Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

131 enregistrements trouvés

Fiche 2310852

ACJC/120/2017 du 06.02.2017

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE
Normes : CO.259a
Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR - PUNAISES DE LIT Lorsque l'on se trouve en présence d'un défaut dont l'origine est douteuse, les droits en découlant pour le locataire peuvent être exercés par ce dernier, la responsabilité du bailleur quant au maintien de la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu étant de droit impératif et l'imputabilité du défaut au locataire ne pouvant être acquise que s'il est établi que l'usage de la chose louée par celui-ci a été négligent ou non conforme au contrat. In casu, dans la mesure où il ne peut être établi de manière certaine que le locataire est responsable de l'introduction des punaises de lit dans l'appartement, le bailleur répond de l'existence de ce défaut.

Fiche 2309079

ACJC/1148/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259a; CO.260a
Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE IMPUTABLES AU LOCATAIRE Selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose louée qu'avec le consentement écrit du bailleur. Il en découle qu'en modifiant une installation faisant partie du bail, in casu la ventilation, le locataire a objectivement eu un comportement contraire au contrat. Dès lors, il est, au moins en partie, responsable de la situation de chaleur excessive dont il se plaint, puisque le système de ventilation ne fonctionne plus correctement après l'intervention de l'entreprise qu'il a mise en .uvre. Dès lors, le locataire ne peut pas invoquer, en sa faveur, les droits découlant des art. 259a à 259h CO et ne saurait exiger la remise en état de la ventilation, qu'il a pris l'initiative de faire modifier sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur. Il ne peut pas davantage faire valider la consignation de son loyer, ni obtenir une réduction proportionnelle de celui-ci en relation avec la température excessive.

Fiche 2309415

4C.387/2004 du 17.03.2005

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 3/05 p. 87 DB 2006 p. 22, n° 10
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ABSENCE DE STORES EXTÉRIEURS Le fait d'avoir prévu de grandes surfaces vitrées sans aucune protection pour les appartements en attique, ce qui provoque des désagréments liés à la chaleur et à la luminosité excessives, constitue un défaut, quand bien même il ne s'agissait pas d'une qualité promise.

Fiche 2309568

4P.151/2002 du 22.10.2002

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259d
Résumé : ORIGINE DES NUISANCES Le juge n'a pas à déterminer l'origine des nuisances (acoustiques in casu). Il lui suffit de constater leur ampleur et de décider s'il s'agit de défauts au sens de l'art. 259d CO.

Fiche 2309570

Pas de décision du 18.10.2002

Pierre WESSNER
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.253ss
Résumé : Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309056

ACJC/1528/2009 du 11.12.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259d
Résumé : RÉDUCTION DE LOYER EN RAISON DE DÉFAUTS - ORIGINE DES DÉFAUTS Le locataire supporte le fardeau de la preuve de l'existence du défaut mais n'a pas à prouver l'origine de celui-ci. Dès lors, le fait que le locataire impute faussement à ses voisins certains bruits, qui justifient la réduction de loyer réclamée, ne modifie pas l'issue du litige.

Fiche 2309094

4A_281/2009 du 31.07.2009

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259a
Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES (ASCENSEUR) La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Ce n'est que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil, que l'on peut considérer qu'il s'agit d'un défaut. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit compter, il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement prévisible des autres occupants. En l'espèce, le fait que les locataires aient attendu une année avant de se plaindre du bruit de l'ascenseur, qui fonctionne tous les jours, voire la nuit, est un indice sérieux que la chose louée est dans un état qui correspond à ce que le locataire avait en vue lors de la conclusion du contrat.
Voir aussi : ACJC/1398/2019 du 30.09.2019 (défaut non retenu; locataire avaient consenti à occuper un logement dont les qualités en matière d'isolation phonique étaient inférieures aux immeubles modernes)

Fiche 2310680

4A_281/2009 du 31.07.2009

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUEE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; BRUIT
Normes : CO.256
Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil.
Voir aussi : ACJC/209/2022

Fiche 2309111

ACJC/578/2009 du 11.05.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - NUISANCES SONORES (CHANTIER) Pour déterminer si l'ampleur des nuisances visées dépasse le bruit urbain auquel le locataire devait objectivement s'attendre, il faut également tenir compte du fait qu'à niveau sonore égal, les composantes tonales et impulsives de certains bruits (sifflements, chocs, marteaux-piqueurs) engendrent une gêne plus importante que des nuisances évaluées selon une moyenne.

Fiche 2309590

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCES DUES AU BRUIT TROUBLANT LE SOMMEIL Le bruit de chaufferie perçu dans une chambre à coucher, troublant le sommeil du locataire, constitue un défaut de moyenne importance. Le loyer modeste payé par le locataire ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de remise en état de la chose. Des nuisances propres à troubler le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation.

Fiche 2309592

ACJC/719/2002 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : TEMPÉRATURE DE CONFORT DU LOGEMENT La température en dessous de laquelle il convient d'admettre un défaut est de 18 degrés (cf. Droit du bail, 1996, n° 7).
Voir aussi : ACJC/135/2018 du 05.02.2018 (Températures constatées inférieures à 20°, correspondant au seuil inférieur de la fourchette de température convenue - dans les clauses complémentaires du bail relatives à MINERGIE - sont constitutives d'un défaut.)

Fiche 2309808

ACJ n° 67 du 17.01.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.256
Résumé : NOTION DE DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE Le Code des Obligations ne définit pas ce qu'il entend par défaut et cette notion doit être approchée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, respectivement affermée, selon l'art. 256 al. 1 CO appliqué par analogie; cette notion suppose donc la comparaison de l'état réel de la chose avec l'état convenu (SJ 1997 p. 661). L'attitude des parties lors de la visite initiale des lieux est un élément capital d'appréciation. Si le preneur a nécessairement constaté des inconvénients apparents et n'a émis aucune contestation, il faut en conclure que les inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose. Il serait contraire au principe de la bonne foi que le locataire accepte un logement vétuste pour bénéficier d'un loyer modique et qu'il réclame, après la conclusion du contrat, une remise à neuf des locaux, alors que le bailleur n'est plus en droit de revoir le montant du loyer (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 132).

Fiche 2310428

Pas de décision du 01.01.1992

Philippe CONOD
Publication CdB 1992 p. 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259.ss
Résumé : Les défauts de la chose louée in Cahiers du Bail 1992 p. 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2310613

Pas de décision du 01.10.1979

Bernard CORBOZ
Publication SJ 1979 p. 129-146
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION
Normes : CO.259.ss
Résumé : Les défauts de la chose louée in SJ 1979 p. 129-146
Remarques : Doctrine

Fiche 2310226

ACJ n° 79 du 21.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PLACE DE PARC
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT D'UN PARKING MAL DIMENSIONNÉ Un parking mal dimensionné, dont l'usage est de ce fait rendu excessivement malaisé, présente un défaut au sens de l'art. 259 CO.

