Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 28 novembre 2017, expédié pour notification aux parties le 30 novembre 2017, le Tribunal des baux et loyers a dit que le contrat de bail conclu entre A______ et [B______] est devenu un contrat de bail entre A______ et B______ (ch. 1 du dispositif), a annulé le congé notifié par A______ à B______ le 28 mars 2013 pour le 30 juin 2013, concernant l’appartement de 7,5 pièces situé au 4^ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la procédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de droit.

En substance, les premiers juges ont retenu, à la suite d’une inspection locale, que le logement litigieux ne pouvait être considéré comme luxueux, de sorte que les règles de protection contre les loyers abusifs trouvaient pleinement application. Il a considéré que le motif du congé notifié était le fait de pouvoir augmenter le loyer, cas échéant après l’exécution de travaux, sans que ces travaux constituent en soi le motif du congé. Il a retenu que si ce motif n’était pas a priori abusif, il appartenait au bailleur de démontrer qu’il pourrait obtenir un loyer non abusif plus élevé d’un nouveau locataire. Or, la bailleresse n’avait pas été en mesure de produire les documents nécessaires, à effectuer un calcul de rendement brut, s’agissant notamment des fonds propres investis, et avait échoué à prouver des loyers du quartier, de sorte que le congé devait être annulé.

B. a. Par acte expédié le 16 janvier 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce que le congé notifié à B______, par avis du 28 mars 2013, soit déclaré valable avec effet au 30 juin 2013 et à l’exclusion de toute prolongation de bail. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause au Tribunal. Elle soutient que les faits auraient été constatés et appréciés de manière inexacte. Elle reproche au premier juge d’avoir inversé le fardeau de la preuve en considérant qu'il incombait à la locataire de prouver le caractère abusif du congé. Elle se plaint également d’une mauvaise application des art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF dans le cadre de l’appréciation des exemples comparatifs relatifs au niveau des loyers du quartier.

A l’appui de son appel, la bailleresse produit diverses demandes d’information à des régies, formulées par courrier électronique de son conseil du 7 décembre 2016, en lien avec les exemples de logement comparatifs.

b. Dans sa réponse du 19 février 2018, B______ (ci-après : la locataire) conclut au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.

La locataire expose que le fardeau de la preuve d’une augmentation de loyer non abusive repose sur la bailleresse, qui a échoué à prouver celle-ci, tant sous l’angle du calcul de rendement que sous l’angle des loyers du quartier. Selon elle le congé viole l’art. 271a al. 1 let. a et b CO, dès lors que le congé est intervenu après qu’elle ait réclamé des travaux et refusé de supporter une hausse de loyer.

c. Par réplique du 13 mars 2018, la bailleresse persiste dans ses conclusions d’appel et produit de nouvelles pièces, soit quatre annonces locatives provenant pour deux d’entre elles d’une régie de la place et pour les deux autres de sites internet. Pour chacune, on ignore la date de parution et la réplique ne se prononce pas sur la recevabilité de ces pièces nouvelles.

d. Par duplique du 30 avril 2018, la locataire persiste dans ses précédentes écritures, tout en faisant valoir que les pièces nouvelles produites par la bailleresse sont irrecevables. Elle proteste, en outre, contre le fait qu’on lui ait notifié un congé plutôt qu’une hausse de loyer qui n’aurait pas fait peser le même poids sur ses épaules.

e. Les parties ont été avisées par pli du greffe le 2 mai 2018 de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Par contrat de bail du 12 juin 1997, A______, bailleresse, et [B______], locataire, ont convenu de la location d’un appartement de 180 m² environ au 4^ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève, dès le 15 juin 1997. La durée du bail était de trois ans, soit au 30 juin 2000, renouvelable d’année en année, sauf congé donné trois mois à l’avance. Le loyer convenu s’élevait à 48'000 fr. par an, soit 4'000 fr. par mois, provision pour chauffage et eau chaude non comprise. Selon l’avis de fixation du loyer initial du 12 juin 1997, le logement comporte 7,5 pièces. La destination des locaux est l’habitation bourgeoise.

