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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

25 enregistrements trouvés

Fiche 2884071

4A_282/2021 du 29.11.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE
Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2
Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.
Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), Newsletter Bail.ch janvier 2022, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.

Fiche 2793031

JTBL/565/2021 du 28.06.2021

TBL
Publication newsletter bail.ch septembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS
Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2
Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.
Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), Newsletter Bail.ch mai 2022

Fiche 2681241

4A_552/2020 du 12.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT
Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2
Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.
Voir aussi : ATF 140 III 583

Fiche 2609592

ACJC/1730/2020 du 07.12.2020

CJ , CABL
Recours TF déposé le 25.01.2021, rendu le 11.02.2021, DROIT CIVIL, 4A_49/2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE CONCILIATION;COMPARUTION PERSONNELLE;ABUS DE DROIT;COLOCATAIRE;CONSORITÉ NÉCESSAIRE
Normes : CPC.204; CPC.206; CC.2.al1; CPC.52
Résumé : ABUS DE DROIT A INVOQUER LE DEFAUT DES COLOCATAIRES A LA TROISIEME AUDIENCE DE CONCILIATION ALORS QUE LORS DES DEUX PREMIERES AUDIENCES, LA COMMISSION A TOLERE LA PRESENCE D'UNE PARTIE SEULEMENT DES COLOCATAIRES. La Commission a tenté une conciliation lors des deux premières audiences de conciliation et a décidé de reconvoquer les parties. A aucun moment, lors des deux premières audiences, le fait que les colocataires, consorts nécessaires, n'étaient pas tous présents personnellement n'a été évoqué par la Commission ou par la bailleresse. Dans ces circonstances particulières, les colocataires pouvaient légitimement partir de l'idée que la Commission avait dispensé une partie d'entre eux de comparaître personnellement. En se prévalant du défaut des colocataires à la troisième audience de conciliation, la bailleresse a commis un abus de droit. En rayant la cause du rôle une année après le dépôt de la requête et après avoir tenu trois audiences, la Commission a violé l'art. 52 CPC.

Fiche 2537693

4A_337/2020 du 09.10.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;ABUS DE DROIT
Normes : CPC.257.al1; CC.2.al2
Résumé : LA SITUATION JURIDIQUE N'EST PAS CLAIRE QUE S'IL EXISTE DES CIRCONSTANCES SELON LESQUELLES LE COMPORTEMENT DE LA PARTIE CONCERNEE CONSTITUE MANIFESTEMENT UN ABUS DE DROIT. Le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). La situation légale n’est en principe pas claire lorsque l’application de la norme litigieuse fait appel au pouvoir d’appréciation du tribunal ou à une décision en équité. Tel est le cas lorsque la décision nécessite l’appréciation de la bonne foi. Cela ne signifie toutefois pas que le cas clair doit être refusé à chaque fois que le défendeur invoque un exercice abusif de ses droits par le demandeur. Le cas clair ne peut dès lors être refusé d’un point de vue de l’interdiction de l’abus de droit que s’il existe des circonstances selon lesquelles le comportement de la partie concernée constitue manifestement un abus de droit.

