Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) A______ Sàrl est propriétaire des parcelles n^os 1______ et 2______, de respectivement 5'027 m² et 150 m², ainsi que de 1/11^ème de la parcelle n^o 3______ de 1'650 m², à l'adresse ______, route de F______ à G______.

2) Le 26 avril 2018, B______ Sàrl, dont l’associé gérant est M. C______, sous la plume de D______ Sàrl (ci-après : les requérants), a déposé une demande définitive d’autorisation de construire auprès du département du territoire (ci-après : le département) portant sur la construction de quatre « villas urbaines THPE » et garages hors-sol, sur les parcelles n^os 1______ et 2______.

Le projet prévoyait la construction d’une villa (A) d’une surface habitable de 483 m² et de trois villas (B, C et D) chacune d’une surface habitable de 417 m².

Cette demande a été enregistrée sous le n^o DD 3______.

3) Dans le cadre de cette requête, tous les préavis recueillis étaient favorables, sous conditions ou sans condition.

Notamment, le 12 juin 2018, la commission d’architecture (ci-après : CA) a préavisé favorablement le projet avec une dérogation à l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le projet s’inscrivait de manière harmonieuse dans son environnement urbanistique avec une implantation cohérente, tout en préservant suffisamment de surface végétale et avec le maintien d’un écrin arborisé ;

Les 27 juin et 5 décembre 2018, la commune a rendu un préavis favorable, sous réserve qu’un local à poubelles soit réalisé pour toutes les villas à proximité immédiate de la route de F______.

4) Par décision du 25 février 2019, publiée le même jour dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO), le département a délivré l’autorisation de construire DD 4______, laquelle portait sur la construction de quatre villas mitoyennes avec une très haute performance énergétique (THPE 47 %), de quatre garages (trois de 44 m² et un de 39 m²) et trois terrasses couvertes de 10 m² ainsi que l'abattage d’arbres.

5) Par acte du 27 mars 2019, Mme E______ propriétaire de la parcelle n^o 5______ voisine de celles du projet, a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens.

Aucun plan de division de parcelle n’avait été fourni et la surface totale des constructions de peu d'importance (ci-après : CDPI) dépassait le maximum autorisable.

Les garages des villas A et B ne respectaient pas le gabarit légal.

Les plans à l’appui de l’autorisation de construire étaient insuffisants car ils ne mentionnaient pas les emplacements obligatoires pour les deux-roues motorisés et pour les vélos. Quant aux places de stationnement pour les visiteurs, elles devaient être au nombre de trois.

Le département avait mésusé de son pouvoir d’appréciation en délivrant l’autorisation litigieuse. La proximité des sous-sols des constructions entourant sur deux côtés le cèdre et le hêtre mettaient ces arbres en péril.

6) Le 3 juin 2019, le département a conclu au rejet du recours.

Il partait notamment du principe que la parcelle allait être divisée à terme. La limite des 100 m² de CDPI prévue dans le règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) n’était pas prise en compte en l’absence d’impact sur l’harmonie et l’aménagement du quartier.

7) Le 3 juin 2019, la propriétaire et les requérants ont conclu au rejet du recours.

La parcelle allait faire l'objet d'une division à terme et pour cette raison le département avait autorisé un dépassement du maximum de 100 m². Cette démarche était usuelle.

8) Mme E______ a répliqué le 5 juillet 2019.

La surface totale de 201 m² de CDPI excédait la limite qui devait impérativement être respectée. Le rapport de CDPI ne devait pas excéder 8 % de la surface de la parcelle. Les constructeurs projetaient de diviser la parcelle, sans en préciser les surfaces ce qui aurait permis de procéder au contrôle des 8 % de la surface de la parcelle.

La méthode du département, autorisant des CDPI excessives, renforçait l’importance du bâti dans une mesure incompatible avec la 5^ème zone.

9) Le 8 août 2019, le département a déposé des observations.

Mme E______ reconnaissait que le calcul des surfaces des CDPI arrêté par le département était correct et que, partant, le sien était erroné mais elle persistait à considérer que la surface totale des CDPI violait l’art. 3 al. 3 RCI.

10) Le 22 août 2019, la propriétaire et les requérants ont persisté dans leurs conclusions.

Selon les chiffres retenus par le département dans ses observations du 3 juin 2019, la limite des 8 % était respectée et était en accord avec la directive sur les CDPI du 3 février 2014, modifiée le 10 mars 2017 (ci-après : directive CDPI 2017).

La compatibilité du projet du point de vue du caractère, de l’harmonie et de l’aménagement du quartier était un critère subjectif et sa bonne appréciation avait été validée par la CA.

La longueur des vues droites était manifestement conforme aux prescriptions légales.

Ils ont notamment produit un projet de division parcellaire du 7 août 2019.

11) Le TAPI a encore requis des parties les calculs des surfaces des CDPI et, par jugement du 3 février 2021, a admis le recours et annulé l'autorisation de construire.

Il n'était pas exigé que les cases pour le stationnement des deux-roues soient marquées mais une surface suffisante devait être prévue, ce qui était le cas en l'espèce. Le nombre de places de stationnement visiteur était conforme aux exigences pour le secteur dans lequel se situaient les parcelles. L'éventuel défaut d'accord des autres propriétaires de la parcelle ressortirait à une problématique de droit privé, exorbitante à l'intérêt digne de protection de Mme E______.

Mme E______ ne fournissait aucun élément probant concernant le danger allégué pour les arbres qui serait engendré par le travaux.

Au stade de sa réplique, Mme E______ avait soulevé d'autres griefs sur la distance entre construction et la limite de propriété, lesquels étaient infondés.

Les garages des villas A et B respectaient les limites de hauteur maximale.

En revanche, la surface totale des CDPI excédait les 100 m² admissibles selon l'art. 3 al. 3 RCI, le projet de mutation parcellaire n'ayant pas été déposé devant le département comme le prévoyait la directive CDPI 2017 et l'interprétation qui devait lui être donnée.

12) Le 5 mars 2021, par mémoire commun, la propriétaire, B______ Sàrl, M. C______ et D______ Sàrl ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation et à la confirmation de la validité de l'autorisation de construire DD 3______ du 25 février 2019.

Le TAPI avait annulé l'autorisation non pas sur la base des griefs invoqués par Mme E______, qui avaient tous été rejetés, mais en raison d'un changement de pratique inattendu concernant le calcul de la limite des surfaces de CDPI autorisées, modifiant la pratique usuelle définie par la directive CDPI 2017. Ce changement n'avait été précédé d'aucun avertissement et appliqué immédiatement de manière contraire à la sécurité et à la prévisibilité du droit, avec pour effet de sanctionner très sévèrement et de manière complètement disproportionnée des administrés qui s'étaient pourtant conformés à la pratique usuelle et constante du département.

Les conditions d'un changement de pratique ou de jurisprudence n'étaient pas réalisées en l'espèce.

13) Le 31 mars 2021, le département a conclu à l'admission du recours.

Il était admis de jurisprudence constante qu'une requête en autorisation de construire pouvait être complétée en cours de procédure. Tel devrait être a fortiori le cas pour un aspect qui n'était jusque-là pas exigé par le département.

14) Le 12 avril 2021, Mme E______ a conclu au rejet du recours.

La CA, autorité investie du préavis obligatoire en matière de dérogation, avait porté son examen sur un dossier biaisé. En effet, les premiers plans visés ne varietur le 25 février 2019 faisaient apparaître l'image des futures parcelles, différente de celle apparaissant sur les nouveaux plans de projet de division du 22 août 2019. Les préavis, dont celui de la CA, avaient été donnés sur la base d'une fausse image des futures parcelles.

15) Le 14 mai 2021, les recourants ont répliqué.

Mme E______ ne se prononçait pas sur la question litigieuse du changement de pratique, invoquant uniquement une procédure menée par le département qui aurait été viciée, ce que le jugement ne retenait pas.

La CA ne donnait pas son avis en matière de division parcellaire.

16) Le 25 mai 2021, Mme E______ a persisté dans son argumentation et ses conclusions.

17) Le 16 juin 2021, le département a informé la chambre administrative que sur demande des recourants et sur la base des modifications apportées au projet (suppression des garages), il avait reconsidéré, par décision du 15 juin 2021, l'autorisation de construire à l'origine de la cause. Le recours n'avait dès lors plus d'objet.

Si ce point de vue n'était pas partagé, il fallait retenir que le jugement du TAPI violait le principe de la proportionnalité en n'expliquant pas pour quel motif un projet de division parcellaire ne pouvait être fourni à un stade ultérieur à celui du dépôt de la requête en autorisation de construire.

18) Le 30 juin 2021, les recourants ont indiqué qu'une nouvelle autorisation DD 3______ relative au projet de construction des quatre villas avait été publiée le 15 juin 2021 dans la FAO, annulant et remplaçant l'autorisation publiée le 25 février 2019 au point 13 de ses conditions. Si cette décision entrait en force, elle rendrait sans objet la présente procédure.

Ils en requéraient dès lors une suspension ou une prolongation du délai pour se déterminer, une fois que le sort de la nouvelle autorisation serait connu.

19) Le 3 août 2021, Mme E______ s'est déterminée.

La renonciation tardive des recourants à la construction des garages constituait une reconnaissance du bien-fondé du premier grief et entraînait l'annulation de l'autorisation litigieuse avec suite de frais et dépens.

Elle avait recouru contre la nouvelle autorisation, délivrée huit jours après le dépôt de la nouvelle demande.

Elle persistait à demander que l'illégalité de la construction des garages pour cause d'épuisement des droits à bâtir soit constatée.

20) Le 30 août 2021, les recourants se sont déterminés.

La procédure n'était pas sans objet, un recours auprès du TAPI ayant été déposé contre la nouvelle autorisation de construire.

Les développements concernant la nouvelle autorisation étaient irrecevables.

Il convenait de suspendre la cause dans l'attente du sort de la nouvelle autorisation annulant et remplaçant l'ancienne.

21) Le 2 septembre 2021, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).