b. Le ______ 1997, [B______] a modifié sa raison sociale en B______.

c. Par courrier du 2 mai 2012, B______ a requis l’exécution de travaux d’entretien.

d. Par courrier du 13 août 2012, A______ a indiqué que dans le cadre de la reconduction du bail fin juin 2013, elle souhaitait remettre le loyer à jour, tout en prenant acte sur le plan formel de la modification de la raison sociale de la locataire. Elle a expliqué que le loyer actuel se situait en dessous du loyer du marché et a proposé de le porter à la somme mensuelle de 5'500 fr. charges non comprises dès le 1^er juillet 2013, le bail étant alors conclu pour une durée de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Des travaux de rénovation significatifs pourraient alors avoir lieu.

e. Par courrier du 25 décembre 2012, B______ a détaillé les travaux qu’elle réclamait afin de remédier aux défauts de la chose louée, sans modification de loyer.

f. Par courrier du 10 janvier 2013, A______ indiqua que l’entretien courant des locaux loués avait été effectué par le bailleur, que le loyer actuel fixé à 4'000 fr. charges non comprises se trouvait en dessous des loyers du quartier et que dès lors, le bail ne serait pas reconduit à l’échéance du mois de juin 2013, la bailleresse souhaitant entreprendre une rénovation majeure du logement. Il avait proposé la conclusion d’un nouveau bail comportant un loyer plus élevé. Comme la locataire ne s’était pas prononcée, les travaux prévus n’avaient pas pu être planifiés. La proposition d’augmentation du loyer de 1'000 fr. après travaux était équitable et toujours valable.

Le contenu de ce courrier a été confirmé par pli du 27 février 2013.

g. Le 28 mars 2013, la bailleresse a résilié le bail de la locataire avec effet au 30 juin 2013, cet avis de résiliation a été reçu le 29 mars 2013.

h. Par courrier du 23 avril 2013, A______ a adressé à la locataire un descriptif des travaux de peinture et de parquet prévus et l'a invitée à indiquer rapidement si elle entrait en matière ou non sur les conditions énoncées par la bailleresse depuis des mois.

i. La locataire a contesté la résiliation de bail par requête adressée le 29 avril 2013 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. A la suite de l’autorisation de procéder délivrée le 19 septembre 2013, la procédure a été introduite au Tribunal des baux et loyers le 21 octobre 2013. La locataire s’y plaignait d’une violation de l’art. 271a al. 1 let. a et b CO, sans toutefois faire expressément référence au congé-pression, ni argumenter clairement sur point.

j. Par courrier du 3 juillet 2013, A______ a expliqué qu’une erreur de plume s’était glissée dans certaines correspondances, le nouveau loyer requis s’élevant à 5'500 fr. par mois et non pas 5'000 fr. par mois, comme indiqué par erreur. Prenant acte de ce que la proposition avait été refusée, il était relevé que l’erreur ne portait pas à conséquence.

k. Par la suite, du mois de juillet 2013 au mois d’octobre 2013, les parties ont échangé différentes communications au sujet de l’exécution de certains travaux dans le logement litigieux.

l. Par mémoire réponse du 28 mars 2014, la bailleresse a conclu à la validité du congé notifié le 29 mars pour le 30 juin 2013 et au refus de toute prolongation de bail en faveur de la locataire. A l’allégué de la locataire selon lequel l’exécution de travaux de rénovation avait été conditionnée à une majoration de loyer à 5'500 fr. par mois, et à son indexation, la bailleresse a soutenu que le courrier y relatif du 13 août 2012 n’avait fait que confirmer par écrit la volonté communiquée oralement de longue date de ne pas renouveler le bail à son échéance du mois de juin 2013, et cas échéant de conclure un nouveau bail avec la locataire à de nouvelles conditions, après rénovation complète de l’appartement. Selon la bailleresse, les conditions du nouveau bail avaient d’ailleurs déjà fait l’objet de discussions entre les parties au début de l’année 2012, sans que la locataire ne se détermine. Elle a fait valoir que les travaux d’entretien n’avaient été réclamés par la locataire qu’à la suite des discussions orales intervenues entre les parties. Elle a qualifié le logement de luxueux, de sorte que les dispositions protectrices en matière de loyer ne s’appliquaient pas. Le congé était selon elle valable, étant relevé que la demande de travaux d’entretien était postérieure à une communication verbale de la bailleresse quant à sa volonté de résilier le bail pour l’échéance, de sorte que la locataire prétendait de mauvaise foi que le congé faisait suite à une demande de travaux.

