Décisions | Chambre des baux et loyers

Entre

A______, ayant son siège ______ [ZH], recourante contre une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 8 septembre 2023, représentée par Me Jean-François MARTI, avocat, BM Avocats, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6,

et

Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ [GE], intimés, tous deux représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6.

1.2.1 La notion de "préjudice difficilement réparable" est plus large que celle de préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF relatif aux recours dirigés contre des décisions préjudicielles ou incidentes, dès lors qu'elle ne vise pas seulement un inconvénient de nature juridique, mais toute incidence dommageable (y compris financière ou temporelle), pourvu qu'elle soit difficilement réparable. L'instance supérieure doit se montrer exigeante, voire restrictive, avant d'admettre l'accomplissement de cette dernière condition, sous peine d'ouvrir le recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a clairement exclu (ATF 138 III 378 consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2, in SJ 2012 I 73; Jeandin, CR-CPC, 2019, n. 22 ad art. 319 CPC; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 2485).

Cela suppose que la partie recourante soit exposée à un préjudice de nature juridique, qui ne puisse pas être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par une décision finale qui lui serait favorable; un dommage économique ou de pur fait n'est pas considéré comme un dommage irréparable de ce point de vue (ATF 138 III 333 consid. 1.3.1; 134 III 188 consid. 2.1 et 2.2). Ainsi, une simple prolongation de la procédure ou un accroissement des frais de celle-ci ne constitue pas un préjudice difficilement réparable (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2017, n. 7 ad art. 319 CPC; Hoffmann-Nowotny, ZPO-Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, 2013, n. 25 ad
art. 319 CPC).

Dans un arrêt où l'obligation pour la bailleresse de produire les pièces nécessaires à un calcul du rendement net était en jeu, le Tribunal fédéral a considéré que si la bailleresse devait être contrainte de fournir immédiatement lesdites pièces, cela entraînerait pour elle un inconvénient qui ne pourrait pas être réparé à l'issue de la procédure d'appel, puisque, une fois qu'elle aurait produit ces pièces, les parties adverses en auraient pris connaissance et la bailleresse n'aurait alors plus aucun intérêt à faire valoir qu'elle n'avait pas l'obligation de les produire. Le Tribunal fédéral a alors admis que l'existence d'un préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF était réalisée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 1.1 non publié aux ATF 144 III 514).

La Cour a appliqué cette jurisprudence dans un arrêt ACJC/1104/2021 du 6 septembre 2021.

1.2.2 In casu, le Tribunal a ordonné à la recourante de produire les pièces nécessaires pour procéder à un calcul de rendement. Au regard de la jurisprudence précitée, il convient d'admettre que celle-ci risque de subir un inconvénient qui ne pourrait pas être réparé à l'issue de la procédure d'appel, même en cas de décision favorable, puisqu'elle n'aurait plus d'intérêt à contester l'obligation de produire les pièces litigieuses.

L'existence d'un préjudice difficilement réparable doit dès lors être admise et le recours sera déclaré recevable.

1.3 Le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).

2. Le Tribunal, se référant notamment aux art. 269 et 270 CO, 8 CC et 150 à 154 CPC, a retenu que "compte tenu de l'année d'acquisition de l'immeuble, un calcul de rendement était possible" de sorte qu'il se justifiait d'ordonner à la recourante de produire les documents nécessaires pour ce faire. Il y avait en outre lieu d'ordonner la production d'autres documents requis par les intimés.

La recourante fait valoir que son droit d'être entendue a été violé car le Tribunal n'a pas suffisamment expliqué les motifs justifiant la production des pièces ordonnées. L'art. 270 CO n'était pas pertinent pour l'issue du litige car il concernait la contestation du loyer initial. Les intimés n'avaient apporté aucun indice permettant de penser que l'appartement litigieux aurait fait l'objet de travaux soumis à la LDTR. Ils n'étaient pas autorisés à remettre en cause le loyer initial qu'ils n'avaient pas contesté en temps utile, à l'occasion d'une hausse de loyer ultérieure. L'objet du litige était limité à la question de la validité de cette hausse. S'agissant d'un bail à loyer indexé, la contestation ne pouvait porter que sur un motif lié à la variation du taux de l'ISPC. Les locataires pourraient tout au plus avoir droit à la production de pièces pouvant démontrer la prétendue nullité du loyer, à savoir les factures des travaux effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires, mais non des pièces relatives à un calcul de rendement car, en sus d'être prématurée, la production de ces pièces n'était pas justifiée. La requête de production de pièces était exploratoire et abusive.

