Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - IMPORTANTES DIFFICULTÉS D'UNE ENTREPRISE Il est nécessaire d'établir que l'activité déficitaire de la locataire soit due à une particulière mauvaise conjoncture touchant plus spécialement le domaine d'activité concerné, et encore moins à des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat. Des difficultés financières, même importantes, dans la gestion d'une entreprise, ne constituent pas à elles seules de justes motifs de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE - INSTRUCTION PAR LE JUGE Lorsque les attestations produites ne sont pas détaillées quant à la surface des appartements et leur état, le Tribunal doit inviter le bailleur soit à compléter son offre de preuve, soit à démontrer - par la production de pièces complémentaires, l'audition de témoins, ou à l'occasion d'un transport sur place - que les exemples cités sont semblables à l'appartement litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONGÉ DONNÉ SUR AVIS OFFICIEL DONT SEULE LA LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT EST SIGNÉE Le locataire soutient que le congé est nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite. Le TF tient comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d'accompagnement (cf. notamment Higi, Commentaire zurichois, n. 18 ad art. 266l CO et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 407 ch. 3.2, et p. 265 ch. 3.1.2).

Voir aussi : ATF 140 III 54 (qui confirme)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).

Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DE MOTIFS DIFFÉRENTS Le renvoi à des dispositions légales pêle-mêle n'est pas admissible et ne constitue pas une motivation suffisante. La référence à un courrier du 21 mars 1995 dans un avis de majoration du 11 janvier 1996 ne peut être qualifié de lettre d'accompagnement au sens de l'art. 19 al.1 bis OBLF. Il n'apparaît pas excessif d'exiger que le bailleur procède au calcul de la majoration de loyer en choisissant sans ambiguïté la méthode de calcul qu'il adopte, plutôt que de différer ce choix dans l'attente d'une éventuelle contestation, puis de le moduler en fonction des aléas de la procédure.

Voir aussi : ACJ n° 434 du 05.04.2004 B. c/ E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE - SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE A la sortie du contrôle étatique, l'impôt immobilier complémentaire constitue une charge nou­velle certaine et doit dès lors être répercuté sur le loyer. L'ATF 123 III 171 du 14.4.1997 ne saurait remettre en cause le principe de la prise en compte de l'impôt immobilier, dès lors que, dans cet arrêt, le TF n'a tranché qu'une question relative à la constatation du montant de l'impôt immobilier. L'impôt immobilier complémentaire doit donc être ajouté au montant des charges annuelles de l'immeuble selon un calcul effectué à partir de l'état locatif et en application des art. 48 et 76 de la loi sur les contributions publiques.

Voir aussi : ACJC/1332/1998 du 7.12.1998 J. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269c

Résumé : HAUSSE DE LOYER ÉCHELONNÉE PARTIELLEMENT VALIDÉE PAR LE TBL EN PARTIES EGALES En cas de hausse échelonnée validée par le juge, on ne saurait reprocher à celui-ci d'avoir réparti la hausse licite en parts égales sur la période d'échelonnement.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

TF

Publication ATF 124 III 245 = SJ 1999 p.17 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - CONSÉQUENCES DU NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS DE 274f CO Le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le délai de 30 jours ne peut plus majorer le loyer pour le même terme de résiliation, mais il a la possibilité de notifier une nouvelle majoration de loyer pour l'échéance contractuelle suivante, même s'il se prévaut, à l'appui de celle-ci, de motifs identiques à ceux qu'il a invoqués précédemment.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; COMPETENCE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION - INCOMPÉTENCE DE LA JURIDICTION SAISIE DE LA DEMANDE PRINCIPALE Lorsque la compétence pour statuer sur la créance compensante relève du pouvoir juridictionnel du même canton que celui de la demande principale, il suffit que le juge de cette dernière impartisse un délai au défendeur pour faire valoir sa prétention devant l'autorité compétente. Dans l'intervalle, il est tenu de différer sa décision jusqu'à droit connu sur la contre-réclamation ou de suspendre l'effet exécutoire de son jugement à concurrence de la somme opposée en compensation (ATF 85 II 103 et les références). Les commentateurs de la LPC prévoient quant à eux deux solutions alternatives pour le juge de l'action principale dans un tel cas de figure : - soit il sursoit à statuer sur la demande jusqu'à droit jugé sur l'objection de compensation articulée sous la forme d'une action en constatation de droit portée devant le juge compétent; - soit, par économie de procédure et notamment s'il existe un rapport de connexité entre les faits fondant la demande et ceux fondant l'objection, l'ensemble du litige est soumis au juge compétent pour connaître du rapport de droit ayant un caractère prépondérant (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 9 ad art. 28).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - PRESCRIPTION Les prétentions du bailleur pour le remboursement de frais accessoires se prescrivent par cinq ans, à tout le moins s'il s'agit de prestations arrêtées périodiquement (Higi, Commentaire zurichois, n° 24 ad art. 257a-257b CO). Le délai de prescription commence à courir à la fin de l'année pour laquelle le décompte doit être établi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PIÈCES NON PRODUITES L'instruction d'office des faits à laquelle doit recourir le Tribunal des baux et loyers ne dispense pas les parties de formuler une offre de preuve claire et précise, à défaut de quoi l'on ne peut faire grief au Tribunal de n'avoir pas ordonné d'enquêtes sur ce point. Ainsi, des exemples fournis à titre comparatifs qui ne comportent aucune indication sur les caractéristiques de l'appartement litigieux, son année de construction, le confort, la surface et les rénovations entreprises ne sont pas considérés comme une offre de preuve suffisante. A plus forte raison il en va de même si les appartements soumis à titre de comparaison sont situés dans des quartiers différents de l'appartement dont le loyer est litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 325 du 17.03.1997 SI X c/ T

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 310 = SJ 1998 p. 770 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT ABUSIF; LOYER INITIAL; INDICE; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269

Résumé : INDICES D'ABUS PAS NÉCESSAIRES POUR INVOQUER LE RENDEMENT ABUSIF Selon la jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO, le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus. De même, le locataire est en droit de contester le loyer initial en soutenant qu'il procure au bailleur un rendement excessif sans avoir à démontrer la présence d'indice d'abus, cela même s'il est établi que le loyer correspond aux prix du quartier.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_581/2018 du 09.07.2019 (critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, sauf inversion de cette hiérarchie lorsque l'immeuble est ancien)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 718

