Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PLUS-VALUE;INDEMNITÉ(EN GÉNÉRAL);DROIT DE REPRISE;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.260a; CC.642

Résumé : FIN DU BAIL -RESTITUTION DES LOCAUX - DROIT D'ENLÈVEMENT (JUS TOLLENDI) - DROIT À UNE INDEMNITÉ Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose. La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO. In casu, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Le droit d'enlèvement face à l'indemnité pour la plus-value apportée à la chose louée, in DB 2021 n° 3; arrêt du TF 4A_22/2024 du 20.03.2024

CJ , CABL

Recours TF déposé le 25.01.2021, rendu le 11.02.2021, DROIT CIVIL, 4A_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE CONCILIATION;COMPARUTION PERSONNELLE;ABUS DE DROIT;COLOCATAIRE;CONSORITÉ NÉCESSAIRE

Normes : CPC.204; CPC.206; CC.2.al1; CPC.52

Résumé : ABUS DE DROIT A INVOQUER LE DEFAUT DES COLOCATAIRES A LA TROISIEME AUDIENCE DE CONCILIATION ALORS QUE LORS DES DEUX PREMIERES AUDIENCES, LA COMMISSION A TOLERE LA PRESENCE D'UNE PARTIE SEULEMENT DES COLOCATAIRES. La Commission a tenté une conciliation lors des deux premières audiences de conciliation et a décidé de reconvoquer les parties. A aucun moment, lors des deux premières audiences, le fait que les colocataires, consorts nécessaires, n'étaient pas tous présents personnellement n'a été évoqué par la Commission ou par la bailleresse. Dans ces circonstances particulières, les colocataires pouvaient légitimement partir de l'idée que la Commission avait dispensé une partie d'entre eux de comparaître personnellement. En se prévalant du défaut des colocataires à la troisième audience de conciliation, la bailleresse a commis un abus de droit. En rayant la cause du rôle une année après le dépôt de la requête et après avoir tenu trois audiences, la Commission a violé l'art. 52 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020/septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE SOMMAIRE;CAS CLAIR;DROIT D'ÊTRE ENTENDU;RÉPONSE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : CPC.252ss; CPC.257; Cst.29.al2

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - DÉTERMINATION ORALE Le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. ne donne en tant que tel pas le droit à déposer une détermination écrite. La procédure de protection en cas clairs est soumise à la maxime des débats (art. 252 ss CPC).En première instance la requête doit en règle générale être formée par écrit. Selon la jurisprudence, la réponse devrait aussi, en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit. La jurisprudence n'exclut toutefois pas exceptionnellement l'admissibilité d'un procédé oral, à condition qu'il soit démontré que le droit d'être entendu de la partie défenderesse a été garanti.

Voir aussi : ATF 144 III 462

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;INVENTAIRE;MOYEN DE DROIT;MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.268; LTF.98

Résumé : QUALIFICATION DE LA PRISE D'INVENTAIRE - MESURES PROVISIONNELLES - VOIES DE DROIT Lorsque le litige a trait aux conditions de fond de la mesure, que les autorités de poursuite examinent sommairement, il faut admettre que, à l'instar de l'ordonnance de séquestre, il porte sur la mesure provisionnelle de nature conservatoire en tant que telle et entre dans le champ d'application de l'art. 98 LTF. En effet, sur ce point, l'office ne procède pas à un acte matériel, mais admet ou déboute le requérant en vertu de la compétence de nature juridictionnelle qui lui revient en la matière et lui permet d'examiner les conditions matérielles du droit de rétention du bailleur. Le recourant ne peut dès lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. En revanche, comme celle du séquestre, l'exécution de la prise d'inventaire constitue le fondement de la continuation de la poursuite; la prise d'inventaire est, du reste, exécutée comme une saisie définitive dont les règles s'appliquent par analogie et produit les mêmes effets. On ne discerne dès lors aucun motif justifiant un régime procédural différencié; aussi faut-il admettre que l'exécution de la prise d'inventaire n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 98 LTF; le recours en matière civile peut donc être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_327/2020 du 03.07.2020; arrêt du TF 5A_375/2022 du 31.08.2022 (Valentin Rétornaz, Délai pour agir en validation de la prise d'inventaire in DB n° 35/2023 p. 58 ss)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);MANIFESTATION DE VOLONTÉ;ACTE CONCLUANT

Normes : CO.1ss; CO.18; CO.253

Résumé : MODIFICATION DU CONTRAT PAR ACTES CONCLUANTS La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Tant pour déterminer si un contrat a été conclu que pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance. La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO. In casu, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail des locataires formels en ce sens qu'en sont désormais locataires les occupants effectifs.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION CONTRAIRE À LA BONNE FOI - POSSESSION D'ARMES - LOGEMENT EN DÉSORDRE La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi. Si le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, ce n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Un congé donné pour ce motif ne répond à aucun intérêt digne de protection. Il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d'insalubrité.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; COMPARUTION PERSONNELLE ; PERSONNE MORALE ; REPRÉSENTATION ; ORGANE DE FAIT

Normes : CPC.204.al.1; CO.458; CO.462

Résumé : COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - PERSONNE MORALE A teneur de l'art. 204 al. 1 CPC, les parties doivent comparaître « en personne » à l'audience de conciliation. Selon la jurisprudence, cette disposition vise non seulement les personnes physiques mais aussi les personnes morales. Celles‐ci doivent déléguer à l'audience un organe statutaire, un fondé de procuration selon l'art. 458 CO, ou un mandataire commercial selon l'art. 462 CO. La ou les personnes physiques déléguées par une personne morale doivent jouir du pouvoir de l'obliger par leurs signatures, et elles doivent connaître l'objet du litige. Chaque personne déléguée doit établir sa qualité en produisant un extrait du registre du commerce ou, s'il s'agit d'un mandataire commercial, une procuration montrant qu'il représente habituellement la personne morale conformément à l'art. 462 al. 1 CO, et qu'il est de plus habilité à la représenter en justice dans l'affaire en cause. Une personne morale ne peut pas comparaître par un simple organe de fait, en particulier parce que l'autorité de conciliation doit pouvoir reconnaître aussitôt et aisément si l'individu qui se présente au nom de cette personne revêt la qualité voulue.

