Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Recours TF déposé le 24.10.2018, rendu le 15.05.2019, CONFIRME, 4A_571/18, 4A_571/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS DE SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.21

Résumé : FRAIS DE RAPPEL PREVUS CONTRACTUELLEMENT-MONTANT PROPORTIONNE à L'ACTIVITE EFFECTIVEMENT GENEREE. Il est possible de prévoir contractuellement que, dans les circonstances d'application de l'art. 257d CO, le locataire se verra réclamer des frais de rappel pour le travail généré par sa faute. Ces frais doivent toutefois rester dans une proportion correspondant à l'activité effectivement générée par le mandataire ou le bailleur. Ainsi, s'agissant d'adresser un rappel de paiement, les frais facturés généralement d'une dizaine de francs (la démarche étant généralement informatisée) semblent être appropriés, en particulier si le rappel doit être adressé par recommandé dans la mesure où il est assorti d'un avis comminatoire, au sens de l'art. 257d CO. Dans l'hypothèse où ces frais devaient être clairement disproportionnés, ils pourraient être contestés en application de l'art. 21 CO. Il est toutefois recommandé de mentionner de tels frais et leur montant de manière précise et détaillée dans le bail afin d'informer et d'attirer l'attention du locataire sur ce point et de limiter ainsi le risque de contestation. Leur montant doit être proportionné au travail requis.

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; DILIGENCE ; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : AVERTISSEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui‐ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité. In casu, l'injonction du bailleur à rétablir dans l'immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, est suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d'autant plus que l'avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE - ERREUR L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable. Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. In casu, même en cas d'incertitude quant aux mois demeurés impayés, le locataire ne pouvait pas se contenter de payer deux mois de loyers au lieu des trois requis, mais devait prendre contact avec la bailleresse en vue de clarifier la prétendue erreur de celle-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_332/2023 du 11.01.2024; arrêt du TF 4A_550/2020 du 29.04.2021 (Le locataire qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu’il estime exact ne mérite pas de protection); ACJC/762/2019 du 27.05.2019 (compte tenu de la date de la mise en demeure, des clauses du bail relatives à l'exigibilité du loyer et du fait que le locataire procédait lui-même au paiement du loyer, il ne pouvait pas ignorer à quels mois se rapportait l'avis comminatoire)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - EXIGIBILITÉ DU LOYER La date de réception de l'avis comminatoire est déterminante pour savoir si le loyer réclamé est exigible. In casu, avis comminatoire du 31 juillet, reçu au plus tôt le 1er août par le locataire, de sorte que le loyer du mois d'août était exigible.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; DÉLAI ; RÉSILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGÉ NOTIFIÉ AVANT EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150). Le Tribunal fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011, consid. 4.2; 4A_585/2010 du 2 février 2011, consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_353/2016 du 10.10.2016 (newsletter bail.ch décembre 2016); Fiche 2309454 ; arrêt du TF 4A_333/2022 du 9.11.2022 (newsletter bail.ch janvier 2023: se prévaloir d’une résiliation signifiée avant l’échéance du délai comminatoire, sans pour autant régler l’arriéré, est constitutif d’un abus de droit)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION

Normes : CO.266n

Résumé : COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes : CO.257d

Résumé : VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 119 JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 107

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTENU DE LA MISE EN DEMEURE La mise en demeure du bailleur au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise, sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_296/2008 du 14.03.2008 in JdT 2009 I 25; ATF 4A_134/2011 du 23.05.2011 (montant réclamé sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et précision); ACJC/1119/2014 du 22.09.2014 (pour loyer à part variable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONDITIONS DE LA RÉSILIATION DU BAIL SELON 257d CO En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et n CO et respecte le terme prescrit par l'art 257 d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 17.10.1994 P. c/ V.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL); CAS CLAIR ; SOMMATION

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : VALIDITÉ PARTIELLE DE L'AVIS COMMINATOIRE L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision. Le caractère douteux de certaines créances sur l'avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier. Il vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées, en l'occurrence le montant du loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_330/2017 du 08.02.2018 (newsletter bail.ch mars 2018, DB 30/2018, p. 68); ACJC/1482/2017 du 20.02.2017 (en cas clairs : admet validité de la mise en demeure, en dépit du fait que le solde initial du décompte produit n'est pas expliqué); ACJC/1567/2017 du 04.12.2017 (cas clair non admis car mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, l'avis comminatoire n'indiquant pas la période concernée et aucun décompte n'ayant été adressé); CdB 4/2019, p. 124 (arrêt VD : avis comminatoire doit distinguer de façon précise les créances qui permettent l'application de l'art. 257d des autres, in casu frais de rappel)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - LOCATAIRES CONJOINTS ET SOLIDAIRES Il est loisible au bailleur de n'agir que contre un des débiteurs responsables, qui est tenu de payer l'intégralité de la dette, à l'instar de ses codébiteurs (ATF 114 II 344 cons. 2 d, Doctrine et jurisprudence citées). De même, le créancier peut réclamer tout ou partie de la prestation, aussi bien simultanément que séparément, tant que celle-ci n'est pas effectuée dans son intégralité (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 563). Le fait qu'il agisse contre l'un ou l'autre de ses débiteurs ne le prive pas du droit de rechercher ultérieurement celui ou ceux qu'il n'avait pas mis en demeure de payer lors de sa première intervention.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282; CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; LOCATAIRE; DEMEURE; SOMMATION; RESILIATION IMMEDIATE; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CO.266h

