Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Le présent litige concerne l’estimation fiscale pour l’impôt cantonal et communal (ci-après : ICC) 2017 et 2018 d’un des biens immobiliers de Madame et Monsieur A______.

2) Le 1^er octobre 2012, les contribuables ont acquis, en copropriété d’une moitié chacun et pour un montant total de CHF 7’200’000.-, la parcelle n° 1______ de la commune B______, sise chemin C______.

Le bâtiment se trouvant sur la parcelle a été démoli en février/mars 2014 et des travaux de reconstruction d'une villa individuelle, qui ont duré jusqu’en 2017, ont été entrepris.

3) Dans le cadre de leur taxation 2016, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a fixé la valeur fiscale de base de l'immeuble B______ à CHF 4’162’000.-, soit CHF 7’2000’000.-, prix d’achat, diminué de CHF 3’038’000.-, correspondant à la valeur du bâtiment démoli.

4) Le 3 avril 2019, dans leur déclaration fiscale 2017, les contribuables ont déclaré ce bien immobilier, sous la rubrique « Immeubles locatifs ou loués », pour un montant total de CHF 12’924’253.- sur plusieurs lignes, à savoir :

CHF 156’000.-, construction 2013 ;

CHF 2’113’843.-, construction 2014 ;

CHF 2’250’075.-, construction 2015 ;

CHF 1’958’256.-, construction 2016 ;

CHF 2’284’079.-, construction 2017 ;

CHF 4’162’000.-, terrain.

5) Le 3 octobre 2019, ils ont demandé à l’AFC-GE l’organisation d’une réunion pour fixer une nouvelle évaluation du bien immobilier plus proche de sa valeur vénale.

6) Le 4 février 2020, dans leur déclaration fiscale 2018, les contribuables ont déclaré le bien en cause, dans la même rubrique que l’année précédente, pour un montant de CHF 9’668’333.-.

Dans la rubrique « Observations », ils ont indiqué que la valeur fiscale de la maison en construction avait été déterminée par la moyenne de trois expertises attestant de la valeur vénale de la propriété au 31 décembre 2018.

Les documents suivants étaient joints à cette déclaration :

-          une évaluation de D______ du 10 juillet 2019, estimant la valeur vénale du bâtiment et du terrain à CHF 9’560’000.- ;

-          une estimation immobilière de D______, du 14 octobre 2019, retenant une valeur vénale de CHF 9’770’000.- ;

-          une estimation immobilière de F______ Sàrl du 17 juin 2019, retenant une valeur vénale de CHF 9’675’000.-

7) Par bordereau ICC 2017 du 26 février 2020, l’AFC-GE a repris, comme valeur fiscale du bien immobilier, le montant total déclaré par les contribuables, soit CHF 12'924'253.-.

8) Par bordereau ICC 2018 du 2 mars 2020, l’AFC-GE a retenu un montant de fortune de CHF 12’924’253.- pour le bien immobilier.

9) Le 17 mars 2020, les contribuables ont formé deux réclamations contre les taxations ICC 2017 et 2018.

En arrivant au terme des travaux en 2019, ils s’étaient aperçus que la valeur vénale de l’immeuble ne correspondait pas au coût de sa construction, une partie des travaux n’étant pas absorbée par le marché de l’immobilier qui avait subi un tassement ces dernières années.

Ils avaient demandé à trois experts indépendants d’évaluer leur bien en date des 31 décembre 2017 et 2018, puis avaient calculé la moyenne entre les résultats de ces expertises et étaient parvenus aux montants respectifs de CHF 8’621’667.- et CHF 9’668’333.- pour 2017 et 2018, terrain compris, lesquels devaient être repris en tant que valeur du bien pour ces deux années. D’ailleurs, la valeur d’assurance dudit bien immobilier avait été fixée à CHF 8’000’000.-.

Il n’existait pas de base légale suffisante pour restreindre les droits du contribuable à demander une nouvelle estimation, tant que l’année fiscale en cause n’avait pas été taxée de manière définitive.

10) Par deux décisions sur réclamation du 17 septembre 2020, l’AFC-GE a maintenu les taxations litigieuses.

Son estimation de la valeur du bien immobilier était conforme à la législation en vigueur, correspondant au coût d’acquisition du terrain (CHF 4’162’000.-) auquel avait été ajouté le coût de construction du nouveau bâtiment selon les justificatifs remis par les contribuables. Une expertise privée ne lui était pas opposable.

11) Par actes du 19 octobre 2020, les contribuables ont interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre les décisions sur réclamation, concluant à leur annulation et au renvoi de la cause à l’AFC-GE pour qu’elle établisse de nouveaux bordereaux en corrigeant aussi bien la valeur fiscale de l’immeuble pour l’ICC que pour l’impôt immobilier complémentaire (ci-après : IIC).

Les trois experts indépendants chargés d’évaluer l’immeuble en cause à la fin des années 2017 et 2018, en tenant compte de l’avancement des travaux à la date du 31 décembre, étaient tous membres de la chambre suisse des experts en estimations immobilières. F______ Sàrl était aussi membre du collège suisse des experts architectes, de l’association suisse des estimateurs immobiliers et de l’association suisse de l’économie immobilière. Monsieur E______ était, quant à lui, aussi membre de la SIA société suisse des ingénieurs et des architectes ainsi que du collège suisse des experts architectes.

Dans le cadre de leurs taxations 2014 à 2016, ils avaient déjà débattu avec l’AFC-GE de la valeur fiscale à retenir. Dans un premier temps, l’AFC-GE avait inclus la valeur de l’ancien bâtiment entièrement démoli dans la valeur du terrain et ainsi retenu une valeur fiscale de CHF 13’678’173.- pour l’exercice fiscal 2016, avant d’admettre qu’il convenait d’exclure de la valeur fiscale totale la valeur de cet ancien bâtiment n’existant plus. La valeur du terrain était par conséquent passée de CHF 7’200^’000.- à CHF 4’162’000.- dans le bordereau ICC 2016 corrigé du 14 octobre 2019. Considérant les négociations entreprises avec l’AFC-GE, ils n’avaient pas contesté plus loin cette estimation, mais s’étaient réservés une nouvelle appréciation pour les années suivantes, point qu’ils entendaient débattre avec l’AFC-GE en proposant une réunion qui n’avait jamais pu avoir lieu.

Le système genevois posait de nombreux problèmes et l’AFC-GE elle-même était d’avis qu’il créait d’importantes inégalités de traitement. Il se pouvait même qu'il fût contraire à la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), ce qui avait justifié une réflexion globale au cours de ces dernières années et certains projets de loi en vue de réformer le système.

La valeur vénale comprenait le montant pour lequel ils pourraient revendre l’immeuble sur le marché. Sur la base des expertises produites, ils avaient démontré que la valeur vénale de l’immeuble en cause devait être évaluée à une valeur moyenne de CHF 8’626’667.-, terrain compris, en 2017 et de CHF 9’668’333.-, terrain compris, en 2018.

Les deux recours ont été enregistrés sous les numéros de cause A/3320/2020 et A/3321/2020 par le TAPI.

12) Dans ses réponses du 16 décembre 2020, l’AFC-GE a conclu, préalablement, à la jonction des causes précitées et, principalement, au rejet des recours.

13) Par jugement du 8 mars 2021, le TAPI a rejeté les recours après avoir joint les causes sous le n^o A/3320/2020.

En droit genevois, l'évaluation des immeubles, faite par des commissions d'experts, valait pour une période de dix ans, et une nouvelle estimation pouvait être faite si des changements importants dans la valeur le justifiaient. Ces changements ne couvraient que ceux qui étaient objectifs, matériels et importants dans la valeur de la propriété et ne devaient pas avoir trait à la personne du contribuable. Toute demande d'estimation motivée devait être présentée à l'AFC-GE avant le 31 décembre.

14) Par acte posté le 6 avril 2021, les contribuables ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation et au renvoi de la cause à l'AFC-GE pour qu'elle établisse des nouveaux bordereaux 2017 et 2018 tenant compte de l'estimation fiscale de leur bien immobilier de CHF 8'621'667.- pour 2017 et de CHF 9'668'333.- pour 2018.

Une partie des travaux exécutés représentant de la haute exécution et du luxe n'était pas absorbée par le marché de l'immobilier des objets de prestige, ce dernier ayant subi un tassement certain ces dernières années. La valeur vénale du bien n'était pas égale au prix du terrain ajouté aux coûts de construction. La valeur fiscale ne devrait pas être supérieure à la valeur effective de marché.

En octobre 2019, l'AFC-GE avait accepté de revoir l'estimation pour l'année 2016. Cette nouvelle estimation avait un effet direct sur la taxation 2018. Dans le contexte d'une nouvelle estimation, les trois expertises immobilières indépendantes produites devaient être prises en compte au titre du droit d'être entendu.

Il n'existait dans la loi aucune obligation de demander une nouvelle expertise avant le 31 décembre.

15) Le 20 mai 2021, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours.

Les contribuables résidaient au chemin C______ depuis le 23 avril 2019, soit après les périodes fiscales litigieuses. Auparavant, le bien était déclaré sous la rubrique « Immeubles locatifs ou loués ».

Aucun argument nouveau nécessitant une réponse n'était développé par le recourants.

16) Le 4 juin 2021, les recourants ont répliqué.

Sur la base des expertises produites, la valeur vénale de l'immeuble était démontrée pour 2017 et 2018, terrain compris.

17) Le 24 juin 2021, l'AFC-GE a renoncé à formuler des observations complémentaires.

18) La cause a ensuite été gardée à juger, ce dont les parties avaient été informées le 27 mai 2021.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le litige porte sur la conformité au droit de l'estimation de la valeur d'un bien immobilier des contribuables, prise en compte pour la taxation ICC 2017 et 2018 des contribuables.