Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 22 janvier 2013 (recte : 2014), expédié pour notification aux parties le 23 janvier 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit le loyer (hors frais accessoires) de l'arcade et du studio n° 2 transformé en cuisine, situés au rez-de chaussée de l'immeuble sis ______ à Genève, de 30% du 22 décembre 2011 au 12 avril 2012 (ch. 1 du dispositif), de 60% du 13 avril 2012 au 30 mai 2012 (ch. 2), de 30% du 31 mai 2012 au 20 juin 2012 (ch. 3), de 20% du 21 juin 2012 au 12 septembre 2012 (ch. 4), de 15% du 13 septembre 2012 jusqu'à l'enlèvement de la benne et du grillage (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7).

En substance, les premiers juges ont retenu que B______ n'était pas en droit de requérir l'arrêt immédiat du chantier, mais uniquement d'exercer les droits découlant des défauts affectant la chose louée.

La présence de panneaux, constituant un défaut de la chose louée, entourant dans un premier temps l'intégralité du restaurant (du 22 décembre 2011 au 20 juin 2012), puis partiellement (du 21 juin au 12 septembre 2012) justifiait l'octroi d'une réduction de loyer. Tel était également le cas en raison de la présence d'une benne et d'un grillage. La coupure d'eau opérée par la bailleresse du 13 avril au 30 mai 2012 devait pour le surplus être prise en considération, alors que tel n'était pas le cas de la fermeture administrative du restaurant.

Le Tribunal a rejeté les prétentions de B______ en paiement de dommages-intérêts, faute pour lui d'avoir apporté la preuve de son dommage. Il n'avait en effet pas exploité l'établissement en 2010 et 2011, de sorte qu'une comparaison avec le bénéfice réalisé pendant ces années-là et celui obtenu en 2012 s'avérait impossible à faire. Les bilans des années 2006 et 2007 étaient pour le surplus trop anciens pour servir de point de comparaison.

B. a. Par acte déposé le 18 février 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après également : la bailleresse ou l'appelante) a formé appel de ce jugement dont elle a sollicité l'annulation. Elle a conclu, préalablement, à la suspension de la procédure jusqu'à droit jugé dans les causes C/______ et C/______, et, principalement, à ce que la Cour dise qu'aucune réduction de loyer n'était due à B______. Subsidiairement, elle a sollicité le renvoi de la cause du Tribunal pour complément d'instruction, notamment à ce qu'une inspection locale soit ordonnée.

Elle a reproché au Tribunal d'avoir opéré une mauvaise appréciation des preuves. Elle a fait valoir que la chose louée n'était affectée d'aucun défaut, dès lors qu'elle disposait d'une autorisation de construire, de sorte que les travaux entrepris ne causaient pas d'immissions excessives au sens de l'art. 684 CC. Par ailleurs, sa responsabilité contractuelle n'avait pas été engagée, les conditions de celle-ci n'étant pas réalisées (elle n'avait commis aucun acte illicite, aucune faute ne pouvait lui être reprochée, le locataire n'avait subi aucun préjudice et il n'existait pas de lien de causalité).

Par ailleurs, s'agissant de la coupure d'eau intervenue du 13 avril au 30 mai 2012, elle se prévaut de l'art. 82 CO et soutient qu'elle avait été en droit de retenir sa prestation, dès lors que la fourniture d'eau et son paiement par le locataire étaient dans un rapport d'échange. Or, B______ n'avait pas réglé les frais y relatifs. Par ailleurs, celui-ci était de mauvaise foi dès lors qu'il prétendait qu'il ne devait pas assumer cette charge, alors même qu'il avait payé la consommation d'eau durant de nombreuses années.

b. Par acte expédié le 24 février 2014 à la Cour, B______ (ci-après également : le locataire ou l'intimé) a également formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a requis l'octroi d'une réduction de loyer de 100% du 22 décembre 2011 jusqu'à l'enlèvement de la benne et du grillage entourant le restaurant, la condamnation de A______ à lui verser le montant de 107'973 fr. 80 et la condamnation de celle-ci à enlever ladite benne et ledit grillage.

Il a fait valoir que les pourcentages de réduction de loyer fixés par les premiers juges étaient arbitraires et insuffisants. La présence des palissades, l'exécution des travaux et les autres inconvénients y relatifs justifiaient l'octroi d'une réduction de loyer de 100%, en dépit du fait que le restaurant avait continué à être exploité. Par ailleurs, pendant la période durant laquelle l'alimentation en eau avait été coupée par la bailleresse, il n'avait plus pu proposer de plats cuisinés, servir du café ou procéder au nettoyage du restaurant. Une réduction de 100% devait être accordée du 13 avril 2012 au 30 mai 2012. Il en allait de même du 31 mai 2012 au 15 décembre 2012, l'établissement ayant été privé de chambre froide en raison de l'enlèvement, par l'appelante, du compresseur.

S'agissant des dommages-intérêts, B______ a indiqué que les défauts sciemment causés par la bailleresse avaient nécessairement entraîné un dommage. Il avait établi le montant de son dommage, en procédant à une moyenne du chiffre d'affaires réalisé au cours des précédentes années.

Il a versé à la procédure de nouvelles pièces, soit un arrêt rendu par la Cour de justice le 10 février 2014 (pièce 3), ainsi que des photographies, non datées (pièces 4 et 5).

c. Dans sa réponse à l'appel du 24 mars 2014, B______ a persisté dans les conclusions de son acte d'appel. Il a souligné que la pose de palissades autour du restaurant constituait un acte de justice propre, visant à "l'asphyxier financièrement" et que A______ avait mis plus de trois mois pour faire suite à l'arrêt rendu par la Cour de justice, ordonnant l'enlèvement desdits panneaux.

Il a réaffirmé que le contrat ne prévoyait pas que les frais d'eau étaient à sa charge, de sorte qu'ils étaient compris dans le loyer. La Cour de justice avait d'ailleurs ordonné à la bailleresse de rétablir l'approvisionnement en eau du restaurant.

d. Par mémoire de réponse du 10 avril 2014, A______ a, préalablement, requis la suspension de la procédure jusqu'à droit connu dans les contestations des congés et dans les procédures pénales pendantes, à ce qu'une inspection locale, une comparution personnelle des parties et l'apport des procédures pénales soit ordonnées, et, au fond, a conclu au déboutement de B______ de toutes ses conclusions.

Elle a versé à la procédure de nouvelles pièces, soit deux courriers adressés à elle par le Ministère public en mars 2014 (n. 45 et 46), une ordonnance de non-entrée en matière de décembre 2013 ainsi que l'arrêt rendu par la Chambre pénale de recours dans le même cadre (n. 47 et 48), un courrier de la régie ______ de février 2014 (n. 49), une quittance de restitution des clés d'un parking de mars 2014 (n. 50), ainsi que des photographies datées du 20 mars 2014 (n. 51).

e. Dans sa réplique du 24 avril 2014, A______ a réaffirmé que la pose de panneaux de sécurité était une exigence du service de l'inspection des chantiers. Elle a indiqué qu'B______ et son conseil avaient violé les règles de la bonne foi en invoquant durant la procédure des faits qu'ils savaient être faux. Elle a requis le prononcé d'une amende pour téméraire plaideur, la suspension de la présente procédure jusqu'à droit connu dans les procédures pendantes devant le Tribunal fédéral (contestation de congés), ainsi que devant le Ministère public (causes P/______ et P/______), et la comparution personnelle des parties pour procéder à une instruction actualisée de la situation. Elle a, pour le surplus, persisté dans ses précédentes conclusions.

Elle a produit des pièces non soumises aux premiers juges, datant de 2012 (pièces 52 à 56), ainsi qu'un avis de réception d'un recours au Tribunal fédéral du 23 avril 2014 (pièce 57).

f. Par duplique du 12 juin 2014, B______ a souligné que seule une partie des panneaux était nécessaires, pour des motifs de sécurité du chantier, mais qu'en toute hypothèse, la présence de ceux-ci constituaient une violation grave des relations contractuelles. Il a contesté qu'il ait pu lui-même procéder à l'enlèvement des palissades entourant son restaurant, compte tenu du coût de cette intervention. Pour le surplus, il a également mis en évidence le comportement contraire aux règles de la bonne foi de sa partie adverse et le prononcé d'une amende disciplinaire.

g. Par pli du 8 août 2014, A______ a transmis à la Cour un arrêt rendu le 6 août 2014 par le Tribunal fédéral (______ et ______), par lequel celui-ci a déclaré valables les congés signifiés à B______ le 9 mars 2012 pour le 30 avril 2012 pour les locaux litigieux et dit que le chiffre 2 du dispositif de l'arrêt rendu par la Cour de justice le 10 février 2014, en tant qu'il octroyait une prolongation de bail à B______, était annulé.

Elle a indiqué que les demandes de réduction de loyer n'avaient plus d'objet, depuis le 1^er mai 2012, le contrat ayant pris fin à cette date.

Pour le surplus, elle a persisté dans ses précédentes conclusions.

h. Les parties ont été avisées le 15 août 2014 de ce que la cause était gardée à juger.

i. Par pli du 20 octobre 2014, A______ a transmis à la Cour une nouvelle pièce, soit une ordonnance pénale rendue le 1^er octobre précédant par le Ministère public genevois et sollicité que celle-ci soit prise en considération.

B______ ne s'est pas déterminé.

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. Par contrat du 18 mai 1989, la C______, alors propriétaire de l'immeuble ______ à Genève, a loué à B______ et D______, conjointement et solidairement entre eux, une arcade d'environ 75 m², ainsi qu'un studio transformé en cuisine, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, pour une surface totale d'environ 105 m², à destination de l'exploitation d'un café-restaurant avec débit d'alcool.

Le contrat a été conclu du 1^er juin 1989 au 31 mai 1994, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, le préavis de résiliation étant de six mois.

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 49'980 fr. et les provisions pour charges à 3'600 fr.

L'arcade est exploitée sous l'enseigne "E______".

b. La C______ a remis à bail à B______ et D______ trois emplacements de parking extérieurs n^os 1, 2 et 3, situés ______, du 1^er juin 1989 au 31 mai 1990, renouvelable d'année en année, pour un loyer fixé en dernier lieu à 4'320 fr. par an.

Elle a également, par contrat du 12 février 2003, loué à B______ un box n° 23 situé au sous-sol des immeubles ______, pour un loyer annuel de 2'160 fr. Le bail a débuté le 1^er mars 2003 pour se terminer le 29 février 2004, avec clause de renouvellement annuelle et un préavis de trois mois.

Les parties sont également liées par bail à loyer du 21 octobre 1991 portant sur la location d'un emplacement de parking extérieur n° 7 situé dans le même immeuble, conclu du 1^er août 1991 au 31 juillet 1992, reconductible d'année en année, le loyer annuel ayant été déterminé en dernier lieu à 1'440 fr.

Enfin, C______ a conclu avec B______ et D______ un contrat de bail portant sur la location d'un box n° 27, également sis dans le même immeuble, pour la période du 1^er juin 1989 au 31 mai 1990, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation donnée trois mois avant l'échéance. Le loyer a été fixé à 1'560 fr. par an.

c. Selon l'article 8 du contrat de bail intitulé "Services de chauffage, eau chaude, climatisation, etc.", la jouissance et le paiement de ces services, lorsqu'ils fonctionnent dans l'immeuble, font partie des droits et obligations découlant du bail. Le locataire doit payer les redevances qui en découlent dès que l'un ou l'autre sont mis à sa disposition, même si, pour un motif qui lui est personnel, il ne les utilise pas (…).

Les parties ont également signé une convention relative aux services de chauffage, eau chaude et climatisation. Elles sont convenues de l'établissement d'un décompte individuel de la part des frais incombant au locataire. Cette convention ne fait pas état de frais relatifs à l'eau froide.

Le locataire a relevé dans un courrier du 26 mars 2012 que l'abréviation "etc." à l'article 8 précité ne permettait pas de conclure au fait qu'il avait l'obligation de payer l'eau froide. En revanche, il ne contestait pas que la fourniture d'eau était un service mis à sa disposition, raison pour laquelle il s'était acquitté des charges en sus du loyer.

d. Par la suite, à des dates qui ne ressortent pas de la procédure, A______ est devenue propriétaire de l'immeuble et B______ est devenu le seul titulaire des baux.

e. L'exploitation du restaurant a été confiée par le locataire à F______ à partir du 1^er mars 2008.

Le contrat de gérance libre a pris fin le 31 décembre 2011.

f. Dans le courant de l'année 2010, la bailleresse a formé le projet de transformer l'arcade occupée par l'établissement public "E______".

Elle a déposé à cette fin une demande d'autorisation de construire et a obtenu une autorisation préalable le 19 octobre 2010.

Par décision du 9 août 2011, le Département des constructions (actuel DALE) a autorisé A______, propriétaire de la parcelle, à agrandir le restaurant sis ______ à Genève, et autorisé l'abattage d'arbres, les droits des tiers étant réservés.

g. Le 23 août 2010, la bailleresse a résilié le bail de l'arcade et du studio pour le 31 mai 2011 en vue d'agrandir l'arcade et de changer son affectation. Les baux des places de parking ont également été résiliés.

A la suite de la contestation des congés par le locataire (cause C/______), la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a déclaré valables les congés et a prolongé les baux jusqu'au 31 mai 2013.

Par jugement du 30 mai 2013 (JTBL/______), le Tribunal a déclaré les congés valables et a prolongé les baux jusqu'au 31 mai 2014. Saisie d'appels formés tant par la bailleresse que par le locataire, la Cour a, par arrêt du 10 février 2014 (ACJC/______), confirmé la validité des résiliations et partiellement réformé le jugement entrepris dans le sens qu'elle a accordé au locataire une unique prolongation de bail jusqu'au 31 mai 2016.

h. Par courrier du 22 décembre 2011, le locataire s'est plaint du fait que des panneaux en bois avaient été posés autour du restaurant, empêchant ainsi l'exploitation de ce dernier. Il en demandait le retrait d'ici au lendemain 10h, faute de quoi il les enlèverait lui-même aux frais de la bailleresse.

i. Par ordonnance du 17 janvier 2012, confirmée par arrêt de la Cour de justice du 18 juin 2012, le délai d'exécution ayant été refixé à six jours dès la réception de l'arrêt (cause C/______; ACJC/______), le Tribunal a condamné la bailleresse à retirer les panneaux entourant le restaurant "E______", sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP et dit qu'en cas d'inexécution, le locataire était autorisé à mandater une entreprise aux fins de faire procéder lui-même au retrait desdits panneaux.

j. Le 6 février 2012, A______ a mis en demeure B______ de lui verser 5'315 fr., à titre d'arriéré de loyer de février 2012. Cette somme se décompose comme suit : 4'465 fr. concernant le loyer de l'arcade, 250 fr. pour le box n° 27 et 600 fr. concernant les parkings n^os 1 à 3 et 7. Elle a indiqué qu'à défaut de règlement de ce montant d'ici au 7 mars 2012, le contrat de bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.

Par pli du 10 février 2012, B______ a indiqué à sa bailleresse exciper de compensation, dès le 1^er janvier 2012, avec le dommage subi en raison de la pose de panneaux de bois entourant le restaurant, rendant l'exploitation de celui-ci impossible.

Par avis officiels des 9 mars 2012 adressés à B______, la bailleresse a résilié le bail de l'arcade, des parkings n^os 1, 2, 3 et 7, ainsi que du box n° 27 pour le 30 avril 2012 selon l'art. 257d al. 1 CO, estimant que le locataire n'avait pas donné suite à sa mise en demeure du 6 février 2012.

B______ a contesté ces congés le 15 mars 2012 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (causes C/______, C/______, C/______et C/______). Non conciliées à l'audience du 21 mai 2012, les causes ont été introduites au Tribunal le 20 juin 2012. Elles ont été jointes par ordonnance du 26 septembre 2012, sous référence C/______.

Par jugement JTBL/______ rendu le 30 mai 2013, le Tribunal a constaté l'inefficacité des résiliations. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour de justice du 24 mars 2014 (ACJC/______).

k. Saisi de recours formés par la bailleresse contre les arrêts rendus par la Cour de justice les 10 février et 24 mars 2014, le Tribunal fédéral a, par arrêt du 6 août 2014, admis les recours, déclarés les congés notifiés le 9 mars 2012 valables et annulé la prolongation de bail accordée au locataire.

l. Par courrier du 13 avril 2012, la bailleresse a informé le locataire que la fourniture d'eau ne lui serait plus assurée en raison de "l'inexécution de ses obligations contractuelles". Par ailleurs, si le locataire entreprenait de rétablir la fourniture d'eau lui-même, une plainte pénale serait déposée à son encontre.

Le 24 avril 2012, le locataire a mis en demeure la bailleresse de rétablir l'eau d'ici au 26 avril 2012 à 12h au plus tard.

Par courrier du 25 avril 2012, la bailleresse a refusé de rétablir la fourniture d'eau, le locataire n'en payant pas les frais, et a en outre formellement mis ce dernier en demeure d'évacuer ses biens du local en sous-sol contenant la chambre froide qu'il occupait sans aucun titre juridique et dont les serrures avaient été changées la veille.

m. Saisi d'une demande de mesures provisionnelles, le Tribunal (cause C/______; JTBL/______) a condamné A______, par ordonnance du 18 mai 2012, à faire effectuer les travaux nécessaires aux fins du rétablissement de l'approvisionnement en eau des locaux loués à B______ que la bailleresse avait supprimé, en bouchant les canalisations, refusant toutefois de réintégrer le locataire dans la possession d'un local de stockage situé au sous-sol de l'immeuble faute pour lui d'avoir rendu vraisemblable ses prétentions. La Cour de justice a, par décision du 24 mai 2012, refusé la demande de restitution de l'effet suspensif formé par la bailleresse. Elle a confirmé l'ordonnance rendue par le Tribunal, par arrêt du 10 septembre 2012 (ACJC/______).

Le 31 mai 2012, la bailleresse a, par l'intermédiaire de la société ______, rétabli l'approvisionnement en eau du "E______".

n. La bailleresse a fermé la vanne d'arrivée d'eau du compresseur le 31 mai 2012, lequel permet de faire fonctionner la chambre froide, le réfrigérateur et le distributeur de bière du restaurant.

Saisie par B______ d'un appel dirigé contre l'ordonnance rendue par le Tribunal rejetant sa requête visant au rétablissement du compresseur, la Cour de justice a, par arrêt du 10 septembre 2012 (cause C/______; ACJC/______) condamné la bailleresse à réinstaller, dans le local de stockage sis au sous-sol de son immeuble sis ______ à Genève, le compresseur qu'elle y avait démonté et à le remettre en service, le compresseur appartenant au locataire et étant nécessaire à l'exploitation du restaurant.

Dans le cadre de la procédure devant le Tribunal, le témoin G______, ancien employé du restaurant "E______", de mars 1991 à juillet 2010, a confirmé que le compresseur litigieux s'était toujours trouvé dans le local de stockage pendant toute cette période.

o. Le 13 juin 2012, deux commandements de payer ont été notifiés au locataire par la bailleresse pour des montants de 5'015 fr. avec intérêts à 5% dès le 1^er avril 2012 (poursuite n° ______) et de 5'015 fr. avec intérêts à 5 % dès le
1^er mai 2012 (poursuite n° ______) correspondant aux loyers d'avril et mai 2012. Le locataire y a fait opposition.

Par jugement du 25 septembre 2012, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire de la poursuite n° ______.

p. Par requête déposée le 18 juin 2012 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le locataire a formé contre la bailleresse une première requête en exécution de travaux et demande en paiement (cause
n° C/______).

Non conciliée le 12 septembre 2012, l'affaire a été portée devant le Tribunal le
12 octobre 2012.

Le locataire a pris les conclusions suivantes :

-         Constater que la mise à disposition d'un compresseur alimenté en eau est une prestation due par la bailleresse au locataire en vertu du contrat de bail.

-         Condamner la bailleresse à restaurer immédiatement le système de distribution d'eau dans le restaurant le "E______", y compris le branchement du compresseur et son alimentation en eau, sous la menace de la peine de l'article 292 CP.

-         Autoriser le locataire à faire intervenir lui-même une entreprise aux frais de la bailleresse afin de remettre en état le circuit d'eau et à procéder au branchement du compresseur dans le local de stockage et à son alimentation, aux frais de la bailleresse, sans intervention de celle-ci d'ici 5 jours après l'entrée en force du jugement.

-         Prévoir à titre d'exécution directe une amende de 1'000 fr. pour chaque jour d'inexécution à l'encontre de la bailleresse.

-         Octroyer au locataire une réduction de loyer de 100% dès le 13 avril 2012 jusqu'à complète réfection des défauts.

-         Condamner la bailleresse au paiement de 57'859 fr. 20 (48 jours x
1'205 fr. 40) en faveur du locataire au titre de dommages-intérêts, sous réserve d'amplification.

-         Annuler le jugement n° JTPI/______du 25 septembre 2012 et la poursuite n° ______.

A l'appui de sa requête, il a invoqué que son chiffre d'affaires était de 1'538 fr. par jour en 2011 et qu'actuellement il oscillait entre 200 fr. et 450 fr. par jour, représentant une moyenne de 332 fr. 60. Il a ajouté avoir toujours utilisé le local de stockage et que le compresseur faisait de facto partie de tout bail portant sur un café-restaurant.

q. Par courrier du 27 juin 2012, le locataire s'est plaint auprès de la bailleresse de ce que les panneaux n'avaient été que partiellement retirés.

r. Par requête déposée le 9 juillet 2012 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le locataire a formé contre la bailleresse une deuxième requête en exécution de travaux et demande en paiement (cause C/______).

Non conciliée le 12 septembre 2012, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 12 octobre 2012.

Le locataire a pris les conclusions suivantes :

- Condamner la bailleresse au retrait total de tous les panneaux obstruant le "E______".

- Condamner la bailleresse à stopper immédiatement le chantier en cours au "E______".

- Autoriser le locataire à faire intervenir lui-même une entreprise aux frais de la bailleresse, afin de procéder au retrait de tous les panneaux obstruant le restaurant le "E______", sans intervention de celle-ci d'ici 5 jours après l'entrée en force du jugement.

- Prévoir à titre d'exécution directe une amende de 1'000 fr. pour chaque jour d'inexécution à l'encontre de la bailleresse.

- Octroyer au locataire une réduction de loyer de 100% dès le 22 décembre 2011 jusqu'à complète réfection des défauts.

- Condamner la bailleresse au paiement de 238'669 fr. au titre de dommages-intérêts, sous réserve d'amplification.

- Annuler le jugement JTPI/______ du 25 septembre 2012 et la poursuite n° ______.

A l'appui de sa requête, il a invoqué l'illégalité des travaux en cours au sens de l'article 260 al. 1 CO, le bail ayant été résilié.

s. Le 30 juillet 2012, la société H______ a établi un devis d'un montant de
15'198 fr. 85 pour le démontage des panneaux devant les vitres du restaurant.

t. Par décision du 13 septembre 2012, le Service du commerce de Genève a intimé au locataire l'ordre de cesser immédiatement l'exploitation du "E______", ce dernier ne disposant d'aucune autorisation d'exploiter en vigueur et le certificat de capacité de son employée ayant été suspendu.

u. Le 14 septembre 2012, I______, huissier judiciaire, a établi un procès-verbal de constat, duquel il ressort que le jour en question à 12h35, le "E______" était fermé, les lumières éteintes et il n'y avait personne à l'intérieur. Des travaux étaient en cours sur la parcelle à côté. La vitrine du restaurant côté route de était libre de panneau de chantier.

v. Le 17 septembre 2012, la régie représentant la bailleresse a émis un bon pour travaux en faveur de la société J______ afin que cette dernière remette en place un compresseur.

Le même jour, la bailleresse dit avoir avisé le locataire de ce bon et du fait qu'il pouvait prendre contact avec ladite société sans nouvelles de la part de cette dernière dans les deux jours. B______ a contesté avoir reçu ledit bon.

w. Par courrier du 7 novembre 2012, le locataire a informé le Tribunal qu'à la suite d'une erreur matérielle, le jugement du Tribunal de première instance du
25 septembre 2012 avait été modifié, en ce sens que la mainlevée provisoire de l'opposition au commandement de payer n° 12 165699 N avait également été prononcée et qu'il concluait en conséquence, dans le cadre des deux requêtes en exécution de travaux et en paiement, à ce que ce commandement de payer soit annulé.

x. Par courrier du 4 décembre 2012, le locataire a informé la bailleresse que le Service du commerce avait autorisé l'ouverture du restaurant le "E______" et que ce dernier allait rouvrir le 5 décembre 2012. Or, le compresseur n'était toujours pas installé et le restaurant n'était plus alimenté en eau chaude.

Par plis des 4 et 7 décembre 2012, la bailleresse a indiqué à B______ que le compresseur était déjà en sa possession, de sorte qu'il pouvait le brancher où il le souhaitait et qu'elle avait offert d'effectuer le branchement depuis le 17 septembre 2012 sans qu'aucune suite n'y ait été donnée. Le compresseur avait en outre été rebranché le 6 décembre 2012.

y. Par ordonnance du 5 décembre 2012, le Tribunal a ordonné la jonction des deux requêtes des 18 juin 2012 et 9 juillet 2012 (causes C/______et C/______) sous le n° C/______.

z. Par mémoire réponse du 10 décembre 2012, la bailleresse a conclu, à la forme, à l'irrecevabilité des conclusions prises par le locataire en annulation du jugement du Tribunal de première instance du 25 septembre 2012 et des poursuites y relatives, et principalement au rejet de la requête.

A l'appui de sa réponse, elle a exposé avoir entrepris les travaux autorisés sur une partie de sa parcelle sur laquelle le locataire n'avait aucun droit d'usage. Du fait de l'intervention de machines de chantier et d'une grue, des panneaux de sécurité avaient été posés autour du restaurant pour en protéger les baies vitrées. Le restaurant n'avait pas été touché par les travaux et avait continué à servir sa clientèle, malgré les panneaux de sécurité. Ces derniers avaient été enlevés dès le 13 septembre 2012 dès lors qu'ils étaient devenus inutiles.

Elle a ajouté que le contrat de bail ne comportait pas de droit d'usage du local au sous-sol ni la fourniture d'un compresseur.

a.a. Par courriers des 12 et 14 décembre 2012, le locataire s'est plaint que le compresseur ne fonctionnait pas.

Par courrier du 13 décembre 2012, la bailleresse a relevé que le locataire, bien que convié, ne se trouvait pas au restaurant lors du branchement du compresseur et que le gaz de ce dernier devait être fourni ce jour.

b.b. Les 15 et 25 mars 2013, le locataire a payé les montants dus en relation avec les commandements de payer n° ______et n° ______.

c.c. Lors de l'audience d'instruction du 10 avril 2013 devant le Tribunal, le locataire a produit un chargé de pièces complémentaire comprenant notamment les bilans et comptes de pertes et profits du restaurant le "E______" pour les années 2006, 2007, 2010 et 2011. Ces bilans, à l'entête du bureau fiduciaire K______, étaient signés par le locataire pour 2006 et 2007 et par F______ pour 2010 et 2011. Ils laissaient apparaître un bénéfice net de 135'478 fr. 05 (2006), 120'549 fr. 47 (2007), 108'219 fr. 45 (2010) et 80'527 fr. 91 (2011). Il a également produit un document intitulé "pertes et profits" pour l'année 2012 faisant état d'une perte de 32'957 fr. 60.

d.d. Par courrier du 24 avril 2013, le locataire a précisé que le restaurant avait été fermé à deux reprises par le Service du commerce, du 15 février 2012 au 12 avril 2012 et du 14 septembre 2012 au 4 décembre 2012, soit durant 139 jours, sur dénonciation de la bailleresse. Concernant les panneaux, ils n'avaient été retirés que très partiellement le 21 juin 2012, la partie arrière du restaurant, ainsi que la moitié de la façade restant complétement obstruées. La bailleresse ne s'était conformée à l'arrêt de la Cour de justice que fin août 2012. S'agissant des bénéfices réalisés par F______ en 2010 et 2011, il a précisé qu'il convenait d'y ajouter 60'000 fr. par an de gérance libre que ce dernier devait lui verser. Le bénéfice net moyen du restaurant était dès lors de 141'193 fr. 70. Le dommage qu'il avait subi s'élevait ainsi à 174'151 fr. 30, réduit à 107'973 fr. 80 en raison des 139 jours de fermeture administrative.

e.e. Dans son écriture du 3 mai 2013, la bailleresse a persisté dans ses conclusions.

f.f. Lors de l'audience de débats principaux du 12 septembre 2013 devant le Tribunal, le conseil du locataire a soutenu que les panneaux avaient été enlevés en deux temps, soit une partie le 21 juin 2012 après l'arrêt de la Cour de justice, et le reste à la fin du mois d'août 2012. Le locataire n'avait pas fait intervenir une entreprise avant au vu du montant qui lui était demandé pour faire procéder à l'enlèvement des palissades.

Le conseil de la bailleresse a réaffirmé que les panneaux avaient été enlevés en temps utiles, précisant que l'arrêt de la Cour visait les panneaux en bois et non les panneaux métalliques.

Par ailleurs, trois témoins ont été entendus :

-  L______, comptable du locataire depuis 2002, a confirmé être l'auteur du document intitulé "pertes et profits" pour l'année 2012 et a précisé l'avoir établi sur la base des documents reçus du locataire. Les chiffres lui semblaient conformes à l'affectation de l'établissement dirigé par le locataire à l'époque, compte tenu du fait qu'il ne pouvait pas cuisiner. Il avait d'ailleurs remarqué une augmentation des chiffres en 2013, période à laquelle la cuisine avait repris. Il n'avait pas le souvenir d'avoir constaté des périodes d'interruption des ventes de marchandises qui étaient régulières. Le chiffre d'affaires était plus ou moins stable chaque mois, il était resté bas tout au long de l'année 2012. Les fermetures administratives du restaurant lui disaient quelque chose, mais comme il n'avait pas les pièces comptables sous les yeux, il ne se rappelait pas le détail des comptes. Il n'avait pas le souvenir d'avoir passé une facture relative à la consommation d'eau froide du 20 février 2012, mais il était possible qu'il l'ait fait.

-  M______, ancien comptable du locataire, a confirmé être l'auteur des bilans du restaurant pour les années 2006, 2007, 2010 et 2011 qu'il avait établis sur la base des pièces fournies par le locataire, puis par F______. Il n'était pas en mesure de dire si les factures concernant la consommation d'eau froide avaient été affectées au poste "électricité, eau, gaz"; cela pourrait être le cas, mais il ne pouvait pas en dire plus n'ayant pas les comptes sous les yeux.

- F______, ancien gérant libre du locataire, a confirmé avoir signé les bilans 2010 et 2011 du restaurant. Il a admis avoir acquitté personnellement les factures de consommation d'eau froide des 11 mars 2009, 23 février 2010, 12 avril 2011 et 25 octobre 2011. Lorsqu'il avait repris la gérance du "E______", il n'avait rien changé au début, puis, six mois après environ, il avait changé de cuisinier. Il avait engagé son propre cuisinier à mi-temps pour que la cuisine soit meilleure à son goût et, selon lui, à celui de la clientèle. Il n'avait pas apporté d'autres modifications substantielles, le décor étant par exemple resté identique. La clientèle avait un petit peu augmenté, selon lui grâce au changement de cuisinier.

g.g. Lors de l'audience de débats d'instruction du 12 décembre 2013 devant le Tribunal, le conseil du locataire a indiqué que, le système de distribution d'eau ayant été restauré, il retirait sa conclusion sur ce point; l'eau avait été coupée du 13 avril 2012 au 31 mai 2012. S'agissant du compresseur, il avait été retiré le 31 mai 2012 et avait recommencé à fonctionner le 17 décembre 2012. Les panneaux obstruant le café ayant été retirés mi-septembre 2012, il retirait également sa conclusion sur ce point. Concernant la conclusion relative à l'arrêt immédiat du chantier en cours au "E______", elle était maintenue car elle impliquait le retrait des grillages entourant le restaurant. Les conclusions en réduction de loyer pouvaient être réunies en une conclusion unique de réduction de loyer de 100% du
22 décembre 2011 jusqu'à l'arrêt du chantier en cours. Les diverses conclusions en paiement à titre de dommages-intérêts pouvaient être réunies en une conclusion unique en paiement de 107'973 fr. 80 selon son courrier du 24 avril 2013. Les conclusions en annulation des jugements du Tribunal de première instance étaient retirées, car devenues sans objet.

Le conseil de la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à ce que le locataire soit débouté de toutes ses conclusions.

Six témoins ont en outre été entendus :

-  N______, architecte sur le chantier ayant cours tout contre le "E______" depuis janvier 2012, a expliqué avoir mis des panneaux de bois autour du restaurant afin de délimiter le chantier. Celui-ci avait commencé fin décembre 2011-début 2012 et les panneaux avaient été posés dès le début. Ils avaient été laissés quelques mois avant d'être retirés en partie à la suite d'une décision de justice, sauf erreur vers l'été 2012. Les panneaux côté façade avaient été enlevés et les panneaux qui étaient sur le chantier lui-même, à l'intérieur du nouveau bâtiment, avaient été laissés. Les panneaux qui avaient été laissés donnaient sur la rampe du garage et non sur la route de ______; ils n'étaient pas vraiment visibles depuis la route et couvraient en partie la vitrine du "E______". Le reste des panneaux avait été enlevé peu après. Ceux qui étaient contre le nouveau bâtiment venaient jusque contre la toiture et avaient été enlevés petit à petit au fur et à mesure de la progression des travaux. Au début, ils avaient mis des panneaux en bois contre le nouveau bâtiment et à l'angle, mais cela n'était pas assez sûr, alors ils les avaient remplacés par des panneaux en métal sur ordre de la police du chantier aux environs de février 2012. Les panneaux avaient été mis au début du chantier pour protéger les vitrines du "E______" au moment des travaux d'excavation, le mouvement des machines lors des manœuvres risquant de briser les vitrines. Des travaux n'avaient pas été faits à l'intérieur du restaurant.

Elle habitait dans l'immeuble et avait pu constater lors du chantier que des clients entraient dans le restaurant, mais elle ne pouvait pas dire s'il y en avait plus ou moins qu'avant le chantier. A l'heure actuelle, elle avait pu constater qu'il y avait du monde qui fumait à l'extérieur de l'établissement. A sa connaissance, à ce jour, ce dernier était ouvert.

-  O______, fille du locataire, a indiqué tenir le PMU et la Loterie romande dans l'établissement le "E______". Elle avait pu constater une diminution de l'affluence de la clientèle en lien avec les travaux autour du "E______". Il y avait toujours des clients, mais très peu. Du moment où les panneaux de bois avaient été posés, les gens avaient cru que l'établissement était fermé et avaient cessé de venir. Lorsque la chambre froide avait été coupée, l'établissement n'était plus en mesure d'offrir la restauration chaude qu'il proposait auparavant midi et soir. Il n'y avait plus que des boissons jusqu'à ce que les frigos soient à leur tour coupés. Par la suite, son père avait pu s'arranger avec les livreurs des boissons et il avait pu trouver un petit frigo. Elle avait pour sa part constaté une baisse des recettes du PMU et de la Loterie romande, mais elle ne se souvenait pas de quel ordre.

Elle a confirmé que les palissades avaient été enlevées en deux étapes, d'abord devant et ensuite sur le côté, peut-être à six mois d'intervalle. Les palissades restant sur le côté occultaient une partie de la vue depuis l'intérieur du restaurant. Lors du retrait des palissades, la clientèle était revenue, mais très gentiment. Le niveau de fréquentation n'était toujours pas celui qui prévalait avant la pose des palissades fin 2011. Avec les travaux, le "E______" n'était pas visible depuis la route de ______, alors que c'était le cas avant les travaux. Il y avait toujours des grillages qui entouraient le restaurant et qui en rendaient l'accès difficile.

-  P______, client régulier du "E______" depuis une trentaine d'années, a déclaré s'y rendre quasiment tous les jours à différentes heures de la journée. Lorsque les barricades avaient été mises devant les vitrines, la clientèle ne savait pas que le restaurant était encore ouvert. Pour sa part, il savait qu'il était ouvert car il le fréquentait depuis longtemps. Lorsque les barricades avaient été enlevées, la clientèle était revenue, mais timidement, car il n'était pas visible que l'établissement était ouvert en raison des barrières de chantier et des bâches qui masquaient le restaurant. Il n'avait jamais cessé de fréquenter le "E______". A une période, il y avait eu des problèmes de restauration, car il n'y avait plus de chambre froide. Le restaurant n'offrait plus de plat du jour, alors que c'était le cas auparavant. Il lui arrivait de manger quatre à cinq fois par mois minimum au "E______", ce qui n'était plus possible lorsque la chambre froide était en panne. Il avait fréquenté le restaurant tout au long de l'année. Il n'avait pas fait de propagande pour le locataire, ni signé de pétition.

-  Q______, client occasionnel du "E______" depuis environ deux ans, a mentionné qu'il n'y allait plus depuis six mois, car c'était insalubre et dangereux en raison du chantier proche. Il fréquentait le "E______" avant le début du chantier, même s'il n'était pas un habitué. Au début du chantier, il n'avait pas réduit sa fréquentation, car il n'y avait pas de problème. Il s'y rendait une à deux fois par semaine. Avant les travaux, il y avait du monde au "E______", c'était un café qui vivait; par la suite, il y avait eu moins de monde. Il considérait qu'il y avait toujours des travaux au "E______", mais il ne pouvait pas s'exprimer sur la fréquentation actuelle. Selon lui, actuellement, on ne voyait pas le restaurant depuis la route de ______. En outre, la vue était peu engageante: il y avait des barrières et une benne. Il croyait se souvenir que l'établissement avait été fermé à un moment, notamment parce qu'il n'y avait pas d'eau ni de frigo.

-  R______, client régulier du "E______" depuis une vingtaine d'années environ, a précisé s'y rendre en tous cas une fois par semaine pour prendre l'apéritif et jouer au tiercé. Lorsque les planches avaient été posées, il avait observé un changement dans la fréquentation de l'établissement, car il fallait bien connaître pour savoir qu'il était ouvert. Pour sa part, il n'avait pas cessé de fréquenter l'établissement, mais il avait pu voir qu'il y avait moins de monde. Lorsqu'il y avait les palissades, il n'y avait plus de lumière du jour à l'intérieur du restaurant et il fallait toujours un éclairage artificiel. Les seuls clients étaient des amis du locataire. Lorsque les planches avaient été enlevées, il y avait eu des grillages avec des bâches. Les clients pouvaient voir dehors, mais pas de l'autre côté de la route. Il avait pu constater le retour de certains habitués qui avaient cessé de venir lorsqu'il y avait les palissades. Actuellement, il y avait toujours des travaux, notamment des grillages devant le restaurant ainsi que des bennes qui bouchaient la vue lorsqu'elles étaient pleines. Le "E______" n'était pas facilement visible depuis la route de ______. Le restaurant avait été fermé par moments en 2012. Il a admis avoir signé une pétition en faveur du locataire.

-  S______, client régulier du "E______" depuis 21 ans, a relevé s'y rendre environ trois à quatre fois par semaine. Il n'avait pas cessé de fréquenter l'établissement durant les travaux, sauf lorsqu'il était fermé. Depuis le début des travaux, il avait constaté une diminution de la clientèle, car on ne voyait plus l'établissement. Il n'y avait que des habitués. Il n'y avait plus d'enseigne du "E______" et il ne pensait pas qu'il y avait eu un signe sur les planches pour dire que le restaurant était ouvert. Lorsque les planches en bois avaient été enlevées, il n'avait pas observé de retour de la clientèle, car il y avait alors des toiles remplaçant les planches. Actuellement, il y avait une benne remplie devant la vitrine du restaurant, ainsi que des grillages. La benne était de taille standard, mais elle était particulièrement remplie et restait longtemps devant le restaurant. Il y avait en outre du matériel de construction, notamment des panneaux d'isolation, qui empêchaient de voir qu'il y avait un établissement derrière. Depuis la route de ______, le "E______" n'était pas visible en raison de la benne et de l'absence d'enseigne. Il n'avait pas signé de pétition en faveur du locataire, mais une lettre.

Le conseil de la bailleresse a produit un chargé de pièce complémentaire comprenant des pétitions signées en faveur du locataire, notamment par R______ et P______.

A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions telles que rappelées en début d'audience. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.

1. 1.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance.

La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).

Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Retornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Commentaire bâlois,
2^ème éd., 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).

1.2 Dans le cas d'espèce, la demande de l'intimé porte sur le paiement d'une réduction de loyer de 100%, dès le 22 décembre 2011 jusqu'à complète réfection des défauts, soit 4'165 fr. par mois, ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts de 107'973 fr. 80. L'appelante avait conclu au déboutement de l'intimé de toutes ses conclusions. La valeur litigieuse est ainsi largement supérieure à 10'000 fr.

La voie de l'appel est dès lors ouverte.

1.3 Les appels ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).

1.5 Par économie de procédure, les deux appels seront traités dans le même arrêt (art. 125 CPC).

2. La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en appel (Reetz/Hilber, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2^ème éd., 2013, n. 26 ad art. 317 CPC).

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b).

2.2 En l'espèce, l'appelante a versé à la procédure, le 24 avril 2014, à l'appui de sa réplique, des pièces datant de 2012 (n. 52 à 56), lesquelles devaient être produites devant le Tribunal. Elle a indiqué les avoir déposées pour répondre à des allégués de l'intimé du 24 mars 2014, mais n'a pas expliqué pour quel motif elle aurait été empêchée de les produire en première instance, alors même que la question de l'installation des panneaux de sécurité était d'ores et déjà litigieuse. Elles seront par conséquent écartées de la procédure, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. En revanche, la pièce n. 57, établie le 23 avril 2014, soit postérieurement à la procédure devant le Tribunal, sera déclarée recevable.

A l'appui de sa réponse à l'appel formé par l'intimé, l'appelante a produit de nouvelles pièces, établies postérieurement à la mise en délibération en première instance, de sorte qu'elles sont recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.

L'appelante a également versé au dossier, le 20 octobre 2014, une pièce nouvelle établie en octobre 2014. Dès lors que les parties ont été avisées le 15 août 2014 de ce que la cause était gardée à juger, cette pièce est irrecevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. Elle n'est en tout état de cause pas pertinente pour l'issue du litige, comme cela sera examiné ci-après.

Quant à l'intimé, il a versé à la procédure de nouvelles pièces. La décision rendue par la Cour de justice (pièce 3) est postérieure à la mise en délibération de la cause devant les premiers juges, de sorte qu'elle est recevable. En revanche, les photographies, lesquelles ne sont pas datées, sont irrecevables, ainsi que les allégués de fait s'y référant, dès lors qu'elles pouvaient être produites en première instance. L'intimé n'explique pas pour quel motif il aurait été empêché de procéder de la sorte.

3. L'appelante a conclu à la suspension de la présente procédure, d'une part jusqu'à droit connu sur les contestations de congé, et, d'autre part, jusqu'à droit jugé s'agissant de deux procédures pendantes devant le Ministère public genevois.

3.1 Aux termes de l'art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent; la procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.

A la forme :