Fiche 2448474

4A_313/2019 du 19.03.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juillet 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CULPA IN CONTRAHENDO;POURPARLERS
Normes : CC.2
Résumé : RUPTURE DES POURPARLERS - RESPONSABILITÉ PRÉCONTRACTUELLE En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d’entamer une négociation et de l’interrompre quand il le veut, même sans justification, dans les limites des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). La culpa in contrahendo repose sur l’idée que l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs véritables intentions. Toutefois, ce n’est que dans des situations exceptionnelles qu’une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à avoir rompu les pourparlers qu’à avoir maintenu l’autre partie dans l’idée que le contrat serait certainement conclu ou à n’avoir pas dissipé cette illusion à temps. Si la partie prétendument lésée connaissait ou aurait dû connaître la réalité (elle savait ou aurait dû savoir que les négociations n’allaient de toute façon pas aboutir) (cf. art. 2 al. 1 CC), il est d’emblée exclu de lui reconnaître une confiance légitime (dans le fait que le contrat serait conclu) et, partant, la responsabilité précontractuelle de l’autre partie n’entre pas en ligne de compte. Lorsque le contrat en vue est soumis à des exigences de forme, une culpa in contrahendo pour rupture des pourparlers sera d’autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les parties d’un engagement. Les parties ont un devoir accru d’envisager la possibilité d’un échec jusqu’à la conclusion du contrat. L’échec des négociations n’entraînera donc en principe pas de responsabilité, sauf si des éléments particuliers tels qu’un accord oral ou écrit ont nourri la confiance légitime que le contrat serait certainement conclu. In casu, le refus de signer seul le contrat de reprise de commerce alors qu’il était initialement prévu que celui-ci soit signé simultanément au contrat de bail n’engage pas la responsabilité précontractuelle des défendeurs.
Voir aussi : ACJC/1238/2020 du 14.09.2020

Fiche 2310386

4A_570/2018 du 31.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 145 III 281; BOHNET, Le logement de famille, lecongé et la consorité des époux colocataires (arrêt 4A_570/2018), Newsletter Bail.ch septembre 2019; DB 31/2019, p. 66ss
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION
Normes : CO.273; CO.273a; CO.271; CO.271a; CPC.70; CC.2
Résumé : CONJOINTS COLOCATAIRES - PAS DE FACULTÉ D'AGIR INDIVIDUELLEMENT En application de l'art. 273a CO, lorsque la chose louée sert de logement de famille, le conjoint non-locataire peut contester le congé en agissant seul à l'encontre du bailleur. Cette disposition n'est pas applicable par analogie lorsque les conjoints sont tous deux locataires ; ils forment une consorité nécessaire (art. 70 al. 1 CPC) et doivent dès lors agir ensemble à l'encontre du congé (art. 271 et 271a CO). Lorsqu'un seul des conjoints colocataires entend contester le congé, il doit agir aussi bien à l'encontre du bailleur que de son conjoint colocataire ne s'opposant pas au congé ; s'il ne le fait pas, la légitimation active lui est niée. Toutefois, dans le cas d'espèce, la bailleresse qui invoque l'absence de légitimation active alors qu'elle n'entendait résilier le bail qu'à l'encontre de la locataire ayant contesté le congé, viole l'art. 2 al. 2 CC relatif à l'interdiction de l'abus de droit.
Remarques : revirement de jurisprudence par rapport à l'ATF 118 II 168

Fiche 2442361

ACJC/68/2019 du 21.01.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE;ABUS DE DROIT
Normes : CO.254; CC.2.al2
Résumé : TRANSACTIONS COUPLEES-ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui invoque la nullité partielle du bail en raison de l'existence d'une transaction couplée, lorsqu'il avait ou devait avoir connaissance de cette prétendue nullité au moment même où il négociait cette transaction, adoptant par là-même une attitude contradictoire, soit un des cas typiques d'abus de droit.

Fiche 2310867

ACJC/285/2018 du 12.03.2018

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ; ABUS DE DROIT
Normes : CO.270; CC.2
Résumé : NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

