Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Madame H______ est propriétaire des parcelles adjacentes n^os 970 et 1'058 de la commune de Grand-Saconnex (ci-après : la commune), sises en zone 5 à l’adresse______, chemin des Manons. La parcelle n° 970 d'une surface de 3'970 m² abrite une maison d'habitation à un logement. La parcelle n° 1'058 d'une surface de 866 m² est vierge de toute construction. En tant que propriétaire de la parcelle n° 970, Mme H______ est en outre copropriétaire pour un vingt-sixième de la parcelle n° 868 formant le chemin des Manons, dépendance des diverses parcelles qui le bordent.

2) Le chemin des Manons est accessible en voiture uniquement par son extrémité ouest, depuis le chemin La Voie-du-Coin. À l'est, il se termine par un chemin pédestre, non goudronné qui débouche sur le chemin des Crêts-de-Pregny en terrain privé. Il ne comporte pas de trottoir et dessert, sur environ 300 m, les vingt-six parcelles qui le bordent, lesquelles sont accessibles depuis le chemin par une dizaine d'accès privés. La parcelle n^o 970 est la seconde parcelle desservie par le chemin des Manons et elle se situe entre les premiers 40 et 90 m du chemin après son débouché sur La Voie-du-Coin. La parcelle n^o 1'058 n'est pas située directement au bord du chemin des Manons.

3) Le 28 septembre 2018, Mme H______ a conclu un contrat de vente à terme en faveur de G______ (ci-après : G______), dont l'administrateur unique est Monsieur  I______, portant sur les parcelles n^os 970 et 1'058 et lui concédant un droit d'emption jusqu'au 27 octobre 2023.

4) Le 17 mai 2019 G______ a sollicité du département du territoire
(ci-après : le DT ou le département) l'autorisation de construire (DD 1______) sur la parcelle n° 970, une fois l’habitation existante démolie, un habitat groupé sur trois niveaux hors sol comportant dix-huit logements d’une surface brute de plancher (ci-après : SBP) totale de 2'319 m² répondant à un standard de très haute performance énergétique (ci-après : THPE), pour un indice d’utilisation du sol
(ci-après : IUS) de 48 %, avec garage souterrain pour vingt-sept voitures et cinq motos. Pour ce projet, les droits à bâtir de la parcelle n° 1'058 devaient être reportés sur la parcelle n° 970.

5) a. Les 19 juin et 11 octobre 2019, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a émis un préavis favorable, sous conditions au projet. Il a notamment relevé que « le trafic induit par l'exploitation du bâtiment projeté ne sera[it] pas en mesure d'engendrer une perception du bruit plus importante ».

b. Le 20 juin 2019, la commune s’est prononcée défavorablement. La requérante avait souhaité obtenir son avis de pré-consultation avant de déposer le projet, avis également présenté à une commission de son Conseil municipal le 29 octobre 2018 concernant l'éventualité de créer un itinéraire piéton sur les parcelles, permettant à terme de rejoindre le chemin des Crêts-de-Pregny. Une densité de 48 % pourrait être admissible, pour autant que les remarques et compléments suivants soient ajoutés au dossier, dont notamment un acte authentique ou engagement formel auprès d'un notaire pour constituer les actes qui assurent l'inscription d'une servitude de passage public sur les chemins en Y pour respecter les itinéraires piéton et vélos sur les parcelles privées et l'inscription d'une servitude de passage public pour tous véhicules de 2 m de largeur sur la parcelle n^o 970 tout au long du chemin de Manons pour assurer la bonne circulation des nouveaux flux de trafic.

Le 20 décembre 2019, reprenant les termes de son premier préavis, elle a demandé des compléments :

Du point de vue de la circulation, le Conseil administratif souhaitait que des mesures soient prises afin d'organiser un système de croisement des voitures au niveau de la sortie du projet. Le chemin des Manons étant étroit, un élargissement ponctuel de la route, permettant un tel croisement était nécessaire et permettait d'améliorer la circulation au niveau de la sortie du projet, sans pour autant impacter l'arborisation.

