Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 26 juin 2015, expédié pour notification aux parties le 1^er juillet 2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions des parties en libération des sûretés (ch. 1 du dispositif), a condamné B______ SA à verser à A______ GMBH la somme de 1'515 fr. 80 avec intérêts à 5% l’an dès le 26 mai 2014 (ch. 2), a écarté l’opposition formée par B______ SA au commandement de payer, poursuite n° 1______, à due concurrence (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5).

En substance, les premiers juges ont retenu que seules les prétentions de la bailleresse, s’agissant de la prise en charge, par la locataire, de la remise en état des dégâts aux murs et portes des locaux litigieux étaient fondées, estimant ainsi que la clé d’accès aux locaux restituée tardivement par la locataire ne justifiait pas une indemnité pour occupation illicite des locaux et que la bailleresse avait par ailleurs tacitement accepté l’installation de climatiseurs, dont elle ne pouvait dès lors demander la suppression aux frais de sa locataire. Le Tribunal a enfin constaté que la bailleresse avait opté pour une poursuite ordinaire, plutôt qu’en réalisation de gage, de sorte qu’elle pourrait requérir la continuation de la poursuite, les sûretés devant être libérées en faveur de la locataire. Dans la mesure où les conclusions tendant à la libération des sûretés excédaient sa compétence à raison de la matière, le Tribunal les a déclarées irrecevables.

B. a. Par acte expédié le 24 août 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ GMBH (ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 1, 3 et 4 du dispositif. Elle conclut, principalement, à ce que sa partie adverse soit condamnée à lui payer les montants de 12'130 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 23 mai 2013, 1'414 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, 469 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, 1'023 fr. 30 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, 492 fr. 50 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014 et 988 fr. 20 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, à ce que l’opposition formée par B______ SA au commandement de payer, poursuite n° 1______, à concurrence de 12'130 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 23 mai 2013, de 1'414 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 469 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 1'023 fr. 30 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 492 fr. 50 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, ainsi que de 988 fr. 20 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014 soit levée, à ce que la partie adverse soit condamnée au paiement du montant de 103 fr., à titre de frais de la poursuite n° 1______, à ce qu’elle soit autorisée à solliciter auprès de la banque C______ SA le versement des sûretés consignées sous compte IBAN n° 2______, ainsi qu’auprès de D______ SA, référence 3______, les montants à concurrence de 12'130 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 23 mai 2013, de 1'414 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 469 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 1'023 fr. 30 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 492 fr. 50 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, ainsi que de 988 fr. 20 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, et à ce que B______ SA soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions.

b. Dans sa réponse du 28 septembre 2015, B______ SA (ci-après : la locataire) conclut à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement, à son rejet, à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de sa partie adverse de toutes autres ou contraires conclusions.

c. Par réplique du 27 octobre 2015 et duplique du 19 novembre 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

d. Les parties ont été avisées le 19 novembre 2015 de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent du dossier :

a. Les parties ont été liées par des baux portant sur des surfaces commerciales de 254,5 m² et 76 m², au 5^ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève, ainsi que sur plusieurs places de parking et un box, à l’adresse ______ à Genève.

B______ SA est locataire des locaux de 254,5 m² depuis 1996 et de ceux de 76 m² depuis 2005.

b. S’agissant des locaux de 254,5 m², une garantie de loyer a été constituée auprès de D______ SA en date du 14 février 2003, pour un montant de 15'591 fr. (référence n° 3______).

S’agissant des locaux de 76 m², une garantie de loyer a été constituée auprès de C______ SA en date du 10 février 2009 pour un montant de 11'688 fr. (compte n° 2______).