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER LOCAL PROFESSIONNEL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; CONTRAT SUI GENERIS

Normes : CO.263; CO.184

Résumé : QUALIFICATION DU CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - FORME Le contrat de remise de commerce est un contrat sui generis puisque, au vu de la diversité des prestations auxquelles il donne naissance, il n'est pas possible de le qualifier d'amblée de vente mobilière. La jurisprudence a ainsi retenu qu'une convention qui prévoyait la cession du mobilier, de l'agencement, du matériel, des installations, ainsi que du droit au bail, de la clientèle et de l'enseigne, devait être qualifiée comme telle, à savoir de contrat sui generis. De manière générale toutefois, la remise de commerce dans le cadre d'un transfert de bail sera soumise aux règles applicables à la vente mobilière. Compte tenu des règles de forme applicables à la vente mobilière, ce contrat peut dès lors être conclu oralement, même si la forme écrite est vivement conseillée. Le transfert des droits et obligations du locataire sortant en faveur du locataire repreneur peut donc être effectué sans qu'il ait été opéré sous la forme écrite.

Voir aussi : ATF 129 III 18 (sur la distinction, en cas de défauts, entre la garantie due par le vendeur et celle liée au contrat de bail)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; RÉSILIATION; CONGÉ-PRESSION ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271.al.1.let.b; CC.8

Résumé : CONGÉ-PRESSION -FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l'espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu'il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d'un congé non motivé, manifesté la volonté d'augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur,s'il veut faire échec à l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'établir que cette manifestation de volonté n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontanément par le locataire, voire une offre consécutive à la proposition spontanée du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augmenté.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 159

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE DE CONCILIATION; COMPARUTION PERSONNELLE ; REPRÉSENTATION; PERSONNE MORALE; ORGANE DE FAIT

Normes : CPC.204.al.1; CO.462

Résumé : COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - ORGANE DE FAIT - MANDATAIRE COMMERCIAL Un organe de fait ne peut pas valablement représenter une personne morale lors de l'audience de conciliation, pour laquelle la comparution personnelle des parties est exigée. Pour qu'une personne ait la qualité de mandataire commercial autorisé à représenter la société en justice au sens de l'article 462 al. 2 CO, il faut qu'elle dispose non seulement d'une procuration expresse en ce sens mais aussi des pouvoirs de représentation visés à l'al. 1 de cette disposition.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 27.10.2014, rendu le 13.02.2015, CONFIRME, 4A_616/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; COMPÉTENCE; TRIBUNAL DES BAUX; EXÉCUTION(PROCÉDURE); EXPULSION DE LOCATAIRE ; TRIBUNAL ARBITRAL

Normes : LOJ.89.al.2

Résumé : EXÉCUTION D'UNE ÉVACUATION PRONONCÉE PAR UN TRIBUNAL ARBITRAL - COMPÉTENCE DU TBL Il faut s'écarter de l'interprétation littérale des art. 86 al. 1 et 2 let. c et 89 al. 2 LOJ, et appliquer cette dernière disposition à toute décision d'évacuation, relative au contrat de bail à loyer et au bail à ferme non agricole, qu'elle émane du Tribunal de baux et loyers, de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ou d'un tribunal ar­bitral. Il n'y a par ailleurs pas lieu de distinguer, du point de vue de la compétence, le cas de l'exécution de l'évacuation d'un local commercial de celui de l'exécution de l'évacuation d'un logement, compte tenu de la volonté du législateur de conférer au Tribunal des baux et loyers une compétence générale en matière d'exécution d'évacuation dans le domaine du contrat de bail portant sur un immeuble.

Remarques : confirmé par Arrêt du TF 4A_616/2014 du 29.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes : CO.266l; CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LIEU DE NOTIFICATION La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue). En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L'usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l'adresse des locaux loués.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_611/2023 du 22.05.2024; ACJC/554/2023 du 17.04.2023 (notification au représentant du cocontractant); arrêts du TF 4A_67/2021 du 08.04.2021 (Si le locataire est absent durant une longue période, il peut informer le bailleur d’une autre adresse à laquelle il peut être atteint. Dans une telle hypothèse – c’est-à-dire si le bailleur sait que le locataire ne peut pas être atteint à l’adresse du bail et connait l’autre adresse de notification –, le bailleur qui se prévaut d’une notification à l’adresse du bail commet généralement un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) - Marie-Laure PERCASSI, Maxime inquisitoire sociale, principe d'imputation et adresse de notification, in DB n° 33/2021 p. 69ss; 4A_74/2011 du 02.05.2011 (nullité du congé notifié au siège de la société locataire lorsque le bailleur sait que l'adresse n'est pas fiable et qu'il a la possibilité de le notifier à une autre adresse); ACJC/399/2020 du 09.03.2020 (inefficacité du congé dont la mise en demeure est adressée au siège social du locataire, alors même que le bailleur sait qu'une telle notification ne pourra pas atteindre son destinataire, le nom de la société ne figurant sur aucune boîte-aux-lettres à cette adresse); ACJC/68/2020 du 20.01.2020 (le congé peut être remis à son destinataire ou à toute autre personne dont on peut légitimement penser qu'elle le représente, telle qu'un employé); ACJC/748/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL) ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT

Normes : CO.262; CO.257.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION - AUTORISATION GÉNÉRALE DONNÉE SANS CONDITIONS L'art. 262 CO est de droit semi-impératif, en ce sens que toute dérogation est nulle, à moins d'être favorable au locataire. Le contrat peut en revanche contenir une autorisation générale de sous-location "en blanc", donnée à l'avance, sans conditions. Dans ce cas, le bailleur n'a alors plus aucun droit de regard sur la sous-location, dont il ne peut en conséquence exiger à connaître les conditions. Le refus du locataire de communiquer les conditions en question ne peut ainsi en aucun cas justifier une résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257 f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT POUR LE BAILLEUR DE SE PROCURER UN RENDEMENT PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI L'art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après expiration de la durée convenue pour le contrat, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux. In casu, il faut prendre en considération que les activités exercées dans le centre de Genève ont profondément évolué depuis 1912 et que le secteur où se trouve l'immeuble concerné a acquis un indiscutable prestige. Dans ces conditions, il n'apparaît pas que l'intention de réaliser cette modification, manifestée par le bailleur près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, soit incompatible avec les règles de la bonne foi. En réalité, il faut admettre que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 no 36). De plus, le bailleur peut légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE AU CONTRAT; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CC.52.ss; LPC.1; LPC.3

Résumé : CAP - PERSONNALITÉ JURIDIQUE - CAPACITÉ DE CONCLURE UN BAIL Les attributions et l'autonomie conférées à la CAP - CAISSE D'ASSURANCE DU PERSONNEL DE LA VILLE DE GENÈVE ET DES SERVICES INDUSTRIELS - par le droit public sont suffisantes pour lui permettre notamment d'être partie à des contrats de bail concernant les immeubles propriétés de la Ville, des SIG et de l'Etat de Genève, quand bien même elle n'a pas la personnalité juridique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); AUTORITE DE CONCILIATION; COMPETENCE; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274g

Résumé : EXPULSION SUITE À UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE EN DROIT FEDERAL Il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose de s'adresser d'abord à l'autorité de conciliation lors d'une procédure d'expulsion à la suite d'un congé extraordinaire donné pour un des motifs énumérés à l'article 274g al. 1 let. a à d CO. Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la question de savoir si le canton de Genève peut prévoir une pareille obligation.

