Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La non-application de l’art. 269d CO en cas de modification du contrat de bail ne concernant pas le loyer (arrêt 4A_153/2023), Newsletter Bail.ch août 2023 et in DB n° 35/2023, p. 13 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RESILIATION DEFAUT DE PAIEMENT - CAS CLAIR EVACUATION - DECOMPTE FRAIS ACCESSOIRES CONTESTE Le bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte de frais accessoires, et qui dépose une requête en expulsion selon la procédure du cas clair, prend le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû.

Voir aussi : Pascal Jeannin, Répartition du fardeau de la preuve et requête d'expulsion pour non-paiement des frais accessoires par la voie du cas clair, in DB n° 35/2023, p. 53ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - FORME DE LA CONVENTION - DISTINCTION AVEC LES FRAIS DE CONSOMMATION Les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer. Pour la convention sur les frais accessoires, l’art. 257a al. 2 CO n’exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances. Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d’une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. On oppose aux frais accessoires les frais dits de consommation, qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût; il en va ainsi, par exemple, des frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité et qu’il doit payer directement à celui-ci. Ces frais de consommation ne tombent pas sous le coup des art. 257a et 257b CO. En l'espèce, les locataires étaient équipés, dès le début du bail, de leur propre installation de chauffage (chaudière) et d’eau chaude (boiler), fonctionnant au gaz, ils se sont vu facturer directement les frais de gaz par le fournisseur et ils s’en sont acquittés auprès de ce dernier depuis 1987, soit sur une période de plus de trente ans. Partant, ces frais devaient être assimilés à des frais de consommation et l'existence d'une convention implicite entre les parties prévoyant que les locataires paient leur propre consommation de gaz liée au chauffage et à l’eau chaude dans leur logement a été retenue.

Remarques : Sandra PEREIRA, Validité d’une convention tacite concernant le paiement de frais liés à l’usage de la chose louée et frais de consommation, in Newsletter bail.ch décembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 5 ss

Sandra PEREIRA

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ÉNERGIE;CONTRAT DE FOURNITURE D'ÉNERGIE

Normes : CO.257a; CO.269d; OBLF.6a; OBLF.6c; LEne.62; OEne.16; LEne.17; OBLF.6b

Résumé : JURISPRUDENCE ET NOUVEAUTES EN MATIERE DE FRAIS ACCESSOIRES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss (contracting énergétique, consommation propre, regroupement)

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al2

Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.

Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257a.al2; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - INTERPETATION DU CONTRAT L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque. Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257a.al1; CC.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DECOMPTES - RETARD - ABUS DE DROIT En se prévalant de l'acceptation tacite desdits décomptes par le locataire, au motif qu'il aurait incombé à celui-ci de contester lesdits décomptes dans un délai de trente jours, alors que la bailleresse a elle-même accusé plusieurs années de retard dans leur établissement, qu'elle a tardé à donner au locataire la possibilité de consulter des justificatifs et qu'elle est directement responsable de la complexité de la méthode choisie pour le calcul des frais accessoires, la bailleresse commet un abus de droit.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - VERSEMENT D'UN ACOMPTE Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé). Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord. Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées. Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure. En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257b.al.2; OBLF.4.al.1

Résumé : DÉCOMPTE CLAIR ET COMPRÉHENSIBLE Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelles mesures chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (consid. 8.2). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (consid. 8.2.2). En vertu de l'art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s'agit d'un droit relatif au droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte(consid. 8.2.4.2).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.257b.al.1

Résumé : DÉTERMINATION DES FRAIS ACCESSOIRES - SYSTÈME DE CLIMATISATION Les frais liés à un système de climatisation sont des frais accessoires au sens de l'art. 257b al. 1 CO.