Enfin, s’agissant des différents emplacements de parking et du box, une garantie bancaire a été constituée auprès de C______ SA, pour un montant de 2'610 fr. (compte n° 2______).

c. Le 15 janvier 2009, la bailleresse a donné l’autorisation à la locataire d’entreprendre certains travaux dans les locaux, soit la pose d’un parquet flottant, le rafraîchissement de la peinture et la pose d’un câblage électrique permettant de relier les locaux. Elle précisait qu’à la fin du bail, elle n’exigerait pas la remise en état des locaux pour ce qui était du parquet, mais que ce serait le cas pour les autres travaux autorisés.

d. En juillet 2011, la bailleresse a écrit une lettre circulaire à tous les locataires de l’immeuble, afin de les avertir de ce que des travaux de remplacement des vitrages allaient être entrepris. Ce courrier précisait : « Concernant les appareils de climatisation, il conviendra à chaque propriétaire des appareils d’effectuer les démarches nécessaires pour leur installation ».

e. Le 14 janvier 2013, les parties ont signé un nouveau contrat de bail, portant sur la location de l’entier de la surface commerciale, soit 330,5 m², reprenant les deux baux distincts précédemment conclus.

Le contrat a été conclu pour une durée fixe de deux mois, du 1^er février au 31 mars 2013.

Le loyer a été fixé à 18'177 fr., charges non comprises, pour toute la durée du bail.

f. Tous les contrats sont venus à échéance, respectivement ont été résiliés, pour le 31 mars 2013.

g. Un état des lieux de sortie a été fixé au 25 mars 2013 pour la restitution des locaux de 76 m².

Il ressort du procès-verbal dressé à cette occasion que « [la] locataire reconnaît être responsable des dégâts suivants : - les lattes du parquet ont bougé, - trous sur les murs : 24, - WC : électricité ampoule sur fils, - local 4 : 1 prise cassée, - hall : peinture porte extérieure notamment autour de la serrure, - clés porte communication local 4 et 5 manquent, - 1 clé armoire local 3 manque, - traces de coups sur les cadres de porte + traces sur les murs. Il autorise la gérance à faire exécuter les réparations nécessaires et s’engage à lui rembourser les factures y relatives. »

Les locataires reprenant le local se sont engagés à effectuer les travaux de peinture dans les locaux et à fournir une attestation à la bailleresse.

Le représentant de la locataire a mentionné les réserves suivantes sur l’état des lieux : « délai trop court, avons été avisés vendredi soir 22/3 pour le lundi 25/03. Travaux lors de reprise du bail du locataire précédent. Câblage réseau informatique, parquet + peinture. ».

h. L’état des lieux pour la restitution de la surface de 254,5 m² a eu lieu le 28 mars 2013.

Le procès-verbal mentionne que : « [la] locataire reconnaît être responsable des dégâts suivants : - percement dans la vitre et le cadre de la fenêtre pour les 2 airs conditionnés installés, - peinture sur les murs avec traces et divers trous et clous, - diverses traces sur les parquets, de passage et de meubles et latte écartées, - différentes clés qui manquent sur les portes + enlèvement des plaques diverses, - enlèvement de l’appareil pointeuse sur le mur du hall 1, - remplacement du bouchon du lavabo local accès WC, - remplacement charnière cassées armoire cuisine et traces noires sur inox évier, - luminaires qui manquent dans salle de bain (ampoules sur fils), - joint des faïences local accès WC + porte-linge à refixer au mur, - enlèvement cadre condamnation porte d’entrée local 7, - changement serrures des 2 caves suite perte des clés, - enlèvement du tableau aimanté local 5, - enlèvement des stores à lamelles verticales locaux 3-4-5-6 et 7, - rendre 1 clé d’entrée manquant avec carte de sécurité clés (carte rendue le 28.3.03), - remplacement cylindre porte local 7 sans clé. Il autorise la gérance à faire exécuter les réparations nécessaires et s’engage à lui rembourse les factures y relatives ».

Le représentant de la locataire a mentionné les réserves suivantes sur l’état des lieux : « avons pris les locaux en mai 1996 et avons fait réaliser en 2 ans une peinture complète, toute l’électricité, et pose du parquet (factures à disposition). L’état actuel consiste en l’usure normale, pas de responsabilité !!! ».

i. Le même jour, la bailleresse a adressé un courrier recommandé à la locataire, pour lui faire part de défauts supplémentaires dans le local de 76 m², soit : « - percement du cadre métallique de la fenêtre pour passer un climatiseur qui est resté sur place, - le mur dans une des pièces (local 5 selon plan annexé) présente des plaques de plâtre sur le point de se décoller, - les clés de la cave 11, ne nous ont pas été restituées ».

j. Le 18 avril 2013, la bailleresse a adressé un courriel à la locataire, lui indiquant que toutes les clés n’avaient pas été rendues, si bien que l’on ne pouvait pas considérer que les locaux avaient été restitués. De plus, le box n° 41 n’avait pas été rendu et dès lors, les loyers étaient dus dès le 1^er avril 2013. Finalement, la bailleresse réclamait des dommages-intérêts pour occupation illicite.

k. Le 19 avril 2013, la locataire a répondu à la bailleresse afin de l’informer que la dernière clé avait été récupérée auprès d’une collaboratrice qui était en vacances et de lui demander si cette clé devait être envoyée ou apportée directement dans les bureaux. Il était également précisé que la locataire avait procédé à des travaux dans les locaux de 256 m² (sic), pour un montant de 50'000 fr. Finalement, la locataire a indiqué que le box n° 41 avait été restitué en date du 25 mars 2013. Elle demandait la restitution des garanties de loyer.

l. Le 17 mai 2013, la locataire a averti la bailleresse que la dernière clé avait été envoyée par courrier recommandé à l’adresse ______ à E______, mais que le courrier était revenu avec la mention « a déménagé ». Elle demandait à nouveau que les garanties bancaires soient libérées.

m. Le 21 mai 2013, la bailleresse a répondu que la locataire connaissait sa nouvelle adresse, qui figurait sur le bail de janvier 2013, et déclinait ainsi toute responsabilité quant à la réception tardive de la clé.

n. Le même jour, la locataire a informé la bailleresse que la clé serait envoyée le lendemain à la nouvelle adresse communiquée. Elle précisait qu’il n’y avait jamais eu de clé pour le box n° 41. Elle sollicitait à nouveau la libération des garanties de loyer.

o. Dans un échange de courriels, la locataire a précisé à la bailleresse s’être rendue sur les lieux et avoir constaté que le box n° 41 n’avait pas de serrure et qu’une voiture y était stationnée.

p. Le 29 avril 2014, la bailleresse a proposé à la locataire de venir démonter les climatiseurs et de les évacuer dans la semaine.

q. Le 1^er mai 2014 la locataire a répondu qu’elle ferait désinstaller les climatiseurs dans les plus brefs délais, bien que ces installations apportent une plus-value aux locaux.

r. La bailleresse a entrepris plusieurs travaux dans les locaux, à savoir :

·         fourniture et pose d’un verre isolant, ainsi que réparation du cadre métallique abîmé par la pose du climatiseur dans les locaux de 256 m² (sic) pour un montant de 1'414 fr. 80 (facture du 9 mai 2014);

·         dépose et stock du climatiseur dans les locaux de 256 m² (sic) pour un montant de 469 fr. 80 (facture du 20 mai 2014);

·         travaux de peinture et de masticage de trous dans les locaux de 256 m² (sic) pour un montant de 1'023 fr. 30 (facture du 11 avril 2014);

·         travaux de peinture et de masticage de trous dans les locaux de 76 m² pour un montant de 492 fr. 50 (facture du 19 avril 2014);

·         réparation du cadre métallique de la fenêtre, dépose et stock du climatiseur dans les locaux de 76 m² pour un montant de 988 fr. 20 (facture du 20 mai 2014).

s. Le 28 avril 2014, la bailleresse a fait notifier à la locataire un commandement de payer n° 1______ portant sur les montants de 11'956 fr. et 694 fr. 80 à titre de dommages-intérêts pour occupation illicite, 1'090 fr. 80, 1'090 fr. 80, 492 fr. 50 et 1'023 fr. 30 à titre de réfection des locaux suite aux dégâts causés par la locataire, et enfin 1'616 fr. à titre de chauffage et frais accessoires.

Le commandement de payer a été frappé d’opposition.

t. Par requête déposée par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 7 octobre 2013, déclarée non conciliée à l’audience de la Commission du 27 janvier 2014 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 27 février 2014, la locataire a conclu à ce que le Tribunal ordonne la libération des garanties de loyer, soit 11'688 fr. pour la surface de 76 m² et 15'591 fr. pour la surface de 254,5 m².

Initialement enregistrées sous deux causes distinctes, les procédures ont été jointes par le Tribunal.

u. Par mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 26 mai 2014, la bailleresse a conclu à ce que la locataire soit condamnée à lui verser les sommes de 12'130 fr. 80 avec intérêts à 5% dès le 23 mai 2013, 1'414 fr. 80, 469 fr. 80, 1'023 fr. 30, 492 fr. 50, 988 fr. 20 avec intérêts à 5% dès le 26 mai 2014, à ce que l’opposition formée au commandement de payer à concurrence de 12'130 fr. 80 avec intérêts à 5% dès le 23 mai 2013, 1'414 fr. 80, 469 fr. 80, 1'023 fr. 30, 492 fr. 50 et 988 fr. 20, avec intérêts à 5% dès le 26 mai 2014, à ce que la locataire soit condamnée à lui verser la somme de 103 fr. à titre de frais de poursuite et à ce qu’elle soit autorisée à solliciter le versement des sûretés en sa faveur, à concurrence des montants susmentionnés et lui accorder un délai pour former contre la locataire une demande additionnelle pour le remplacement de deux cadres de fenêtres métalliques et autres dégâts signalés.

v. Par mémoire du 26 juin 2014, la locataire a persisté dans ses conclusions sur demande principale et conclu au rejet de la demande reconventionnelle.

w. Lors de l’audience du 18 décembre 2014 du Tribunal, la représentante de la bailleresse a expliqué que la phrase « Concernant les appareils de climatisation, il conviendra à chaque propriétaire des appareils d’effectuer les démarches nécessaires pour leur installation » de la lettre circulaire de juillet 2011 avait pour but d’éviter des installations clandestines, la bailleresse invitant par ce courrier les locataires à entreprendre des démarches auprès des autorités compétentes. Elle a admis, lors de cette audience, que la bailleresse avait connaissance du fait que certains des locataires avaient installé des climatiseurs et que dans un tel cas de figure elle n’entreprenait aucune démarche en cours de bail, mais demandait aux locataires concernés, en fin de bail, de remettre les locaux en état.

Quant à la locataire, elle a indiqué avoir obtenu une autorisation écrite pour la pose des climatiseurs, mais n’a toutefois pas été en mesure de la produire, sa partie adverse contestant par ailleurs ce fait.

S’agissant des jeux de clés donnant accès aux locaux de 254,5 m², elle a dit en avoir reçu treize ou quatorze au total.

x. Par ordonnance du 27 février 2015, le Tribunal a clôturé la phase d’administration des preuves, estimant en particulier inutile l’audition des deux témoins portés sur la liste de la locataire, et a imparti aux parties un délai pour le dépôt de leurs plaidoiries finales.

y. Dans le cadre de ces dernières, les parties ont persisté dans leurs conclusions, la bailleresse ayant toutefois renoncé à sa conclusion visant à lui accorder un délai pour former contre la locataire une demande additionnelle pour le remplacement de deux cadres de fenêtre métalliques et autres dégâts signalés.

La cause a ainsi été gardée à juger.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :