Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur Camillo Pasquini Peruzzi, domicilié à Chambésy, est propriétaire de la parcelle n° 823, sise à la route de Bois-Chatton n° 5, sur la commune de Collex-Bossy. Cette parcelle, sur laquelle est actuellement implantée une villa individuelle avec garage, est comprise pour partie en zone 4B protégée, et en zone agricole pour le solde.

2. Madame Gabrielle et Monsieur Giuseppe Flammia (ci-après : les époux Flammia) sont quant à eux propriétaires de la parcelle voisine n° 824, ainsi que de la maison contiguë qui s'y dresse, sise à la route de Bois-Chatton n° 3A. La partie ouest de leur parcelle est adjacente, sur toute sa longueur, à la partie est de la parcelle n° 823. Leur villa est la dernière, côté ouest, d'un petit immeuble d'habitations contiguës, formant un ensemble rectiligne compact. Les accès sont situés au nord, et les terrasses et jardins sont orientés au sud, de sorte que chaque propriétaire dispose d'une "tranche". La façade est de leur bâtiment est borgne.

Lorsque les époux Flammia ont acheté leur villa, elle se trouvait en limite de parcelle. Par la suite, en date du 10 décembre 2002, l'ancien propriétaire du fonds n° 823 leur a vendu une bande d'un mètre de large s'étendant sur toute la longueur de leur propriété.

3. Le terrain des époux Flammia est situé légèrement en contrebas de la parcelle de M. Pasquini Peruzzi. La villa actuelle se trouvant sur le fonds n° 823 est implantée plus au sud que la maison des époux Flammia et offre un large dégagement sur le jardin et la terrasse de ces derniers.

4. Par décisions du 30 mai 2005, publiées le 3 juin dans la Feuille d'avis officielle, le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le département), a autorisé M. Pasquini Peruzzi à, d'une part, démolir la villa et le garage existants sur la parcelle n° 823 et, d'autre part, à y construire 6 villas contiguës, dans le prolongement ouest de l'immeuble dont fait partie la maison des époux Flammia.

Le projet comportait d'abord un bloc de quatre habitations dont la première était positionnée en limite de parcelle n° 823, soit à environ un mètre de celle des époux Flammia. Il figurait sur les plans avec un décrochement d'un peu moins de quatre mètres en direction du nord, soit du côté opposé au jardin des époux Flammia. Le second lot, dans le prolongement ouest du premier, comprenait deux habitations. Il était à son tour décalé vers l'avant de quelques mètres par rapport au premier, de sorte qu'il se trouvait dans l'alignement de l'immeuble dont faisait partie la maison des époux Flammia.

5. Par acte du 20 juin 2005, les époux Flammia ont recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la CCRMC) contre l'autorisation de construire délivrée le 30 mai 2005. Ils ont conclu à son annulation.

La construction en limite de propriété, et non dans le respect de la distance minimale de six mètres imposée par l'article 29 alinéa 2 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), était injustifiée et contraire à la garantie de leur droit de propriété.

6. Dans ses observations du 13 juillet 2005, M. Pasquini Peruzzi a conclu à la confirmation de la décision attaquée ainsi qu'à la condamnation des recourants à une amende pour téméraires plaideurs.

7. Par décision du 12 septembre 2005, expédiée par pli recommandé aux parties le 20 du même mois, la CCRMC a rejeté le recours, mais n'en a pas admis le caractère téméraire.

Le projet, en tant qu'il prévoyait des constructions en ordre contigu en zone 4B protégée, était conforme à l'article 30 alinéa 1 LCI. Le département n'avait pas outrepassé son pouvoir d'appréciation en accordant la dérogation au sens de l'article 106 alinéa 1 LCI. Les constructions projetées étaient conformes au caractère de celles qui existaient d'ores et déjà sur les lieux. Elles ne faisaient qu'en poursuivre le style de manière manifestement harmonieuse.

8. Par acte expédié le 14 octobre 2005, les époux Flammia ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Ils concluent à son annulation sous suite de frais et dépens.

Le non-respect de la distance minimale de six mètres entre les constructions portait atteinte à leur garantie constitutionnelle de la propriété, car il dévaluait leur bien de manière importante.

La dérogation nécessaire pour permettre la construction à la limite de leur propriété avait été octroyée abusivement. L'article 106 LCI permettait certes d'octroyer des dérogations aux distances telles que prévues par l'article 34 LCI, mais cela ne valait que pour les constructions de peu d'importance au sens de l'article 240 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05.01).

L'octroi de la dérogation était par conséquent basé sur des motifs esthétiques. Ce faisant, elle était contraire au principe de proportionnalité, car la construction en limite de parcelle, à quoi il fallait ajouter la perte d'ensoleillement ainsi que le bruit dû à la proximité des habitations, générait des inconvénients pour les époux Flammia bien supérieurs aux bénéfices généraux d'ordre esthétique.

Enfin, des ouvertures translucides étaient prévues sur la façade de la maison-pignon, ce qui provoquait une immixtion accrue dans leur intimité.

9. Dans ses observations, datées du 15 novembre 2005 et reçues le 16 par le Tribunal administratif, M. Pasquini Peruzzi, a conclu au rejet du recours, au maintien de la décision de la CCRMC du 12 septembre 2005 et au prononcé d'une amende de procédure pour téméraires plaideurs à l'égard des époux Flammia.

L'article 106 LCI s'appliquait en l'espèce à l'exclusion des articles 34 LCI et 240 RALCI et permettait au département de déroger aux règles relatives aux distances aux limites. Toutes les conditions exigées par cette disposition étaient respectées et les préavis obligatoires avaient été réunis.

Les époux Flammia ne pouvaient se plaindre ni d'une atteinte disproportionnée à leur bien ni d'une atteinte à la garantie de leur propriété, car, d'une part, leur habitation avait elle-même été construite en limite de propriété dans une logique d'ordre contigu et, d'autre part, ils ne subiraient aucun préjudice du fait de la nouvelle construction.

10. Le département a fait part de ses observations le 15 novembre 2005. Il a conclu à la confirmation de la décision de la CCRMC.

La construction en limite était imposée par la zone, de sorte qu'aucune dérogation concernant ce point au sens de l'article 106 LCI n'était nécessaire. Une telle dérogation n'avait du reste pas été octroyée.

En revanche, s'agissant du décrochement vers l'avant des deux blocs d'habitation qui ne répondait pas stricto sensu aux objectifs de contiguïté, le département avait bien accordé une dérogation au sens de l'article 106 LCI. Mais il s'était pour ce faire assuré des préavis positifs imposés par la loi et n'avait pas outrepassé son pouvoir d'appréciation.

Enfin, quant à la prétendue violation du principe de proportionnalité, ni la zone d'ombre supplémentaire, ni le bruit de voisinage générés par les nouvelles constructions, pas plus que les apports latéraux de lumière, n'étaient causes d'inconvénients graves pour le voisinage et ne pouvaient, par conséquent, motiver un refus d'autorisation.

11. Par courrier expédié le 15 décembre 2005, reçu le 16, les époux Flammia ont conclu au rejet des conclusions de M. Pasquini Peruzzi visant leur condamnation à une amende administrative pour téméraires plaideurs.

Le moyen avait déjà été soulevé devant la CCRMC, qui l'avait écarté. Leur recours ne paraissait pas d'emblée infondé, dans la mesure où ils démontraient, avec bases légales et jurisprudence à l'appui, que l'autorisation de construire violait la loi et le principe de proportionnalité.

12. Le Tribunal administratif a ordonné un transport sur place, qui s'est tenu le 10 mars 2006 en présence des parties. Il a constaté que la parcelle n° 824 était située, du fait de la pente naturelle du terrain, sensiblement plus basse que la parcelle n° 823. Un noyer de taille moyenne se dressait en bordure de la parcelle n° 823, à quelques mètres devant l'habitation des époux Flammia.

Des précisions ont été demandées au département concernant la mise à niveau éventuelle des parcelles, lequel a indiqué le 18 mai 2006 qu'à teneur des plans, la partie engazonnée, soit celle située à l'avant des bâtiments, garderait son niveau actuel. Le bâtiment projeté en limite de propriété serait édifié au niveau du terrain naturel côté sud, c'est-à-dire côté jardins, alors qu'il serait légèrement situé au-dessous de cette limite côté accès.

13. Par écriture complémentaire du 16 février 2006, les époux Flammia ont produit un document élaboré par un ingénieur, établissant une moins-value de CHF 32'400.- compte tenu du fait que la distance minimum de six mètres entre les constructions n'était pas respectée. Les autres parties ont été informées de la remise de ce document et la cause gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. En l'espèce, la parcelle sur laquelle sont projetées les constructions est située en quatrième zone B protégée.

a. Les zones des villages protégés sont manifestement distinctes de la 4^ème zone ; les dispositions applicables dans cette zone, ainsi que les règles générales de la LCI ne leur sont applicables qu'à titre subsidiaire (J. REVACLIER, La protection des villages en droit genevois, in RDAF 1974 p. 388).

L'article 106 LCI stipule que, dans les villages protégés, le département, sur préavis de la commune et de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : la CMNS), fixe dans chaque cas particulier l'implantation, le gabarit, le volume et le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder le caractère architectural et l'échelle de ces agglomérations ainsi que le site environnant. Cet alinéa ajoute que le département peut en conséquence, à titre exceptionnel, déroger aux dispositions régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites de propriétés et les vues droites.

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 14 octobre 2005 par Madame Gabrielle et Monsieur Giuseppe Flammia contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 12 septembre 2005 ;

au fond :

le rejette ;

met à la charge de Madame Gabrielle et Monsieur Giuseppe Flammia, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'500.- ;

alloue une indemnité de CHF 1'500.- à Monsieur Camillo Pasquini Peruzzi, à charge des recourants, pris conjointement et solidairement ;

communique le présent arrêt à Me François Roullet, avocat des recourants, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions, au département des constructions et des technologies de l'information et à Me Pascal Pétroz, avocat de l'intimé.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.