Fiche 3278926

ACJC/452/2023 du 03.04.2023

CJ , CACJ
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CONNAISSANCE
Normes : CO.259d
Résumé : CHANTIER VOISIN - NUISANCES - CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DU DEFAUT L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut. Une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin. Le Tribunal fédéral a toutefois réservé l'art. 2 CC, en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination - il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut.

Fiche 3256365

5D_129/2022 du 06.02.2023

TF , IIème Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch mars 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259b.leta
Résumé : RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

Fiche 2309633

ACJ n° 129 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI
Normes : CO.259d
Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ENTRAVE OU RESTRICTION DE L'USAGE DE LA CHOSE Des locataires ne peuvent se prévaloir de défauts de la chose louée pour demander une réduction de loyer, alors qu'ils ont occupé le logement pendant douze ans avant d'invoquer le défaut originel dont ils se plaignent. Aussi bien lors de la visite des locaux que par leur comportement ultérieur, les locataires ont montré que le défaut invoqué à l'appui de leur demande de baisse était compatible avec l'usage qu'ils ont fait de la chose louée. Le défaut allégué n'a ainsi pas entravé l'usage de la chose louée.

Fiche 2309152

ACJC/1430/2008 du 27.11.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

Fiche 2309554

ACJ n° 115 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT; NOTION
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCE SONORE : UNE NOTION RELATIVE La notion de nuisance phonique est éminemment relative. Elle doit s'apprécier de cas en cas, sur la base de ce qui avait été convenu lors de la conclusion du contrat et de ce à quoi le locataire pouvait s'attendre, compte tenu de la nature de l'immeuble, de sa vétusté, de son état général et du montant du loyer.

Fiche 2309710

ACJ n° 476 du 14.05.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259e
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CAVE ATTRIBUÉE À DEUX LOCATAIRES DIFFÉRENTS - DOMMAGES-INTÉRÊTS Cas d'un locataire dont la cave lui avait été attribuée à titre de dépendance remise à bien plaire et qui est ensuite mise à disposition d'un autre locataire malgré les objets qui s'y trouvaient. Ceux-ci ayant disparu le locataire réclame des dommages-intérêts au bailleur. Le fait d'attribuer la jouissance d'une même cave à deux personnes différentes constitue une négligence manifeste et fautive, le bailleur n'ayant pas procédé à un recensement de toutes les caves de l'immeuble.

Fiche 2309859

ACJ n° 497 du 17.05.1999

CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259e
Résumé : DOMMAGES-INTERETS - DEFAUT ECONOMIQUE - PAS DE PROMESSES DU BAILLEUR Cas d'un contrat concernant un garage, à proximité d'un hôtel qui devait rouvrir, ce qui ne s'est pas produit. Ne s'agissant pas d'une condition essentielle à la conclusion du contrat, absence de faute du bailleur et rejet de la demande de dommages-intérêts (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 172, no 4.4; P. Tercier, Les contrat spéciaux, 2ème édition, Zurich 1995, p. 205, no 1638 à 1641).

Fiche 2310005

Pas de décision du 29.05.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1997 p.661
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PARTIE COMMUNE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES - ATTITUDES DE TIERS Un défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers, par exemple dans le comportement des autres locataires; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur.

Fiche 2310064

ACJ n° 672 du 21.06.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE
Normes : CO.259.ss
Résumé : IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE NON IMPUTABLE À FAUTE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO Les art. 259 ss CO sur les défauts de la chose louée ne s'appliquent pas lorsque l'utilisation de la chose conforme au contrat devient définitivement impossible. C'est le cas lorsque l'objet loué est entièrement détruit par le feu, sans faute des parties. Ce cas relève d'une impossibilité objective subséquente, selon l'art. 119 CO.

Fiche 2310228

ACJ n° 280 du 18.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259a
Résumé : DROITS DU SOUS-LOCATAIRE EN CAS DE DÉFAUT DE LA CHOSE L'obligation d'entretien subsiste quel que soit le titre juridique du bailleur sur la chose; le sous-bailleur répond ainsi pour l'inexécution dès le moment où la chose tombe dans un état qui ne permet plus son usage normal (cf. Reymond, Traité de droit privé suisse, Tome VII, ch. 1, Fribourg 1978, p. 214). En effet, le sous-bailleur a le devoir d'exécuter ses obligations contractuelles et, en cas de défaut, d'intervenir auprès du bailleur principal afin de sauvegarder les intérêts du sous-locataire.

Fiche 2310235

ACJ n° 322 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION; DILIGENCE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : NOTION DE DÉFAUT - ABSENCE DE QUALITÉ PROMISE - VOISINAGE DÉPOURVU D'ÉGARDS S'agissant de locaux destinés à l'habitation familiale, il se justifie de considérer les manifestations bruyantes, agressives et dépourvues d'égard pour les voisins, comme une absence de qualité promise par le bailleur lors de la signature du bail. A la signature du contrat, le preneur peut en effet s'attendre à pouvoir jouir de la chose louée de façon normale sans être incommodé par les voisins dans une mesure qui dépasse la tolérance due au voisinage (ACJ n° 111 du 10.09.90 X c/ S).

Fiche 2310244

ACJ n° 297 du 26.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : NOTION DE DÉFAUT - USURE NORMALE - MANQUE D'ENTRETIEN L'usure normale de la chose louée n'est pas en elle-même un défaut. En revanche, cette usure normale constitue un défaut à partir du moment où elle a atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 145, n°2.2). Tel serait le cas des revêtements des sols, des murs, des meubles garnissant un local depuis 20 ans.

Fiche 2309556

ACJ n° 121 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RESILIATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE PAIEMENT
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTESTATION QUANT À L'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX POUR CAUSE DE DÉFAUT Cas d'un locataire auquel le Tribunal a accordé une réduction de loyer de 25 % jusqu'à l'élimination d'un défaut (infiltrations d'eau). Litige sur la question de savoir si les travaux sont terminés ou non, suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement et à un jugement d'évacuation (art. 257d CO), le locataire ayant continué à retenir 25 % du loyer alors que le bailleur considère les travaux terminés. Or, depuis lors, plusieurs mois se sont écoulés sans que le locataire ne réclame leur achèvement. Un tel comportement ne saurait être juridiquement protégé. Comme l'essentiel et sans doute même la totalité des travaux prévus a été exécuté, le locataire ne pouvait plus prétendre à une réduction de loyer. Le jugement d'évacuation doit donc être confirmé.

Fiche 2309136

ACJC/249/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

Fiche 2310331

Pas de décision du 19.10.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.

Fiche 2352332

ACJC/256/2019 du 25.02.2019

CJ , CABL
Publication newsletter Bail.ch mars 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CHOSE LOUÉE;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.256; CO.259; CO.269d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - MODIFICATION DU CONTRAT - DÉLIMITATION PLACES DE PARKING Lorsque le contrat de bail indique que la locataire dispose d’un emplacement de parking délimité sur plan, mais que ce dernier manque de précision, l’usage entrepris par la locataire depuis le début du bail est déterminant, faute d’opposition de la bailleresse. La réduction du nombre de places de parc sans compensation constitue une modification du contrat en défaveur de la locataire qui rend obligatoire l’emploi d’une formule officielle et la chose est alors affectée d’un défaut.
Remarques : confirmé par 4A_151/2019 du 09.12.2019

Fiche 2310892

4A_395/2017 du 11.10.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 1/2019, p.6ss; DB 31/2019, p. 22 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; FAUTE
Normes : CO.259b; CO.259e; CO.259a
Résumé : PUNAISES DE LIT - FRAIS DE CONGÉLATION - PRISE EN CHARGE La congélation des effets personnels des locataires suite à la présence de punaises de lit dans l'appartement ne vise pas à éliminer la source du défaut. La réparation du dommage occasionné aux locataires (coût de la congélation) doit donc être analysée au regard de l'art. 259e CO, et non de l'art. 259b CO relatif à la remise en état. En effet l'infestation de ces objets est une conséquence, et non la cause du défaut. Or les effets personnels du locataire relèvent manifestement du patrimoine de ce dernier ; il ne s'agit pas de la chose louée elle-même, seule appréhendée par l'art. 259b CO.
Voir aussi : ACJC/104/2019 du 24.01.2019; arrêt du TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018

Fiche 2310893

4A_32/2018 du 11.07.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 31/2019, p. 15 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; DOMMAGE
Normes : CO.259e
Résumé : NOTION DE DOMMAGE - PRÊT CONSENTI À LA LOCATAIRE La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Le dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif. Un dommage futur hypothétique n'entre pas en considération. Constitue un dommage le fait que le patrimoine de la locataire soit grevé d'une obligation de rembourser résultant d'un prêt octroyé par la soeur de la locataire (in casu pour payer des nuits d'hôtel lorsque la locataire ne pouvait rester dormir dans son appartement en raison du bruit).

Fiche 2337253

ACJC/496/2018 du 23.04.2018

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;CHOSE LOUÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.259d; CO.259a
Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT NON DÉTERMINÉE - RÉDUCTION DE LOYER Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. In casu, l'origine, litigieuse, du taux élevé d'humidité et des moisissures reste indéterminée à teneur du dossier. La bailleresse, à qui incombe le fardeau de la preuve, a échoué à démontrer la seule cause du défaut qu'elle a allégué, à savoir qu'il s'agirait d'un manque d'aération de la part des locataires, de sorte que ces derniers ont droit à une réduction de loyer.
Voir aussi : ACJC/1846/2019 du 16.12.2019 (origine non déterminée des moisissures)

Fiche 2309114

ACJC/578/2009 du 11.05.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOYER; LOGEMENT SOCIAL
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CALCUL DU LOYER À RESTITUER APRÈS RÉDUCTION - AIDE AU LOGEMENT Afin d'établir le montant à restituer au locataire, après réduction de son loyer pour défaut de la chose louée, il convient d'appliquer le pourcentage de réduction au montant effectivement payé par lui, soit le loyer nominal figurant sur le bail ("loyer réel") diminué de l'aide personnalisée au logement.

Fiche 2309391

ACJ n° 840 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.259.ss
Résumé : ABANDON D'UNE PARTIE DE LA CHOSE LOUÉE La chose louée ne présente aucun défaut si le locataire abandonne l'usage d'une chose promise, comme un jardin dans la cour intérieure de l'immeuble, et que le jardin devient un dépotoir.

Fiche 2310904

4C.377/2004 du 02.12.2004

TF , Ire Cour civile
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.256; CO.259d
Résumé : NUISANCES - CHANTIER D'INTÉRÊT PUBLIC Le fait qu'un chantier soit d'intérêt public signifie seulement que les nuisances qui y sont liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. En revanche, ce fait n'exclut pas une réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO.
Voir aussi : ACJC/173/2018 du 12.02.2018: ACJC/1277/2022 du 03.10.2022

Fiche 2309941

ACJ n° 313 du 20.04.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; RESILIATION; DELAI RAISONNABLE
Normes : CO.259b.let.a
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT - DÉLAI INSUFFISANT POUR PERMETTRE L'ÉLIMINATION DU DÉFAUT Un délai de 30 jours pour éliminer un défaut dont la nature reste inconnue après plusieurs mois d'investigations par un service public spécialisé ne peut être considéré comme suffisant.

Fiche 2309973

Pas de décision du 27.11.1997

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI RAISONNABLE; RESILIATION; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259b
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI CONVENABLE - RÉSILIATION Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué (art. 259b let. a CO). Seul un défaut grave autorise donc le locataire à résilier le contrat avec effet immédiat (Higi, Zürcher Kommentar, n. 32 ad art. 259b CO; USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 22 ad art. 259b CO). Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut de moyenne importance, le preneur peut uniquement y remédier aux frais du bailleur, si ce dernier n'a pas exécuté les travaux dans un délai convenable. Dans tous les cas, la réduction de loyer selon l'art. 259d CO demeure réservée. La durée du délai convenable dépend des circonstances de l'espèce. Il faut tenir compte de l'importance des travaux à exécuter, du degré d'urgence, du temps nécessaire pour obtenir les éventuelles autorisations administratives ou des plans d'architecte, voire des devis comparatifs (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 166).

Fiche 3256393

ACJC/1397/2022 du 24.10.2022

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

Fiche 3137751

4A_245/2021 du 26.10.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;QUALITÉ PROMISE
Normes : CO.256; CO.258 ss
Résumé : ALIMENTATION ELECTRIQUE - BESOINS HORS NORMES - ABSENCE DE DEFAUT La chose louée présente un défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. En l'espèce, il n'est pas arbitraire de retenir que le fait qu'un bail commercial concerne des locaux devant abriter une "restauration gastronomique", soumis à la seule condition de la délivrance d'un permis de construire, ne signifie pas que le bailleur a promis de couvrir tous les besoins particuliers et hors normes en matière d'alimentation électrique de la cuisine voulue par le locataire ou qu'il s'agirait d'une qualité attendue. Ainsi, pour pouvoir invoquer un défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu'ils avaient fait à ce titre une demande particulière et précise, et que le bailleur s'était engagé à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise.