2.1
2.1.1 Le locataire d'un bail indexé au sens de l'art. 269b CO peut contester le montant du loyer initial aux conditions prévues par l'art. 270 CO, soit en saisissant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Ce droit est d'autant plus important pour le locataire que le loyer ne pourra par la suite plus être remis en cause pendant toute la durée du bail, quand bien même il apparaîtrait abusif en regard des art. 269 et 269a CO (art. 270c CO; Lachat/Stasny, Le bail à loyer, 2019, chap. 22, ch. 2.2.9, p. 651).

A réception d'un avis de hausse de loyer fondé sur la clause d'indexation, le locataire peut contester celle-ci dans les 30 jours en s'adressant à l'autorité de conciliation. La contestation du locataire n'est recevable que s'il s'en prend à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer (art. 270c CO). La marge de manœuvre du locataire est ainsi extrêmement faible. Il peut toutefois arriver que le bailleur se trompe sur l'indice de départ ou sur celui qui prétendument justifie la hausse; le bailleur peut aussi commettre une erreur de calcul, ou omettre de prendre en considération une modalité de l'indexation favorable au locataire (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 22, ch. 2.2.11, p. 652 et 653).

2.1.2 Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer: la méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il mesure ce loyer à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let, c CO) ou des loyers usuels (art. 269a let. a CO). Les accords des parties sont ignorés. Selon la méthode relative, le juge ne fait qu'examiner si le loyer est devenu abusif depuis sa dernière fixation, en raison d'une modification des paramètres invoqués par les parties (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 23, ch. 3.1 à 3.3, p. 678).

Une demande de baisse de loyer s'apprécie, en règle générale, selon la méthode relative. Exceptionnellement, le locataire peut se prévaloir directement des facteurs absolus pour solliciter une baisse de loyer, à savoir lorsque l'immeuble sort d'un contrôle étatique des loyers, à l'échéance d'un bail indexé ou échelonné, après la vente de l'immeuble, ou lorsqu'une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et que le locataire a épuisé tous les facteurs relatifs de baisse de loyer (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 23, ch. 5.4.1 et 5.4.2, p. 698 et 699).

2.1.3 Il appartient à la partie demanderesse de prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Ainsi, le locataire doit démontrer le caractère abusif du loyer initial; le bailleur doit prouver la réalisation des motifs qu'il invoque à l'appui de la majoration; et enfin le locataire les facteurs dont il se prévaut en vue d'une baisse de loyer. La partie défenderesse doit collaborer loyalement à l'établissement de cette preuve et en particulier fournir au juge les renseignements, (surtout les pièces comptables) en sa possession (art. 20 al. 1
et 2 OBLF; art. 160 al. 1 let. b CPC) (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 23, ch. 5.5.1, p. 700).

L'art. 20 al. 2 OBLF prévoit en particulier que le locataire peut exiger la présentation des pièces justificatives pour tous les motifs que le bailleur fait valoir.

2.1.4 Selon l'art. 150 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés.

Les allégués de fait doivent être formulés de manière suffisamment concrète pour qu’une contestation motivée soit possible ou que la preuve contraire puisse être recueillie (arrêt du Tribunal fédéral 4C.166/2006 du 25 août 2006 consid. 3).

A teneur de l'art. 160 al. 1 let. b CPC, les parties sont tenues de collaborer à l’administration des preuves; elles ont en particulier l’obligation de produire les titres requis.

Une recherche "ad explorandum" (fishing expedition) est contraire aux principes régissant le droit de procédure, selon lesquels l'obligation de production ne peut porter que sur les documents destinés à prouver des faits connus et allégués par la partie requérante (arrêt du Tribunal fédéral 5A_295/2009 du 23 décembre 2009 consid. 2, SJ 2010 I 401).

Afin que l'administration des preuves ne se transforme pas en une recherche de preuves prohibée ou en une véritable "fishing expedition", il faut exiger des parties qu'elles exposent, lorsque cela n'est pas évident, pourquoi on peut s'attendre avec une certaine vraisemblance à ce qu'un moyen de preuve offert fournisse un résultat probant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2020 du 24 juin 2022 consid. 5.3).