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269d

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE La fixation du loyer initial approprié selon la jurisprudence fédérale (ATF 120 II 341) ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer payé par le locataire précédent. Le juge partira du calcul de rendement de l'art 269 CO. Il peut ensuite comparer le résultat avec les loyers usuels du quartier: s'ils sont plus bas, le juge peut, ayant un pouvoir d'appréciation large en la matière, se fonder sur ceux-ci et fixer un loyer plus bas que le rendement ne le permettrait; dans le cas contraire en revanche, il ne peut fixer un loyer supérieur au résultat du calcul de rendement, car le loyer serait abusif au sens de l'art. 269 CO. Le loyer du précédent locataire ne joue pas de rôle, sauf si l'omission de la formule résulte d'un abus du bailleur, et n'est pris en compte que si le juge ne dispose pas des éléments nécessaires au calcul de rendement (sous réserve du cas de la sous-location, voir ATF 124 III 62).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE SUITE À UNE TRANSACTION - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Dans le cas d'un locataire en difficulté financière, le bailleur peut, d'un commun accord avec ce dernier, ne pas appliquer la majoration qu'il a précédemment notifiée. Dans le cas d'une demande de baisse de loyer, (en fonction des facteurs de baisse) faisant suite à cette transaction, le locataire commettra un abus de droit (art.2 al.2 CC) s'il argue de l'infime modification du loyer décidée d'un commun accord, et de l'absence de réserve explicite dans la transaction.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; RESILIATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT - DÉLAI INSUFFISANT POUR PERMETTRE L'ÉLIMINATION DU DÉFAUT Un délai de 30 jours pour éliminer un défaut dont la nature reste inconnue après plusieurs mois d'investigations par un service public spécialisé ne peut être considéré comme suffisant.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - LACUNES DANS LES EXEMPLES À COMPARER Les pièces comparatives comprenant des éléments par nature incomparables, sont considérés comme insuffisantes. Ainsi, différence sensible de grandeur, et de surface, disparité des années de construction, absence d'indications relatives aux éléments retenus pour circonscrire le quartier considéré, défaut de mention de l'identité de leurs propriétaires, évolution du loyer, critères peu précis (état " moyen ", " bon ", ou " très bon " ; cuisine " agencée " avec ou sans " appareils ", sanitaires en " bon état "), ne peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLÉS ET RESTITUTION DES LOCAUX La remise des clés par le locataire à la requête du bailleur exprime, in concreto, la volonté du bailleur de mettre fin à la relation de location en reprenant la maîtrise exclusive des locaux, volonté admise par le locataire qui perd ainsi les moyens d'exercer la possession (garantie contractuellement).

TF

Publication SJ 1998 p.732

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE - PAS DE LIBÉRATION DU LOCATAIRE SORTANT AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT AVEC LE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Tenir des propos insultants à l'égard des employés de la gérance mandatée par la bailleresse constitue un juste motif de rejet d'une candidature. Le bailleur, sous réserve d'une attitude dilatoire de sa part, conserve le droit de refuser une candidature pour de justes motifs jusqu'à la reprise du bail ou la conclusion du nouveau contrat par le locataire de remplacement proposé, car ce n'est qu'à ce moment-là que l'effet libératoire se produit envers l'ancien locataire (cf. Higi, Zürcher Kommentar, n. 65 ad art. 264 CO). Ainsi, il ne suffit pas de présenter un candidat acceptable pour être libéré de ses obligations de locataire; encore faut-il que le locataire de remplacement, même dûment accepté, ne se désiste pas avant de reprendre le bail ou de conclure un nouveau contrat, pour des motifs qui lui sont propres (Lachat, Le bail à loyer, p. 453; Higi, op. cit., n. 63 ad art. 264 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL

Normes : CO.259d

Résumé : INFILTRATIONS D'EAU - MÉTHODE DE DÉTERMINATION DU TAUX DE RÉDUCTION Le Tribunal détermine le taux de réduction du loyer par la méthode proportionnelle, c'est-à-dire par la comparaison de la valeur objective de la chose louée, avec son défaut, à la valeur objective sans défaut. Dans certains cas, on évaluera en équité la diminution de jouissance de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 169). Réduction de 30% pour un salon, un hall d'entrée, une chambre à coucher et plusieurs interrupteurs électriques validée par la Cour de justice. (ACJ n° 301 du 10 décembre 1993 L. c/ SA X).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION SANS DEMANDE PRÉALABLE AU BAILLEUR - REFUS DE CE DERNIER Selon le TF, le caractère provisoire de la sous-location n'est pas une condition posée par l'article 262 CO. Cependant, le bailleur peut se prévaloir de cet élément pour refuser une sous-location sans limite définie dans le temps (SJ 1995, p. 227 et ss). Une telle sous-location s'apparente à un transfert de bail décidé sans le consentement du bailleur, inadmissible sur le plan contractuel.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE TRAVAIL (cf. aussi sous art. 56M LOJ) Le contrat de conciergerie est un contrat mixte qui comporte des éléments du bail et du contrat de travail (ATF 118 II 157; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 59; Tercier, Les contrats spéciaux, 1995, n° 2515, p. 307). L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage de l'objet du contrat n'apparaît que comme un élément purement accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. Pour la résiliation du contrat de concierge, la jurisprudence genevoise applique les règles du contrat qui présente un aspect prépondérant. Un des critères utilisés pour déterminer le caractère prédominant est celui de l'importance respective des prestations : si le loyer est plus élevé que le salaire du concierge, il y a bail à loyer, et vice versa. La nature du logement constitue également un critère important : s'il s'agit d'un logement de service, l'aspect du contrat de travail est prépondérant (cf. deux décisions opposées de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de X, in Cahiers du bail 1993 p. 28 ss et 1992 p. 127 ss; voir aussi l'arrêt de la Chambre d'appel des Prud'hommes in Jahrbuch des Schweizerischen Arbeitsrechts 1991 p. 383 ss). Par ailleurs, si aucun caractère prédominant de l'un des contrats ne s'affirme, ou s'il y a doute à ce sujet, la compétence reviendra à l'autorité qui à la plénitude de juridiction, soit au Tribunal de première instance (ACJ n° 1490 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 169 du 19.06.1992 C. c/ SI X ACJ n° 759 du 16.06.1997 S. c/ SI X ACJ n° 594 du 15.06.1998 D. c/ SI X ACJ n° 449 du 11.04.2005 L. c/ P. et E. ACJ n° 1490 du 10.12.2007 D.-B. c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MESURES PROBATOIRES À ORDONNER PAR LE TRIBUNAL Les mesures probatoires sont manifestement inutiles s'il apparaît qu'en tout état les éléments de comparaison, que la bailleresse estime suffisants, ne le sont en réalité pas.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; RENDEMENT ADMISSIBLE; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET BASÉ SUR LE PRIX D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE AUX ENCHÈRES Le prix d'acquisition d'un immeuble sert de base de calcul du rendement admissible.