Fiche 2310839

4A_62/2017 du 22.11.2017

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 30/2018, p. 17
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DOL INCIDENT
Normes : CO.20.al.2; CO.28; CO.31; CC.2
Résumé : CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT POUR CAUSE DE DOL Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; le dol éventuel suffit. La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais(dol par commission)ou dans le fait de s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). La victime d'un dol peut soit invalider le contrat, dans un délai péremptoire d'un an, soit le ratifier. Lorsque le dol porte sur une clause très accessoire du contrat, le juge doit examiner si, sans le dol, la victime n'aurait pas conclu dans les mêmes conditions. En outre, lorsque l'invalidation totale paraît choquante dans l'hypothèse où le dol n'a été qu'incident, le juge peut la refuser et se borner à réduire les prestations de la victime du dol dans la mesure où cette partie aurait conclu le contrat si elle n'avait pas été trompée. Il s'agit d'appliquer par analogie l'art. 20 al. 2 CO. De manière générale, le droit d'invalider doit s'exercer selon les règles de la bonne foi(art. 2 CC). In casu, les parties ont conclu un contrat de remise de commerce portant sur la vente d'installations mobilières et du goodwill d'un tearoom. Le contrat mentionnait expressément le transfert du bail à l'acquéreur par le vendeur. Or le vendeur a dissimulé le fait que la bailleresse avait quelques mois plus tôt résilié le bail pour défaut de paiement du loyer et il a caché à l'acquéreur la décision du service administratif compétent refusant la prolongation de la licence d'exploiter le tea‐room et ordonnant la fermeture de celui‐ci, ce qui constitue un dol par commission. L'acquéreur a certes invalidé le contrat, mais il l'a fait quelques jours avant d'entrer en possession des locaux en tant que locataire, après avoir contracté directement avec le propriétaire des lieux, de sorte qu'une invalidation totale du contrat de remise de commerce apparaît dans les circonstances d'espèce contraire aux règles de la bonne foi, puisque, lorsqu'il a invalidé le contrat, l'acquéreur savait qu'il profiterait des objets liés au tea‐room ainsi que de son goodwill. Seule une invalidation partielle entre donc en ligne de compte, consistant à réduire la prestation du repreneur, soit le prix, au montant qu'il aurait payé s'il n'avait pas été trompé.

Fiche 2310780

4A_240/2014 du 28.08.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 491 in SJ 2015 I p. 126
Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; BAIL COMMUN ; ABUS DE DROIT
Normes : CO.257d; CO.266n; CC.2
Résumé : BAIL COMMUN - COMMUNICATION DE L'AVIS COMMINATOIRE ET DE LA RÉSILIATION - ABUS DE DROIT Le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail.
Voir aussi : ATF 139 III 7 (abus de droit du locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question); ACJC/395/2019 du 18.03.2019

Fiche 2453865

4A_462/2011 du 05.03.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446
Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT
Normes : CO.269d; CC.2.al2
Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.
Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature)

Fiche 2309215

4A_409/2007 du 14.01.2008

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 4/08 p. 125
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT
Normes : CC.2; CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - NULLITÉ - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui, conscient du vice de forme affectant une hausse de loyer, ne l'a pas contestée dans le délai de 30 jours et ne s'en plaint qu'au moment de la résiliation du bail, tout en s'étant acquitté du nouveau loyer sans réserve.

Fiche 2309267

4C.372/2006 du 27.02.2007

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT
Normes : CO.271.al.1; CC.2
Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

Fiche 2309280

Pas de décision du 01.01.2007

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB n° 1/2007 p. 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT
Normes : CC.2
Résumé : ABUS DE DROIT ET DROIT DU BAIL in Cahiers du Bail n° 1/2007, p. 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2309293

ACJ n° 1221 du 06.11.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PAIEMENT DE L'ARRIERE; RESILIATION ABUSIVE
Normes : CC.2
Résumé : ACCEPTATION DU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ SANS RÉVOCATION DE LA RÉSILIATION Le comportement du bailleur, qui accepte en vue de paiement un actif et ne révoque pas la résiliation du bail valablement intervenue antérieurement, ne peut être qualifié d'abusif, en l'absence de tout engagement spécifique quant au retrait du congé donné ou à la conclusion d'un nouveau bail.

Fiche 2309340

4C.11/2006 du 01.05.2006

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication MRA 1/07 p. 32
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.259d; CC.2
Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - FARDEAU DE L'ALLÉGATION ET DE LA PREUVE Des allégations de faits doivent être formulées si concrètement qu'une contestation précise soit possible et qu'il soit possible d'apporter la preuve du contraire. Même dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, il ne suffit pas d'énumérer quelques défauts et de se référer à la correspondance pour remplir les exigences d'une allégation correcte.