Voir aussi : ATF 4C.88/2006

TF , 2ème Cour civile

Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : CO.264; LP.82

Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.70; CO.150; CO.259

Résumé : ÉPOUX COLOCATAIRES - PROCÉDURE - POUVOIR DE REPRÉSENTER L'UNION CONJUGALE La doctrine est d'avis que chaque colocataire peut faire valoir individuellement les droits prévus aux art. 259 et ss CO. Toutefois, selon certains auteurs, en cas d'action en justice, le concours de tous serait nécessaire (MICHELI, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 11). Le Tribunal fédéral s'est quant à lui référé à l'art. 150 CO s'agissant d'époux colocataires, tout en rappelant les dispositions du droit matrimonial autorisant un époux à représenter l'union conjugale (ATF 118 II p. 170). Un époux est légitimé à agir seul en réparation du défaut et en réduction de loyer ainsi qu'en validation de la consignation du loyer, quand bien même son épouse, cosignataire du bail, n'était pas partie à la procédure.

TF , 2ème Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 308

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; CONJOINT; DECISION; EXECUTION FORCEE

Normes : CST.9

Résumé : FORMALISME ET EXÉCUTION FORCÉE - DÉCISION D'EXPULSION VISANT EXCLUSIVEMENT L'ÉPOUSE - EXPULSION REQUISE CONTRE LES DEUX CONJOINTS - ARBITRAIRE Une évacuation forcée ordonnée contre les deux conjoints, alors qu'elle est fondée sur une décision ne visant que l'un des conjoints est arbitraire. En effet, la procédure d'exécution forcée est stricte et formaliste, et ne saurait s'accommoder d'une "imprécision de plume" quant au jugement à exécuter par la force publique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.271.al.1; CC.2

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONTRAT

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DU TERME "SE LIBÉRER" La clause contractuelle par laquelle le bailleur s'engage à proposer au locataire la location de toute arcade située dans l'immeuble "qui viendrait à se libérer" ne peut viser que les cas où l'arcade serait libre de tout locataire, et non pas tout changement de locataire, le bailleur n'étant pas libre de refuser tout éventuel transfert de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

TF

Publication CdB n° 1/2007 p. 16 DB 2006 p. 26, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (ATF 4C.97/2005 du 18.08.2005). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire ; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Richard BARBEY, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p.15 s.; Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (David LACHAT, Commentaire romand, n. 8 ad art. 260a CO; Roger WEBER, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_678/2014 du 27.03.2015 in DB 27/2015, p. 19; ACJC/959/2006 du 11.09.2006;ACJC/1502/2008 du 08.12.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent, comme le congé donné en vue de loger la fille du bailleur qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore exactement définis (ACJ n° 253 du 9.10.92). On ne saurait imposer à un propriétaire d'attendre le moment où le besoin est immédiat, sachant le temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation.

Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 in CdB 3/00 p. 80

TF

Publication SJ 2006 I 34

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; FARDEAU DE LA PREUVE; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : CONGÉ DONNÉ POUR MAJORER LE LOYER - FARDEAU DE LA PREUVE En principe, il appartient au destinataire du congé de démontrer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif du congé consiste dans la volonté du bailleur de majorer le loyer, un autre principe s'applique, qui commande au bailleur de produire toutes les pièces pertinentes, et, s'il ne le fait pas, de se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé. On conçoit mal en effet que le locataire soit contraint d'aller chercher lui-même des exemples de comparaison alors qu'il a obtenu gain de cause dans la contestation de hausse de loyer fondée sur les loyers usuels parce que le bailleur n'avait pas démontré que le nouveau loyer se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DILIGENCE; LOCATAIRE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.257f.al.3; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN MATIÈRE DE MANQUE D'ÉGARDS DUS AUX VOISINS À L'EXTÉRIEUR DES LOCAUX MIS À BAIL Lorsqu'il s'agit de déterminer l'étendue des obligations de diligence du locataire, le TBL est largement compétent. Même si le comportement incriminé se déroule à l'extérieur des locaux mis à bail, mais qu'il a lieu en raison de l'existence du contrat de bail, il convient d'admettre que ce comportement relève du droit du bail. Par exemple, le comportement de celui qui se rend à son domicile et qui vocifère longuement devant la porte d'entrée, s'avère contraire aux dispositions du droit du bail et se déroule à l'extérieur des locaux loués. In casu, l'exploitation de deux terrasses situées sur le domaine public est indiscutablement liée à l'existence du contrat de bail à loyer. Par conséquent, le TBL est compétent. Sur le fond, si le bailleur tolère l'exploitation d'une terrasse en n'exigeant pas son enlèvement alors qu'il est saisi de plaintes des habitants de l'immeuble, celle-ci ne peut pas être considérée comme étant contraire au bail.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/06 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TELECOMMUNICATION; NOTION; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CO.269d.al.3

Résumé : ANTENNE DE TÉLÉPHONIE MOBILE - DÉFAUT La pose d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas une modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 3 CO). Dès lors que les valeurs limites d'immissions prévues par l'ORNI sont respectées et que les locataires ne sont au bénéfice d'aucune promesse spécifique du bailleur sur ce point, ils ne peuvent pas contester sous l'angle du droit du bail une installation conforme au droit de l'environnement. La présence d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas un défaut de la chose louée. Au demeurant, une nuisance à la santé physique ou psychique causée par cette installation n'a pas été prouvée.

Voir aussi : JTBL 914/2005

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259e

Résumé : FORCE PROBANTE D'UN TABLEAU RÉCAPITULATIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES Le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation.

Voir aussi : ACJC/425/2016 du 4 avril 2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; LIQUIDATION(VENTE); PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - FRAIS DE LIQUIDATION Le coût de revient de l'immeuble comprend les frais d'acquisition, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire (Lachat, Le bail à loyer, p. 284 ; Richard, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98 p. 87 n. 6.2.5.). En revanche, les frais de liquidation de la société immobilière concernent cette dernière et ne sauraient être englobés dans le coût de revient de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORME ET CONTENU

Normes : LCCBL.4.al.2

Résumé : PROCÉDURE DEVANT LA CCBL - RÈGLES DE FORME La Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CBL) est saisie par une demande écrite ou par une formule à disposition à son secrétariat, signée et accompagnée de toutes les pièces utiles. Cette demande, contrairement à la requête déposée au Tribunal, n'a pas a être motivée et déposée en autant de copies qu'il y a de parties. La loi instituant la CBL ne prévoit pas qu'une copie de la demande soit communiquée avec la première convocation. Seules les mentions indispensables, telles les noms et le domicile des parties doivent y figurer.