TF

Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; CONSIGNATION EN JUSTICE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DU LOYER - PAS DE RAPPORT ENTRE LE MONTANT CONSIGNE ET LA PERTE DE JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUEE Il découle de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le locataire n'a pas à limiter la consignation au montant probable de la perte de jouissance.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259g

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUEE - CONSIGNATION DES FRAIS ACCESSOIRES AUSSI La consignation du loyer peut porter non seulement sur le loyer, mais aussi sur les frais accessoires pour lesquels le locataire doit payer périodiquement un montant fixé dans le contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE L'art. 264 al. 1 CO donne la faculté au locataire de renoncer en tout temps à l'usage des locaux, en les restituant au bailleur même sans donner un congé; pour qu'il soit libéré de ses engagements contractuels, il faudra toutefois qu'il trouve un nouveau locataire solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et que ce nouveau locataire soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; CALCUL; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : NON RESTITUTION DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL - CALCUL DU DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Il convient de tenir compte, dans le cadre de l'appréciation du dommage subi par le bailleur dont les locaux n'ont pas été restitués au jour de la résiliation du bail, d'une période raisonnable pour la relocation de ces locaux (ACJC 1273/1996 en la cause No C/5831/94, SA X c/ SI X pour l'exploitation d'immeubles urbains "C" du 18 novembre 1996). Cette période a été arrêtée à 2 mois dès la remise des clés, ceci conformément à l'avis de Lachat (Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). A l'appui de cette considération, le bailleur doit disposer d'un délai raisonnable pour se déterminer sur la candidature du nouveau locataire, démarche qu'il ne peut entreprendre avant que les locaux lui aient été restitués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Aux termes de l'art. 265 CO, le locataire peut invoquer librement la compensation lorsque les créances respectives résultent du bail. La compensation peut intervenir en tout temps, même en cours de procès. En revanche, lorsque le locataire est en demeure dans le paiement de son loyer, il doit faire sa déclaration de compensation dans le délai comminatoire de l'article 257d al. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 206).

Voir aussi : ATF du 03.02.2000 C. c/ B. et V.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 67 = SJ 1998 p.360 = JT 1999 I 112 CdB 2/98 p.54

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - DROIT DU LOCATAIRE À EXIGER UNE DIMINUTION PLUS ÉTENDUE En acceptant tacitement une diminution de loyer signifiée par le bailleur, le locataire ne renonce pas, en principe, au droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation et le preneur ne peut prétendre à une baisse plus importante, en dehors de la procédure de hausse, que lorsqu'il l'a demandée préalablement pour un terme de résiliation, en respectant le délai de congé.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 08.11.2004 E. et S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - PERTE D'EMPLOI DU LOCATAIRE Ne peuvent constituer de justes motifs de résiliation du bail des circonstances susceptibles de se produire à l'avenir et dont un homme d'affaires circonspect aurait dû tenir compte, ni des circonstances pouvant être considérées comme de simples fluctuations des affaires ou de la conjoncture économique. Des difficultés financières, fussent-elles inattendues, n'ont rien d'imprévisible en dehors de soudaines et graves crises économiques pouvant toucher un large secteur (ATF du 2 mai 1995 paru aux Cahiers du bail, 1995, no 4 p. 97).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Le bailleur peut anticiper de son propre chef la résiliation du bail et demander au locataire des dommages-intérêts pour le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation des locaux (art. 109 al. 2 CO ; Tercier, p.227 n°1843 ; Lachat, Le bail à loyer, 1997 p. 214 n°5.15; Commentaire USPI, n°45 ad art. 257d ; ACJ n°160 du 4.6.1993 SA X, A et C: c/ SA X). Ce principe est basé sur la méthode de la différence (Higi, commentaire zurichois : n° 62 ad art.267d CO). L'indemnité de non-occupation ne saurait correspondre au loyer contractuel, le bail ayant été résilié. Elle doit être fixée en fonction de l'évolution négative du marché et de son incidence sur les possibilités de relocation des locaux, et peut dès lors être arrêtée au montant pour lequel ces locaux furent effectivement reloués, et ce avec un intérêt de 5% courant dès une date moyenne.

Voir aussi : ACJ n° 533 du 15.05.2000 SI X c/ I. SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER NE RESPECTANT PAS LE DÉLAI DE RÉSILIATION - REPORT AU PROCHAIN TERME Il faut admettre en vertu du parallélisme qui a été instauré entre les procédures de hausse et de baisse de loyer, que la seule conséquence que peut entraîner une baisse de loyer tardive ou non conforme au délai de résiliation est le report de l'entrée en vigueur de celle-ci à la plus prochaine échéance utile.

Publication SJ 1998 p. 305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - NON-UTILISATION DE LA FORMULE OFFICIELLE Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al.2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349).

Publication ATF 124 III 108; JT 1999 I 107

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - DÉFINITION Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle.

Voir aussi : ACJC/191/2019 du 11.02.2019

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI RAISONNABLE; RESILIATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259b

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI CONVENABLE - RÉSILIATION Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué (art. 259b let. a CO). Seul un défaut grave autorise donc le locataire à résilier le contrat avec effet immédiat (Higi, Zürcher Kommentar, n. 32 ad art. 259b CO; USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 22 ad art. 259b CO). Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut de moyenne importance, le preneur peut uniquement y remédier aux frais du bailleur, si ce dernier n'a pas exécuté les travaux dans un délai convenable. Dans tous les cas, la réduction de loyer selon l'art. 259d CO demeure réservée. La durée du délai convenable dépend des circonstances de l'espèce. Il faut tenir compte de l'importance des travaux à exécuter, du degré d'urgence, du temps nécessaire pour obtenir les éventuelles autorisations administratives ou des plans d'architecte, voire des devis comparatifs (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 166).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PART DES FONDS PROPRES INITIAUX NON PRECISÉE Si l'on ne peut préciser le montant des fonds propres à l'achat d'un immeuble par rapport au financement hypothécaire, il est admis une proportion de 40 % des fonds propres initiaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - VALEUR D'UNE DÉCLARATION FAITE LORS D'UNE AUDIENCE DE COMPARUTION DEVANT LE TBL Dans le cas d'une requête en diminution de loyer, toute déclaration de volonté faite devant le Tribunal lie les parties et le juge et, en conséquence, limite le cadre du débat. Cette déclaration doit s'interpréter à l'instar de la motivation indiquée dans un avis de majoration (cf. art 269d CO), c'est-à-dire selon le sens que les destinataires peuvent raisonnablement lui attribuer en la considérant comme réellement voulue, sur la base de l'attitude antérieure du déclarant et des circonstances connues lors de la déclaration (principe de la confiance (cf. P. Engel, Traité des Obligations en droit suisse, p. 167).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; ILLICEITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : DEMANDE EN INVALIDATION DU BAIL POUR OBJET IMPOSSIBLE OU ILLICITE L'impossibilité pour des motifs juridiques est admise. Elle suppose, outre l'interdiction, que l'autorité empêche effectivement la prestation par des moyens de coercition (Von Thur A., Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 2 vol. Zurich 1924/1925, par. 31, p. 218 à 230; Oftinger K., Gesetzgeberische Eingriffe in das Zivilrecht, RDS 1938, p. 527 à 528a). In casu, la parcelle où se situent les locaux loués est en zone agricole, soit hors zone à bâtir (art. 16 LAT, art. 20 Lalat). Ces deux lois ne prévoient aucun moyen de coercition empêchant effectivement l'exploitation d'une entreprise non conforme à l'affectation d'une zone agricole. De plus, le locataire n'a jamais été contraint de cesser l'exploitation de son entreprise. Il n'y a dès lors pas eu d'impossibilité objective. Le contrat présente un contenu illicite "quand son objet, le résultat auquel il conduit ou le but qu'il poursuit indirectement contrevient à un droit objectif, qu'il s'agisse de droit fédéral ou cantonal. La nullité est cependant subordonnée à la condition que cette sanction soit expressément prévue par la loi concernée ou qu'elle ressorte du sens et du but de la norme violée" (ATF 117 II 48. C2a, JT 1991 I 649;ATF 117 II 287 c.4a, JT 1992 I 304, JT 1994 I 599).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 320

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT COMPLEXE ; STATION-SERVICE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS COMPOSÉS - CARACTÈRE PRÉPONDERANT DES ÉLÉMENTS CONTRACTUELS ÉTRANGERS AU BAIL - STATION-SERVICE En cas de contrats composés réunissant diverses conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de contrat mixte contenant des éléments de plusieurs contrats, il faut rechercher le centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord; compte tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque composante du contrat à un sort juridique propre. L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage n'apparaît que comme un élément accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. L'extinction de la location d'une station-service n'est pas soumise au droit du bail, même lorsque l'exploitant peut y vendre des voitures, si l'accent est mis sur la vente des produits d'une compagnie pétrolière.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_335/2018 du 09.05.2019 (DB 31/2019, p. 35 ss : Lorsque le contrat de bail s'inscrit dans un contrat complexe avec un contrat de promesse de vente et que cette convention est entachée d'un vice du consentement, l'ensemble de la relation contractuelle est invalidé ex tunc si le centre de gravité de celle-ci se trouve dans le contrat de vente); ACJ n° 746 du 11.06.2007 P. c/ X SA

Publication SJ 1998 p. 320

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DES CONTRATS Déterminer la volonté réelle et concordante des parties sur la base d'une interprétation subjective relève des constatations de fait. S'il n'est pas possible d'établir la volonté concrète des parties, il faut procéder à une interprétation objective des déclarations de volonté selon le principe de la confiance en fonction de toutes les circonstances, ce qui constitue une question de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - LOYER COMPTABILISÉ SUR COMPTE COURANT Par un contrat de compte courant, les parties stipulent de passer par "doit" et "avoir" les créances réciproques nées de leurs relations d'affaires, de compenser à un moment donné les différents articles de ce compte. L'art. 117 al.2 CO statue que la novation s'opère lorsque le solde du compte a été arrêté et reconnu (ATF 104 II 190 = JT 1979 I 10). La reconnaissance du solde peut être expresse ou résulter d'actes concluants. Cas d'un bailleur prétendant n'avoir jamais reçu le montant des loyers. Même si aucune quittance ne démontre que les loyers ont été effectivement reçus par le bailleur, la Cour relève d'une part qu'il ressort des relevés du compte courant actionnaire que des versements à titre de loyer ont été crédités sur ce compte, d'autre part que les déclarations fiscales du bailleur font état de versements de loyer. La condition de retard de l'art. 257d CO faisant défaut, le bail ne pouvait être résilié pour défaut de paiement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; EVACUATION(EN GENERAL); INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - COMPÉTENCE DU TBL POUR PRONONCER, À LA DEMANDE DU BAILLEUR PRINCIPAL, L'ÉVACUATION DU SOUS-LOCATAIRE ET SA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE Selon l'article 56A LOJ (devenu 56K dès le 1.1.2000 et 56M dès le 1.3.2002), le TBL est compétent pour statuer sur tout litige en relation au contrat de bail à loyer ou à ferme agricole au sens des titres VIIIe et VIIIe bis du CO, portant sur une chose immobilière. Aux termes de cette disposition, il n'est pas compétent pour statuer sur l'action en évacuation dirigée contre le sous-locataire, pas davantage que pour le condamner à des dommages et intérêts. Cependant, selon le TF, toute la réglementation comprise aux articles 274 et ss CO s'applique aux litiges qui ont un rapport avec un état de fait comportant un bail (Higi, Kommentar zum schweizerischem Zivilgesetzbuch, ad art. 274 n° 46, p. 375). Or, en matière de juridiction, la seule instance imposée par les dispositions fédérales en matière de bail est l'autorité de conciliation. Les autres règles ne concernent pas la juridiction, mais la procédure applicable. A Genève, l'article 56A LOJ (56M) est parfaitement clair. Il ne saurait être interprété dans un sens contraire à sa lettre pour impliquer les actions en revendication à l'égard du sous-locataire ou à l'égard de tout autre occupant des locaux faisant l'objet d'un bail.

Voir aussi : ACJ n° 1425 du 14.11.1997 B. c/ SI X. S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR DÉFAUT - LOGEMENT OCCUPÉ SPORADIQUEMENT PAR LE LOCATAIRE Le défaut doit-il être objectivement une entrave à la jouissance de la chose ou faut-il en plus que le locataire ait, subjectivement, été entravé dans sa jouissance de la chose. La garantie des défauts de la chose louée est proche dans sa conception de la garantie des défauts en matière de vente (Engel, Contrat de droit suisse, p. 146; Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, n° 1069, 1070, p. 140 s). Le mode de calcul retenu pour opérer la réduction est calqué sur l'action minutoire du contrat de vente. Cette conception objective indique que, tout comme l'action minutoire, l'action en réduction de loyer tend à corriger le montant effectif du loyer en fonction de l'utilité réelle de la chose. On doit donc admettre que l'entrave à la jouissance de la chose est une condition objective et non pas subjective. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'occupation effective des locaux par le locataire pour déterminer si oui ou non ce dernier a droit à une diminution de loyer.

Voir aussi : ACJ n° 28 du 12.01.1998 M. c/ S.A. X ACJ n° 1100 du 09.10.2006 X S.A. c/ Y Sàrl ACJ n° 1421 du 11.12.2006 B. c/ F. S.A. ACJC/726/2008

Remarques : Contra : ACJ n° 1135 du 12.11.2001 J. c/ SI X

TF

Publication SJ 1998 p. 218

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - INSUFFISANCE DE LA MÉTHODE CONSISTANT À APPRÉCIER LE LOYER SUR LA BASE D'UNE INSPECTION OCULAIRE LIMITÉE AU LOGEMENT EN CAUSE Lorsque le bailleur invoque le critère des loyers comparatifs, la seule appréciation du juge touchant le loyer admissible ne saurait remplacer la comparaison imposée par la loi, quelle que soit la difficulté de cette entreprise.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p. 68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS USUELS - CRITÈRE DE LA DIMENSION DU LOGEMENT S'agissant de la question de la dimension, c'est le critère de la surface qui doit prédominer.

Voir aussi : ATF non publié du 16.01.2001 N. c/ A. Fiche 2309707

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PRÉCISIONS SUR LA MÉTHODE DE COMPARAISON Cas d'un immeuble où les loyers annuels des appartements sis au 1er et 2ème étage sont identiques. Le loyer du 4ème étage est cependant nettement supérieur, sans raison apparente. Il convient de vérifier l'existence d'un abus éventuel des loyers annuels de comparaison des 1er et 2ème étage. Or, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, il serait contraire au principe de protection contre le rendement abusif de la chose louée, de la comparer à des loyers non adaptés aux facteurs de baisse par les bailleurs.

Voir aussi : ACJ n° 45 du 11.1.95 V. c/ SI X

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT DES APPARTEMENTS COMPARABLES La proximité dans l'espace n'implique pas nécessairement l'existence d'une situation comparable. D'autres facteurs doivent également être pris en considération : infrastructure du quartier, présence de commerces, facilités de transport, installations sportives, écoles, etc.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - PAS DE CONDAMNATION À DES INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE POUR LE FUTUR Une condamnation à des indemnités pour occupation illicite prononcée (pour le futur) "aussi longtemps que le preneur demeure dans les lieux" équivaudrait à un jugement conditionnel, sujet qui relève en principe du droit cantonal de procédure (ATF 103 II 110 = JdT 1978 I 226, consid. 5/a). Or même si un jugement conditionnel demeure envisageable en procédure civile genevoise (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 7 ad art. 465 LPC), il y a bien lieu d'exclure cette idée en relation avec des prétentions fondées sur l'art. 267 CO. Une condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite s'avérerait en effet inexécutable en cas de controverse surgissant à propos de la date ou des modalités de restitution des locaux (cf. sur le sujet, Kummer, RJB 1979 p. 314-315).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 661

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; PARTIE COMMUNE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES La chose louée, qui se compose des locaux objets du contrat et des installations et aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le bailleur est garant, s'étend à l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2012 du 28.06.2013; ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 661

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER POUR DÉFAUT D'ORDRE ESTHÉTIQUE Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DE L'ACTIONNAIRE-LOCATAIRE Cas d'un actionnaire-locataire qui détient le droit d'usage en vertu du contrat de bail. Le non-paiement du loyer par l'actionnaire-locataire permet la résiliation du bail et l'évacuation (ACJ 7.11.77 in SJ 1979 p. 568 n°3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX DE REVIENT EFFECTIF OU ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT ? Cas où l'arrêté du Conseil d'Etat ne fait pas référence à une créance chirographaire, qui apparaît sur une feuille de calcul fournie par le bailleur. Le financement de l'immeuble est donc très différent selon ces documents. Feuille de calcul manifestement établie pour les besoins de la cause, donc à écarter.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.

Voir aussi : ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 171

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269

Résumé : IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - PREUVE DU MONTANT ET DE SON PAIEMENT Le poste "impôt immobilier complémentaire", allégué mais non prouvé devant la juridiction cantonale, doit être rejeté in casu.

Voir aussi : ATF 114 II 289 consid. 2a

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : CO.269a

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU Les investissements à plus-value représentent 50 % à 70% du coût des travaux, conformément à l'art. 14 al.1 OBLF. En fixant un taux compris dans cette fourchette, le juge devra le motiver. Dans le cas contraire, il violera la disposition susmentionnée par excès de pouvoir d'appréciation.

Voir aussi : Fiche 2309578

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - VALIDITÉ FORMELLE DE LA HAUSSE Cas du locataire qui conteste la validité formelle d'une majoration fondée sur les grands travaux sous prétexte que ce motif n'est pas couvert par la mention "augmentation des charges d'exploitation" et n'est pas invoqué valablement par un simple renvoi à l'art. 269a lit. b CO et à la lettre circulaire du bailleur. Le locataire, qui n'ignore pas l'accomplissement de grands travaux, sait que les motifs de hausse de son loyer ne se limitent pas à la variation des charges d'exploitation mais comprennent aussi la répercussion des coûts des grands travaux. Il ne peut donc pas contester la validité formelle de la majoration.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE Le montant des travaux à plus-value entre en principe dans la composition du prix de revient de l'immeuble. (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 286 ch. 3.5). Faut-il les réactualiser ? Oui, s'ils sont financés par des fonds propres, mais à concurrence de 40 % maximum, lorsqu'on ne peut déterminer la part des fonds propres. Non, s'ils sont financés par des fonds étrangers.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS - EXEMPLES FOURNIS PAR LE DEMANDEUR - INSTRUCTION PAR LE TBL Le demandeur doit fournir des exemples comparatifs précis et complets afin que le TBL puisse satisfaire à l'instruction des faits. Devra alors être fait mention, par le demandeur, des caractéristiques de l'appartement litigieux telles que : degré de confort, travaux de rénovation, de modernisation de l'immeuble, année de construction, surface des appartements cités.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT DE LA "CHOSE LOUÉE" - PONDÉRATION DES LOYERS SELON LES CARACTÉRISTIQUES DES DIFFÉRENTS LOCAUX - IMMEUBLE PRÉCÉDEMMENT SOUS CONTRÔLE DE L'ÉTAT Le calcul de rendement de la chose louée ne s'applique pas dans le cas d'un immeuble contrôlé par l'Etat. Ce dernier procède à une pondération des loyers en fonction des caractéristiques des différents locaux (attique, terrasse, etc.), différenciation qui est maintenue durant toutes les années de contrôle.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 - Extrait non inclus dans JT 1998 I 191 ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : CALCUL DU RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE ET, SUBSIDIAIREMENT, LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE Si le bailleur peut choisir entre la méthode relative ou absolue, il ne peut invoquer deux méthodes différentes, comme en l'espèce celle du rendement et des loyers comparatifs; il doit choisir sa motivation, et s'y tenir. Le critère des loyers comparatifs n'est pas compatible avec celui d'un loyer fondé sur les coûts (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 347ss).