Fiche 2309223

ACJ n° 1305 du 05.11.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DEFAUT DE LA CHOSE; SURFACE
Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.259.ss
Résumé : DIFFÉRENCE DE SURFACE - DÉFAUT OU ERREUR DE PLUME ? Cas d'un contrat de bail mentionnant une surface de 362 m2, alors que les annonces de la régie et de l'ancien locataire le décrivent comme un appartement d'une surface de 265 m2. Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que l'appartement souffre d'un défaut, ce dernier se définissant comme une différence entre l'état réel de la chose et les qualités promises. La mention erronée figurant dans le contrat de bail n'ayant pas été déterminante dans la décision du locataire de louer l'appartement, celui-ci n'était pas dans l'erreur lors de la formation de sa volonté, ce d'autant que la différence de surface (environ 27%) est facilement décelable. Aussi, le contrat de bail déploie valablement ses effets.

Fiche 3316376

4A_333/2022 du 09.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.
Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

Fiche 2309089

4A_244/2009 du 07.09.2009

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.259a
Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.
Voir aussi : Fiche 2309528

Fiche 2309124

ACJC/439/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - MOMENT DE LA DEMANDE La fin du bail n'empêche pas le locataire de solliciter, rétroactivement, une réduction de loyer, pour autant que les conditions de l'art. 259d CO soient réunies, en particulier que le bailleur ait eu connaissance du défaut.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 (cf. newsletter bail.ch - septembre 2016)

Fiche 2309264

ACJ n° 265 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; AUTORISATION PREALABLE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.256
Résumé : NON-CONFORMITÉ DES LOCAUX AUX NORMES ADMINISTRATIVES DE SÉCURITÉ La non-conformité aux normes administratives de sécurité des locaux peut constituer un défaut, pour autant qu'elle rende l'usage de la chose impossible pour celui prévu dans le contrat de bail. La décision administrative de limiter le nombre de personnes pouvant fréquenter des locaux destinés à un lieu de culte, tant que les travaux de mise aux normes administratives en matière de sécurité demandés n'auront pas été effectués, ne rend pas l'usage de la chose impossible, la décision administrative ne faisant que limiter le nombre de participants aux cultes. Il en irait différemment d'un local destiné à un restaurant qui ne respecterait pas les normes d'hygiène. De surcroît, le bailleur n'a formulé aucune promesse dans le bail quant au nombre de participants aux cultes.

Fiche 2309317

ACJ n° 971 du 11.09.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; DOMMAGE; PREUVE
Normes : CO.259e; CO.42.al.2
Résumé : BAIL À FERME - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - FERMETURE DE L'ÉTABLISSEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Lorsqu'un établissement doit fermer ses portes pour cause de défaut imputable au bailleur, le fermier peut faire valoir, dans le cadre de l'établissement du dommage, la perte du chiffre d'affaires qu'il aurait réalisé si la fermeture de l'établissement n'avait pas eu lieu consécutivement au défaut, mais il convient alors qu'il se laisse opposer la soustraction de toutes les charges qu'il aurait en tous les cas dû assumer pour réaliser ledit chiffre d'affaires, comme les frais de personnel (différence entre le patrimoine du fermier après cette fermeture et celui qui aurait été le sien sans cette fermeture) (ATF 90 II 417; JdT 1965 I 226). Une preuve stricte du préjudice ne saurait être exigée du fermier qui ne peut chiffrer exactement le bénéfice qu'il aurait réalisé sans la fermeture de l'établissement, de sorte que la Cour applique dans cette hypothèse l'art. 42 al. 2 CO pour évaluer le dommage en équité (ATF 122 III 219; JdT 1997 I 246; ATF III 271).

Fiche 2309373

Pas de décision du 02.11.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication CdB 1/08 p. 22
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.41; CO.62; CO.259
Résumé : DÉFAUT - RÉDUCTION DE LOYER - OCCUPATION ILLICITE - INDEMNITÉ L'occupant sans droit de locaux ne peut pas invoquer les règles relatives à la garantie des défauts en matière de bail à loyer, notamment une réduction de loyer, alors qu'il occupe les lieux précisément en l'absence de toute convention.

Fiche 2309518

ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication RSPC 2/2005, p. 182
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PREUVE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.259d
Résumé : FORCE PROBANTE DE PHOTOGRAPHIES NON DATÉES Le juge ne commet pas d'arbitraire en considérant que des photographies non datées ne lui permettent pas de se faire une idée générale du déroulement d'un chantier tenu pendant une année entière.

Fiche 2309539

ATF 4C.39/2003 du 13.04.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication DB 2005 p. 28, n° 12
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : DROIT À RÉDUCTION DE LOYER DU LOCATAIRE EMMÉNAGEANT DANS UN IMMEUBLE EN RÉFECTION Le locataire qui emménage dans le logement d'un immeuble qu'il sait en réfection est en droit de demander une réduction du loyer convenu, en raison des nuisances consécutives aux travaux entrepris, s'il n'apparaît pas que le loyer ait été fixé en fonction des nuisances subies.

Fiche 2309721

ACJ n° 377 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION DU LOYER COMME MOYEN DE PRESSION À L'APPUI DE PRÉTENTIONS EN RÉDUCTION DE LOYER La consignation du loyer est un moyen de pression exercé sur le bailleur qui permet au locataire uniquement de faire valoir plus efficacement son droit à la remise en état de la chose louée (ATF 125 III 120 ; ATF 124 III 201). Une demande en validation de consignation de loyer qui ne vise pas l'élimination d'un défaut, mais uniquement à asseoir une prétention à une réduction de loyer est infondée.

Fiche 2309987

ACJ n° 1196 du 06.10.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR DÉFAUT - LOGEMENT OCCUPÉ SPORADIQUEMENT PAR LE LOCATAIRE Le défaut doit-il être objectivement une entrave à la jouissance de la chose ou faut-il en plus que le locataire ait, subjectivement, été entravé dans sa jouissance de la chose. La garantie des défauts de la chose louée est proche dans sa conception de la garantie des défauts en matière de vente (Engel, Contrat de droit suisse, p. 146; Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, n° 1069, 1070, p. 140 s). Le mode de calcul retenu pour opérer la réduction est calqué sur l'action minutoire du contrat de vente. Cette conception objective indique que, tout comme l'action minutoire, l'action en réduction de loyer tend à corriger le montant effectif du loyer en fonction de l'utilité réelle de la chose. On doit donc admettre que l'entrave à la jouissance de la chose est une condition objective et non pas subjective. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'occupation effective des locaux par le locataire pour déterminer si oui ou non ce dernier a droit à une diminution de loyer.
Voir aussi : ACJ n° 28 du 12.01.1998 M. c/ S.A. X ACJ n° 1100 du 09.10.2006 X S.A. c/ Y Sàrl ACJ n° 1421 du 11.12.2006 B. c/ F. S.A. ACJC/726/2008
Remarques : Contra : ACJ n° 1135 du 12.11.2001 J. c/ SI X

Fiche 2310007

Pas de décision du 29.05.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1997 p. 661
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : RÉDUCTION DE LOYER POUR DÉFAUT D'ORDRE ESTHÉTIQUE Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux.

Fiche 2310167

Pas de décision du 21.10.1994

Pascal TERRAPON
Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259.ss
Résumé : Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310730

4A_257/2015 du 11.01.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LUXE ; NOTION ; DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - DÉFAUTS La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés. La qualification d'un logement comme «logement de luxe» ne suppose pas un état d'entretien parfait. Un bon état d'entretien général est suffisant et la présence de défauts n'entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.

Fiche 3167286

4A_218/2021 du 01.09.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS;PREUVE
Normes : CO.259e
Résumé : DOMMAGES-INTERETS EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - ALLEGATION ET PREUVE DU DOMMAGE Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute. Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation.

Fiche 2310874

4A_546/2017 du 26.06.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 30/2018, p. 38ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; FAUTE ; DOMMAGES-INTÉRÊTS
Normes : CO.58; CO.259e
Résumé : RESPONSABILITÉ DU PROPRIÉTAIRE DE L'OUVRAGE - CONCONCOURS DE RESPONSABILITÉS A teneur de l'article 58 al. 1 CO, le propriétaire d'un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou le défaut d'entretien. Selon la jurisprudence, pour déterminer si un ouvrage est affecté d'un vice de construction initial ou d'un défaut subséquent d'entretien, il sied de prendre en compte le but qui lui est assigné. Un ouvrage est défectueux lorsqu'il n'offre pas de sécurité suffisante pour l'usage auquel il est destiné et non dès qu'il ne présente pas tous les avantages de la technique la plus récente. A teneur de l'article 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Il appartient au locataire de démontrer que la chose louée était affectée d'un défaut dont la réparation incombe au bailleur, qu'il a subi un préjudice en raison de ce défaut et que ce préjudice est en rapport de causalité adéquate avec le défaut. La faute du bailleur est présumée, qu'elle soit en lien avec la création du défaut ou avec l'absence ou le retard pris pour la suppression de celui-ci.

Fiche 2310835

4A_132/2017 du 25.09.2017

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.259a; CO.259d
Résumé : COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE VOISIN Les agissements d'un locataire voisin consistant à claquer presque quotidiennement les portes de son logement et de l'entrée de l'immeuble, à hurler dans les parties communes et à agresser verbalement, à de nombreuses reprises, plusieurs employés du salon de coiffure, objet d'un bail dans le même immeuble, et même à leur causer des lésions corporelles ainsi qu'au locataire dudit salon, constituent des manquements aux égards dus aux occupants de l'immeuble au sens de l'art. 257f al. 2 CO et peuvent être qualifiés de défauts de la chose louée. Dans un tel cas, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer, fixée dans le cas d'espèce à 30%.

Fiche 2310851

ACJC/1152/2016 du 05.09.2016

CJ , CABL
Recours TF déposé le 14.10.2016, rendu le 01.09.2017, CONFIRME, 4A_581/2016
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CLAUSE CONTRACTUELLE ; NULLITÉ
Normes : CO.256.al.2
Résumé : INSTALLATION DE STORES ET TENTES EXTÉRIEURS À LA CHARGE DU LOCATAIRE Une disposition contractuelle qui met à la charge des locataires l'installation de stores et de tentes extérieurs est nulle (inapplicable) si cette installation est nécessaire pour remédier à un défaut, en l'espèce une température excessive dans l'appartement due au rayonnement sur la baie vitrée.
Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_581/2016 du 25.04.2017

Fiche 2310739

ACJC/1009/2015 du 07.09.2015

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.256; CO.259a; CO.259d
Résumé : PUNAISES DE LIT La présence de punaises de lit constitue un défaut qui peut être qualifié de grave, plus sérieux que la simple présence de blattes. Contrairement à ces der­nières, les punaises de lit entraînent de nombreux désagréments, tant physiques, causant des lésions cutanées, que psychologiques, qui empêchent l'occupant du lo­gement concerné de pouvoir jouir de son appartement, en particulier la nuit et entrave ainsi considérablement l'usage de la chose louée.

Fiche 2310006

4C.527/1996 du 29.05.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1997 p. 661
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; PARTIE COMMUNE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES La chose louée, qui se compose des locaux objets du contrat et des installations et aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le bailleur est garant, s'étend à l'ensemble.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2012 du 28.06.2013; ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

Fiche 2310234

ACJ n° 326 du 20.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256a
Résumé : PREUVE DES DÉFAUTS INITIAUX La question de savoir si la chose louée est d'emblée défectueuse dépend de l'usage convenu entre les parties, selon la théorie de la confiance. Pour la détermination de leur commune intention, la visite préalable des locaux loués par le preneur revêt une importance essentielle (Conod, Les défauts de la chose louée, Cahiers du bail 1992 p. 2; Corboz, SJ 1979 p. 131-132). Si, et seulement si la volonté des parties est difficilement discernable, il est concevable, selon le nouveau droit du bail, de se référer à des critères objectifs de qualité, généralement admis au sein de la population (FF 1985 I 1404-1405).

Fiche 2309465

Pas de décision du 19.08.2004

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication CdB 1/06 p. 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TELECOMMUNICATION; NOTION; MODIFICATION(EN GENERAL)
Normes : CO.259a; CO.269d.al.3
Résumé : ANTENNE DE TÉLÉPHONIE MOBILE - DÉFAUT La pose d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas une modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 3 CO). Dès lors que les valeurs limites d'immissions prévues par l'ORNI sont respectées et que les locataires ne sont au bénéfice d'aucune promesse spécifique du bailleur sur ce point, ils ne peuvent pas contester sous l'angle du droit du bail une installation conforme au droit de l'environnement. La présence d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas un défaut de la chose louée. Au demeurant, une nuisance à la santé physique ou psychique causée par cette installation n'a pas été prouvée.
Voir aussi : JTBL 914/2005

Fiche 2309517

ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication RSPC 2/2005, p. 182
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.259e
Résumé : FORCE PROBANTE D'UN TABLEAU RÉCAPITULATIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES Le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation.
Voir aussi : ACJC/425/2016 du 4 avril 2016

Fiche 2309948

ACJ n° 246 du 16.03.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL
Normes : CO.259d
Résumé : INFILTRATIONS D'EAU - MÉTHODE DE DÉTERMINATION DU TAUX DE RÉDUCTION Le Tribunal détermine le taux de réduction du loyer par la méthode proportionnelle, c'est-à-dire par la comparaison de la valeur objective de la chose louée, avec son défaut, à la valeur objective sans défaut. Dans certains cas, on évaluera en équité la diminution de jouissance de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 169). Réduction de 30% pour un salon, un hall d'entrée, une chambre à coucher et plusieurs interrupteurs électriques validée par la Cour de justice. (ACJ n° 301 du 10 décembre 1993 L. c/ SA X).

