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1. La Société coopérative Codha (ci-après : Codha ou l’intimée) a pour but social de procurer à ses membres des espaces d’habitation autogérés. Son siège est à Genève.

2. La parcelle 16'377 (B), feuille 2 de la commune de Plan-les-Ouates (ci-après : la commune), à l’adresse chemin du Millénaire est située en 5^ème zone de constructions. Elle est régie par un plan localisé de quartier 28’974A (ci-après : le PLQ) adopté par le Conseil d’Etat le 23 mars 1999 suite à un rapport d’étude sur l’avant-projet de PLQ réalisé en septembre 1997.

Ce PLQ prévoit divers sous-périmètres qui comportent des immeubles de type R+2 ou R+1+S. Sur la parcelle considérée, comprise dans le sous-périmètre 3, il est décidé d’ériger une barre d’immeubles R+2 qui se prolonge sur la parcelle avoisinante, comprise dans le sous-périmètre 2.

Pour toutes les constructions, le règlement du PLQ prévoit :

L’ indice d’utilisation est limité à 0,4.

chaque sous-périmètre devra comporter de l’habitat groupé à raison de 30% des logements au minimum et de 75% au maximum et ne pourra comporter plus de 30% de villas individuelles au maximum.

les distances et vues droites minimales prises latéralement entre bâtiments, doivent être :

- de 10 mètres pour les façades avec jours transparents ;

- de 8 mètres pour une façade avec jours transparents et une façade sans jour ou
jours translucides ;

- de 6 m pour les façades sans jour ou avec jours translucides ;

les fronts bâtis seront interrompus tous les 40 m au moins.

Le PLQ stipule également que la distance à la limite de parcelle (d) prise latéralement peut être au minimum de 3 m pour une typologie de maison de gabarit maximum R+1+S, sous réserve que la façade soit sans jour ou avec des jours translucides. En revanche, il ne dit rien de spécifique en ce qui concerne la distance à la limite de parcelle pour les bâtiments de gabarit R+2.

3. Monsieur André Schneider et Madame Elisabeth Mayenfisch Schneider (ci- après : les époux Schneider ou les recourants) sont copropriétaires pour 207 o/oo de la parcelle n° 16'484 de la commune de Plan-les-Ouates, contiguë à la parcelle n° 16'377 et également sise en zone 5, depuis le 19 décembre 2001.

Sur cette parcelle d’environ 1308 m2 est érigé un immeuble récent de deux étages, dont l’adresse est 25-29, avenue du Millénaire. Cet immeuble, dénommé Neptune, comprend neuf logements et neuf parkings. Les époux Schneider sont copropriétaires dans ledit immeuble d’un duplex, sis au 25, avenue du Millénaire.

La parcelle 16'484 est également incluse dans le PLQ qui prévoit, au niveau de cette dernière parcelle, la continuation de la barre d’immeubles R+2 envisagée sur la parcelle n°16'377.

4. Le 27 janvier 2003, la Codha a déposé une demande définitive d’autorisation de construire (DD 98’398-4), portant sur la construction d’un immeuble coopératif écologique, de deux étages sur rez (R+2), composé de trois corps de bâtiment reliés par les cages d’escalier, sur la parcelle 16'377.

La distance prévue entre chacun des corps de bâtiment est de 6,28 mètres. La distance prévue entre le bâtiment projeté et la limite de la parcelle contiguë n° 16'484 est de 1,35 mètres. La distance prévue entre l’immeuble projeté et l’immeuble Neptune, construit sur cette dernière parcelle, est de 9,35 mètres.

Le projet porte sur la construction de 10 logements HLM pour une surface brute totale de 1'189,00 m2.

5. Par pli du 29 septembre 2003, les époux Schneider ainsi que Madame Christine Druon Polla, domiciliée également dans l’immeuble Neptune (ci-après : les opposants), ont fait part au département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : DAEL) de leurs observations contraires au projet.

6. Le projet a été soumis pour préavis aux divers services et organismes intéressés.

7. L’office des transports et de la circulation (ci-après : OTC) a délivré un préavis favorable en date du 22 avril 2003.

8. La commission d’architecture a examiné le projet à deux reprises, délivrant un préavis favorable en date du 1^er juillet 2003, après avoir sollicité la production de renseignements complémentaires pour vérifier la compatibilité du projet avec les bâtiments prévus sur la parcelle voisine, côté nord-ouest.

9. La direction de l’aménagement du territoire a formulé une demande de complément dans son préavis du 24 juin 2003, en sollicitant des précisions quant au calcul des droits à bâtir.

En date du 6 août 2003, elle a émis un préavis favorable, moyennant constitution d’une servitude de passage public et cession au domaine public des emprises prévues par le PLQ.

Dans une note du 5 mai 2004, le service des études et plans d’affectation a confirmé à la police des constructions l’exactitude du calcul des droits à bâtir.