Voir aussi : newsletter août 2018 - bail.ch

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018; DB 30/2018 p.29 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ACOMPTE; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME) ; ERREUR

Normes : CO.63; CO.257a

Résumé : RESTITUTION DES ACOMPTES VERSÉS INDÛMENT Le remboursement d'acomptes versés indûment doit être réclamé sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime. Selon l'art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. Il n'est pas nécessaire que l'erreur soit excusable. Pour rechercher s'il y a erreur, les circonstances ne doivent pas être appréciées de façon trop stricte ; dans les relations d'affaires, il n'y a en principe jamais intention de donner, de sorte qu'il faut généralement retenir l'existence d'une erreur. L'erreur doit porter sur la dette. Si le locataire sait que les frais accessoires ne sont pas dus et qu'il les paient néanmoins, il n'est pas dans l'erreur. En revanche, s'il devait simplement savoir que les frais accessoires n'étaient pas dus, mais ne le savait en réalité pas, son erreur est peut‐être négligente et inexcusable, mais elle n'exclut pas pour autant une restitution des montants.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2018, p.11ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : VALIDITÉ D'UNE CLAUSE PORTANT SUR LES FRAIS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). L'accord des parties doit être suffisamment précis et détailler les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer. A défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont inclus dans le loyer. In casu, une clause se référant aux « frais de chauffage et de préparation d'eau chaude » permet au locataire d'aisément comprendre ce dont il s'agit, sans qu'il soit nécessaire de détailler spécifiquement ces frais. Il ne s'agit pas d'une notion générique dont un non‐juriste ne pourrait pas saisir les composants. Le fait que certaines des dépenses énumérées dans la clause ne concernent pas l'immeuble en cause n'y change rien, dans la mesure où elles n'empêchent pas le locataire de comprendre de bonne foi que les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude sont mis à sa charge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SUR LES FRAIS Le versement pendant dix ans de frais accessoires, insuffisamment clairement définis dans le contrat de bail écrit, ne saurait constituer une convention sur les frais à la charge du locataire, conclue par actes concluants.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_134/2009 du 10 juin 2009 (ATF 135 III 591)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_149/2019 du 09.09.2019 (si les locataires admettent avoir été informés des frais accessoires à leur charge, il existe dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat; cf. newsletter bail.ch novembre 2019); ATF 135 III 591; ACJC/962/2006 du 11.09.2006; Fiche 2309605

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; COMPÉTENCE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.253b.al.3; LOG.54

Résumé : COMPÉTENCE POUR TRAITER D'UNE CONTESTATION DU DÉCOMPTE DE CHARGE D'UN LOGEMENT BÉNÉFICIANT D'UNE AIDE FÉDÉRALE Depuis le 1 er octobre 2003, date de l'entrée en vigueur de la LOG (loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés, RS 842), les prescriptions sur le contrôle des loyers fixées par la LOG s'appliquent aussi aux litiges survenant dans le cadre de la LCAP (art. 59 al. 5 LOG). Selon ces prescriptions, les locataires peuvent en tout temps demander un contrôle du loyer; ce contrôle est de la compétence de l'OFL (art. 54 al. 1 et 2 LOG); en revanche, les autorités de conciliation prévues par le code des obligations sont compétentes pour contrôler les frais accessoires (art. 54 al. 4 LOG; cf. art. 59 al. 5 phr. 2 LOG). Lorsque les locataires de logements au bénéfice de subventions de la Confédération contestent l'obligation même de payer des frais accessoires, les autorités civiles sont compétentes pour traiter du litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES ; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : EXEMPLES DE FRAIS D'EXPLOITATION QUI PEUVENT ÊTRE MIS À LA CHARGE DU LOCATAIRE : - contrat de service de l'installation de ventilation (ne comportant pas de frais de réparation ou de remplacement), - frais relatifs à la retransmission de données (abonnement de base au téléréseau), - frais relatifs à l'exploitation de l'ascenseur (n'incluant pas de réparations ou de rénovations de l'installation), - abonnement relatif à la vidange générale des canalisations d'eaux usées et d'eaux claires et des drainages au curage des sacs des eaux de surface, des eaux pluviales et des regards de visite à la machine hydraulique (ne comportant pas de frais de réparation ou de remplacement), - consommation d'eau de l'immeuble, location du compteur d'eau, taxe d'épuration des eaux usées et bornes hydratantes, - frais d'électricité (électricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs, y compris taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité), - conciergerie, produits et matériel de conciergeries et exploitation de communs gérés par les voisins, - honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Voir aussi : ATF 137 III 362; arrêt du TF 4A_374/2020 (Patricia DIETSCHY-MARTENET, Calcul de la valeur litigieuse en cas d'action visant le constat de la nullité de l'introduction de frais accessoires jusque-là inclus dans le loyer net et la restitution des arriérés payés à ce titre, in DB n° 33/2021 p. 60ss)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; FRAIS ACCESSOIRES ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - BONNE FOI- NOTION DE CARACTÈRE INSIGNIFIANT DU MONTANT EN SOUFFRANCE La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Tel peut être le cas lorsque le montant en souffrance est insignifiant. Le caractère insignifiant de l'arriéré se détermine en tant que tel, et non pas par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant déjà versé à titre de loyer depuis le début du bail. Il se détermine en outre objectivement, et non par rapport à la situation subjective des parties. Les moyens financiers du bailleur importent peu, la procédure de l'art. 257d CO étant ouverte à tous les bailleurs, impécunieux ou aisés. In casu, un arriéré de charges de CHF 164,65 ne doit pas être qualifié d'insignifiant.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; DEMEURE; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.271; CO.257b; OBLF.8