Fiche 2310043

ACJ n° 1408 du 09.12.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; SURFACE
Normes : CO.259d
Résumé : DIMINUTION DU LOYER BASÉE SUR LA DIFFÉRENCE DE SURFACE CONSTATÉE Cas où la surface des locaux a constitué un élément essentiel dans la fixation du loyer (ATF 113 II 25 (= JdT 1987 I 363), consid. 1/b; ATF 39 II 238, consid. 4). Selon l'acception généralement admise - et en l'absence d'éléments donnant à penser que les parties ont eu dans le cas d'espèce une volonté différente (art. 18 al. 1 CO) - le recours à l'expression "environ" réservait une marge de tolérance de l'ordre de 3%. Exemple de calculs : - différence des surfaces : 37,31 m2 = 18,02% (207 m2 comparés à 169,69 m2) - loyer convenu du 1.10.90 au 31.3.94 : Fr. 161'946 [Fr. 44'256 + Fr. 47'076 + Fr. 47'076 + Fr. 23'538] - réduction : 15,02 % [18,02 % - 3 %] sur Fr. 161'946 = Fr. 24'324,25 - payés en trop : Fr. 138'408 (montant payé) moins Fr. 137'621 dus [Fr. 161'946 - Fr. 24'324,25] = Fr. 778,25.
Voir aussi : ACJ n° 642 du 25.04.94 R. c/ SA X

Fiche 2309072

ACJc/1159/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); AVIS DES DEFAUTS
Normes : CO.259a.ss; CO.258
Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE - CLAUSES OBLIGEANT LE LOCATAIRE À SIGNALER AU BAILLEUR LES DÉFAUTS DANS UN CERTAIN DÉLAI Certains baux comportent des clauses obligeant le locataire à signaler au bailleur les défauts affectant la chose louée dans un certain délai à dater de l'état des lieux d'entrée, à défaut de quoi le locataire est réputé déchu des droits que lui confèrent les art. 258 et 259a ss CO. Selon la doctrine, de telles clauses ne sont pas opposables au locataire. D'abord, le législateur n'a pas imposé au locataire une réaction immédiate s'il constate un défaut lors de la remise de la chose louée, contrairement à ce qui est prévu pour le contrat de vente (art. 201 CO). Ensuite, le législateur a renoncé à la présomption de l'ancien droit, en vertu de laquelle le locataire qui ne réagissait pas lors de l'état des lieux d'entrée était réputé avoir reçu la chose louée en bon état. Enfin, l'art. 256 al. 1 CO, relatif à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée, garantit impérativement au locataire un standard minimum de qualité auquel il ne saurait valablement renoncer, explicitement ou implicitement. Demeure en revanche également réservé le cas où la réaction du locataire serait à ce point tardive ou en contradiction avec son attitude lors de l'état des lieux d'entrée qu'elle constituerait un abus de droit (art. 2 al. 2 CC).

Fiche 2309257

ACJ n° 381 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

Fiche 3137812

4A_291/2020 du 03.12.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;DÉFAUT DE LA CHOSE;DISPROPORTION
Normes : CO.259a.al1.leta; CO.259g ss
Résumé : COUT DES TRAVAUX DISPROPORTIONNE POUR ELIMINER LE DEFAUT Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. La consignation est un moyen de pression à disposition du locataire qui peine à obtenir la réparation d'un défaut de la chose louée. Il ne saurait dès lors être question de consigner une partie du loyer pour obtenir du bailleur qu'il procède à la réfection des façades, s'il est disproportionné d'exiger de lui cette réfection. En l'espèce, le Tribunal fédéral admet que le coût des travaux (CHF 12'000.- pour la réfection de la façade) est disproportionné pour éliminer le défaut (problèmes d'humidité dans un appartement, engendrant une condensation sur les vitres en cas de température extérieure négative).

Fiche 2310793

ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE
Normes : CO.256
Résumé : NUISANCES - LIEU DE SITUATION DE L'IMMEUBLE Le lieu de situation de l'immeuble détermine dans une large mesure le calme auquel peut s'attendre le locataire et le caractère évitable ou non et/ou la prévisibilité d'éventuelles nuisances.

Fiche 2310794

ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER
Normes : CO.256; CO.259d
Résumé : ABSENCE DE CONCIERGE L'absence d'un concierge peut constituer un défaut, pouvant justifier un réduction de loyer de 6%.

Fiche 2310744

ACJC/200/2016 du 15.02.2016

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE
Normes : CO.256
Résumé : LOCAUX NUS Les locaux peuvent être loués « nus » (« Rohbaumiete ») : le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation (...). La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer.

Fiche 2310634

Pas de décision du 01.03.2013

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB 1/2013, p. 1 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310699

4A_222/2012 du 31.07.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À FERME; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; FERMAGE
Normes : CO.288; CO.259d
Résumé : RÉDUCTION DU FERMAGE POUR DÉFAUT APPLICABLE À L'ENSEMBLE DU FERMAGE Les pourcentages de réduction doivent s'appliquer à l'ensemble du fermage. En effet, le fermage doit être compris comme la somme totale que le fermier doit verser en contrepartie de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en plusieurs postes est sans pertinence dès lors qu'il n'est pas établi en fait que l'un de ces postes correspondrait à autre chose que la contrepartie de la cession d'usage.
Voir aussi : ACJC/1436/2014 du 24.11.2014

Fiche 2309131

4A_43/2008 du 01.04.2009

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.259a
Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

Fiche 2310651

4A_43/2009 du 01.04.2009

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 135 III 345
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.
Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

Fiche 2309630

ACJ n° 139 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); CALCUL
Normes : CO.267.al.1
Résumé : DOMMAGE CAUSÉ À LA CHOSE LOUÉE - RÉFECTION DES LOCAUX La réfection des peintures au moyen de couleurs vives par le locataire (ici en jaune et bleu), doit être considérée comme un dégât, dont la réparation est à la charge du locataire. Pour déterminer le montant du dommage, il faut tenir compte de la durée de vie des peintures (in casu dix ans, selon la Table de longévité des installations, in D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 567).