Résumé : FAILLITE DU LOCATAIRE - VALIDITÉ DE LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE ET DU CONGÉ SUBSÉQUENT Le bailleur qui entend mettre un terme au bail en raison de la faillite du locataire doit s'adresser par écrit tant à celui-ci qu'à l'administration de la faillite pour leur impartir à chacun un délai suffisamment long afin que l'un ou l'autre verse les sûretés qu'il est en droit de réclamer en application de l'art. 266h CO. Si aucun versement n'est effectué, le bail peut être résilié. Le locataire ne peut valablement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure ou le congé si ceux-ci lui ont été envoyés par plis recommandés.

Voir aussi : ACJC/1352/2016 du 17.10.2016 (Lorsque l'Office des faillites a été informée de la demande de constitution de sûretés et a répondu, en sa qualité d'administratrice de la faillite qu'elle n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni, à fortiori, fournir les sûretés demandées, le congé ne saurait être déclaré inefficace au seul motif qu'aucun délai n'a été formellement fixé à l'administration de la faillite)

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 80

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : LA NOTIFICATION D'UNE MAJORATION DE LOYER PENDANT LE DÉLAI COMMINATOIRE N'EST PAS CONTRAIRE À LA BONNE FOI Il n'est pas contradictoire de la part du bailleur de notifier une majoration de loyer (indexé in casu), avant l'expiration du délai de grâce accordé au locataire pour payer les arriérés de loyer, puis, une fois ce délai échu, de résilier le bail pour défaut de paiement. Ce faisant, le bailleur ne manifeste nullement la volonté de renoncer à sa mise en demeure et son comportement n'a rien d'illogique ni de chicanier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION NOTIFIÉ AVANT L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE -INEFFICACITE - ABUS DE DROIT Par analogie avec une jurisprudence récente du TF (CdB 4/2003 p. 106 = SJ 2004 I 27), applicable lorsque l'avis comminatoire mentionne un délai de paiement inférieur aux 30 jours prévus par la loi (257d al. 1 CO), est contraire à la bonne foi l'attitude consistant pour le locataire à se prévaloir du fait que l'avis de résiliation a été notifié avant l'expiration du délai comminatoire (art. 257d al. 2 CO) pour contester le congé subséquent, s'il apparaît que le locataire n'entendait de toute manière pas régler l'arriéré de loyer et qu'il a fait preuve de désinvolture au cours de la procédure.

Voir aussi : ATF 4C.96/2006 du 04.07.2006, in CdB 4/06 p. 107, MRA 1/07 p. 24 et DB 2007 p. 16, n° 6

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/03 p. 106 = SJ 2004 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271; CC.2.al.1

Résumé : AVIS COMMINATOIRE MENTIONNANT UN DÉLAI DE PAIEMENT INFÉRIEUR À 30 JOURS - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE À SE PRÉVALOIR DE LA NULLITÉ DE L'AVIS La fixation d'un délai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, vise à accorder au locataire un minimum de temps pour s'acquitter de l'arriéré de loyer. Est contraire à la bonne foi, l'attitude du locataire consistant à se prévaloir du fait que l'avis comminatoire mentionne un délai inférieur aux 30 jours prévus par la loi afin de contester la validité du congé subséquent, alors que le locataire n'entendait pas régler l'arriéré de loyers, quel que fût le délai imparti, et que le bailleur a résilié le bail en respectant le délai de l'art. 257d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA CdB 4/2006 p. 107 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p.35 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE DROIT; SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : RÉSILIATION FAITE PLUSIEURS MOIS APRÈS L'ÉCHÉANCE DU DÉLAI COMMINATOIRE Si le locataire ne paie pas dans le délai comminatoire de 30 jours, le bailleur n'est certes pas nécessairement tenu de procéder à la résiliation du bail de manière immédiate, mais il ne doit pas laisser passer trop de temps; en effet, le congé donné plusieurs mois après peut, selon les circonstances, être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO. In casu, attente de trois mois a été jugée excessive.

Remarques : Voir aussi arrêt du TF 4A_367/2022 qui a considéré qu'un délai de 3.5 mois après la première menace de résiliation et 2.5 mois après la deuxième menace de résiliation n'était pas contraire à la bonne foi. Un report de résiliation ne pouvait être considéré comme abusif que si la bailleresse acceptait sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l'expiration du délai de paiement fixé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ANNULABILITE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE INEXACT Lorsque le montant figurant sur l'avis comminatoire est inexact, le congé n'est pas nul pour autant. Un tel congé est annulable uniquement s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsque le locataire reste devoir au bailleur un montant correspondant à plusieurs loyers arriérés à l'expiration du délai de paiement fixé par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts