Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE; DROIT D'OPTION(EXÉCUTION DE L'OBLIGATION) ; CONCLUSION DU CONTRAT ; TACITE

Normes : CO.253; CO.266

Résumé : EXERCICE D'UN DROIT D'OPTION - CONCLUSION TACITE D'UN NOUVEAU BAIL Un contrat de durée déterminée (art. 266 al. 1 CO) peut être assorti d'un droit de prolongation avec adaptation de loyer (droit d'option). L'exercice d'un droit d'option nécessite une manifestation de volonté topique et suffisamment explicite. Le seul fait de contester une résiliation entachée d'un vice de forme dirimant et évident ne constitue pas une telle manifestation de volonté. Lorsque les locataires demeurent dans les locaux et continuent à les exploiter sans que le bailleur en exige la restitution, les parties concluent tacitement un nouveau bail aux conditions antérieures, et non pas aux conditions prévues en cas d'exercice du droit d'option.

Voir aussi : ACJC/12/2021

CJ , CABL

Publication CdB 2/2019, p. 52

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; ACTE CONCLUANT ; TACITE

Normes : CO.1; CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ACTES CONCLUANTS - RÉSILIATION - ÉVACUATION Il y a conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, suite à une résiliation, le bailleur s'abstient, pour une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution des locaux, tout en continuant d'encaisser le loyer sans réserve particulière. Le fait qu'après une requête en évacuation, le bailleur adresse au locataire des bulletins de versement ou lui notifie une augmentation de loyer ne saurait suffire pour admettre une volonté de continuation du bail. Même si une longue période - in casu de sept ans - sépare l'ordre d'exécution d'une évacuation et sa mise en oeuvre, l'existence d'un bail tacite doit être niée lorsque rien ne permet de déduire que le bailleur a entre-temps renoncé à l'évacuation.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; TACITE

Normes : CO.275; CO.11

Résumé : FORME DU CONTRAT Le contrat de bail à ferme est valable sans qu'il soit nécessaire de respecter une forme spéciale (art. 11 CO). L'accord des volontés peut donc être exprès, tacite ou résulter d'actes concluants.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes : CC.560; CO.266i

Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; PARTIE AU CONTRAT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL CONCLU POUR LES BESOINS D'UN TIERS - BAIL TACITE ? La jurisprudence n'admet qu'avec prudence et retenue qu'un bail puisse être conclu tacitement (JT 1994 I p. 205 et ss, spéc. 213; ATF n.p. 4C.198/2004 du 06.07.2004). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter. Tel n'est pas le cas d'un contrat de bail stipulant que les locaux seraient occupés par d'autres personnes que les signataires. En l'espèce, les parties signataires au contrat s'entendent à reconnaître que ces modalités ont été volontairement souscrites par elles pour des questions de solvabilité du locataire, de sorte que les rapports de bail ont été noués entre les seuls signataires. Ainsi, les occupants ne sauraient être parties au contrat même s'ils ont effectué les versements des loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - SURSIS À L'ÉVACUATION Le fait de ne requérir l'évacuation que 8 mois et demi après la résiliation, dès lors que le locataire suivait un traitement médical qui pouvait s'avérer efficace, ne comporte pas le renoncement à se prévaloir de la résiliation du bail, mais s'apparente davantage à un sursis à l'évacuation. Bien que la période soit relativement longue (8 mois et demi), les circonstances du cas d'espèce ne permettent pas de retenir qu'un bail tacite aurait été conclu.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 41, janvier 2007, p. 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; TACITE

Normes : CC.55

Résumé : ORGANE DE FAIT Lorsqu'un tiers de bonne foi peut déduire des apparences que la personne agissant pour la société a une position d'organe, ladite personne acquiert le statut d'organe. La société qui tolère qu'une personne agisse ainsi pour elle doit se laisser imputer les actes de cette personne, comme ceux d'un organe. Ainsi, le contrat de bail conclu par un organe de fait engage valablement la société. De plus, la ratification selon l'art. 38 CO peut être tacite lorsque la bonne foi exige que la partie en cause manifeste son désaccord si elle n'entend pas être liée. L'absence de protestation à la réception du versement du loyer constitue une forme de ratification tacite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : DURÉE MINIMALE POUR ADMETTRE LA CONCLUSION D'UN BAIL TACITE De jurisprudence constante, pour admettre l'existence d'un bail tacite, un délai d'au moins 9 mois a été jugé nécessaire. Le Tribunal fédéral a, pour sa part, relativisé la durée de 9 mois, précisant que d'autres éléments factuels pouvaient également êtrre pris en considération, pour admettre l'existence d'un contrat de bail tacite avant l'écoulement d'une durée de 9 mois (ATF non publié du 28.03.1995 D c/ SI SA X).

Voir aussi : ATF du 28.03.95 D. c/ SI SA X ACJ n° 1262 du 18.11.1996 B c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : PAS DE RECONDUCTION TACITE DU BAIL EN CAS DE SURSIS À L'ÉVACUATION Parmi les éléments factuels dont dépendent la conclusion d'un bail tacite figure la règle cantonale genevoise selon laquelle le locataire d'un logement subventionné dispose, pour évacuer les locaux, d'un sursis d'une année à compter de la notification du congé (art. 19 RGL). Dès lors, le locataire ne saurait tirer argument de l'inaction du bailleur durant cette période, inaction qui résulte d'une norme à vocation sociale ayant pour but de lui éviter de se trouver dans une situation difficile.

Voir aussi : ATF 4C.264/2001 du 02.10.2001 M. c/ X David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 399

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 17

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.