Voir aussi : ACJ n° 98 du 12.02.2001 G. et B. c/ B.

TF

Publication CdB 2/97 p.42

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : LOYER FIXÉ CONFORMÉMENT À LA LDTR - APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE SELON LE DROIT FÉDÉRAL Dans le cadre du calcul du rendement admissible d'une chose louée effectué en application de l'art. 269 CO, le loyer fixé en application d'une législation cantonale, en l'occurrence la LDTR, n'est pas un élément pertinent. La LDTR ne saurait donc empiéter ici sur un domaine régi par le droit fédéral et en entraver l'application.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

TF

Publication SJ 1997 p. 538

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION FINALE

Normes : CO.274g

Résumé : CARACTÈRE FINAL SELON 48 OJF DU JUGEMENT D'ÉVACUATION RENDU PAR LA CJ En procédure genevoise, le jugement prononçant l'évacuation pour défaut de paiement du loyer est toujours (et non pas seulement dans l'hypothèse de l'art. 274g CO) un jugement final, susceptible d'un recours en réforme si la valeur litigieuse est suffisante.

Voir aussi : ACJ n° 326 du 20.4.1998 SI X c/ B.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 124 = SJ 1997 p. 433

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EXECUTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR INEXÉCUTION PAR LE LOCATAIRE D'UNE OBLIGATION QU'IL A PRISE DANS LE CONTRAT Un engagement du locataire de faire radier une hypothèque des artisans et entrepreneurs, qui a été annotée ou inscrite dans le cadre de travaux de construction exécutés conformément au contrat par un sous-locataire, n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 257f CO. Si le débiteur se trouve en demeure de faire cette action, comme il ne s'agit pas de loyer ou de frais accessoires, il faut appliquer non pas l'art. 257d CO, mais les art. 102 et ss CO. Dans un rapport juridique durable, le droit de résilier remplace le droit de se départir du contrat. On peut hésiter entre le délai de l'art. 257d al. 2 CO et celui de l'art. 266g al. 1 CO, mais la question est restée indécise en l'espèce. La résiliation donnée en invoquant à tort l'art. 257f al. 3 CO doit être considérée comme une résiliation valable sur la base des art. 107 ss CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.273

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).

Voir aussi : ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001 ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; CHOSE MOBILIERE; PARTIE INTEGRANTE

Normes : CO.301

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL DANS UN LITIGE RELATIF À UN TABLEAU COMPRIS DANS LE MOBILIER REMIS À L'USAGE DU FERMIER Le TBL est compétent pour connaître d'un litige concernant un bien mobilier, partie intégrante d'un établissement public (Honsell, Vogt, Wiegand, Comm. ad. art. 276 CO p. 1462 ch. 3 : "Die Sachen, die dem Pächter zur Nutzung überlassen werden").

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LOYERS INDEXÉS - MÉTHODE ABSOLUE Les principes énoncés dans l'ATF 121 III 397 (SI X c/ G.) au sujet du bail à loyers échelonnés s'appliquent également, mutatis mutandis, pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance d'un bail à loyers indexés ou pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : IMPORTANTS TRAVAUX SUITE À UN INCENDIE - HAUSSE DE LOYER EN COURS DE BAIL MOTIVÉE PAR LA MÉTHODE ABSOLUE En cas de destruction de l'immeuble (par le feu), le bailleur peut se prévaloir directement d'un facteur nécessitant l'application de la méthode absolue (MP 1994 p. 85 ss, 91, consid. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE Lorsque les parties n'ont pas prévu dans le contrat de bail le paiement séparé des frais de chauffage et d'eau chaude, ceux-ci sont compris dans le loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 227). Il s'agit alors d'un loyer tout compris. Le bailleur n'est pas tenu dans cette hypothèse de fournir des décomptes relatifs à ces frais. Toute augmentation durable de ces charges ne peut être répercutée sur le locataire que moyennant une hausse du loyer pour l'échéance suivante. A l'inverse, le locataire peut uniquement demander une diminution de loyer, lorsque les frais de chauffage et d'eau chaude ont diminué par rapport aux exercices de la période de location précédente.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 70 = SJ 1997 p. 417 = JT 1998 I 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; PRESSION

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - CONDITIONS RESTRICTIVES DANS LESQUELLES LES PARTIES PEUVENT CONVENIR D'UN NOUVEAU LOYER SANS NOTIFICATION SUR FORMULE OFFICIELLE (art. 18 AMSL) - ABUS DE DROIT (art. 2 CC) Une modification consensuelle du contrat de bail, ne portant pas atteinte au but protecteur de la formule officielle, suppose que l'information du locataire sur la possibilité de contester lui soit garantie d'une autre manière et que toute pression (menace de résiliation) puisse être exclue. L'accord des parties, qui justifie une renonciation à l'exigence de la formule, ne résulte pas déjà de la simple signature formelle du locataire sous une modification du contrat présentée par le bailleur. Ce n'est que lorsqu'il est constaté que le locataire était informé de la possibilité de contester, qu'en renonçant à la formule il a renoncé sciemment et par avance à une contestation et que l'on peut encore exclure qu'il ait été mis sous pression, que la modification du contrat par un accord mutuel, en particulier de la part du locataire, justifie la renonciation à la protection formelle.

Voir aussi : ATF 4C.134/2001 du 18.10.2001 ACJC/862/2007 du 22.06.2007 ATF 128 III 419, cons. 2.4.2

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; SURFACE

Normes : CO.259d

Résumé : DIMINUTION DU LOYER BASÉE SUR LA DIFFÉRENCE DE SURFACE CONSTATÉE Cas où la surface des locaux a constitué un élément essentiel dans la fixation du loyer (ATF 113 II 25 (= JdT 1987 I 363), consid. 1/b; ATF 39 II 238, consid. 4). Selon l'acception généralement admise - et en l'absence d'éléments donnant à penser que les parties ont eu dans le cas d'espèce une volonté différente (art. 18 al. 1 CO) - le recours à l'expression "environ" réservait une marge de tolérance de l'ordre de 3%. Exemple de calculs : - différence des surfaces : 37,31 m2 = 18,02% (207 m2 comparés à 169,69 m2) - loyer convenu du 1.10.90 au 31.3.94 : Fr. 161'946 [Fr. 44'256 + Fr. 47'076 + Fr. 47'076 + Fr. 23'538] - réduction : 15,02 % [18,02 % - 3 %] sur Fr. 161'946 = Fr. 24'324,25 - payés en trop : Fr. 138'408 (montant payé) moins Fr. 137'621 dus [Fr. 161'946 - Fr. 24'324,25] = Fr. 778,25.

Voir aussi : ACJ n° 642 du 25.04.94 R. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; GARANTIE(GAGE); COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE TABLEAUX EN GARANTIE DU PAIEMENT DU LOYER Offrir une garantie (tableaux) à l'un de ses créanciers ne peut être considéré comme valant exécution d'un engagement de paiement. De ce fait, les créanciers peuvent légitimement solliciter l'évacuation des locataires, s'ils n'ont pas obtenu le paiement des loyers au sens de l'art. 257d CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DES MAJORATIONS DE LOYER PAR LE CONJOINT Le conjoint du locataire qui n'est pas partie au contrat de bail, ne peut exercer en son nom le droit de contester une hausse de loyer. Le conjoint peut initier une procédure (art. 4 LCCBL) pour autant qu'il soit légitimé à le faire (pouvoir de représentation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT NOTIFIÉE SUR FORMULE DE CONGÉ ORDINAIRE La résiliation pour défaut de paiement notifiée sur formule de congé ordinaire n'influence pas la validité d'un tel acte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES NON ALLEGUÉE Le TBL n'a pas à rendre d'ordonnance sur des faits que les parties n'allèguent ou ne contestent pas.

Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2001 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : NOTION DE BAIL COMMUN - PLURALITÉ DE LOCATAIRES Un contrat de bail doit être qualifié de commun lorsqu'une pluralité de bailleurs, respectivement une pluralité de locataires l'ont conclu (SJ 1990 p. 53, 54). Selon la Cour, même dans l'hypothèse où la seconde personne cosignataire du bail n'occupe pas les locaux, elle doit être néanmoins considérée comme cotitulaire du bail. Le contrat ayant été conclu avec plusieurs locataires, il s'agit bel et bien d'un contrat de bail commun, de sorte que le concours de tous les locataires est nécessaire pour l'exercice des droits formateurs.

Voir aussi : ACJ n° 994 du 21.09.1998 F., P., C. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".

Voir aussi : ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B. ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Si les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s'appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257d CO. Les difficultés d'ordre physique, psychologique [ni celles consécutives à la privation de liberté] et financier du locataire, bien que documentées par un certificat médical, ne permettent pas de retenir qu'en requérant l'évacuation de ses locataires, la bailleresse détourne le but de la loi.

Voir aussi : ACJ n° 1269 du 18.11.1996 J.-P. Z. c/ P. (idem, mais instruction complémentaire nécessaire) ACJ n° 1092 du 09.10.2006 SI X. c/ A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PROCEDURE; VOIE DE DROIT PREMATUREE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉPÔT D'UNE REQUÊTE EN ÉVACUATION 10 JOURS AVANT L'ÉCHÉANCE FORMELLE DU BAIL Le locataire qui ne conteste pas le congé reçu, ne peut valablement soulever l'irrecevabilité de la requête en évacuation au motif qu'elle est déposée avant l'échéance du bail. En effet, en gardant le silence face à un congé qu'il estime inefficace, le locataire amène son cocontractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du congé.

TF

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Voir aussi : ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72 SJ 1994 p. 487

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p.542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL SELON LES COÛTS CONCRETS EXCLUSIVEMENT Pour le calcul de rendement, on ne peut se fonder ni sur la valeur d'imposition, ni sur la valeur d'assurance (cf. ATF 112 II 149 consid. 3c).

Voir aussi : ACJ n° 733 du 23.06.2000 B. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 257 consid.3a = SJ 1996 p. 542

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - ACCROISSEMENT DE L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE ET RÉDUCTION DES FONDS PROPRES Il convient de limiter les emprunts à prendre en considération pour le calcul des charges financières au prix de revient de l'immeuble calculé selon la méthode usuelle, c'est-à-dire à la valeur réactualisée des fonds propres investis par le bailleur, augmentée des fonds étrangers initiaux. Demeure réservée l'hypothèse où les emprunts excédant ce plafond ont servi à financer des prestations supplémentaires du bailleur, au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 = JT 1998 I 191

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - TAUX HYPOTHÉCAIRE DES CHARGES FINANCIÈRES EFFECTIVES Ce sont les charges financières effectives qui doivent être prises en compte et il n'y a pas lieu de les déterminer par rapport à un taux théorique ni par référence au taux du marché ou à celui fixé par une autorité administrative (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 292 no 6.3).

Voir aussi : ACJ n° 1281 du 06.12.1999 Epoux B. et Epoux D. c/ F. SA

Remarques : Contra : ACJ n° 100 du 26.2.1996 Z. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - SORTIE DU CONTRÔLE CANTONAL - DISSOLUTION DES RÉSERVES POUR TRAVAUX FUTURS - FINANCEMENT DE GRANDS TRAVAUX Des réserves pour des travaux futurs ne peuvent être comptabilisées dans les frais généraux. Obligatoires en application du droit public cantonal, elles ne peuvent entrer dans le calcul d'un nouvel état locatif générateur d'une hausse de loyer (ATF 117 II 84 = SJ 1991 p. 310). Ces provisions devront être dissoutes à la fin du contrôle officiel. Si ces réserves ont été constituées par les loyers des locataires, les travaux ainsi financés ne peuvent par définition pas être considérés comme payés par les fonds propres du bailleur. De ce fait, ces réserves seront exclues de la moyenne des frais d'entretien pour les années précédant la date du sortie du contrôle officiel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - ISPC NON ALLEGUÉ PAR LE BAILLEUR Le TBL n'a pas à examiner dans quelle mesure la réduction de loyer fondée sur une baisse du taux hypothécaire peut être compensée par l'augmentation de l'ISPC ou par l'accroissement des charges, dès lors que ces facteurs ne sont pas allégués par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 930 du 09.09.1996 SI SA X c/ C. ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 21 CO AU LIEU DE 20 CO EN CAS D'USURE SELON L'ART. 157 CPS La question reste ouverte de savoir si l'art. 20 CO doit être appliqué lorsque les conditions de l'art. 157 CPS sont réalisées ou si, en de telles circonstances, seule l'application de l'art. 21 CO peut être retenue (ACJ n° 101 du 19.06.89 S. c/ S.; ACJ n° 141 du 26.04.93 G., S. & Cie c/ SA X). Au terme d'un examen complet de la situation, les conditions de la réalisation de l'infraction d'usure, au sens de l'art. 157 CPS, ne sont pas réalisées. La mise en oeuvre de l'art. 20 CO, lorsque les conditions d'application de l'usure au sens de l'art. 157 CPS sont réalisées, est exclue au profit exclusif de l'art. 21 CO (Kramer, Commentaire bernois, ad art. 21, no 64; Huquerenin, Commentaire bâlois, ad art. 21, no 19; plus réservés Bücher, Schw. OR, All. Teil, 2 et ed. p. 259 note 86, qui admet un concours, mais seulement dans des cas exceptionnels non précisés; Von Tuhr, Peter, Or All. Teil p. 346 note 13 c). Il est donc exclu de permettre un recours à l'application de l'art. 20 CO sur la nullité des contrats lorsque les conditions de l'art. 21 CO sont réunies, mais que le cocontractant a laissé passer le délai d'un an pour agir en annulation du fait d'une lésion.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.33

Résumé : POUVOIR DE REPRÉSENTATION - RETRAIT DE LA DEMANDE D'ÉVACUATION En relation avec les art. 33 CO et 430 LPC, un gérant d'immeuble à Genève est habilité à accomplir, au nom du bailleur, tous les actes utiles d'administration, soit conclure et résilier des baux, ainsi qu'à représenter son mandant devant les tribunaux dans des actions en prolongation ou en évacuation (SJ 1983 p. 206; Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 430 no 3; Brunner, Mietrecht, 2ème éd. 1930, p. 299; Barbey, Protection contre les congés, IPC no 220; plus nuancé Montavon, Les contrats de gérance d'immeubles, thèse Fribourg 1990 p. 174). Conformément aux art. 33 et 34 CO, la dernière manifestation de volonté du propriétaire prévaut sur les écritures déposées en son nom par son conseil ou sur l'avis de la régie.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONCUBINAGE

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU SEUL LOCATAIRE ET NON À SON CONCUBIN NON COTITULAIRE DU BAIL - CONGÉ VALABLE La locataire est seule signataire du bail et la circonstance qu'elle habite avec quelqu'un dans les locaux loués, même au su du bailleur, ne saurait avoir pour effet de rendre son concubin cotitulaire du bail ni solidairement responsable du paiement du loyer (Droit du bail no 3/1991 no 2 p. 5). D'autre part, il est unanimement admis que la protection légale du logement familial présuppose l'existence d'une union conjugale et n'est accordée qu'aux personnes mariées vivant en ménage commun, à l'exclusion des concubins.

TF

Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT NET - SEULS LES EXERCICES COMPTABLES CONNUS LORS DE LA NOTIFICATION DE MAJORATION CONTESTÉE SONT PRIS EN COMPTE Le TBL se fonde sur les éléments connus des parties lors de la notification d'une hausse de loyer et de la contestation de celle-ci (en particulier les charges).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU LOCATAIRE ET NON À SON CONJOINT - NULLITÉ - MOTIF INVOQUÉ EN APPEL SEULEMENT - PAS D'ABUS DE DROIT DANS CE CAS Selon les articles 266n et 266o, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint faute de quoi il est frappé de nullité. Cette nullité est invocable à n'importe quel moment de la procédure sous réserve de l'abus de droit de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 115 II p. 361 consid. 4). Le fait pour le locataire d'invoquer pour la première fois dans son mémoire d'appel la nullité du congé ne constitue pas nécessairement un abus de droit. En effet, il est tout à fait admissible qu'un justiciable puisse de bonne foi ignorer les causes de nullité d'un congé qui lui a été notifié et qu'il n'éprouve pas la nécessité de consulter un avocat lorsque, p. ex. il se trouve en litige avec les membres de sa famille. En conséquence, si l'appartement constitue réellement le domicile conjugal de l'appelant, force est de constater que le congé notifié est nul faute d'avoir été notifié à l'épouse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269

Résumé : RÉSERVE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE SELON LES CRITÈRES RELATIFS INAPPLICABLE POUR LE CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE Cas d'une réserve faite par le bailleur dans l'avis de hausse fondée sur la méthode relative (adaptation du loyer au taux hypothécaire de 5,5 % au lieu de 6 %). Dès lors que le loyer, sur requête des locataires, doit être déterminé en fonction de la méthode absolue, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux pratiqué par la Banque Cantonale (in casu 6 %) majoré de 0,5 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : DISPOSITION CONTRACTUELLE PRÉVOYANT UN PRÉAVIS DE TROIS MOIS LORS D'UN CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT Le délai de trente jours de l'art. 257d al. 2 CO étant un minimum, les parties peuvent librement convenir d'un délai de résiliation plus long (Commentaire USPI, No 6 ad art. 257d) et leur convention l'emporte alors sur la disposition légale (Commentaire USPI, No 5 ad art. 266 a; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 423; Zihlmann, Das neue Mietrecht 1990 p. 93; Tercier, Les contrats spéciaux p. 224 no 1813). Le congé pour défaut de paiement devait être notifié pour la fin d'un mois moyennant préavis de trois mois. Le congé extraordinaire donné pour un terme prématuré n'en est pas moins valable mais ses effets seront reportés au prochain terme pertinent, en application analogique de l'art. 266a al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1074 du 11.09.1995

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257a

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - PERCEPTION DES FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE (cf. art. 269d al. 3 CO, fiche 13669).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COLOCATAIRE; CONSORITE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE LA MAJORATION DU LOYER NOTIFIÉE AUX DEUX COLOCATAIRES - OBLIGATION DE SAISIR CONJOINTEMENT LA COMMISSION DE CONCILIATION Pour contester un avis de majoration, les colocataires doivent saisir de concert la Commission de conciliation. Le non-respect de ce principe de consorité nécessaire implique la nullité de l'action en baisse de loyer. (Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in SJZ 1991 p. 375; Wessner, Logement et famille, in Actes du 3e séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 13).

Voir aussi : ACJ n° 136 du 09.02.2004 Z. c/ SI X.

Remarques : Contra : ACJ n° 985 du 03.09.2007 S. c/ T.