TF

Publication CdB 2001 p. 102 Droit du bail, Neuchâtel 2003, pp. 22-23

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; DOMMAGES-INTERETS; EQUITE; ATTEINTE A LA SANTE

Normes : CO.266g; CO.99.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - ATTEINTE À LA SANTÉ DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTÉRÊTS Il y a un juste motif de résiliation anticipée du bail lorsque l'état de santé du locataire ne lui permet plus d'utiliser le logement. Tel est le cas lorsque le locataire souffre d'une peur panique dans son appartement. Le fait que le locataire refuse de suivre un traitement psychiatrique ne supprime pas l'existence de justes motifs. En cas de congé pour justes motifs, le juge fixe le montant des dommages-intérêts selon les règles du droit et de l'équité. Il prend en compte l'ensemble des circonstances, y compris la situation financière des parties ou la faute propre du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.274a; LCCBL.1.ss

Résumé : DÉFAUT DE LÉGITIMATION ACTIVE La loi ne prévoit pas que le défaut de légitimation active doive être examiné dès le stade de la conciliation, car ce serait contraire au rôle de la CBL. Le Tribunal, en revanche, doit l'examiner d'office.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL

Normes : CO.267

Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CC.2

Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES, RÈGLES ET USAGES LOCATIFS - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Conditions générales agrafées au bail du garage (et non pas à celui de l'appartement). Ce fait ne constitue pas, compte tenu de leur intitulé (Bail à loyer type pour appartement) et de la communication des deux baux par le même envoi, un indice permettant de déduire la volonté réelle et commune des parties de ne les appliquer qu'au bail du garage.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.

TF

Publication SJ 1997 p. 538

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION FINALE

Normes : CO.274g

Résumé : CARACTÈRE FINAL SELON 48 OJF DU JUGEMENT D'ÉVACUATION RENDU PAR LA CJ En procédure genevoise, le jugement prononçant l'évacuation pour défaut de paiement du loyer est toujours (et non pas seulement dans l'hypothèse de l'art. 274g CO) un jugement final, susceptible d'un recours en réforme si la valeur litigieuse est suffisante.

Voir aussi : ACJ n° 326 du 20.4.1998 SI X c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3; LPC.435

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES L'art. 274 d al. 3 CO est repris par l'art. 435 al. 1 LPC. L'alinéa 2 de cette dernière disposition autorise le juge d'ordonner l'apport des pièces qu'il estime nécessaires, mais ne lui fait pas l'obligation d'exiger l'apport de tous les documents comptables requis par les parties, s'il estime que ceux qui ont d'ores et déjà été produits sont suffisants pour la solution du litige.

Voir aussi : ACJ n° 754 du 19.6.1995 P. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - ANNULABILITÉ DU CONGÉ Lorsque le congé ne contrevient pas à une promesse faite au locataire, ni à une expectative suggérée, et qu'il résulte d'un intérêt que le bailleur invoque à satisfaction de droit, intérêt objectif (c'est-à-dire constatable et calculable), sérieux et digne de protection, le Tribunal ne peut le déclarer abusif, partant annuler le congé régulièrement signifié.

Voir aussi : ACJ n° 923 du 9.9.1996 SI SA X c/ C. O. E.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 260 = SJ 1996 p. 34 = JT 1996 I 244

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; REVOCATION(EN GENERAL); CONDITION RESOLUTOIRE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : BAIL SOUMIS À CONDITION RÉSOLUTOIRE - ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Un bail soumis à une condition résolutoire est qualifié de contrat à durée déterminée dans l'hypothèse d'un événement futur et incertain (démolition, vente d'un immeuble). Par conséquent, les art. 271 et 271a CO ne sont pas applicables. La prolongation d'un tel contrat n'étant pas réglementée, le juge doit combler la lacune en soumettant, p. ex., la requête en prolongation de bail à un délai de 30 jours dès la connaissance de la réalisation de la condition résolutoire par le locataire. Une prolongation est exclue lorsque le locataire était conscient du caractère provisoire du loyer avantageux dont il bénéficiait. Celui qui met en location des locaux jusqu'au début des travaux peut invoquer l'art. 272a al. 1 let. d CO. La question reste ouverte de savoir si le locataire ayant conclu un bail sous condition résolutoire commet un abus de droit en se prévalant de la protection contre les congés selon les art. 271 et 271a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - NOTION L'art. 271 al. 1 CO n'exige pas l'abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 1 CC. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (FF 1985 I, p. 1439; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 470).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI; SUSPENSION DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : DÉLAIS DE PÉREMPTION - INAPPLICABILITÉ DES DISPOSITIONS CANTONALES SUR LA SUSPENSION DES DÉLAIS Les délais de 30 jours prescrits par l'art. 274f al. 1 CO (ancien art. 28 al. 2 AMSL), à l'instar de ceux fixés par les art. 270 CO (ancien art. 17 AMSL), 270b CO (ancien art. 18 al. 2 AMSL) et 273 CO (ancien art. 267a al. 3 CO) sont des délais de péremption relevant du droit matériel fédéral auxquels les règles sur la suspension et l'interruption de la prescription (art. 134 et 135 CO) ne s'appliquent pas. Le juge n'est pas obligé de vérifier d'office que le litige a été porté devant l'autorité judiciaire dans les trente jours dès l'échec de la tentative de conciliation. Lorsque le litige ne met pas en jeu les intérêts de tiers, mais uniquement ceux des parties à la procédure, celles-ci peuvent en effet renoncer à la péremption (Barbey, L'AMSL, p.40, n° 4; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 261 ch. 2.3; JT 1983 I211 cons. 2 non publié dans ATF 108 II 470; ACJ n° 81 du 3.4.92 SI X c/ D., ATF 85 II 537 = JT 1960 I 543 cons. 3). Une telle renonciation peut intervenir tacitement lorsque la partie défenderesse ne s'est pas prévalue de la tardiveté de la saisine du TBL dans ses écritures (cf. JT 1983 I 211; JTB 23.12.92 SI X c/ Divers).

Voir aussi : SJ 1997 p. 258 = ATF 123 III 67 du 7.11.1996 M. c/ G. = JT 1997 I 601 ACJ n° 1478 du 8.12.97 M. c/ SA X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1; CO.257d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ SELON L'ART. 257d CO EN VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause une demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé.

Voir aussi : ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 in DB 2006 p. 38, n° 20 ATF 4C.116/2005 du 02.06.2005 in SJ 2005 I 586

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 302 (allemand)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.274g

Résumé : COMPÉTENCE EN CAS D'EXPULSION - DROIT CANTONAL (ZH) La règle fédérale de compétence prime le droit cantonal qui limite la compétence du juge chargé de la procédure d'expulsion aux prétentions incontestables à juger dans une procédure sommaire de sommation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI Il n'est pas contraire à la bonne foi, pour un nouvel actionnaire d'une SI propriétaire, de vouloir reprendre sa liberté de conclure avec une personne de son choix, le bail ayant été consenti aux locataires actuels par les anciens actionnaires en raison de leurs liens étroits avec eux. Si la notion de bonne foi est plus large que celle de l'article 2 al. 2 CCS, elle ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n° 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à "un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes, à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer" (Barbey, op. cit., n° 43 b). Un bailleur, qui résilie un bail portant sur un dépôt d'archives loué à une société, dans le but de relouer ce dépôt à une autre société déjà locataire d'un étage de bureaux dans l'immeuble, ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi, même interprétées largement.

Voir aussi : ACJ n° 114 du 04.05.92 B. et T. c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; NOVA; FAITS NOUVEAUX

Normes : LPC.445

Résumé : PRODUCTION DE PIÈCES NOUVELLES EN APPEL La production de pièces nouvelles dans le cadre d'un appel en violation de la loi fondé sur l'art. 292 al. 1 lit. c LPC n'est pas admissible sauf dans la mesure où les nouveaux documents sont destinés à contrer un moyen inattendu invoqué pour la première fois en appel (SJ 1981 p. 336; SJ 1979 p. 371). Cette règle est applicable également à la procédure d'appel en matière de baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; ECHANGE D'ECRITURES; PROLONGATION DU DELAI

Normes : LPC.433.al.1

Résumé : MÉMOIRE DÉPOSÉ TARDIVEMENT Sur la base de l'article 124 alinéa 2 LPC, un mémoire déposé en dehors du délai fixé doit être écarté des débats (SJ 1921 p. 397; 1936 p. 172; 1956 p. 412). La règle ainsi posée vaut aussi en relation avec l'article 433 al. 1 LPC. La nécessité d'instruire rapidement les causes l'exige. En vertu de l'article 34 alinéa 2 LPC, un délai peut être certes prorogé, mais seulement pour un juste motif et sur demande écrite formée avant son expiration (cf. aussi SJ 1979 p. 607 n° 262).

Voir aussi : ACJ n° 102 du 10.04.92 SI X c/ B. ACJ n° 106 du 26.02.1996 SA X c/ C.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : CO.273b; CO.262; CO.271; LTF.76.al1.letb

Résumé : ABSENCE D'INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_468/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;SIMULATION;NULLITÉ;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18; CO.253

Résumé : CONTRAT SIMULÉ - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l'apparence qu'un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n'oblige donc pas les participants. Le principe de la confiance est déterminant dans l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;BAIL COMMUN;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL COMMUN - COLOCATAIRE N'OCCUPANT PAS LES LOCAUX La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties. In casu, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

Voir aussi : ACJC/678/2024 du 29.05.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2019; DB 31/2019, p. 19 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL); INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; ÉQUITÉ

Normes : CO.267; CO.42

Résumé : FIXATION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE EN ÉQUITÉ EN RAISON DE DÉFAUTS Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique. Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts. Dans le cas d'espèce, le loyer convenu correspondait à l'usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu'il se justifiait d'arrêter l'indemnité en équité, en application de l'art. 42 al. 2 CO.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juillet 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CURATELLE ; AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CC.416.al.1.ch.1; CO.266l

Résumé : RÉSILIATION PAR LE CURATEUR - CONSENTEMENT DE L'AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE Le consentement de l'autorité de protection de l'adulte est nécessaire lorsqu'un curateur - agissant au nom de la personne concernée - entend résilier le contrat de bail de cette dernière. L'APEA doit tenir compte des intérêts subjectifs de la personne concernée pour autant que sa situation financière et l'état du logement le permettent. La nécessité du consentement de l'APEA n'est pas absolue ; tel n'est en effet pas le cas si la personne concernée est capable de discernement, que l'exercice de ses droits civils n'est pas restreint par la curatelle et qu'elle donne son consentement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 28 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.259d; CO.102; CO.104

Résumé : CREANCE EN RESTITUTION DU TROP-PERCU - INTÉRÊTS MORATOIRES La demeure est régie par l'art. 102 CO et suppose en principe une interpellation de la part du créancier (al. 1). Or, l'interpellation est un acte soumis à réception, y compris lorsqu'elle prend la forme d'une demande en justice. Est donc déterminante la date de notification de la requête de conciliation au défendeur, ou la date de réception de la copie que le demandeur lui a éventuellement adressée, et non la date du dépôt de la requête.

Voir aussi : Fiche 2310829 ; arrêt du TF 4A_11/2013 du 16 mai 2013

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DOL INCIDENT

Normes : CO.20.al.2; CO.28; CO.31; CC.2

Résumé : CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT POUR CAUSE DE DOL Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; le dol éventuel suffit. La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais(dol par commission)ou dans le fait de s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). La victime d'un dol peut soit invalider le contrat, dans un délai péremptoire d'un an, soit le ratifier. Lorsque le dol porte sur une clause très accessoire du contrat, le juge doit examiner si, sans le dol, la victime n'aurait pas conclu dans les mêmes conditions. En outre, lorsque l'invalidation totale paraît choquante dans l'hypothèse où le dol n'a été qu'incident, le juge peut la refuser et se borner à réduire les prestations de la victime du dol dans la mesure où cette partie aurait conclu le contrat si elle n'avait pas été trompée. Il s'agit d'appliquer par analogie l'art. 20 al. 2 CO. De manière générale, le droit d'invalider doit s'exercer selon les règles de la bonne foi(art. 2 CC). In casu, les parties ont conclu un contrat de remise de commerce portant sur la vente d'installations mobilières et du goodwill d'un tearoom. Le contrat mentionnait expressément le transfert du bail à l'acquéreur par le vendeur. Or le vendeur a dissimulé le fait que la bailleresse avait quelques mois plus tôt résilié le bail pour défaut de paiement du loyer et il a caché à l'acquéreur la décision du service administratif compétent refusant la prolongation de la licence d'exploiter le tea‐room et ordonnant la fermeture de celui‐ci, ce qui constitue un dol par commission. L'acquéreur a certes invalidé le contrat, mais il l'a fait quelques jours avant d'entrer en possession des locaux en tant que locataire, après avoir contracté directement avec le propriétaire des lieux, de sorte qu'une invalidation totale du contrat de remise de commerce apparaît dans les circonstances d'espèce contraire aux règles de la bonne foi, puisque, lorsqu'il a invalidé le contrat, l'acquéreur savait qu'il profiterait des objets liés au tea‐room ainsi que de son goodwill. Seule une invalidation partielle entre donc en ligne de compte, consistant à réduire la prestation du repreneur, soit le prix, au montant qu'il aurait payé s'il n'avait pas été trompé.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 30.10.2017, rendu le 17.05.2018, CASSE, 4A_564/2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.104; CO.259d; CO.102