A cet effet, le directeur des bâtiments, pour le compte de l’Etat de Genève, propriétaire du terrain, a souscrit, le 4 juin 2004, un engagement aux termes duquel une mention attestant que le rapport des surfaces était respecté, était inscrite au registre foncier.

10. Dans un premier temps, la commune a émis un préavis défavorable en formulant diverses remarques, dont notamment le grief de « pauvreté du langage architectural non admissible dans ce périmètre résidentiel », auxquelles la Codha a été invitée à répondre.

Par courrier du 9 octobre 2003, la Codha a fourni les éclaircissements sollicités par la commune. Cette dernière a alors délivré un préavis favorable en date du 18 décembre 2003.

11. L’office cantonal du logement (ci-après : OCL) s’est déclaré favorable au projet le 2 décembre 2003, après approbation du plan financier élaboré le 11 novembre 2003.

12. Le domaine de l’eau s’est prononcé favorablement en date du 23 mars 2004, en formulant les directives techniques relatives à l’évacuation des eaux.

13. L’ensemble des services consultés s’étant prononcé favorablement, l’autorisation de construire requise a été délivrée le 16 juin 2004.

Par courrier du même jour, les opposants ont été avisés de ce que le DAEL avait décidé d’autoriser le projet, après examen attentif des préavis recueillis et des observations enregistrées.

14. Suite à la délivrance de l’autorisation de construire, les époux Schneider ont interjeté recours auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission ou la CCRMC) le 13 juillet 2004.

Le DAEL avait violé l’article 3 alinéa 5 de la loi genevoise sur les constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) prescrivant l’envoi d’un avis aux personnes ayant formulé des observations à une demande d’autorisation de construire lorsque dite autorisation était accordée.

Ils ont ensuite invoqué la violation de l’article 69 alinéa 2 LCI en indiquant que le projet prévoyait l’élévation d’un corps de bâtiment de R+2 à une distance de 1,35 mètres seulement de la limite de propriété de la parcelle n°16'484, alors que le PLQ ne prescrivait aucune exception au régime légal pour ce type de bâtiment.

Ils ont encore soutenu que le projet violait tant l’article 70 LCI que les dispositions du PLQ relatives à la distance entre les constructions. En effet, la nouvelle construction serait implantée à une distance de 9 mètres de l’immeuble des recourants alors même que ce dernier comporte des jours transparents, à l’instar de la construction projetée, et que dans ce cas de figure le PLQ prévoit une distance de 10 mètres entre les bâtiments.

Enfin, ils ont indiqué que le projet contrevenait à l’article 15 LCI, relatif à l’esthétique des constructions.

15. Par acte du 6 septembre 2004, les copropriétaires de l’immeuble Neptune, à l’exception des recourants, soit Madame Natacha et Monsieur Gilles Besnard, Madame Maria et Monsieur Fernando Bueno, Madame Corinne et Monsieur Cyrille Chappas, Madame Christine Druon-Polla, Madame Patricia et Monsieur Pascal Quinodoz et Madame Angela Torchia-Fazio, Madame Catia et Monsieur Grégory Zufferey (ci-après : la communauté des copropriétaires ou les intervenants), sont intervenus à la procédure en reprenant les arguments des recourants et en concluant à l’annulation de l’autorisation.

16. Dans ses observations du 20 septembre 2004, l’intimée a conclu au rejet du recours et de l’intervention et à la confirmation de la décision du DAEL avec suite de frais et indemnités au motif tout d’abord que la validité formelle de la décision prise n’était pas contestable.

L’intimée a ensuite rappelé que lorsqu’il existait un PLQ, les règles que fixait ce dernier en matière de distances aux limites de propriété prenaient le pas sur les règles de la LCI. Or le PLQ ne prévoyait aucune contrainte en ce qui concernait les distances aux limites de propriété des bâtiments dont le gabarit était de R+2. Ils pouvaient donc être édifiés en limite de propriété. Le bâtiment habité par les recourants avait d’ailleurs bénéficié d’une telle dérogation.

L’intimée a encore souligné que pour ce qui avait trait à la distance entre les bâtiments, le PLQ prévoyait un traitement différencié selon le traitement architectural des façades pignon. Cette distance était de 8 mètres lorsque l’une des deux façades comportait des jours transparents et l’autre était dépourvue de jours ou n’avait que des jours translucides. En l’occurrence, le projet respectait cette exigence puisque la distance entre le bâtiment des recourants qui avait une façade pourvue de jours transparents et le bâtiment projeté qui ne comportait que des jours translucides, était de 9 mètres.

Enfin, le bâtiment prévu était pour le surplus d’une architecture qui n’avait rien d’inesthétique, en particulier dans l’environnement dans lequel il était destiné à s’inscrire.

17. Les parties ont été entendues par la commission au cours d’une audience le 28 octobre 2004. Les recourants ont persisté dans leurs conclusions.

