Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Selon le registre du commerce et sa déclaration fiscale 2008, Madame A______, graphiste, est employée à 100 % et administratrice de la société B______ SA (ci-après : B______), dont le but correspond à la recherche et l'accomplissement de tous mandats d'architecte, à l'exécution, la direction et la coordination des activités et autres opérations se rapportant au mandat d'architecte ainsi qu'aux participations. Elle est également administratrice de la société C______ (ci-après : C______), qui a pour but le commerce, l'exploitation et la construction d'immeubles.

2) Le 31 juillet 2008, l'intéressée a vendu un appartement se trouvant sur la parcelle n^o 1______ de la commune de Genève Petit-Saconnex, au 2______, rue du D______, à un prix de CHF 2'100'000.-.

3) Le 18 septembre 2008, elle a vendu un second appartement sis sur la même parcelle et à la même adresse, pour un montant de CHF 1'975'000.-.

4) Entre le 5 février et le 9 décembre 2009, elle a vendu cinq bien immobiliers - dont trois acquis en 2005 et trois en 2006 - à des prix respectifs de CHF 861'000.-, CHF 846'600.-, CHF 733'758.-, CHF 1'000'000.- et CHF 840'000.-.

5) Le 4 septembre 2009, Mme A______ a rempli sa déclaration d'impôts pour l'année fiscale 2008.

Sous la rubrique « immeubles occupés par le propriétaire », elle a indiqué cinq immeubles, parmi lesquels les deux immeubles du 2______, rue du D______, à Genève, occupés depuis le 13 avril 2006 et vendus durant l'année 2008, les trois autres étant occupés depuis le 31 décembre 2003, le 9 octobre 2006 et le 31 décembre 2006. Dans la section « immeubles locatifs ou loués », elle a inscrit onze immeubles, parmi lesquels deux avaient été construits ou rénovés pour la dernière fois en 2004, deux en 2005 et sept en 2006. Conformément au récapitulatif 2008 de la fortune, sa fortune brute immobilière s'élevait à CHF 12'505'227.-. Dans la section « intérêts et dettes », elle a déclaré un total de dettes et intérêts chirographaires et hypothécaires à hauteur de respectivement CHF 14'026'494.- et CHF 525'689.-, comprenant douze dettes à l'égard de E______ (ci-après : E______) pour un montant de CHF 11'924'895.- et intérêts de CHF 454'089.-. Selon l'état des titres, elle était actionnaire d'B______, la valeur imposable des actions détenues s'élevant à CHF 10'358'100.-, et d'C______, la valeur imposable des actions se montant à CHF 100'000.-, détenait une créance de CHF 482'317.- envers un particulier et CHF 415'107.- d'avoirs bancaires et postaux. Sa fortune brute mobilière s'élevait au total à CHF 11'262'409.-. À teneur du récapitulatif 2008 du revenu, le revenu brut déclaré correspondait à CHF 566'768.- pour l'impôt cantonal et communal (ci-après : ICC) et CHF 576'170.- pour l'impôt fédéral direct (ci-après : IFD).

6) Entre le 20 et le 27 mai 2010, l'intéressée a vendu cinq biens immobiliers acquis en 2005, le prix de vente s'élevant respectivement à CHF 271'115.-, CHF 208'623.-, CHF 281'636.-, CHF 287'720.- et CHF 311'291.-.

7) Les 3 et 13 octobre 2011, elle a effectué quatre ventes d'immeubles - parmi lesquels trois avaient été achetés en 2006 -, pour des montants de CHF 459'339.-, CHF 458'834.-, CHF 447'159.- et CHF 2'449'340.-.

8) Par bordereaux de taxation du 6 février 2012, l'administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a fixé l'ICC et l'IFD dus par la contribuable pour l'année fiscale 2008.

Selon l'avis de taxation de l'activité indépendante ICC et IFD du même jour, l'AFC-GE avait retenu un bénéfice net de CHF 1'119'139.- comme produit d'exploitation, correspondant au bénéfice sur les ventes immobilières professionnelles des 31 juillet et 18 septembre 2008, tant pour l'ICC que l'IFD. Elle avait remboursé directement sur le compte d'impôt de l'intéressée les montants versés au titre d'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers.