Fiche 2309671

ACJ n° 977 du 08.10.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : MOMENT DE LA NAISSANCE DU DROIT À RÉDUCTION Cas d'une demande de réduction de loyer pour nuisances dues à un chantier voisin. Le droit à une réduction du loyer ne naît qu'à partir du moment où le défaut a été porté à la connaissance du bailleur par le ou les locataires.

Fiche 2309715

ACJ n° 382 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION DU LOYER - NUISANCES SONORES PROVENANT D'IMMEUBLES APPARTENANT À L'ÉTAT ET À LA COMMUNE - CARACTÈRE IRRÉPARABLE DU DÉFAUT Dans la mesure où le bailleur rend vraisemblable que la réparation du défaut échappe à sa sphère de compétence et que celui-ci apparaît inévitable, le locataire n'est pas fondé à consigner le loyer.
Voir aussi : ACJ n° 100 du 14.02.2000 B. SA c/ SI P.

Fiche 2309724

Pas de décision du 19.03.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.259a
Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - DÉFAUTS - VOISINS CONCURRENTS S'agissant de locaux commerciaux, la présence d'un concurrent dans le voisinage ne peut être considérée comme un défaut que si le bailleur a promis qu'il n'y en aurait pas (qualité promise).

Fiche 2309728

Pas de décision du 05.03.2001

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 445
Descripteurs : BAIL A FERME; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; RESILIATION ANTICIPEE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.119
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉSILIATION POUR CAUSE D'IMPOSSIBILITÉ Que le débiteur ne mette pas à disposition une personne titulaire du certificat de capacité n'est pas un cas d'impossibilité au sens de l'article 119 CO.

Fiche 2309296

ACJ n° 1208 du 06.11.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.257d; CO.259d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).
Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007
Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

Fiche 2309271

4A_477/2018 du 16.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2019
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); FAUTE; DOMMAGE
Normes : CO.259e; CO.259a.al.1.let.c; CO.101
Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR QUI N'A PAS CONNAISSANCE DU DÉFAUT Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut non imputable au locataire et auquel il n'est pas tenu de remédier à ses propres frais et qu'il subit un dommage, il peut exiger des dommages-intérêts du bailleur, sauf si ce dernier prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) ; en ce sens, le bailleur peut notamment se libérer s'il démontre qu'il n'avait pas connaissance du défaut. Il n'est en effet pas tenu de contrôler que la chose reste dans un état conforme au contrat durant celui-ci. Il appartient au locataire d'informer le bailleur. Le bailleur répond également des actes de ses auxiliaires (art. 101 CO) ; il ne peut se libérer que s'il prouve qu'on ne pourrait lui imputer une faute s'il avait lui-même agi comme son auxiliaire ; il convient de tenir compte aussi bien des actes que des compétences de l'auxiliaire. Le bailleur ne peut se prévaloir du fait qu'il ne connaissait pas l'existence du défaut pour démontrer l'absence de faute de sa part lorsque lui ou son auxiliaire sont directement responsables du défaut. Dans le cas d'espèce, le défaut est le fait d'un auxiliaire du bailleur ; ce dernier échoue donc à démontrer son absence de faute.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_32/2018 du 11.07.2018; ACJC/137/2007 du 05.02.2007

Fiche 2309073

ACJC/1146/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉDUCTION DE LOYER - APPRÉCIATION EN ÉQUITÉ Lorsque le calcul de la réduction n'est pas aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance, il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. L'on procédera de la sorte par exemple lorsque des travaux de longue durée sont entrepris dans l'immeuble. Leur intensité est variable, selon les jours. Ils n'entravent pas toujours l'usage des mêmes pièces et les preuves - qui incombent au locataire - ne peuvent pas être formulées au jour le jour. Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires.

Fiche 2309266

ACJ n° 272 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT
Normes : CO.259e
Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

Fiche 2309395

Pas de décision du 22.06.2005

Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois
Publication CdB 1/06 p. 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; AUTORISATION PREALABLE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT JURIDIQUE - REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'OBTENTION D'UNE PATENTE Le refus systématique du bailleur de collaborer à la délivrance des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'un établissement public constitue en principe un défaut, à moins que les circonstances et l'attitude du locataire ne fassent apparaître que l'exploitation envisagée est fortement aléatoire et qu'elle ne répondra pas aux intérêts légitimes des deux parties. Ainsi, le bailleur de locaux à l'usage de bar à café doit contresigner la demande de patente. Son refus est en principe constitutif d'un défaut juridique, car il empêche le locataire d'obtenir l'autorisation de l'autorité compétente, à moins que le bailleur n'invoque des circonstances l'autorisant à ne pas collaborer aux démarches du locataire.

Fiche 2309551

ACJ n° 234 du 10.03.2003

CJ , CABL
Publication CdB 2/2003 p. 54
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPORTANCE MINIME; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER Les quelques désagréments causés par un chantier voisin de moyenne importance ne représentent que des entraves mineures inhérentes à la vie quotidienne en milieu urbain, qui ne justifient pas une réduction de loyer.
Voir aussi : ACJ n° 187 du 04.02.1994

Fiche 2309582

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT MINEUR NE JUSTIFIANT PAS UNE RÉDUCTION DE LOYER Une différence de coloration du parquet, dès l'instant où il est largement recouvert d'un tapis, ne constitue qu'une entrave mineure à l'usage de la chose, qui ne justifie pas une réduction de loyer (mais par contre des travaux de coloration).

Fiche 2309616

ACJC/331/2002 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FRAIS(EN GENERAL); HONORAIRES
Normes : CO.259e; LPC.447.al.2
Résumé : FRAIS ENCOURUS AVANT LA PROCÉDURE EN RÉDUCTION DU LOYER - FIXATION DU DOMMAGE EX ÆQUO ET BONO A teneur des articles 259e CO et 447 al. 2 LPC, le bailleur ne doit des dommages et intérêts au locataire que pour les frais nécessaires que celui-ci a encouru avant la procédure. Cas de locataires qui ne réussissent à obtenir du bailleur la correction de défauts qu'à la suite de l'intervention d'un avocat et après constat d'huissier. La Cour a alloué 2000 fr. ex æquo et bono (art. 42 al. 2 CO) pour l'intervention de l'avocat avant la procédure judiciaire (et exclu les frais d'avocat postérieurs) ainsi que le remboursement des frais d'huissier.
Voir aussi : ATF 139 III 190 qui confirme que seuls les frais avant procédure peuvent être remboursés

Fiche 2309712

ACJ n° 366 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); DEFAUT DE LA CHOSE; RESTITUTION(EN GENERAL)
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - AVIS DES DÉFAUTS DONT LE LOCATAIRE RÉPOND Un état des lieux de sortie ne vaut avis des défauts de la part du bailleur que s'il précise de quels défauts le locataire est tenu pour responsable et s'il est remis à celui-ci.