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - FRAIS ACCESSOIRES CONTESTÉS L'article 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de loyer ou frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. S'agissant des frais accessoires, le locataire doit cependant disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces originales, contrôler l'exactitude du décompte et effectuer le paiement requis ; s'il ne s'en acquitte pas, il court le risque d'une résiliation du contrat, sauf à prouver lors de la procédure de contestation du congé que la créance litigieuse est mal fondée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_40/2015 du 18 février 2015; ACJC/1478/2017 du 20.11.2017

Andreas FABJAN

Publication CdB 1/2014, p. 1 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257b

Résumé : LE CONTRAT D'OPTIMISATION ÉNERGÉTIQUE À LA LUMIÈRE DU DROIT DU BAIL, in CdB 1/2014, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.128; CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Dans un arrêt du 29 avril 2002 (ATF 4C.24/2002), le Tribunal fédéral a distingué deux situations : 1) Avant l'établissement du décompte et son acceptation par l'autre partie, l'erreur doit être corrigée selon les règles contractuelles, de sorte que le délai de prescription est de cinq ans, en vertu de l'art. 128 ch. 1 CO. 2) Après l'établissement du décompte, le locataire n'est plus lié par le rapport contractuel. La correction du décompte et la prétention en découlant se fait alors sur la base des dispositions en matière d'enrichissement illégitime, si bien que le délai (relatif) est d'une année (art. 67 al. 1 CO).

Voir aussi : ATF 4C.24/2002 du 29.04.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : OBLF.5; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DÉPENSES EFFECTIVES - PROVISIONS POUR L'ANNÉE SUIVANTE NON ADMISES Il découle du texte même des art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF que seules les dépenses effectives peuvent être mises à la charge du locataire au titre des frais accessoires. Il n'est dès lors pas possible d'y inclure des provisions, qui correspondent à des coûts prévisibles futurs, même si ce faisant, le bailleur ne réalise pas de profit. La méthode consistant à inclure des provisions dans les décomptes de frais accessoires est également inadmissible si elle a pour but de rectifier les incohérences engendrées par l'établissement d'un décompte portant sur l'année civile, selon une périodicité qui s'avère contraire aux conventions passées entre les parties. A cet égard, le locataire peut exiger, sans commettre d'abus de droit, que sa part des frais accessoires soit établie sur la base d'un compte annuel couvrant la période convenue entre les parties, in casu du 1er mai au 30 avril de l'année suivante.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Lorsque, dans leur relation contractuelle, deux parties sont convenues que l'une verserait à l'autre des acomptes provisoires avec établissement d'un décompte périodique basé sur des chiffres définitifs, la reconnaissance du solde dû emporte en quelque sorte novation de la créance. Dans le cadre du bail, plus précisément de l'établissement du décompte des frais accessoires, le Tribunal fédéral a implicitement admis la validité d'une clause contractuelle assimilant à la reconnaissance du décompte par le locataire le fait que celui-ci ne l'a pas contesté dans un délai fixé. Dans ce cas et à l'instar de la jurisprudence relative à la novation, le locataire qui ne conteste pas le décompte dans le délai est réputé avoir accepté le décompte, mais est néanmoins en droit d'en contester le bien-fondé par le biais non plus d'une action contractuelle, mais par celui de l'action en restitution de l'enrichissement illégitime qui se prescrit selon l'art. 67 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 115 ATF 135 III 591 SJ 2010 I 43 MP 3/09 135