Résumé : CREANCE EN RESTITUTION - INTÉRÊTS MORATOIRES Conformément à l'art. 104 al. 1 CO, le débiteur en demeure dans le paiement d'une somme d'argent doit l'intérêt moratoire à 5% l'an. Cela suppose que la créance soit exigible (ATF 129 III 535). S'agissant des prétentions en réduction de loyers, le Tribunal fédéral a jugé que les prétentions du locataire devenaient exigibles au moment où celui-ci réclamait la réduction de loyers liée au défaut (ATF 130 III 504 consid. 8.2).La créance en restitution du trop-perçu de loyer découlant de la réduction octroyée est par conséquent susceptible de porter intérêts moratoires à 5% l'an, conformément à l'art. 104 CO.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_320/2018 du 13.12.2018; 4A_11/2013 du 16 mai 2013

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; PARTIE À LA PROCÉDURE; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE ; RECTIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.221

Résumé : DÉSIGNATION INEXACTE D'UNE PARTIE - RECTIFICATION PAR LE JUGE La requête de conciliation et la demande doivent désigner précisément la partie adverse (cf. art. 202 al. 2, art. 221 al. 1 let. a et, pour la demande simplifiée, art. 244 al. 1 let. a CPC). Si la personne désignée comme défendeur n'est pas le sujet passif du droit invoqué par le demandeur et n'a donc pas la qualité pour défendre (i.e. la légitimation passive), l'action devra être rejetée. Cela étant, le juge peut rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle. L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge; il ne doit donc exister aucun risque de confusion quant à l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation inexacte se rapporte à une tierce personne existante. En l'occurrence, l'objet du litige, soit la contestation du congé, était clair, les personnes visées par une telle action étant manifestement les bailleurs ; il n'y a donc aucun risque de confusion, même si le locataire a indiqué dans sa requête la régie comme partie défenderesse.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (recevabilité de la requête du locataire dirigée contre une entité inexistante, dans la mesure où la confusion liée à l'identité de la bailleresse est due à cette dernière, le locataire pouvant de bonne foi se fier aux indications figurant sur l'avis de résiliation et le bail); ACJC/195/2018 du 19.02.2018; Fiche 2309435

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.

Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001

Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL); AVIS DES DÉFAUTS; COLOCATAIRE ; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267a.al.1; CO.101

Résumé : AVIS DES DÉFAUTS ADRESSÉ À UN SEUL COLOCATAIRE Chaque colocataire étant l'auxiliaire de son cosignataire au sens de l'article 101 CO, l'avis des défauts adressé à un seul colocataire suffit à satisfaire la con­dition posée par l'article 267a al. 1 CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 190

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. In casu, la volonté de modifier l'affectation des locaux, conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant, près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, est compatible avec les règles de la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); 4A_183/2017 du 24.01.2018 (changement dans la stratégie commerciale de la bailleresse); 4A_694/2016 du 04.05.2017 (réunification de deux surfaces commerciales); ACJC/819/2011 du 24.06.2011

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.266g; CO.273.al.4

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - ABSENCE DE POUVOIR DE DÉCISION DE LA COMMISSION DE CONCILIATION La Commission n'étant pas compétente pour statuer sur des congés anticipés, le Tribunal n'a pas à lui renvoyer la cause pour décision, l'art. 273 CO se révélant inapplicable. Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruction d'une décision entrée en force de la Direction du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/305/2005 du 14 mars 2005). Dès lors qu'ils constituent des congés anticipés, le Tribunal, appelé à examiner leur efficacité, n'a pas à renvoyer la cause devant la Commission afin que celle-ci rende une décision, l'art. 273 al. 4 CO n'étant pas applicable.

Voir aussi : ACJ n° 1402 du 12.12.2003 L. c/ F. ACJ n° 1405 du 12.12.2003 G. c/ C.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.120; CO.257d; CO.82

Résumé : RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2014 du 06.08.2014; ACJC/348/2021 du 22.03.2021; ACJC/400/2020 du 09.03.2020; ACJC/359/2020 du 02.03.2020 (si la réduction de loyer est accordée, soit directement par le bailleur, soit par l'autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION ADRESSÉ À UNE ANCIENNE ADRESSE - LOCATAIRE QUI SE TROUVE DEPUIS PLUSIEURS MOIS EN PRISON Le destinataire supporte exclusivement le risque que l'avis parvenu dans sa sphère d'influence l'atteigne effectivement, précisément an cas d'absence, p. ex. lors de vacances, et c'est à lui qu'il appartient de prendre les mesures appropriées à cet effet . En cas de changement de domicile, il appartient à la partie qui déménage de veiller à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO p. 18; ATF 118 II 44). Il est du devoir du locataire en détention, qui se sait durablement empêché d'accéder à son courrier, de prendre en temps utile les dispositions adéquates pour qu'il lui parvienne ou soit transmis à un mandataire. Dès lors que la résiliation parvient dans la sphère de puissance du destinataire elle déploie ses effets, bien que le destinataire n'en ait pas eu connaissance effective.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 461-462

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.273.al.5; CO.274f.al.1

Résumé : DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).

Voir aussi : ATF 4A_519/2008 du 06.02.2009 (ATF 135 III 253)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; LOCATAIRE; DEMEURE; SOMMATION; RESILIATION IMMEDIATE; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CO.266h

Résumé : FAILLITE DU LOCATAIRE - VALIDITÉ DE LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE ET DU CONGÉ SUBSÉQUENT Le bailleur qui entend mettre un terme au bail en raison de la faillite du locataire doit s'adresser par écrit tant à celui-ci qu'à l'administration de la faillite pour leur impartir à chacun un délai suffisamment long afin que l'un ou l'autre verse les sûretés qu'il est en droit de réclamer en application de l'art. 266h CO. Si aucun versement n'est effectué, le bail peut être résilié. Le locataire ne peut valablement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure ou le congé si ceux-ci lui ont été envoyés par plis recommandés.

Voir aussi : ACJC/1352/2016 du 17.10.2016 (Lorsque l'Office des faillites a été informée de la demande de constitution de sûretés et a répondu, en sa qualité d'administratrice de la faillite qu'elle n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni, à fortiori, fournir les sûretés demandées, le congé ne saurait être déclaré inefficace au seul motif qu'aucun délai n'a été formellement fixé à l'administration de la faillite)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT

Normes : CO.259e

Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE REQUÊTE ASSIGNANT UN TIERS QUI N'EST PLUS LE BAILLEUR En raison de l'obligation d'instituer une procédure simple et rapide (art. 274d CO), la demande formée par un locataire agissant en personne devant la Commission de conciliation et qui ne mentionne que sa régie est recevable, lorsqu'il est possible d'identifier le bailleur. La Commission doit alors rectifier l'erreur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE; EFFETS ACCESSOIRES DU DIVORCE; CONCLUSION DU CONTRAT; CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL - BAIL AU NOM D'UN SEUL DES ÉPOUX - JUGEMENT SUR MESURES PROTECTRICES DE L'UNION CONJUGALE AUTORISANT LES ÉPOUX À VIVRE SÉPARÉS En général, le conjoint qui signe seul le bail n'engage pas l'autre. En effet, la conclusion d'un bail ne constitue pas l'un des actes relatifs aux besoins courants de la famille, pour lequel un époux peut représenter l'union conjugale. Ainsi, seul le conjoint locataire est débiteur et le bailleur ne peut pas rechercher l'autre époux (HASENBÖHLER, Die gemietete Familienwohnung, in MRA, 1995, p. 225 et ss, LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.119). Dans le cadre des mesures protectrices de l'union conjugale, le départ du titulaire du bail du logement familial n'enlève pas au logement son caractère familial (ATF 114 II 399; LACHAT, op. cit. p. 83), et surtout, ne transfère pas le bail au conjoint non locataire. Ce n'est qu'en cas de divorce que le juge peut attribuer les droits et obligations découlant du bail au conjoint non locataire, sans le consentement du bailleur (art. 121 CC).

Voir aussi : ACJC/1598/2019 du 04.11.2019

TF

Publication RSPC 1/2006 p. 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; SIGNATURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UN ACTE TRANSMIS PAR E-MAIL Les autorités cantonales peuvent sans arbitraire ni formalisme excessif déclarer irrecevables les actes transmis par courrier électronique, en l'absence de signature manuscrite. Toutefois, un délai supplémentaire doit être accordé lorsque l'acte présente un vice réparable, à moins que le vice ne soit volontaire, savoir si l'auteur de l'acte ne pouvait en ignorer l'irrégularité. Pratiquement, seules les communications par voie électronique provenant de laïcs donneront lieu à octroi d'un délai supplémentaire, tout avocat ou juriste devant savoir qu'un acte adressé à une autorité doit être muni d'une signature originale.

TF

Publication SJ 2006 I p.90

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : LP.207; CO.257d

Résumé : L'OUVERTURE DE LA FAILLITE DU BAILLEUR NE SUSPEND PAS LA PROCÉDURE D'ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT A l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer (art. 204 LP). Sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels celui-ci est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus (art. 207 LP). Cette suspension a pour but de laisser aux créanciers le temps nécessaire pour se déterminer sur la suite à donner aux procès actifs ou passifs pendants touchant le patrimoine du failli. Le caractère urgent des procédures d'évacuation doit être admis au motif qu'elles sont soumises à une procédure sommaire, ou au motif que le loyer n'est plus payé et que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer un nouveau locataire et perd dès lors le revenu que pourrait lui assurer un nouveau bail. La procédure d'évacuation n'est donc pas suspendue suite à la faillite du bailleur, indépendamment de la question de savoir si elle influe sur l'état de la masse en faillite, sur laquelle il n'est pas nécessaire de se pencher plus avant.

Voir aussi : RSPC 1/2006 p. 33

Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois

Publication CdB 1/06 p. 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; AUTORISATION PREALABLE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT JURIDIQUE - REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'OBTENTION D'UNE PATENTE Le refus systématique du bailleur de collaborer à la délivrance des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'un établissement public constitue en principe un défaut, à moins que les circonstances et l'attitude du locataire ne fassent apparaître que l'exploitation envisagée est fortement aléatoire et qu'elle ne répondra pas aux intérêts légitimes des deux parties. Ainsi, le bailleur de locaux à l'usage de bar à café doit contresigner la demande de patente. Son refus est en principe constitutif d'un défaut juridique, car il empêche le locataire d'obtenir l'autorisation de l'autorité compétente, à moins que le bailleur n'invoque des circonstances l'autorisant à ne pas collaborer aux démarches du locataire.

TF

Publication DB 2006 p. 18, n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

TF

Publication CdB 2/2003 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; PROCEDURE; REPRESENTATION PAR UN AVOCAT

Normes : LPC.444.al.1

Résumé : APPEL - SIGNATURE Doit être jugée irrecevable la requête d'appel qui n'a pas été signée par l'appelant, mais uniquement par un avocat déclarant expressément ne pas agir en qualité d'avocat autorisé à représenter l'appelant.

Voir aussi : ACJ n° 43 du 21.02.1992

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

TF

Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).

Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; TRANSFORMATION DE LA SOCIETE

Normes : LPC.7

Résumé : RECTIFICATION DE LA QUALITÉ DE PARTIE - TRANSFORMATION SANS LIQUIDATION Cas de transformation sans liquidation d'une SA en Sàrl en cours de procédure. La rectification de la qualité de partie se justifie en l'espèce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FRAIS(EN GENERAL); HONORAIRES

Normes : CO.259e; LPC.447.al.2

Résumé : FRAIS ENCOURUS AVANT LA PROCÉDURE EN RÉDUCTION DU LOYER - FIXATION DU DOMMAGE EX ÆQUO ET BONO A teneur des articles 259e CO et 447 al. 2 LPC, le bailleur ne doit des dommages et intérêts au locataire que pour les frais nécessaires que celui-ci a encouru avant la procédure. Cas de locataires qui ne réussissent à obtenir du bailleur la correction de défauts qu'à la suite de l'intervention d'un avocat et après constat d'huissier. La Cour a alloué 2000 fr. ex æquo et bono (art. 42 al. 2 CO) pour l'intervention de l'avocat avant la procédure judiciaire (et exclu les frais d'avocat postérieurs) ainsi que le remboursement des frais d'huissier.