Fiche 2309958

Pas de décision du 22.01.1998

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259g
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUEE - CONSIGNATION DES FRAIS ACCESSOIRES AUSSI La consignation du loyer peut porter non seulement sur le loyer, mais aussi sur les frais accessoires pour lesquels le locataire doit payer périodiquement un montant fixé dans le contrat de bail.

Fiche 2310180

Pas de décision du 11.10.1994

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS BASÉE SUR UNE DEMANDE EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS Question laissée ouverte de savoir si le locataire peut consigner son loyer à échoir selon l'article 259g CO, lorsqu'il demande non pas la réparation d'un défaut, mais seulement des dommages-intérêts (paraît admis par Higi, n. 17 in fine ad art. 257d CO et dans le commentaire du bail à loyer de l'USPI, n. 21 ad art. 257d CO; douteux selon la lettre de la loi pour Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 183; pas clair dans le message du 27 mars 1985 sur la révision du droit du bail, in FF 1985 I, p. 1418) et, le cas échéant, si cette possibilité exclut toute compensation (dans ce sens, Higi, loc. cit. et commentaire de l'USPI, loc. cit.).

Fiche 2310216

ACJ n° 187 du 04.02.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER S'agissant du principe de l'octroi d'une réduction de loyer, le preneur peut et doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose et ne justifiant pas une adaptation de loyer. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle peut donner lieu à une réduction de loyer (SJ 1985 p. 575).

Fiche 2310304

ACJ n° 291 du 27.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE
Normes : CO.259e
Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR Obstruction d'une colonne de chute provoquant une inondation dans un appartement dont le locataire demande réparation du dommage causé à son mobilier (non assuré ensuite de défaut de paiement des primes d'assurances). Il s'agit d'un cas fortuit; le bailleur a prouvé son absence de faute. Il y a d'autre part une faute concomitante dans la carence du locataire à payer son assurance.

Fiche 2309839

ACJ n° 970 du 04.10.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DELAI; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - AVIS AU LOCATAIRE DES DÉFAUTS DONT CELUI-CI RÉPOND Le fait d'attendre 27 jours après le départ du locataire pour lui adresser l'avis de défauts ne constitue évidemment pas un avis immédiat au locataire. L'avis des défauts doit comporter de manière reconnaissable par le locataire la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie peut valoir avis de défaut, si le bailleur y précise les défauts dont il entend rendre le locataire responsable et s'il le remet au locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 3-6 et 4.4, p.523 et 525).
Voir aussi : ACJ n° 710 du 31.05.02 J. c/ M.-L.

Fiche 2309383

5C.117/2005 du 16.08.2005

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2006 I p. 237 CdB n° 3/06 p. 69 DB 2007 p. 19 n° 8
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CC.679; CC.684
Résumé : NUISANCES D'UN CHANTIER VOISIN - INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DONT LES LOCATAIRES ONT OBTENU UNE RÉDUCTION DE LOYER Lorsque des travaux de construction importants troublent le voisinage et engendrent des immissions qui, tout en étant inévitables et devant par là même être supportées, dépassent ce qui peut être admis dans l'utilisation d'un bien-fonds, le propriétaire concerné doit indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le dommage inclut en principe les réductions de loyer octroyées aux locataires du propriétaire lésé ainsi que le frais et les honoraires à sa charge, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi.
Voir aussi : MRA 3/2007 p. 96 (traduction en allemand)

Fiche 2309881

ATF du 19.01.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 120 = JT 2000 I 622 = SJ 1999 p. 465
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.257d
Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS - RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Si, lors de la consignation, le locataire part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d'après l'art. 257d CO n'est pas valable.

Fiche 2309078

ACJC/1146/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.259d; CO.267; CO.259.ss
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE APRÈS LA FIN DU BAIL - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE Le bailleur, confronté à un locataire qui demeure dans les locaux après l'extinction du bail, ne peut pas prétendre recevoir une indemnité équivalant à un plein loyer si les locaux sont affectés de défauts dont il aurait eu à répondre en cours de bail. Dans ce cas, le juge doit réduire, dans la mesure appropriée, le montant de l'indemnité qui échoit au bailleur, compte tenu des défauts affectant les locaux occupés. En revanche, le locataire qui conserve l'usage de la chose après l'extinction du contrat, contre la volonté du bailleur, ne peut élever aucune prétention de nature contractuelle, en matière de défauts, à l'encontre du bailleur. En particulier, il ne pourra ni exiger la suppression du défaut ou sa réparation, si ce n'est sur la base des art. 58 et 59 CO si le bailleur est propriétaire des locaux, ni obtenir des dommages-intérêts, par exemple pour perte d'exploitation, alors qu'il n'était plus en droit de se maintenir dans les lieux.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_96/2015 du 01.06.2015 qui admet une application analogique des règles sur les défauts de la chose louée pour réduire l'indemnité pour occupation illicite.Plus nuancé, voir aussi arrêt du TF 4A_208/2015 du 12.02.2016.

Fiche 2309277

ACJ n° 134 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; BRUIT; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : BRUITS LIÉS AUX ACTIVITÉS EXTÉRIEURES D'UNE CRÈCHE Les bruits auxquels un locataire est confronté en relation avec les activités extérieures d'une crèche dont le jardin dans lequel s'ébattent les enfants est situé juste en dessous de ses fenêtres, ne dépassent pas ce à quoi il peut s'attendre en résidant dans un milieu urbain et ne restreignent pas l'usage pour lequel la chose a été louée de manière à justifier l'octroi d'une réduction de loyer.

Fiche 2309336

ACJ n° 485 du 08.05.2006

CJ , CABL
Publication CdB 4/06 p. 120
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.259e
Résumé : DÉFAUT - RÉDUCTION DE LOYER - FAUTE DU BAILLEUR NON RECONNUE L'octroi de dommages-intérêts est subordonné à une faute du bailleur, laquelle n'est pas reconnue lorsque toutes les précautions nécessaires afin de limiter les nuisances dues aux travaux ont été prises, lorsque le chantier a respecté les autorisations délivrées, lorsque les auxiliaires de la bailleresse ont été très disponibles pour répondre et tenter de remédier aux doléances des locataires, lorsque la bailleresse a proposé de déplacer une partie du chantier, et lorsque le chantier n'a pas duré plus longtemps que ce qui était initialement prévu, nécessaire et annoncé.