L’intimée a précisé que, s’agissant des distances entre bâtiments et des distances aux limites de propriété, elle faisait référence au rapport d’étude relatif à l’avant-projet de PLQ réalisé en septembre 1997. Pour ce qui était de l’esthétique, elle a confirmé qu’il s’agissait de trois bâtiments reliés par des escaliers d’accès couverts. Suite à la remise des plans à la commune, celle-ci avait délivré un préavis favorable, sans plus d’objection quant à l’esthétique.

Pour le DAEL l’autorisation était conforme au droit et au PLQ.

18. Par décision du 22 novembre 2004, la commission a rejeté le recours. Elle a considéré que le DAEL avait adressé aux recourants l’avis prescrit par l’article 3 LCI. Elle a ensuite estimé que les règles topiques de la LCI sur les distances aux limites et les distances entre bâtiments n’étaient pas applicables en l’espèce puisque le PLQ constituait une lex specialis. Le PLQ ne prévoyant rien pour les distances aux limites en matière de bâtiment R+2, la commission avait fait application des règles posées par le PLQ en matière de distance minimale entre les bâtiments. Considérant que la distance de 8 mètres prévue entre bâtiments dont l’un comporte une façade avec jours et l’autre une façade sans jours ou avec jours translucides avait été respectée, le projet était conforme au PLQ.

Compte tenu du fait que tant la commune que la commission d’architecture avaient délivré des préavis positifs, et que le bâtiment des recourants n’avait pas une architecture radicalement différente de celle du projet envisagé, le grief tiré de l’esthétique devait également être rejeté.

19. Par écriture du 5 janvier 2005, les époux Schneider ont interjeté recours à l’encontre de la décision de la commission. Ils ont sollicité la restitution de l’effet suspensif ainsi que la comparution personnelle des parties. Pour le surplus, ils ont persisté dans les griefs soutenus devant la commission en concluant à l’annulation de la décision de la commission ainsi que de l’autorisation de construire délivrée par le DAEL. Leur argumentation sera reprise ci-après en tant que de besoin.

20. Tout en affirmant son soutien à la requête de restitution d’effet suspensif des recourants, la communauté des copropriétaires a informé le Tribunal administratif, par pli du 18 janvier 2005, qu’elle renonçait à toute nouvelle procédure.

21. Par courrier du 21 janvier 2005, le DAEL s’est opposé à la restitution de l’effet suspensif, compte tenu de l’intérêt public prépondérant poursuivi par l’autorisation de construire.

22. Le 27 janvier 2005, l’intimée a indiqué au tribunal de céans qu’elle n’entendait pas ouvrir le chantier avant que le tribunal ne se soit prononcé sur le fond du litige.

En conséquence, dans sa décision du 8 février 2005 sur effet suspensif, le président du Tribunal administratif a donné acte à l’intimée de sa renonciation et a constaté que la demande de restitution d’effet suspensif devenait ainsi sans objet.

23. Dans son mémoire responsif du 11 février 2005, l’intimée a conclu au rejet du recours. Elle a développé le même raisonnement que devant la commission. Ses arguments seront repris ci-après en tant que de besoin.

24. Dans son écriture du 14 février 2005, le DAEL a également conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision de la commission.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 149 LCI; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Le Tribunal administratif donne acte aux intervenants du fait qu’ils renoncent à prendre des conclusions dans la présente procédure.

3. Les recourants sollicitent la comparution personnelle des parties.

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 5 janvier 2005 par Monsieur André Schneider et Madame Elisabeth Mayenfisch Schneider contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 22 novembre 2004 ;

préalablement :

donne acte à la communauté des copropriétaires, soit à Madame Natacha et Monsieur Gilles Besnard, Madame Maria et Monsieur Fernando Bueno, Madame Corinne et Monsieur Cyrille Chappas, Madame Christine Druon-Polla, Madame Patricia et Monsieur Pascal Quinodoz, Madame Angela Torchia-Fazio, de même qu’à Madame Catia et Monsieur Grégory Zufferey du fait qu’ils renoncent à prendre des conclusions dans la présente procédure ;

au fond :

admet partiellement le recours ;

complète l’autorisation de construire du 16 juin 2004 en ajoutant la condition selon laquelle les jours de la façade pignon donnant sur la parcelle n° 16'484 seront traités avec du verre translucide ;

confirme l’autorisation au surplus ;

met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF1’500.- ;

alloue à l’intimée une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à charge des recourants, pris conjointement et solidairement ;

communique le présent arrêt à Me Pascal Aeby, avocat des recourants, à Me Jean-Pierre Carera avocat de la société coopérative Codha, à Madame Natacha et Monsieur Gilles Besnard, Madame Maria et Monsieur Fernando Bueno, Madame Corinne et Monsieur Cyrille Chappas, Monsieur Armand Chassot, Madame Christine Druon-Polla, Madame Patricia et Monsieur Pascal Quinodoz et Madame Angela Torchia-Fazio, Madame Catia et Monsieur Grégory Zufferey ainsi qu’à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de l’aménagement, de l’équipement et du logement.

Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy, Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.