m. Lors de l’audience du 20 juin 2014 du Tribunal, la locataire a requis l’administration de différentes preuves, soit l’audition de témoins et l’inspection locale. La bailleresse a signalé avoir procédé à la résiliation du bail de la locataire de manière extraordinaire en raison d’un défaut de paiement du loyer et sollicité la suspension de la cause jusqu’à droit jugé à ce sujet, ce à quoi les locataires se sont opposés. A l’issue de l’audience, le Tribunal a suspendu la procédure dans l’attente de la décision relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, ce qui a été confirmé par ordonnance de suspension du 30 juin 2014.

n. Par ordonnance du 3 mars 2016, le Tribunal a repris la procédure, la bailleresse ayant fait savoir que les procédures liées à la résiliation de bail extraordinaire avaient pris fin par arrêt de la Cour de justice du 18 janvier 2016, qu’elle avait renoncé à remettre en cause.

o. Le Tribunal a tenu une audience le 15 avril 2016 lors de laquelle la bailleresse a requis de pouvoir se prononcer par écrit sur les demandes de calcul de rendement et d’inspection locale. Elle a exposé que le motif du congé était de pouvoir relouer à l’échéance du bail l’appartement à de nouvelles conditions qui correspondaient à celles du marché, après d’éventuels travaux. De la sorte, elle s’opposait à une inspection locale, à ce qu’un calcul de rendement soit effectué, de même qu’à l’audition des deux témoins requis. Elle a indiqué que l’immeuble ayant été construit au XVII^e siècle et acquis il y a près de trente ans, il n’était pas possible d’effectuer un calcul de rendement.

Les locataires ont persisté dans leur demande d’administration des preuves portant sur un calcul de rendement, et à défaut, à ce que soient produits les exemples comparatifs de loyers du marché.

Le Tribunal a ordonné une inspection locale, la production des pièces nécessaires à un calcul de rendement ou, si l’acquisition remontait à près de cinquante ans comme indiqué, la production d’exemples de logements comparatifs. Il a attiré l’attention de la bailleresse sur les exigences de la jurisprudence fédérale à cet égard et renoncé par appréciation anticipée des preuves aux autres moyens d’instruction sollicités. Cette décision a été confirmée par ordonnance du 3 juin 2016.

p. Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 19 mai 2016, dont le contenu n’est pas pertinent pour la solution du litige.

q. Le 14 octobre 2016, la bailleresse a déposé une écriture et des pièces, dont le contenu n’est pas pertinent pour la solution du litige.

r. Par mémoire du 29 novembre 2016, la locataire a critiqué le calcul de rendement effectué par la bailleresse rappelant notamment que la bailleresse n’était titulaire que d’un usufruit cédé pour 7'750'000 fr. et contestant différents points du calcul. Elle a également critiqué les exemples comparatifs produits.

s. La bailleresse a déposé un mémoire et des pièces complémentaires le 12 décembre 2016. Elle a soutenu que les ayants droit économiques de la bailleresse sont C______ et D______. La société en commandite portant leur nom était nue-propriétaire de l’immeuble et débitrice des cédules hypothécaires pour un montant de 6'100'000 fr., selon une reconnaissance de dette du 20 juin 2006. Selon une attestation de la société E______ SA du 12 décembre 2016, C______ et D______, suite au décès de F______ intervenu le ______ 2015, étaient les ayants droit économiques de A______ SA, de G______ SA, de H______ SA et de la société en commandite C______, D______ et compagnie.