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS L'art. 257a al. 2 CO, qui prévoit que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, est aussi applicable aux logements subventionnés, soit aux locaux en faveur desquels des mesures d'encouragements ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO). Si le bailleur omet de prévoir dans le contrat de bail la facturation des frais accessoires de manière conforme aux exigences de l'art. 257a al. 2 CO, il doit les prendre à sa charge.

Voir aussi : ACJC/473/2010 du 19.04.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.18; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257b

Résumé : SANCTION DU DÉFAUT DE PIECES JUSTIFICATIVES Rien n'est dû pour les frais accessoires si le bailleur portant le fardeau de la preuve ne produit aucune pièce justificative (SJ 1979, p. 603 ch. 240; Commentaire USPI, édition USPI 1992, p. 116 ad art. 257b n° 27). En l'absence de pièces justificatives, il est généralement impossible de fixer de façon équitable le montant des frais dus à ce titre. La sanction de la restitution des acomptes payés pour ces frais doit être considérée comme équitable et la jurisprudence précitée est donc à confirmer.

Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.1993 SI X c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PAIEMENT; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); PREUVE

Normes : CO.257c

Résumé : PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES - ACOMPTES - REMBOURSEMENT DU TROP-PERÇU Les parties peuvent prévoir que le paiement des frais accessoires se fera par le biais du système du décompte périodique des dépenses effectives avec un paiement d'acomptes : des acomptes sont convenus à un montant fixe et payés généralement par mois ; au moins une fois par an, le bailleur doit établir obligatoirement un décompte et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; ATF 132 III 24 consid. 3.1). Ce décompte doit respecter les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF. La prescription des prétentions du locataire en remboursement d'un éventuel trop-perçu par le bailleur ne prend naissance qu'à la date d'établissement du décompte annuel: il s'agit d'une prétention en enrichissement illégitime soumise au délai annal de l'art. 67 al. 1 CO (HIGI, Zürcher Kommentar, n° 24 ad Art. 257a-257b; P. RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Séminaire bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 32). Si le bailleur ne produit aucun décompte détaillé et probant, on doit en conclure que les frais accessoires effectifs ne sont ni prouvés, ni même échus (David LACHAT, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257a-257b), étant précisé que la seule référence dans les écritures du bailleur à des montants correspondant selon lui à des décomptes de chauffage ne suffit pas. Dès lors rien n'est dû lorsque les frais accessoires ne sont pas prouvés (SJ 1979 p. 603 n. 240; David LACHAT, op. cit., ibid.) et le bailleur peut être condamné à rembourser l'intégralité des acomptes versés par la locataire.

CJ , CABL

Publication CdB 3/07 p. 78

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; INCOMBANCE; LOCATAIRE

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ENGENDRÉS PAR LES APPAREILS MIS EN PLACE PAR LE LOCATAIRE Les dépenses sans lien suffisant avec l'usage de la chose louée sont exclues de la définition impérative des frais accessoires. Il en découle que la dépense visée doit présenter un lien suffisamment étroit avec l'objet loué et les installations mises à disposition du locataire par le bailleur. Il est également admis que les coûts relatifs à une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler) doivent être assumés par le locataire directement. Il en est de même de la maintenance et des frais de fonctionnement des appareils mis en place par le locataire, car leur utilisation ne constitue pas une prestation du bailleur. Ces dépenses doivent être sorties des rapports de bail. Le locataire doit prendre en charge les frais portant sur l'entretien et la consommation en énergie et en eau de l'appareil de climatisation lui appartenant, qui est à l'origine d'une surconsommation d'eau froide due à une vanne défectueuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.

Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

TF

Publication MRA 2/07 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; FORME ECRITE; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a

Résumé : RÉPÉTITION DES FRAIS ACCESSOIRES Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties voulaient s'engager uniquement par la forme écrite et cela aussi concernant les frais accessoires. Cela étant, à défaut de formule officielle, l'acceptation ultérieure des décomptes de frais accessoires ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens défavorable au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : INCOMPÉTENCE DE LA JBL EN MATIÈRE DE CONTESTATION DE FRAIS ACCESSOIRES D'UN IMMEUBLE CONTRÔLÉ ET SUBVENTIONNÉ La Juridiction des baux et loyers n'est pas compétente pour connaître de la contestation de décomptes de frais accessoires de locaux d'habitation contrôlés et subventionnés par l'Etat. En effet, les frais accessoires sont liés au loyer et leur mode de paiement n'est pas sans influence sur le montant du loyer soumis au contrôle de l'autorité. C'est pourquoi la jurisprudence a posé le principe de l'unicité de la procédure visée par l'art. 253b al. 3 CO. Exiger la mise en oeuvre de deux procédures différentes pour contester les loyers et les frais accessoires serait source non seulement de complications inutiles, mais encore d'un risque accru de décisions contradictoires (ATF 124 III 463, 466-468, consid. 4b/dd; JT 2000 I, p. 287). La cause doit dès lors être soumise à l'autorité de contrôle également pour les frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a; OBLF.5.al.2.let.g

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES POUVANT ÊTRE PRIS EN COMPTE Les frais de surveillance régulière de l'installation de chauffage sont compris dans les frais de maintenance (art. 5 al. 2 let. g OBLF), ou de révision périodique (art. 16 let. b des conditions générales et règles et usages locatifs, édition 1991) de l'installation et peuvent être mis à la charge du locataire. Les coûts de calcul de l'indice de dépense de chaleur sont à la charge du bailleur, qui ne peut les répercuter sur le locataire dans le cadre des frais accessoires. Le taux usuel des frais administratifs pour l'établissement du décompte de chauffage et la maintenance des installations est fixé par la jurisprudence (SJ 1979 ch. 242 p. 603) à 4 % du total du décompte de chauffage et de l'eau chaude.

Zivilgericht Aargau

Publication MRA 3/06 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

Zivilgericht Basel-Stadt

Publication MRA 3/06 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

TF

Publication ATF 132 III 24CdB 1/06 p. 13

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; LIBERTE CONTRACTUELLE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CO.257a

Résumé : ACOMPTES PROVISIONNELS SENSIBLEMENT INFÉRIEURS AUX FRAIS EFFECTIFS Les conventions relatives au règlement des frais accessoires doivent être examinées au regard des règles générales du CO et du principe de la liberté contractuelle. Par définition, la notion d'acomptes implique le versement de montants provisoires, le montant effectif des frais accessoires n'étant pas encore connu et pouvant varier en fonction de différentes circonstances. Sauf assurances particulières de la part du bailleur, le locataire n'est ainsi pas fondé à penser que le montant des acomptes couvrira l'intégralité des frais accessoires effectifs. Dans le cas où la limitation des frais accessoires à un montant donné constitue une condition à la conclusion du contrat par le locataire, celui-ci doit s'en assurer auprès du bailleur. Le fait que le bailleur n'ait pas spontanément avisé le locataire que les acomptes ne couvrent qu'une partie des frais accessoires effectifs ne constitue ainsi pas une culpa in contrahendo.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_339/2018 du 29.01.2019 (newsletter bail.ch mars 2019; DB 31/2019, p. 30 ss); 4C.24/2002 du 29.04.2002 H. A. c/ C. S. in DB 2003, p. 7

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE SURVEILLANCE DE L'INSTALLATION DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE - MONTANT FORFAITAIRE Si les dépenses effectives du bailleur à ce sujet ne sont pas déterminables, les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage et d'eau chaude sont réduits à CHF 600.-, qui correspond au maximum du montant forfaitaire mensuel préconisé par la doctrine (CHF 50.-), multiplié par douze (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 5.7 et note de pied 34, p. 228; Thomas OBERLE, Nebenkosten-Heizkosten, p. 77).