Fiche 2309440

ACJ n° 1270 du 08.11.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CC.2.al.1
Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO - RUPTURE DES POURPARLERS La longueur des négociations et la connaissance des investissements effectués par le cocontractant ne suffisent pas à fonder une culpa in contrahendo. En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait à ses risques et périls. Selon les circonstances, des pourparlers s'étendant sur une durée de deux ans ne fondent pas à eux seuls une responsabilité précontractuelle de celui qui les interrompt (cf. SJ 2002 I 164).

Fiche 2309528

ACJ n° 785 du 29.07.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9
Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.

Fiche 2309530

Pas de décision du 01.07.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/03 p. 106 = SJ 2004 I 27
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; DELAI; ABUS DE DROIT
Normes : CO.257d; CO.271; CC.2.al.1
Résumé : AVIS COMMINATOIRE MENTIONNANT UN DÉLAI DE PAIEMENT INFÉRIEUR À 30 JOURS - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE À SE PRÉVALOIR DE LA NULLITÉ DE L'AVIS La fixation d'un délai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, vise à accorder au locataire un minimum de temps pour s'acquitter de l'arriéré de loyer. Est contraire à la bonne foi, l'attitude du locataire consistant à se prévaloir du fait que l'avis comminatoire mentionne un délai inférieur aux 30 jours prévus par la loi afin de contester la validité du congé subséquent, alors que le locataire n'entendait pas régler l'arriéré de loyers, quel que fût le délai imparti, et que le bailleur a résilié le bail en respectant le délai de l'art. 257d al. 2 CO.
Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA CdB 4/2006 p. 107 ss

Fiche 2309563

ACJ n° 1470 du 12.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; CONSORITE; PARTIE A LA PROCEDURE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT
Normes : CO.266l; CC.2
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION Cas d'un avis de résiliation qui désigne les bailleurs (deux frères copropriétaires et leur mère usufruitière) sous la forme "Consorts B & H", soit deux patronymes, sans indication des prénoms. Sans trancher la question, la Cour semble pencher pour la validité formelle. D'une part, en raison de la définition ("parties ayant un intérêt commun") et de l'étymologie ("qui partage le sort") du terme "consorts". D'autre part, car cette désignation, adoptée par les parties, répond à un souci de simplification. La question demeure ouverte, car le fait pour le locataire d'invoquer en l'espèce un vice de forme pour faire constater la nullité du congé constitue un abus de droit car il connaît l'identité des bailleurs et les parties ont adopté ce libellé, qui figure aussi au bail, durant la procédure. En outre, un contrat conclu avec une personne indéterminée reste valable.
Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

Fiche 2309595

ACJ n° 705 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO
Normes : CC.2.al.1
Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO Cas d'un bail signé par l'épouse, mais pas par le mari, qui renonce finalement à le signer en raison du refus du propriétaire de procéder à l'installation de double-vitrages. Lorsque la rupture intervient soit en raison d'un désaccord sur l'une des clauses du contrat à conclure, soit en raison d'éléments nouveaux qui sont susceptibles d'avoir une influence sur le contenu du contrat ou sur la capacité des parties de l'exécuter, elle relève de l'incertitude liée par définition à la phase des pourparlers et non pas de la culpa in contrahendo, qui vise les situations dans lesquelles une partie poursuit des négociations de manière fictive, avec l'intention bien déterminée de ne pas conclure. Le locataire ne doit donc ni loyer, ni dommages-intérêts.

Fiche 2309893

ACJ n° 55 du 11.01.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT
Normes : CC.2
Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES, RÈGLES ET USAGES LOCATIFS - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Conditions générales agrafées au bail du garage (et non pas à celui de l'appartement). Ce fait ne constitue pas, compte tenu de leur intitulé (Bail à loyer type pour appartement) et de la communication des deux baux par le même envoi, un indice permettant de déduire la volonté réelle et commune des parties de ne les appliquer qu'au bail du garage.

Fiche 2310254

ACJ n° 226 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT
Normes : CC.2; CO.269d
Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

Fiche 2310287

ACJ n° 79 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF
Normes : CC.2; CO.271
Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.