Concernant la servitude de passage public de 2 m de largeur, pour tout véhicule, le long du chemin des Manons, la commune acceptait que l'aménagement extérieur soit maintenu, à condition que, notamment, la requérante prenne en charge les frais nécessaires afin de rendre effective ladite cession sur toute sa longueur dans le cas où la commune procèderait à l'élargissement de la route. Cette mention devait figurer dans l'attestation du notaire.

Le 14 mai 2020, elle a une nouvelle fois sollicité un projet modifié. Elle relevait des améliorations notables, telles que la réalisation d'un système de croisement sur le chemin des Manons et la conservation d'arbres supplémentaires sur la parcelle. Cependant, le projet ne répondait que partiellement à ses exigences. Elle maintenait ses réserves concernant l'architecture de la façade végétale. Dans la mesure où la requérante envisageait un IUS de 48 % dans un secteur identifié par son plan directeur communal (ci-après : PDCom) comme ne devant pas être densifié et ce secteur admettait de manière ponctuelle des projets de qualité, elle restait favorable à la réalisation du projet, pour autant que l'architecture de la façade « verte » soit modifiée et que les conditions déjà énoncées soient respectées.

Le 23 juillet 2020, la commune a encore sollicité un projet modifié. Elle constatait de nouvelles améliorations notables, telles que la création d'une servitude de passage public à pied et à vélo, une servitude de passage public pour tous véhicules, permettant à terme d'élargir le chemin des Manons, la réalisation d'un système de croisement sur ce dernier et la conservation d'arbres supplémentaires sur les parcelles n^os 970 et 1'058. Cependant, le projet ne répondait toujours pas entièrement à ses exigences. Elle faisait un important compromis en acceptant la densité du projet. Dans ces conditions, compte tenu également de la pétition intitulée « Préservation de la zone villas entre les chemins des Crêts-de-Pregny et des Manons de toute densification exceptionnelle », qui lui avait été adressée par des habitants le 30 janvier 2020, et « pour un mieux vivre-ensemble du quartier », elle restait favorable à la réalisation du projet, mais maintenait ses réserves relatives à l'architecture de la façade nord, qui, en l'état, ne répondait pas aux exigences qualitatives attendues pour le développement de ce secteur, maintenant ainsi trois demandes non pertinentes en l'espèce.

c. La police du feu a préavisé favorablement le projet, sous conditions, le 25 juin 2019.

d. Le 10 juillet 2019, l’office cantonal des transports (ci-après :  OCT) a émis un préavis favorable, sans observations.

6) Le 8 juin 2020, G______ a remis au département une attestation finale établie le 2 juin 2020 par Me J______, notaire, indiquant avoir reçu un mandat irrévocable de G______ et M. I______ pour instrumenter un acte de constitution de deux servitudes de passage public en lien avec les parcelles n^os 970 et 1'058 (l'une sur les chemins en « Y » pour respecter les itinéraires piéton et vélos, l'autre pour tous véhicules de 2 m de largeur sur la parcelle n° 970 tout au long du chemin des Manons, pour assurer la bonne circulation des nouveaux flux de trafic). Cette seconde servitude imposerait comme charge personnelle aux précités de supporter les frais nécessaires afin de la rendre effective sur toute sa longueur, si la commune devait procéder à l'élargissement de la route, ce à quoi ils s’étaient en outre engagés aux termes d'une attestation complémentaire du 4 juin 2020, également produite.

7) Le 15 septembre 2020, se référant notamment à la version du projet n° 3 du 3 février 2020, au préavis liant de l'office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) du 4 juin 2020, à l’autorisation de démolir M 2______ délivrée le même jour, et à l'art. 59 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), le département a délivré l’autorisation DD 3______, qui a été publiée dans la feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour. Les conditions figurant dans les préavis devraient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation, étant précisé que les réserves y figurant primaient sur les plans visés ne varietur. Le plan et l'acte de constitution de la servitude de passage devaient être déposés avant l'ouverture du chantier.

8) Le même jour, le département a informé la commune qu'après avoir attentivement examiné le projet et exigé que des modifications soient apportées au niveau du dispositif des entrées, jugé trop tortueux et des cuisines, trop profondes, la commission d'architecture avait préavisé favorablement le projet modifié, sans émettre aucune réserve quant à son esthétique et son intégration. Toutes les autres instances consultées s’étaient déclarées favorables et les lois et règlements applicables étaient respectés.

9) Le 15 octobre 2020, Madame et Monsieur B______, propriétaires de la parcelle n° 1'132 sise ______, chemin des Manons, Monsieur  C______, propriétaire de la parcelle n° 1'607 sise ______, chemin des Manons, Madame et Monsieur A______, propriétaires de la parcelle n° 1'133 sise______, chemin des Manons, Madame D______, propriétaire de la parcelle n° 1'134 sise ______, chemin des Manons et Monsieur  E______ ainsi que Madame F______, propriétaires de la parcelle n° 2'264 sise ______, chemin des Manons (ci-après : les propriétaires voisins) ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) contre l'autorisation de construire, concluant à son annulation et sollicitant à titre préalable la tenue d'une audience de comparution personnelle des parties et d’un transport sur place.

Ils invoquaient des nombreux griefs, lesquels ne sont plus litigieux dans la présente procédure, ainsi qu'une violation des art. 19 et 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700). Le chemin des Manons, particulièrement étroit, ne permettait pas le croisement de véhicules et ne comportait pas de trottoir, de sorte que la sécurité des habitants du quartier, compte tenu de l'important trafic généré par la construction litigieuse, serait hautement compromise.

10) Dans ses observations du 21 décembre 2020, le département a conclu au rejet du recours.

11) Par acte du 21 décembre 2020, G______ a elle aussi conclu au rejet du recours.

Elle a notamment produit une expertise de circulation du 30 novembre 2020 réalisée par K______ (ci-après : K______) qui avait pour but d'estimer la génération de trafic du projet et mettre en évidence l'impact de ce trafic sur le réseau routier avoisinant ainsi que de vérifier la conformité des infrastructures routières à accueillir le trafic du projet.

L'étude concluait en substance que l'aménagement existant et planifié du chemin des Manons garantissait l'accessibilité routière au projet.

12) Mme H______ n'a pas formulé d'observations et le TAPI a procédé à un second échange d'écritures lors duquel toutes les parties se sont déterminées, sauf la précitée.

13) Le 29 juin 2021 les propriétaires voisins ont sollicité la suspension de la procédure dans l'attente du sort de la requête que certains d'entre eux avaient adressée au Tribunal de première instance (ci-après : TPI) le 22 juin 2021 (C/1245/2021), visant à ce qu'il soit fait interdiction à Mme H______ « d'utiliser la parcelle n° 868 ( ) dans la mesure induite par la construction projetée sur la parcelle n° 970, selon autorisation de construire du 15 septembre 2020 dans le dossier DD 3______-RD et de toute autre manière constituant une aggravation notable de l'usage qu'elle en fait à ce jour ».

S'il était fait droit à cette requête, le bâtiment projeté n'aurait pas d'issue sur le domaine public, de sorte que les conditions ne seraient plus remplies pour accorder une autorisation de construire.

14) Les 20, respectivement 22 juillet 2021, G______ et le département se sont opposés au prononcé de la suspension.

15) Par jugement du 8 décembre 2021, le TAPI a rejeté le recours, retenant notamment que l'accès au bâtiment projeté était juridiquement garanti dans la mesure où le chemin des Manons, le long duquel il serait implanté et sur lequel allait déboucher son parking, était une dépendance de la parcelle devant l'accueillir. Le fait que certains copropriétaires du chemin s'y opposaient sous l'angle du droit civil était sans portée dans le cadre de la procédure d'autorisation. Rien ne permettait de retenir que le chemin, qui servait déjà de voie d'accès à diverses habitations et, même si sa largeur n'était pas idéale, serait insuffisamment équipé pour accueillir l'accroissement de trafic, au demeurant mesuré, résultant de l'adjonction des logements supplémentaires envisagés.

16) Par acte commun mis à la poste le 10 janvier 2022, les mêmes propriétaires voisins ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation ainsi qu'au renvoi du dossier au TAPI pour qu'il procède à un transport sur place et instruise la question de l'accessibilité au projet par le chemin des Manons, puis rende une nouvelle décision. Subsidiairement, ils concluaient à l'annulation du jugement, à ce qu'un transport sur place soit ordonné ainsi qu'à l'annulation de l'autorisation de construire DD 3______. Préalablement, ils concluaient à la suspension de la procédure jusqu'à droit connu dans la procédure civile C/1245/2021 pendante devant le TPI.

Ils invoquaient une violation de l'art. 14 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10), le TAPI ayant refusé de suspendre la procédure ainsi qu'une violation de leur droit d'être entendus, en raison du refus de procéder à un transport sur place.

Le TAPI avait violé la maxime d'office en retenant que le chemin était apte à absorber une augmentation de plus de 50 % du trafic, sans solliciter un préavis complémentaire de l'OCT, ni procéder à un transport sur place malgré les faits nouveaux découlant du rapport de K______. Il ressortait de ce rapport que les normes VSS n'étaient pas respectées, en particulier sur les 80 m précédant le projet qui seraient utilisés comme voie d'accès pour les dix-huit logements projetés. Le TAPI aurait dû instruire la question et l'OCT compléter son préavis. Les photographies qu'ils produisaient démontraient que l'usage de ce chemin était déjà problématique.

Le chemin avait une largeur de 3 à 4,2 m et les espaces privés qui pouvaient être utilisés pour les croisements n'étaient pas pérennes. À tout moment, les propriétaires pourraient rendre ces lieux inaccessibles. Le projet d'élargissement n'était pas acquis.

17) Le 7 février 2022, G______ a déposé des observations, concluant au rejet du recours et de toutes les conclusions, préalables, principales et subsidiaires ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure.

Devant la parcelle concernée par le projet, en face du n^o 9, deux élargissements du chemin, offrant une largeur de 5,45 m, étaient prévus sur la parcelle, permettant le croisement de deux voitures. Ainsi, le projet aurait pour effet d'améliorer la situation actuelle. La morphologie droite du chemin lui assurait une parfaite visibilité, ce qui n'était pas contesté par les recourants. La commune avait adressé à l'architecte du projet une proposition d'aménagement des voies d'accès avec la création des servitudes pour assurer la bonne circulation des nouveaux flux de trafic. Des images de synthèse illustraient la visibilité offerte par le chemin et les zones sur lesquelles il serait possible de croiser, étant rappelé que l'abattage de la haie et l'aménagement des espaces verts renforçaient déjà la sensation d'ouverture avec un large dégagement visuel. Avec la zone de dégagement existant déjà sur la parcelle n^o 868, au début du chemin, il y aurait trois surlargeurs sur le tronçon allant de la Voie-du-Coin au parking de la future construction.

18) Le 10 février 2022, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours et de la demande de suspension. Il répondait point par point aux griefs soulevés par les recourants.

Le recours contre le refus de suspension était tardif s'agissant d'une décision incidente.

La question de l'équipement juridique de la parcelle ne dépendait nullement de l'issue de l'action civile, la parcelle étant directement accessible par le biais d'une servitude foncière pour l'utilisation commune du chemin des Manons.

La voie d'accès était adaptée au vu de la jurisprudence rendue en la matière.

19) Le 2 mars 2022, les recourants ont répliqué sur la question de la suspension.

La procédure civile relative à l'accès à la parcelle concernée par l'autorisation visait à faire interdiction d'utilisation du chemin. Il s'agissait d'un élément pertinent qui justifiait la suspension de la procédure. L'élargissement du chemin nécessiterait leur accord de copropriétaires, auquel ils s'opposeraient. Si la commune voulait procéder à cet élargissement, elle devrait faire usage de la voie de l'expropriation. L'élargissement restait un vœu pieu.

20) Le 7 mars 2022, les recourants ont déposé des observations, signalant la parution d'un arrêt du Tribunal fédéral du 18 février 2022 qui portait sur une cause similaire. En l'absence de toute garantie de réalisation des travaux permettant de créer un accès suffisant à la parcelle à urbaniser, l'autorisation de construire ne pouvait pas être délivrée.

21) Le 8 mars 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA).

2) Les recourants invoquent une violation de leur droit d'être entendus et une violation de l'application de la maxime d'office, le TAPI ayant renoncé à effectuer un transport sur place. Ils sollicitent également un transport sur place devant la chambre de céans.