La bailleresse a également produit une attestation de E______, organe de révision de A______, attestant de ce que les comptes de pertes et profits détaillés pour les années 1997 à 2015 reflétaient parfaitement les comptes annuels des années concernées. Elle a encore produit une attestation établie par ses soins selon laquelle I______ est le concierge de l’immeuble, moyennant un salaire brut de 6'500 fr. par mois payé 13 mois par an en 2015. Enfin, elle a produit les baux de deux locataires de l’immeuble. Ces documents sont toutefois caviardés, les années et montants de loyer n’y figurant pas.

S’agissant des loyers usuels du quartier, la bailleresse a produit des extraits internet du Registre foncier mentionnant les propriétaires des différents logements fournis à titre de comparaison, ainsi qu’un courrier électronique d’une régie de la place refusant de transmettre plus d’informations au sujet de l’un des exemples comparatif produit, en particulier le loyer du précédent locataire.

t. Lors de l’audience du 6 avril 2017, la bailleresse a produit une annonce de logement portant sur un appartement [du même quartier], considérant qu’il s’agissait d’un exemple comparatif supplémentaire.

La gérante de la bailleresse a déclaré qu’au début de l’année 2012, elle avait entamé des discussions avec la locataire concernant le bail du logement litigieux dont le loyer n’avait pas été augmenté depuis le 1^er février 1995, soit avant même la conclusion du bail avec B______. Elle avait l’intention de procéder à une remise en état complète de l’appartement et d’ajuster le loyer au prix actuel, de sorte qu’elle avait eu des discussions verbales début 2012 et a proposé un loyer de 5'500 fr. moyennant l’exécution de travaux. Elle n’avait plus eu de nouvelles de la locataire jusqu’au courrier de mai 2012 auquel elle avait donné suite en août 2012, proposant certains travaux qui avaient été exécutés. Par la suite, elle n’avait plus eu de nouvelles de la locataire jusqu’en décembre 2012. Pour faire avancer le dossier, elle avait décidé de résilier le bail à la fois pour exécuter les travaux et reconclure, cas échéant, un nouveau bail avec la locataire. Il s’agissait également de rectifier le nom de la société locataire. Les travaux envisagés consistaient principalement à refaire la cuisine ainsi que les sanitaires pour les remettre au goût du jour et effectuer des travaux de parquet et de peinture. De tels travaux nécessitaient le départ de la locataire. Finalement, en 2013, seuls des travaux d’entretien avaient été exécutés, les travaux de rénovation ayant été suspendus. Aucune autorisation n’avait été requise et les travaux de rénovation n’avaient pas été budgétés, ni n’avaient fait l’objet de demandes de devis, dans l’attente de la décision de la locataire.

A l’origine du bail, un dénommé J______ (organe de la locataire) était célibataire et la bailleresse ignorait s’il s’agissait de sa résidence principale ou secondaire, mais il était souvent absent de longues périodes. Par la suite, son épouse avait habité l’appartement avant d’y revenir depuis l’été passé. Le conseil de la locataire a expliqué que l’appartement était actuellement occupé par l’épouse, les époux étant séparés au bénéfice d’un jugement de mesures protectrices de l’union conjugale.

A l’issue de l’audience, le Tribunal a ordonné la production du dispositif du jugement sur mesures protectrices de l’union conjugale avec les plaidoiries finales écrites, a clôturé l’administration des preuves et fixé un délai aux parties pour le dépôt des plaidoiries finales écrites.

u. Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites le 30 mai 2017, persistant chacune dans leurs conclusions précédentes. La locataire a produit à cette occasion le dispositif du jugement sur mesures protectrices de l’union conjugale concernant les époux J______, lequel attribue à l’épouse la jouissance exclusive du domicile conjugal sis ______ à Genève. Elle a conclu en complément à ses précédentes conclusions, à la constatation de la nullité du congé, au vu des règles de protection du logement de la famille.

v. La bailleresse a encore écrit au Tribunal le 1^er juin 2017 afin de produire une attestation de l’Office de la population selon lequel le dénommé J______ n’était plus domicilié dans le canton de Genève, ainsi que le 14 juin 2017, répliquant aux plaidoiries finales écrites de la locataire et contestant le caractère de logement familial de l’objet loué.

1.             1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :