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1) La Paroisse A______ (ci-après : la paroisse) est propriétaire de la parcelle n° 12229, feuille 29 de la commune de C______ à l’adresse ______.

Ce bien-fonds a été divisé en deux parties, la parcelle n° 12229A située en zone de développement 4B et parcelle n° 12229B située en zone de développement 4B protégée. Sur cette dernière se dresse un bâtiment d’habitation cadastré sous n° 1______.

La parcelle n° 12229 est bordée à l’est par la rue ______, au sud par la parcelle n° 12501, propriété de Madame B______ qui abrite un bâtiment d’habitation cadastré sous n° 2______ et qui se trouve également en zone de développement 4B protégée. A l’ouest, se trouve la parcelle n° 13940 qui abrite une petite construction non cadastrée.

2) Le 4 juillet 2007, la paroisse a déposé en mains du département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) une demande définitive d’autorisation de construire ayant pour objet la construction d’un bâtiment de trois logements sur sa parcelle n° 12229B (DD 3______/6). Le projet est à cheval sur les deux zones précitées.

3) Le rapport d’entrée du 11 juillet 2007 du département du territoire (ci-après : DT) - domaine de l’aménagement du territoire - précise que le projet doit faire l’objet d’une dérogation selon l’art. 2 al. 2 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35).

Selon le rapport d’entrée du 12 juillet 2007, le service de l’inspection de la construction du département s’est déclaré favorable au projet sous réserve d’une dérogation en application de l’art. 106 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), en raison de la distance aux limites de la parcelle n° 13940, des vues droites et du gabarit du bâtiment qui était dépassé.

4) Dans le cadre de l’instruction de la demande, le département a recueilli différents préavis. Plusieurs instances ont requis des compléments, voire des modifications, de sorte que le projet initial a été plusieurs fois retravaillé. En particulier, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS), sous-commission architecture (ci-après : SCA) a demandé, dans son préavis du 18 décembre 2007 un projet modifié en émettant les remarques suivantes : considérant la morphologie particulière de la parcelle située à cheval sur deux zones, elle était favorable à la dérogation de l’art. 106 LCI, uniquement pour les distances entre les bâtiments n^os 2______ et 1______. Elle demandait en revanche le respect des lois et règlements en vigueur pour la distance aux limites avec la parcelle n° 13940 et la hauteur du gabarit du futur bâtiment.

Un nouveau projet a été proposé le 28 février 2008 et soumis au service des monuments et des sites (ci-après : SMS) lequel, dans son préavis du 10 mars 2008, a considéré que le projet développé ne s’inscrivait toujours pas dans le gabarit légal de construction (gabarit bâtiment dépassé induisant une dérogation à l’art. 106 LCI refusée par la CMNS dans son préavis du 18 décembre 2007) dont il maintenait les termes. Le SMS était défavorable au nouveau dossier et demandait un projet modifié respectant pleinement les lois et règlements en vigueur (pas de dérogation au sens de l’art. 106 LCI hormis les distances et vues droites avec les bâtiments existants n^os 2______ et 1______ selon le préavis de la CMNS du 18 décembre 2007).

Un nouveau projet a été déposé le 21 avril 2008 sur lequel le SMS s’est prononcé le 5 mai 2008. Les modifications apportées répondaient dans une large mesure aux directives évoquées par la CMNS dans son préavis du 18 décembre 2007. Celle-ci s’était déclarée favorable à l’octroi d’une dérogation en application de l’art. 106 LCI uniquement pour les distances entre la future construction et les bâtiments n^os 2______ et 1______. Le SMS n’avait plus d’observations particulières à formuler, sauf des réserves d’exécution.

5) Le 23 juillet 2008, le Conseil d’Etat, vu l’art. 2 al. 2 LGZD a pris un arrêté autorisant l’application des normes de la 4^ème zone B et de la 4^ème zone B protégée au bâtiment à construire selon le dossier DD 3______ sur la parcelle n° 12229 de la commune de C______.

Il résulte du dossier que les conditions foncières et financières faisant partie intégrante de l’arrêté précité ont été acceptées par les parties.

6) Le 2 septembre 2008, Mme B______ a présenté ses observations au département. La construction projetée devait satisfaire aux exigences de la zone 4B protégée, ce qui n’était pas le cas. Le projet donnait trois informations différentes quant aux distances avec les limites des propriétés voisines.

7) Le 4 août 2008, le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée sur la base du projet du 21 avril 2008. Le chiffre 4 de l’autorisation précise que les conditions figurant dans les préavis du service de la planification de l’eau du 14 novembre 2007, du service cantonal de l’énergie du 24 septembre 2007, du domaine nature et paysage du 19 juillet 2007 et du SMS du 5 mai 2008 font partie intégrantes de l’autorisation et doivent être strictement respectés.

Dite décision a été publiée dans la Feuille d’Avis Officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 8 août 2008.

8) Le 4 août 2008, le DT a accordé l’autorisation d’abattre un arbre assortie de la condition de replanter des arbres pour un montant d’au moins CHF 6'000.-.

9) Par acte du 21 août 2008, Mme B______ a saisi la commission de recours en matière de constructions, devenue depuis le 1^er janvier 2009 la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission), d’un recours contre la décision précitée en concluant à son annulation.

Le projet n’était pas conforme aux normes de la zone 4B protégée. Il ne respectait pas les distances aux limites de propriété et emportait des inconvénients majeurs incompatibles avec la zone concernée.

10) La commission a entendu les parties le 27 novembre 2008.

Mme B______ a précisé s’opposer à la dérogation octroyée par le département concernant le gabarit de l’immeuble à construire. Tous les préavis recueillis n’étaient favorables à une dérogation que par rapport aux distances aux limites et non pas au gabarit, ni aux vues droites. Or, le projet autorisé impliquait des dérogations sur ces deux points. La commune n’avait semble-t-il pas préavisé la dérogation octroyée. Le gabarit autorisé impliquait une perte d’ensoleillement sur sa parcelle et était trop important par rapport à ce qui était autorisable dans la zone. Elle soulevait également un vice formel relatif à la publication, laquelle n’indiquait pas que la construction se trouvait en zone 4B protégée.

Pour le département, la CMNS avait donné une dérogation globale sur la base de l’art. 106 LCI valant pour tous les points. La commune avait émis deux préavis qui étaient favorables au projet.

S’agissant de la hauteur maximale, la poutre faîtière était située à dix mètres.

11) Par décision du 23 décembre 2008, communiquée aux parties le 8 janvier 2009, la commission a admis le recours.

La CMNS s’était déclarée d’accord d’octroyer une dérogation uniquement s’agissant des distances avec les bâtiments n^os 2______ et 1______, soit notamment celui de Mme B______. Elle n’avait octroyé aucune dérogation relative au gabarit, ni aux vues droites. L’argumentation du département relative à la dérogation globale n’était pas seulement soutenable, mais fausse.

Le gabarit dépassait encore d’un demi-mètre environ le maximum fixé par la loi pour la zone considérée (art. 32 al. 3 LCI). Le projet autorisé prévoyait, alors qu’aucune dérogation de vues droites n’avait été octroyée, huit ouvertures sur la façade nord-est face à la parcelle de la recourante dont rien n’indiquait qu’il s’agit de jours fixes ou translucides. Dans la mesure où aucune dérogation de ce type n’avait été octroyée par la CMNS, l’on pouvait se poser la question de savoir si le département, autorité de décision, pouvait octroyer sponte sua et passant outre l’avis de la CMNS, la dérogation considérée. Le texte même de l’art. 106 al. 1 LCI semblait s’y opposer. En tout état, eût-il voulu passer outre le préavis négatif à ce propos de la CMNS, que le département aurait dû à tout le moins faire valoir des motifs justifiés pour ce faire. Or, tel n’était pas le cas.

La décision d’abattage d’arbres prise par le DT ne souffrait aucune critique, mais dans la mesure où elle était liée à l’autorisation de construire, elle était également annulée afin de respecter le principe de coordination matérielle.

12) Le département a saisi le Tribunal administratif d’un recours contre la décision précitée par acte du 6 février 2009 (cause A/397/2009).

Les notions de distance, de gabarit et de vues droites étaient intimement liées. Ainsi, la distance se calculait en fonction du gabarit et vice versa (art. 32 al. 2 LCI). Selon l’art. 48 LCI, la longueur des vues droites se calculait de la même manière que les distances entre constructions. Ainsi, lorsque la CMNS avait accordé une dérogation relative à la distance aux bâtiments n^os 2______ et 1______, elle avait par-là même accordé une dérogation relative à la hauteur du bâtiment à construire face à ceux-là, de même qu’aux vues droites donnant sur ces derniers. Retenir le contraire aurait pour effet que seul pourrait être autorisé un bâtiment dont le gabarit n’excédait pas la distance admissible sans dérogation, ce que la CMNS ne pouvait pas avoir voulu.

Il ressortait des plans autorisés que la poutre faîtière du bâtiment à construire se trouvait exactement à dix mètres du sol, de sorte que l’art. 32 al. 3 LCI était respecté. Quant à la toiture, elle s’inscrivait dans le gabarit défini par l’art. 36 LCI. En outre, face à la parcelle n° 13940, la hauteur de la sablière se situait à 6,12 mètres, soit une hauteur inférieure à la distance jusqu’à la limite de ladite parcelle (6,15 mètres).

Dans la mesure où la dérogation accordée par le département, sur préavis favorable de la CMNS, portait également sur les vues droites, il n’était pas nécessaire de prévoir des jours fixes ou translucides sur la façade nord-est.

Il conclut à l’annulation de la décision entreprise et au rétablissement de sa propre décision du 4 août 2008 ainsi qu’à celle du DT du 4 août 2008.

13) La paroisse a également recouru contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif par acte du 6 février 2009 (cause A/406/2009).

C’était à tort que la commission avait retenu un dépassement du gabarit. Pour le calcul de la hauteur maximale, au sens de l’art. 32 al. 3 LCI, seule la panne faîtière était déterminante. Or, elle s’élevait en l’espèce à dix mètres. S’agissant de la portée de la dérogation accordée par la CMNS, la paroisse a fait siens les arguments du département rappelant que dans son préavis du 5 mai 2008, le SMS avait considéré, au vu de l’évolution positive du dossier, qu’il n’avait plus d’observations à formuler.

Elle conclut à l’annulation de la décision entreprise et à la confirmation des autorisations, respectivement de construire et d’abattage d’arbres, délivrées le 4 août 2008, avec suite de frais et dépens.

14) Dans sa réponse du 15 mars 2009, Mme B______ s’est opposée aux deux recours.

Le projet était à cheval sur les zones 4B protégée et 4B développement. De part son implantation et son gabarit, la construction litigieuse aurait pour conséquence de la priver totalement de toute vue et de tout ensoleillement, le bâtiment n° 2______ se retrouvant enfermé dans une cuvette, et de la possibilité de cultiver son jardin potager, faute d’ensoleillement suffisant. De plus, elle serait privée de tout intimité, la construction litigieuse comportant neuf ouvertures - dont une porte - donnant directement sur les quatre fenêtres de son habitation.

Le gabarit de la construction litigieuse respectait pleinement les règles applicables du côté de la parcelle n° 13940, en étant à six mètres de limite de propriété et s’élevant à six mètres. En revanche, aucune dérogation de gabarit fondée sur l’art. 106 LCI n’avait été octroyée alors que le projet autorisé nécessitait l’octroi d’une telle dérogation par rapport à sa propre parcelle. En tout état, l’octroi d’une dérogation de gabarit aurait violé l’art. 11 al. 1 LCI.

Le projet autorisé violait également les art. 32 al. 2 et 34 LCI. Du côté de sa propre parcelle, la construction litigieuse présentait une hauteur de gabarit de dix mètres alors que la façade de la construction se trouvait à 6,40 mètres à peine de la limite de propriété. De la même manière, les dispositions sur les vues droites de l’art. 48 al. 1 LCI n’étaient pas respectées.

Enfin, l’autorisation de construire délivrée violait l’art. 2 LGZD dont aucune condition n’était réunie en l’espèce.

15) Toutes les parties ayant sollicité la jonction des causes, celle-ci a été prononcée par décision du 30 avril 2009 sous n° A/397/2009.

16) Le Tribunal administratif a appointé une audience de comparution personnelle et d’audition du directeur du SMS le 20 mai 2009.

Celui-ci a confirmé être l’auteur, au nom de la CMNS, du préavis du 18 décembre 2007 et, en tant que responsable du SMS, des deux préavis des 10 mars et 5 mai 2008.

Dans son préavis du 18 décembre 2007, la CMNS était favorable à la dérogation de l’art. 106 LCI uniquement pour les distances entre les bâtiments n^os 2______ et 1______. En d’autres termes, elle n’était pas d’accord d’autoriser une dérogation concernant notamment le gabarit.

S’agissant du préavis du 10 mars 2008, le SMS constatait que la question du gabarit n’était toujours pas réglée. Ce service n’avait pas la compétence en matière de dérogation de s’écarter du préavis de la CMNS.

Enfin, concernant le préavis du 5 mai 2008 du SMS, le directeur constatait que la question du gabarit devait être réglée puisqu’il n’en était pas fait mention. En effet, l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) n’avait pas attiré l’attention du SMS sur ce point, de sorte que celui-ci pouvait partir de l’idée, le 5 mai 2008, que la question avait été réglée dans l’intervalle, soit depuis le 10 mars 2008. Il pouvait arriver que l’OAC oublie de transmettre les renseignements au SMS. Toutefois, il n’appartenait pas à ce dernier de se prononcer sur le caractère légal des gabarits.

Tous les dossiers faisant l’objet d’une autorisation de construire en relation avec une zone protégée étaient soumis à la CMNS. Tel avait été le cas en l’espèce. Lorsque la CMNS demandait un projet modifié, le dossier était alors revu par le SMS, sauf si une nouvelle dérogation devait être demandée qui serait de la compétence de la CMNS.

Dans le cas précis, l’accord de la CMNS concernant les distances englobait également les vues droites, mais pas la question des gabarits. De manière générale, la question des distances entre les bâtiments n’était pas forcément liée au respect des gabarits légaux, soit la hauteur maximale autorisée dans chaque zone.

La paroisse a précisé que suite au préavis de la CMNS, elle avait soumis un nouveau projet modifié qui pour elle réglait le problème des gabarits. Il s’agissait des plans mis à jour le 17 avril 2008 et déposés au département le 21 du même mois. C’était précisément la question des gabarits ainsi que les différentes demandes de la CMNS qui l’avait amenée à déposer un projet modifié.

Sur les plans de la façade nord-est du 17 avril 2008, la hauteur totale des bâtiments en son milieu était d’un peu plus de 10,30 mètres. Cela étant, la hauteur devait se mesurer au-dessous de la panne faîtière et elle était ici inférieure à dix mètres.

A la demande des parties, un délai leur a été octroyé pour observations et production de pièces complémentaires, en suite de quoi la cause serait gardée à juger.

17) Le département a présenté ses observations le 29 mai 2009.

La commission n’avait pas tenu compte des projets modifiés qui avaient été déposés, ni des préavis délivrés par le SMS. En effet, il ressortait du rapport d’entrée du 12 juillet 2007 de l’inspection de la construction que le premier projet, enregistré le 4 juillet 2007, ne respectait pas les distances et vues droites en relation avec la parcelle n° 13940 et qu’en outre, le gabarit du bâtiment excédait la hauteur de dix mètres admissible en zone 4B. Or, tel n’était pas le cas du projet autorisé le 4 août 2008. Le gabarit légal de dix mètres était respecté. Partant, sous cet aspect, le projet ne nécessitait plus de dérogation tel que prévu par l’art. 106 LCI, de sorte que c’était à juste titre que le SMS avait délivré un préavis favorable.

Par ailleurs, la hauteur de la sablière face à la parcelle n° 13940 étant de 6,12 mètres, les distances à cette limite ainsi que les vues droites étaient parfaitement respectées ; par conséquent, une dérogation à l’art. 106 LCI n’était plus nécessaire, ainsi que l’attestait le préavis favorable du SMS.

Seule demeurait la dérogation en relation avec la distance entre le bâtiment à construire et les constructions n^os 2______ et 1______, au sujet de laquelle la CMNS avait d’ores et déjà donné son accord.

Le département a persisté dans ses conclusions initiales.

18) La paroisse s’est déterminée le 29 mai 2009 en même temps qu’elle a complété son chargé de pièces.

La dérogation de 106 LCI accordée par la CMNS visait bel et bien les distances et les vues droites. Les déclarations du directeur du SMS devant le Tribunal administratif établissaient que le 5 mai 2008, celui-là pouvait partir de l’idée que la question des gabarits avait été réglée depuis le 10 mars 2008, raison pour laquelle, il n’avait plus aucune observation à formuler sur le gabarit en question.

Elle a persisté dans ses conclusions initiales.

19) Mme B______ a présenté ses observations le 2 juin 2009.

Le gabarit de la construction autorisée se situait au-dessus de dix mètres et était très largement supérieur à celui autorisé en application des art. 32 et 34 LCI. Seule la CMNS disposait de la compétence de délivrer une dérogation de gabarit, dérogation expressément refusée par cette dernière. L’édification de la construction autorisée à 6,40 mètres de sa propriété aurait pour effet d’enfermer celle-ci dans une cuvette obscure. Au surplus, la disproportion existant entre le gabarit de la construction litigieuse et celui des constructions voisines, notamment les bâtiments n^os 2______ et 1______, ressortait clairement des plans. Enfin, la construction projetée ne s’intégrait nullement dans l’ensemble historique du vieux C______ tant en raison du style de la construction - non contiguë - que de son architecture et des matériaux utilisés.

Elle a persisté dans ses conclusions initiales.

20) Le 12 juin 2009, le DT a informé le Tribunal administratif qu’il n’avait pas d’observations complémentaires à formuler et qu’il ne sollicitait pas d’autres mesures d’instruction.

21) Sur quoi, la cause a été gardée à juger comme annoncé le 29 mai 2009.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).