Voir aussi : ATF 139 III 190 qui confirme que seuls les frais avant procédure peuvent être remboursés

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; FAUTE PROPRE; DOMMAGE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.257; CO.98.al.1

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - FAUTE CONCOMITANTE DU BAILLEUR Le fait de réclamer sous forme d'indemnité pour occupation illicite l'intégralité du loyer est abusif lorsque les locaux sont vides et que le bailleur peut les faire visiter. Cas d'un bailleur qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour la relocation des locaux dans les meilleurs délais en ne débarrassant pas l'accès des locaux aux frais du locataire (selon procédure prévue à l'art. 98 al.1 CO) et qui a donc contribué à l'aggravation de son dommage de manière fautive. Le droit à l'indemnité pour la période postérieure à l'occupation des locaux a été refusé vu la faute concomitante du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); DEFAUT DE LA CHOSE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - AVIS DES DÉFAUTS DONT LE LOCATAIRE RÉPOND Un état des lieux de sortie ne vaut avis des défauts de la part du bailleur que s'il précise de quels défauts le locataire est tenu pour responsable et s'il est remis à celui-ci.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMALISME EXCESSIF; PARTIE A LA PROCEDURE; ANNULABILITE; FORME ET CONTENU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.427

Résumé : FORME DE LA REQUÊTE - DÉSIGNATION DES PARTIES Cas d'une requête dirigée contre " l'hoirie de Jacques H., soit toute personne physique faisant partie de cette hoirie ", laquelle est représentée par une régie. Dès lors que la régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but fixé par le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure, sans formalisme excessif, il convient de se demander si la désignation incomplète n'a pu entraîner aucune confusion possible sur l'objet du litige, ni même sur les parties elles-mêmes, de nature à léser un plaideur. Le cas échéant, le juge impartit un bref délai au requérant pour se conformer aux exigences légales, mais ne saurait sanctionner la nullité de l'acte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONSTITUTION DE LA SOCIETE; SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL CONCLU AVANT L'INSCRIPTION DE LA LOCATAIRE EN SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE Cas d'un bail conclu au nom d'une société en formation par un de ses représentants, qui a renoncé par la suite tant à la constitution de ladite société qu'à l'exploitation de l'arcade litigieuse. Selon le Tribunal fédéral, la loi ne prescrit aucune forme ou condition particulière pour l'acceptation par la société des engagements pris en son nom avant son inscription; il s'ensuit que cette acceptation peut intervenir de manière expresse ou tacite et que les organes compétents pour contracter au nom de la société après l'inscription doivent être considérés comme compétents pour ratifier les engagements pris en son nom avant l'inscription (ATF 26 II 676). L'acceptation par la société des obligations découlant du contrat est manifeste lorsque les loyers ont toujours été payés en son nom, y compris ceux postérieurs à sa constitution et à la désignation de ses administrateurs actuels.

Publication SJ 2000 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI POSTAL; CASE POSTALE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPO.11

Résumé : NOTIFICATION D'UN ACTE JUDICIAIRE PAR VOIE POSTALE - CASE POSTALE - BONNE FOI En cas de contestation et de doute au sujet de la date à laquelle un acte judiciaire a été notifié, c'est à l'autorité qu'incombe le fardeau de prouver la date de la notification. La notification d'un acte par la voie postale est dorénavant régie par les conditions générales de la poste. Les conditions générales d'utilisation d'une case postale régissent ainsi la notification par cette voie. La notification irrégulière d'un acte judiciaire n'est pas dépourvue de tout effet, car le principe de la bonne foi impose à son destinataire de se manifester et de se renseigner aussitôt qu'il peut soupçonner l'existence de l'acte, sous peine d'irrecevabilité de son recours, pour cause de tardiveté. A cet égard, le destinataire doit se laisser opposer les erreurs commises par son mandataire ou par ses auxiliaires.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.

TF , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR POUR RELOUER PLUS CHER - LOYERS USUELS Il n'y a pas lieu d'appliquer de manière stricte les jurisprudences rendues par le Tribunal fédéral dans le contexte de procédures de hausse de loyer. Si l'ensemble des éléments recueillis permet d'établir que le prix payé par le locataire est inférieur à ce que le bailleur serait en droit d'obtenir pour le logement considéré, cela suffit à admettre que la résiliation n'est pas constitutive d'un abus de droit.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 05.11.2007 R. c/ X

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 661

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; PARTIE COMMUNE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES La chose louée, qui se compose des locaux objets du contrat et des installations et aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le bailleur est garant, s'étend à l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2012 du 28.06.2013; ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

Publication SJ 1997 p. 605

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; ACTION EN LIBERATION DE DETTE; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : LP.83

Résumé : ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE - POINT DE DÉPART DU DÉLAI POUR INTENTER ACTION En droit genevois, le délai pour intenter action en libération de dette commence à courir dès la notification du jugement de mainlevée provisoire, nonobstant un éventuel appel extraordinaire.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - L'ART. 273 CO S'APPLIQUE INDIFFÉREMMENT AU LOCATAIRE ET AU BAILLEUR ATF non publié du 2 mai 1995 SA X & Cie c/ R.

TF

Publication ATF 120 II 105 = JT 1995 I 221 = SJ 1994 p. 678

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ FONDÉ SUR UN MOTIF ÉCONOMIQUE - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT - PRINCIPE DE LA BONNE FOI Le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il ne contrevient pas non plus aux règles de la bonne foi, hormis les cas où une restriction au libre exercice du droit de résiliation peut être déduite des rapports de confiance spécifiques entre les parties au contrat. Pour être admissible, une résiliation dictée par des motifs d'ordre économique ne doit cependant pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusqu'alors par le preneur congédié. Si l'application de la méthode absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant, le congé pourra être annulé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; ACJ n° 1325 du 07.12.1998 L. c/ G.ACJ n° 1321 du 07.12.1998 X c/ D. et D.-W.ATF du 22.12.2004 X. SA c/ A. et B. in CdB 2/05 p. 33ACJ n° 1054 du 05.10.1998 SI A. c/ G.ATF 4C.61/2005 du 27.05.2005 C. AG c/ B. SA = SJ 2006 I 34ACJC/522/2007 du 07.05.2007ACJC/1437/2008 du 21.11.2008ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ( Fiche 2309145 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

TF

Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).

Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA

Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

TBL

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2

Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.

Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CPC.257; CO.18

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION SELON LE PRINCIPE DE LA CONFIANCE S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée. Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Expulsion par la voie du cas clair et obligation de restitution de la partie locataire ayant déjà quitté le logement, in DB n° 33/2021 p. 65ss