Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2019 et janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE ; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE CONSIGNATION DE LOYER La notion de consignation de loyer au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit se comprendre de manière large et en tenant compte du fait que cette institution sert de « moyen de pression » pour le locataire. Il faut comprendre aussi bien les litiges portant sur la consignation même du loyer, que les prétentions relevant des droits relatifs aux défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO, indépendamment de la valeur litigieuse, et pour lesquels le locataire fait valoir le moyen de pression de la consignation du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 402; Newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; PROCÉDURE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - DEMANDE D'ÉVACUATION DU LOCATAIRE L'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi les litiges dans lesquels le juge n'a pas à statuer sur l'annulabilité des congés ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validité des congés. Dans la mesure où le juge est appelé à examiner cette question dans le cadre d'une procédure d'expulsion, celle-ci doit bénéficier de la procédure simplifiée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; LOYER INITIAL

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES LOYERS OU LES FERMAGES ABUSIFS - FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).

TF , 1ère Cour de Droit civil

Publication 139 III 457 in RSPC 2/2014 n. 1446 et Bail.ch

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROTECTION CONTRE LES CONGÉS" La jurisprudence issue de l'ancien droit (art. 273 al. 4 aCO; cf. ATF 132 III 65 c. 3.2, JdT 2007 I 269; TF 4C.135/2001 du 4.9.2001 c. 1b) doit être maintenue sous le nouveau droit: en tout cas à titre préjudiciel, dans le cadre d'une contestation ou d'une demande de prolongation, la nullité ou l'invalidité du congé doivent être examinées; si dans le cadre d'une telle procédure, l'autorité de conciliation déclare le congé invalide, inefficace ou nul, le bailleur peut agir, dans la procédure de protection contre les congés, en constatation de la validité du congé. Il s'agit là d'un cas de "protection contre les congés" selon les art. 243 al. 2 lit. c et 210 al. 1 lit. b CPC. L'on peut au reste laisser ouverte la question de savoir si lorsque seule est requise la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, il s'agit aussi d'un cas de "protection contre les congés" au sens de ces dispositions.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_383/2015 du 7.1.2016 in CPC Online (admet application de la procédure simplifié même si la conclusion en contestation de congé est prise à titre subsidiaire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 278 in bail.ch (newsletter de juin 2016)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONSTATATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PROCÉDURE

Normes : CO.272; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROLONGATION DU BAIL A LOYER" Dans le cadre de l'action en prolongation du bail, la question de savoir si le bail a pris fin peut être tranchée et ce même si la contestation porte sur la fin du bail en vertu d'une durée contractuellement déterminée (càd. d'un contrat qui prend fin sans résiliation, selon l'art. 255 al. 2 CO). L'on ne peut exiger des parties qu'elles introduisent deux procès séparés sur les deux questions (fin du bail et prolongation de ce bail), notamment pas lorsque la fin (prétendue) du bail est proche. En conséquence, il convient que la demande de prolongation du bail et les questions de droit civil qui y sont préjudicielles soient tranchées ensemble en procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. In casu, la procédure simplifiée s'applique alors que les conclusions principales du locataire tendent au constat de l'exercice d'un droit d'option conventionnel à la prolongation du bail et les conclusions subsidiaires tendent à la prolongation du bail, au cas où il serait considéré que celui-ci a pris fin.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_340/2017 du 24.07.2017 (in bail.ch, newsletter de septembre 2017); 4A_359/2017 du 16.05.2018 (newsletter bail.ch-juin 2018)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE PAS APPLICABLE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN INVALIDATION DU BAIL, FONDÉE SUR LE DOL OU L'ERREUR ESSENTIELLE, SAUF SI LA VALEUR LITIGIEUSE NE DÉPASSE PAS CHF 30'000.- L'article 243 CPC ne prévoit la procédure simplifiée, dans le domaine du bail à loyer d'habitation et de locaux commerciaux quelle que soit la valeur litigieuse, qu'en ce qui concerne la consignation du loyer, la pro­tection contre les loyers abusifs et la protection contre les congés ou la prolon­gation du bail. Le législateur fédéral n'a pas choisi d'appliquer la procédure simplifiée à l'ensemble des litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux : l'énumération prévue par la loi doit être considérée comme exhaustive, sans possibilité d'extension prétorienne extra legem. Des conclusions en invalidation du bail, fondées sur le dol ou l'erreur essentielle, excèdent manifestement la notion de protection contre les congés. Il ne s'agit en effet pas, pour le bailleur, de défendre ses intérêts face à une contestation du locataire portant sur la validité du congé, mais au contraire de remettre en cause l'existence de la relation contractuelle elle-même. Le texte de l'article 243 al. 2 CPC devant être interprété strictement, de telles conclusions doivent en principe être soumises à la procédure ordinaire, sous réserve d'une valeur litigieuse ne dépas­sant pas 30'000 fr.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CONTESTATION DU CONGÉ ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : APPLICATION DE LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION La notion de protection en matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non seulement les procédures en annulation, mais également celles en constatation de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 qui laisse la question ouverte

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 690

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.210.al.1.let.b; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : REQUALIFICATION DU CONTRAT DE BAIL DE DURÉE DÉTERMINÉE EN BAIL DE DURÉE INDÉTERMINÉE - COMPÉTENCE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION POUR STATUER PAR PROPOSITION DE JUGEMENT Les art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC posent des conditions identiques. La notion de " protection contre les congés " devant être comprise dans une acception large, l'autorité de conciliation est compétente pour statuer, par proposition de jugement (cf. art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC), sur la requalification du contrat de bail de durée déterminée (en l'espèce de cinq ans et trois mois) en un contrat de durée indéterminée.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_547/2016 du 05.12.2016

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 4/2012 p. 306

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CPC.56; CPC.68.al.2.let.b; CPC.243.al.2.let.c; CPC.257

Résumé : CPC - PROCÉDURE APPLICABLE - CAS CLAIR - DEVOIR D'INTERPELLATION DU JUGE Pour que la procédure de l'art. 257 CPC soit applicable, il doit ressortir de la requête que son auteur demande l'application de la procédure des cas clairs, ce qui n'implique pas nécessairement l'utilisation de ces deux mots. En cas de doute, le juge fera usage de son devoir d'interpellation selon l'art. 56 CPC.