2.2 En l'espèce, la présente procédure fait suite à la notification d'un avis de hausse de loyer motivé par la hausse de l'ISPC dans le cadre d'un contrat de bail prévoyant une clause d'indexation.

Conformément aux principes juridiques exposés ci-dessus, la contestation des intimés n'est en principe recevable qu'à la condition qu'ils s'en prennent à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer. Or les intimés ne contestent aucun de ces éléments.

Au lieu de cela, ils font valoir qu'ils seraient en droit d'invoquer, en cours de bail, une baisse de loyer calculée selon la méthode absolue, au moyen d'un calcul de rendement.

Cependant, aucune des hypothèses exceptionnelles prévues pour l'admissibilité d'une demande de baisse de loyer fondée sur des facteurs absolus en cours de bail ne paraît réalisée en l'espèce. L'immeuble ne sort pas d'un contrôle étatique des loyers, il n'a pas été vendu, le bail indexé n'est pas arrivé à échéance et il n'est pas allégué qu'une longue période se serait écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue.

Les intimés soutiennent, au fil d'une argumentation peu claire, que le loyer initial de l'appartement litigieux serait nul car il aurait dû être soumis à un contrôle de la part de l'Etat.

Ce faisant, ils entendent élargir le cadre des débats, lequel devrait être limité à la question de la validité de la hausse de loyer fondée sur l'évolution de l'ISPC.

Cet élargissement ne paraît pas justifié au regard des éléments du dossier.

Pour qu'il soit nécessaire d'effectuer un calcul de rendement, il conviendrait, à titre préalable, que la nullité du loyer initial soit retenue. Or les intimés n'ont, en l'état, apporté aucun indice concret permettant que penser que le loyer initial pourrait être nul, ne serait-ce qu'au stade de la vraisemblance.

En requérant de leur partie adverse la production de pièces destinées à établir leurs propres allégations, les intimés perdent de vue que la charge de la preuve de la nullité du loyer initial leur incombe au premier chef.

Cette requête de production de pièces constitue une recherche "ad explorandum" au sens de la jurisprudence mentionnée ci-dessus, ce qui la rend contraire aux principes régissant le droit de procédure.

Ladite requête ne porte en effet pas sur des faits connus et allégués de manière précise par les intimées. Leurs allégations concernant d'éventuels travaux qui auraient eu lieu de manière non conforme à la LDTR ne sont pas suffisamment circonstanciées pour fonder une obligation de production de pièces de la part de leur partie adverse. Les intimés ne donnent en particulier aucune indication précise sur les dates des travaux en question, leur ampleur et les raisons pour lesquelles il y aurait lieu de retenir qu'ils ont été effectués en contravention avec les dispositions de la LDTR. Ils n'expliquent pas en quoi une telle contravention rendrait nul le loyer initial. Ils n'allèguent au demeurant pas avoir dénoncé le cas au département étatique compétent.

A cela s'ajoute que l'état de lieux d'entrée indique que la plupart des installations étaient en état d'usure normale au moment de l'emménagement des intimés. Aucun aménagement neuf n'est mentionné. Il ne ressort pas non plus des photographies produites par les parties que l'appartement aurait fait l'objet de travaux de rénovation et/ou de travaux soumis à autorisation au sens de la LDTR.

Les intimés n'ont ainsi pas respecté leur obligation d'exposer pourquoi l'on pourrait s'attendre avec une certaine vraisemblance à ce que la production des pièces requises de la part de la recourante fournisse un résultat probant. Dans ces conditions, l'obligation de collaborer prévue par l'art 160 al. 1 let. b CPC ne permet pas de contraindre la recourante à fournir une quantité aussi importante de pièces que celle prévue par l'ordonnance querellée.

Il résulte de ce qui précède que l'ordonnance querellée doit être annulée. Les intimés seront, en l'état, déboutés de leurs conclusions en production de pièces, lesquelles sont, à tout le moins, prématurées.

S'il devait s'avérer, après administration des autres mesures d'instruction sollicitées par les intimés, notamment l'audition de témoins, que des éléments concrets permettent de retenir que le loyer initial serait nul au motif que des travaux ont été effectués en violation des dispositions de la LDTR, la situation pourra éventuellement être réexaminée. L'on rappellera à cet égard que les ordonnances de preuve n'ont pas force de chose jugée et peuvent être modifiées ou complétées en tout temps (art. 154 CPC).

3. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC).

* * * * *