Conformément aux avis de taxation du même jour, les intérêts de dettes avaient été limités à CHF 420'708.- pour l'ICC et à CHF 427'243.- pour l'IFD.

9) Par courrier du 7 mars 2012, la contribuable a élevé réclamation contre cette décision, contestant un point qui n'est plus litigieux aujourd'hui et demandant l'annulation de la prise en compte du bénéfice suite à la vente des deux appartements de la commune de Genève Petit-Saconnex, parcelle n^o 1______.

Elle avait acquis ces derniers en 2006 pour les louer, sur les conseils d'un « associé fictif » et suite à la promotion faite par C______, en contractant des dettes hypothécaires importantes à titre personnel. S'agissant de deux appartements de « standing », elle souhaitait pouvoir les louer à un prix élevé et pensait pouvoir amortir ses dettes grâce aux produits des locations en une quinzaine d'années environ. Elle avait toutefois eu de la peine à trouver des locataires fiables. La banque faisant de plus en plus pression, elle avait dû se résoudre à les vendre. Elle avait donc procédé à leur vente non pas dans un but spéculatif mais par obligation, en raison de leur coût trop élevé, de la mise en péril de ses autres activités et de la pression de la banque. Elle était salariée d'B______ et n'avait jamais exercé d'activité indépendante. Les appartements avaient été achetés à titre privé.

10) Par courrier du 26 mars 2013, l'AFC-GE a expliqué avoir considéré la vente immobilière comme commerciale en raison de l'utilisation de ses connaissances professionnelles par la contribuable, administratrice et actionnaire d'C______, du fait que l'achat des biens avait été effectué en 2006 à C______, que le contrat d'entreprise général avait été réalisé par le biais d'C______ et que les honoraires d'architecte avaient été facturés par B______, dont l'intéressée était administratrice et actionnaire.

11) Par courrier du 15 mai 2013, la contribuable a maintenu sa réclamation.

Elle n'avait pas vendu les deux biens immobiliers à titre spéculatif. Lors de leur acquisition en 2006, suite à la finalisation d'une promotion d'C______, elle pensait pouvoir les garder à long terme, les ayant acquis à titre de prévoyance professionnelle complémentaire, ne possédant pas de troisième pilier lié. Elle avait toutefois été contrainte de les vendre en 2008, afin de rembourser une partie de ses crédits, rassurant ainsi les banquiers et son ex-associé, qui la harcelait. Suite à ces ventes, elle n'avait pas racheté d'autres biens à titre personnel pour les revendre avec de grosses plus-values, ce qui démontrait qu'elle n'avait pas procédé aux ventes pour gagner de l'argent à réinvestir. Les ventes faites en 2009, toujours sous la pression des banques, n'avaient pas dégagé de gains. Compte tenu de la durée de possession des biens vendus, de moins de deux ans, et du montant important de l'impôt sur les gains immobiliers, il était évident que ce n'était pas pour gagner facilement de l'argent qu'elle avait vendu ses biens en 2008. Si elle était au bénéfice de connaissances professionnelles, en tant qu'actionnaire, administratrice et employée d'B______ et d'administratrice et actionnaire d'C______, cela ne devait pas automatiquement conduire à la considérer comme professionnelle de l'immobilier pour toute vente d'un bien lui appartement. Son activité lucrative correspondait à son travail à plein temps pour B______ et non à la vente de biens immobiliers pour son propre compte.

12) Par décisions sur réclamation et bordereaux et avis de taxation rectificatifs du 15 juillet 2013, l'AFC-GE a persisté à considérer la vente de biens immobiliers de la parcelle n^o 1______ comme professionnelle, tant pour l'ICC que pour l'IFD de l'année fiscale 2008.

Elle a repris les éléments figurant dans son courrier du 26 mars 2013 et a noté que la contribuable avait précisé avoir acquis les biens suite à la finalisation d'une promotion d'C______, admis les avoir possédés pour une durée inférieure à deux ans et reconnu avoir la connaissance professionnelle de la branche de l'immobilier du fait de son activité lucrative.

13) Par acte du 16 août 2013, l'intéressée a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre ces décisions, concluant à l'annulation des bordereaux ICC et IFD 2008, à la confirmation de l'absence de qualification commerciale de la vente immobilière et à l'émission de nouveaux bordereaux considérant cette dernière comme un gain en capital privé exonéré de l'impôt sur le revenu.

Elle a repris et complété l'argumentation développée précédemment.

Elle avait acquis les biens immobiliers en son nom propre, avait l'intention de les garder à long terme, pour rembourser les emprunts les quinze premières années puis à titre de prévoyance, et n'avait pas l'intention de les vendre et réaliser une plus-value. Sa banque lui avait demandé de réduire ses engagements compte tenu de son patrimoine peu liquide. Dans la mesure où elle n'avait pas d'autre fortune lui permettant de répondre à cette demande et dans l'impossibilité de louer les appartements, elle avait été contrainte de les vendre, pour sa pérennité financière. La vente n'avait aucun lien avec sa position d'administrateur et d'actionnaire d'C______.

14) Par courrier du 28 août 2013, la contribuable a versé à la procédure un courrier du 21 août 2013 du E______, dans lequel ce dernier confirmait que, lors de différents entretiens dans le courant de l'année 2008, elle avait signalé à sa cliente l'endettement hypothécaire trop important et lui avait suggéré la réduction de ses engagements afin de garantir la pérennité de sa situation financière personnelle.

15) Par réponse du 13 décembre 2013, l'AFC-GE a conclu à la rectification de la taxation en relation avec la déduction des intérêts passifs et au rejet du recours pour le surplus.

Il s'agissait de deux ventes liées en 2008, suivies de cinq autres ventes en 2009, cinq en 2010 et quatre en 2011, pour un total de seize ventes entre 2008 et 2011. Le nombre important d'immeubles locatifs ou loués appartenant à la contribuable indiquait également qu'elle n'agissait pas uniquement dans le cadre d'une simple gestion de sa fortune privée. Il y avait donc un caractère planifié et systématique, malgré l'absence de bénéfices dégagés par plusieurs des ventes. Le caractère professionnel des opérations de 2008 ressortait également du fait qu'elles avaient lieu par l'intermédiaire d'B______ et d'C______, actives dans le domaine de l'immobilier, et de la courte durée de possession. L'absence d'intention initiale de revente dans un délai aussi court n'était pas déterminante. La demande de réduction des engagements de la banque ne constituait pas un critère décisif pour conclure à une opération de gestion de la fortune privée. L'importance des engagements correspondait au contraire à un indice de plus d'une activité professionnelle. Si l'endettement était important, la situation financière et la solvabilité de l'intéressée ne semblaient pas menacées en 2008, vu l'importante fortune immobilière de CHF 13'077'615.- déclarée. Elle avait agi dans le cadre d'une activité commerciale.

Dans la mesure où la contribuable avait agi à titre professionnel, la déduction des intérêts passifs ne devait pas être limitée à CHF 420'708.- pour l'ICC et CHF 427'243.- pour l'IFD, leur totalité, soit CHF 525'689.-, devant être déduite.

16) Par courrier du 4 mars 2014, la contribuable a maintenu son recours.

17) Par réplique du 25 avril 2014, elle a persisté dans l'intégralité de ses conclusions.

Elle a repris et précisé l'argumentation formulée précédemment.

Les biens avaient été acquis par l'intermédiaire d'C______, mais sans but de les revendre à court terme. La part véritablement liquide de sa fortune mobilière était de CHF 285'000.- au 31 décembre 2007 et CHF 415'000.- au 31 décembre 2008, le solde des liquidités étant composé d'actions pour environ CHF 10'450'000.- - leur valeur étant surévaluée -, d'une créance de CHF 382'317.- - qui faisait l'objet d'un acte de défaut de biens et ne serait pas remboursée -, de valeurs de rachat d'assurances-vie et de fonds de rénovation. Ces liquidités ne lui permettaient pas le remboursement de plus de CHF 2'000'000.- de dettes hypothécaires effectué durant l'année 2008. La courte durée de possession était la conséquence de facteurs indépendants de sa volonté et ne pouvait donc être considérée comme un critère pertinent. La location de ses propres immeubles relevait de l'administration ordinaire de sa fortune privée. Elle avait vendu uniquement treize biens entre 2008 et 2011, soit deux en 2008, cinq en 2009, cinq en 2010 et un en 2011, les biens vendus en 2011 faisant suite à l'achat d'un seul immeuble, réparti en cinq biens. Le financement de fonds étrangers en matière immobilière n'était pas inhabituel.

18) Par courrier du 14 mai 2014, l'AFC-GE a persisté dans ses conclusions.

19) Par jugement du 16 juin 2014, expédié pour notification le 18 juin 2014, le TAPI a rejeté le recours et donné acte à l'AFC-GE de ce qu'elle s'était engagée à corriger les taxations en admettant une déduction de CHF 525'689.- à titre des intérêts passifs, renvoyant le dossier à cette dernière pour nouvelles décisions de taxation ICC et IFD 2008 en ce sens.

Entre 2003 et 2011, la contribuable avait effectué de nombreuses opérations d'acquisition et de revente, à des prix ayant régulièrement dépassé plusieurs millions de francs. Elle avait eu recours à d'importants fonds étrangers afin d'acquérir et gérer ses immeubles. Au vu du faible montant des intérêts hypothécaires en 2008, par rapport au prix de vente des deux appartements en cause, c'était en vain que l'intéressée expliquait avoir dû les vendre pour s'acquitter des intérêts dus à sa banque. Il n'y avait aucun doute qu'elle entretenait d'étroites relations professionnelles, en tout cas concernant les deux appartements, avec B______ et C______, actives dans le domaine de l'immobilier. Le type de transaction et la manière de procéder témoignaient d'une organisation et de connaissances qui n'étaient pas l'apanage d'un simple particulier. Elle avait géré les opérations comme une entreprise, impliquant un important investissement personnel et générant un chiffre d'affaires élevé, avec une mise de fonds importante et une grande prise de risque. Au vu de l'ampleur et de la complexité des opérations effectuées sur une courte période, de la courte durée de possession des biens et de l'engagement de fonds étrangers importants, la contribuable avait agi comme une professionnelle de l'immobilier dans l'intention de tirer un revenu. Le bénéfice immobilier réalisé sur la vente des deux appartements en 2008 constituait un revenu soumis à l'impôt sur le revenu et non à l'impôt sur le gain immobilier.

20) Par acte du 18 juillet 2014, posté le même jour, Mme A______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation, à l'annulation des bordereaux ICC et IFD 2008, à la confirmation de l'absence de qualification de vente commerciale et à l'injonction à l'AFC-GE d'émettre de nouveaux bordereaux considérant la vente immobilière comme gain en capital privé exonéré de l'impôt sur le revenu.

Elle a repris et complété son argumentation précédente.

Les montant de CHF 14'026'494.- et intérêts de CHF 525'689.- ne correspondaient pas uniquement aux dettes hypothécaires mais incluait CHF 4'931'664.- de dettes chirographaires, soit des dettes envers B______ et des tiers. Vu la prédominance de sa fortune immobilière et le montant de ses revenus annuels, bien inférieurs aux intérêts hypothécaires, elle ne pouvait plus en supporter les coûts.

21) Le 5 août 2014, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler d'observations.

22) Par réponse du 29 août 2014, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours.

Elle a repris l'argumentation formulée auparavant, relevant que l'intéressée ne faisait pas valoir d'éléments nouveaux pertinents justifiant de s'écarter de la solution confirmée par le TAPI.

23) En l'absence de requêtes complémentaires dans le délai au 12 septembre 2014 imparti par le juge délégué, la cause a été gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 140 al. 1 par analogie et 145 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 2 let. e de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) La question litigieuse consiste à déterminer si la plus-value réalisée lors des ventes des deux appartements du Petit-Saconnex les 31 juillet et 18 septembre 2008 doit être qualifiée, dans le cadre de la taxation pour l'ICC et l'IFD 2008, de gain en capital résultant de l'aliénation d'éléments de la fortune privée, non soumis à l'impôt sur le revenu, ou de bénéfice provenant de l'aliénation d'éléments de la fortune commerciale, imposable.