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB n° 4/2005 p. 116

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - "CONVENTION SPÉCIALE" RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Lorsque le bailleur ne se contente pas d'un renvoi, au sein du contrat, à des conditions générales qui prévoient la mise à la charge du locataire de certains frais accessoires, mais qu'il signe lui-même ces conditions générales et qu'il les fait signer au locataire pour faire partie intégrante du contrat, on se trouve en présence d'une convention spéciale permettant au bailleur de facturer lesdits frais accessoires.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

TF

Publication DB 2006 p. 18, n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

Philippe RICHARD

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE La Cour de justice rappelle que les frais de chauffage et d'eau chaude doivent être ventilés selon une clef de répartition objective. Tel est le cas d'une répartition au prorata des millièmes de copropriété, ou d'une répartition selon la surface chauffée (tenant compte en l'espèce d'un nombre de radiateurs identique par appartement) ou d'une répartition par volume.

TF

Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).

Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui ne maintient son congé et la procédure d'évacuation que parce que les parties ne sont pas tombées d'accord sur les conditions d'un transfert de bail à l'exploitant actuel d'un commerce, alors que le retard ne concerne que des acomptes de charges de chauffage et d'eau chaude de 200 fr., commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; HONORAIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CHAUFFAGE/EAU CHAUDE - POURCENTAGE POUR FRAIS DE GESTION Il n'est pas contraire au droit fédéral d'arrêter les frais de gestion et d'administration selon un pourcentage de la facture globale de chauffage et d'eau chaude, et de choisir un taux usuel comme semble le permettre l'art. 5 al. 3 OBLF. Le pourcentage admissible oscille d'un canton à l'autre et d'un auteur à l'autre entre 2 % et 6 % (cf. David Lachat, Le bail à loyer, p. 228, note 36). Il n'y a rien d'insoutenable à fixer un taux usuel de 4 % pour Genève en se référant à une jurisprudence cantonale rendue sous l'AMSL. Le juge dispose à cet égard d'un pouvoir d'appréciation certain. Partant, le fait de ne pas avoir appliqué les Tarifs de la Société des régisseurs au motif qu'ils ne liaient pas les tribunaux et les locataires n'est pas insoutenable non plus.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DECOMPTE CHAUFFAGE Le juge chargé de trancher un conflit concernant le paiement de tels frais doit examiner : - s'il y a une convention valablement conclue entre les parties, à défaut de quoi ces frais sont en réalité inclus dans le montant du loyer, - si les prestations prévues ont été payées, à défaut de quoi le bailleur n'a pas droit à leur remboursement, - si la facturation des prestations correspond aux impératifs légaux; cas échéant, rectifier le décompte et ordonner la restitution des sommes perçues, ou le paiement des sommes dues (en appliquant les règles sur l'inexécution contractuelle et non celles sur l'enrichissement illégitime), le bailleur gardant à sa charge les désavantages causés par le retard dans l'établissement du décompte (qui détermine le moment de l'exigibilité du remboursement), et le locataire bénéficiant du remboursement des sommes payées en trop, avec intérêt moratoire légal dès le jour où le décompte aurait dû être présenté. Il appartient au bailleur de différencier l'activité de maintenance (qui peut être répercutée sur les frais de chauffage) de celle de surveillance (qui contribue au maintien de la valeur des installations et qui fait partie des charges de l'immeuble; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 228).

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

Remarques : Contra s'agissant de la répétition de l'indu : ATF 4C.24/2002 du 29.04.02 (fiche 15698) dans lequel le TF admet comme base légale l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO)

Jean-Marc SIEGRIST

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).

Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - PRESCRIPTION Les prétentions du bailleur pour le remboursement de frais accessoires se prescrivent par cinq ans, à tout le moins s'il s'agit de prestations arrêtées périodiquement (Higi, Commentaire zurichois, n° 24 ad art. 257a-257b CO). Le délai de prescription commence à courir à la fin de l'année pour laquelle le décompte doit être établi.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259g

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUEE - CONSIGNATION DES FRAIS ACCESSOIRES AUSSI La consignation du loyer peut porter non seulement sur le loyer, mais aussi sur les frais accessoires pour lesquels le locataire doit payer périodiquement un montant fixé dans le contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; NULLITE PARTIELLE; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.23; CO.24

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES MAL ESTIMÉS PAR LE BAILLEUR - INVALIDATION PARTIELLE DU BAIL La doctrine admet l'annulation partielle d'un contrat sur la base des art. 23 ss. CO, mais seulement si l'objet de l'accord est divisible (Schmidlin, Commentaire bernois, n. 156 ad art. 23/24 CO). Or, il n'est pas certain qu'une telle condition soit réalisée dans un tel cas. Même mal estimés, les frais accessoires sont intégralement fournis au preneur, qui doit donc couvrir la dépense encourue. Pour qu'il y ait erreur essentielle, il faut encore qu'elle ait porté sur un point essentiel, en d'autres termes que le contrat n'ait pas été conclu face à la connaissance de la situation réelle (Schmidlin, op. cit., n. 148 ad art. 23/24 CO).

CJ , CABL

Publication SJ 1997 p.559

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TELECOMMUNICATION; FRAIS ACCESSOIRES; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.257a; CO.269d.al.3

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - FRAIS ACCESSOIRES - TÉLÉRÉSEAU La redevance de la télévision par câble peut être qualifiée de frais accessoire au sens de 257 a CO. L'introduction par le bailleur de nouveaux frais entraîne une modification unilatérale du contrat, et doit respecter la procédure de l'art. 269 d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE Lorsque les parties n'ont pas prévu dans le contrat de bail le paiement séparé des frais de chauffage et d'eau chaude, ceux-ci sont compris dans le loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 227). Il s'agit alors d'un loyer tout compris. Le bailleur n'est pas tenu dans cette hypothèse de fournir des décomptes relatifs à ces frais. Toute augmentation durable de ces charges ne peut être répercutée sur le locataire que moyennant une hausse du loyer pour l'échéance suivante. A l'inverse, le locataire peut uniquement demander une diminution de loyer, lorsque les frais de chauffage et d'eau chaude ont diminué par rapport aux exercices de la période de location précédente.

Pierre WESSNER

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER

Normes : CO.257.ss

Résumé : L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.

Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257a

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - PERCEPTION DES FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE (cf. art. 269d al. 3 CO, fiche 13669).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.257a; CO.269a.let.b

Résumé : ABONNEMENT AU TÉLÉRESEAU CONTESTÉ PAR LE LOCATAIRE SANS TÉLÉVISION Cas d'un locataire qui n'a pas de poste de télévision. La doctrine (R. Puntener, Die Nebenkosten im System des BMM, Mietrechtpraxis 1989 p. 131 ss, not. 141) estime que le preneur du bail ne peut être obligé de payer le coût relatif à des prestations dont il ne profite pas. Aux termes de l'art. 41 al. 3 let. a de la loi fédérale sur la radio et la télévision du 21.6.91 (RS 784.40), aucun droit d'abonnement ne peut être perçu "d'un locataire ou d'un fermier qui renonce d'emblée à utiliser un raccordement nouvellement effectué", étant précisé que "le concessionnaire ou le bailleur peut mettre sous scellés un raccordement non utilisé et procéder à leur contrôle". S'il est prouvé que le locataire a renoncé d'emblée à l'utilisation du raccordement nouvellement créé, aucune taxe ne peut être mise à sa charge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257b

Résumé : ACCEPTATION TACITE DU MONTANT DES FRAIS ACCESSOIRES On ne saurait considérer que le locataire qui ne réclame pas les décomptes relatifs aux frais de chauffage et d'eau chaude accepte tacitement que le prix payé correspond aux frais effectifs.