Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; FAUTE PROPRE; DOMMAGE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.257; CO.98.al.1

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - FAUTE CONCOMITANTE DU BAILLEUR Le fait de réclamer sous forme d'indemnité pour occupation illicite l'intégralité du loyer est abusif lorsque les locaux sont vides et que le bailleur peut les faire visiter. Cas d'un bailleur qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour la relocation des locaux dans les meilleurs délais en ne débarrassant pas l'accès des locaux aux frais du locataire (selon procédure prévue à l'art. 98 al.1 CO) et qui a donc contribué à l'aggravation de son dommage de manière fautive. Le droit à l'indemnité pour la période postérieure à l'occupation des locaux a été refusé vu la faute concomitante du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RECOURS(CPC) ; DOMMAGE

Normes : CPC.319.let.b

Résumé : PRÉJUDICE DIFFICILEMENT RÉPARABLE - REFUS DE PROLONGER LE DÉLAI POUR DÉPOSER LES PLAIDOIRIES ÉCRITES EN PROCÉDURE SIMPLIFIÉE La décision de refuser d'accorder à une partie une prolongation de délai pour déposer les plaidoiries finales est susceptible de causer un préjudice difficilement réparable.

Vincent BRULHART

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : La responsabilité civile du locataire et les dommages causés aux immeubles par les événements naturels : questions choisies en matière de couverture d'assurance in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RECOURS(CPC); PROCÉDURE; DOMMAGE

Normes : CPC.319.let.b

Résumé : PRÉJUDICE DIFFICILEMENT RÉPARABLE OUVRANT LE DROIT AU RECOURS CONTRE LES "AUTRES DÉCISIONS" La notion de «préjudice difficilement réparable» de l'article 319 let. b CPC est plus large que celle de préjudice irréparable au sens de l'article 93 al. 1 let. a LTF relatif au recours dirigé contre des décisions préjudicielles ou incidentes, puisqu'elle ne vise pas seulement un inconvénient de nature juridique, mais toute incidence dommageables, qui peuvent être de nature financière ou temporelle, pourvu qu'elles soient difficilement réparables. L'instance supérieure doit toutefois se montrer exigeante, voire restrictive, avant d'admettre l'accomplissement de cette dernière condition, sous peine d'ouvrir le recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a clairement exclu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL - FIXATION DE L'INDEMNITÉ DUE AU BAILLEUR Des locaux sont restés inoccupés pendant 9 mois. Ce délai doit être considéré comme court en période de surabondance d'offre sur le marché des locaux commerciaux. On ne saurait en déduire que le bailleur a renoncé intentionnellement à un avantage qu'il aurait pu obtenir en louant plus rapidement ces locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DOMMAGE

Normes : CO.257f

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE SANS AVERTISSEMENT - PRÉJUDICE GRAVE L'art. 257f al. 4 CO prévoit que les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La doctrine assimile à cette hypothèse le cas où le locataire commet une violation volontaire et grave des égards dus aux voisins, par exemple, des blessures volontaires infligées aux locataires. En l'espèce, le fait que le locataire tire sur un des clients de l'établissement public sis au-dessous de son logement en le blessant grièvement puis retourne l'arme contre lui en se tirant une balle dans le thorax constitue un juste motif permettant au bailleur la résiliation sans avertissement du contrat de bail au sens de l'art. 257f al. 4 CO.

Voir aussi : ACJC/465/2022 du 04.04.2022 (efficacité du congé donné suite à une altercation avec une voisine lors de laquelle la locataire l'a frappée au visage lui causant une blessure au coin de l'oeil et l'a menacée avec un couteau devant ses enfants); ACJC/720/2020 du 29.05.2020 (inefficacité du congé donné à un locataire ayant crié sur sa voisine, l'ayant insultée et frappée au visage et ayant sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, dans la mesure où il s'agissait d'un fait isolé en 40 ans d'occupation et qu'il n'y avait jamais eu de plaintes des voisins à son encontre; in CdB n° 3 de septembre 2021 p. 95 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOMMAGE; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; NOTION

Normes : CO.58

Résumé : OUVRAGE - NOTION - DOMMAGES-INTÉRÊTS Constitue un ouvrage au sens de l'art. 58 CO, tout objet, ou ensemble d'objets, créé ou disposé par la main de l'homme, relié au sol directement ou indirectement. La qualité d'ouvrage peut être reconnue à des accessoires seuls pour autant que ceux-ci soient rattachés au sol. Une échelle mobile ne constitue pas un ouvrage. Cas d'une mezzanine accessible uniquement au moyen d'une échelle en bois amovible, qui se fixe à l'aide de deux brides métalliques sur le bord de la poutre de la mezzanine, ces brides étant verrouillées par deux plaques métalliques. L'échelle n'est pas munie de barrière ou main courante, elle repose directement sur le parquet vitrifié et n'est pas équipée de caoutchouc antidérapant. Cette échelle constitue un accessoire de la mezzanine, mais n'étant pas rattachée au sol, elle ne peut être qualifiée d'ouvrage. L'art. 58 CO n'est pas applicable. En cas de dommage, le locataire n'a pas droit à des dommages-intérêts.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; DOMMAGE

Normes : CO.267; CO.98.al.1

Résumé : LOCAUX NON REMIS EN LOCATION - AUCUN DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Le bailleur débouté de sa demande en paiement d'indemnités pour occupation illicite car il n'a pas l'intention de remettre en location les locaux en cause à un nouveau locataire et ne subit aucun dommage postérieurement à la reddition des locaux.

Voir aussi : ACJC/554/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.267

Résumé : DÉTÉRIORATION OU INDISPONIBILITÉ DE LA CHOSE - DOMMAGE - PREUVE Le locataire doit réparer intégralement le dommage et donc supporter aussi bien les frais de réparation que la perte résultant de l'indisponibilité de la chose. Le bailleur doit prouver son dommage, qui ne se présume pas, en produisant les pièces nécessaires. Le pouvoir d'appréciation du juge permet de fixer équitablement le dommage dont le montant ne peut être fixé exactement mais ne doit pas constituer une solution de facilité lorsque la détermination exacte du dommage est possible.

Voir aussi : ACJ n° 321 du 10.12.93 D. c/ M.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I 383

Descripteurs : BAIL A FERME; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.299

Résumé : BAIL À FERME - NON RESTITUTION DE LA LISTE DES CLIENTS À LA FIN DU BAIL - DOMMAGES-INTÉRÊTS De jurisprudence constante, le bailleur peut réclamer, si le locataire ne restitue pas la chose louée à la fin du bail, une indemnité correspondant au montant du loyer. Cette règle tend à simplifier la fixation des dommages-intérêts et n'exclut pas que le bailleur puisse établir qu'il subit un autre dommage. Pour le bail à ferme, cette fixation forfaitaire ne se justifie que si le fermier peut continuer d'utiliser la chose comme pendant le bail. Si la restitution est imparfaite (p. ex. le fermier ne restitue pas la liste des clients), il incombe au bailleur de prouver son dommage.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DUE À LA DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉPARATION DU DOMMAGE EN RÉSULTANT Font partie du dommage causé au bailleur : . Les acomptes provisionnels en couverture des frais de chauffage, eau chaude et climatisation, prévus au contrat. . La participation forfaitaire aux frais d'électricité. . La réduction de loyer accordée pour favoriser la relocation des locaux, conformément au devoir du bailleur de limiter au maximum le dommage qu'il subit du fait de la résiliation anticipée. . Les annonces parues dans la presse en vue de relouer les locaux.

Voir aussi : ACJC/892/2019 du 24.06.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONDITION SUSPENSIVE; DOMMAGE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL DE FAIT - INDEMNITE DUE AU BAILLEUR Cas de conclusion d'un contrat de bail soumise à la condition suspensive d'un accord écrit de l'OCPA relatif au paiement du loyer. Cet accord n'étant jamais intervenu, la bail n'est jamais venu à chef. Toutefois, le bailleur a exécuté la prestation qui lui incombait en mettant à disposition l'objet du bail. Les règles sur la restitution des prestations réciproques (art. 62 et ss CO) ne pouvant s'appliquer telles quelles en matière de contrat de durée, il est admis de manière générale que celui qui bénéficie des locaux doit à son cocontractant une indemnité qui correspond à la valeur locative de la chose mise à sa disposition (ATF 105 II 92; 64 II 132; 39 II 238; SJ 1984 p. 60 consid. 4; Polydor-Werner, Ruckabwicklung und Aufechterhaltung fehlerhafter Dauerschuldverträge, 1988 p. 34/44 et 225 et ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.267.al1; CO.44.al1

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - EPOUSE DU LOCATAIRE NE PART PAS - DOMMAGES-INTERETS - FAUTE CONCOMITTANTE DU BAILLEUR QUI AGIT EN EVACUATION UNIQUEMENT A L'ENCONTRE DU LOCATAIRE En l'occurrence, suite à la résiliation du bail intervenue pour le 31 août 2017, le bailleur a déposé une requête en évacuation à l'encontre du locataire exclusivement, le 19 septembre 2017, sans attraire son épouse. le bailleur n'a agi contre cette dernière que le 14 novembre 2017, après notification du jugement du Tribunal du 2 novembre 2017 prononçant l'évacuation du locataire mais précisant toutefois que la décision n'était pas opposable à son épouse. Il n'est pas déterminant de savoir si le bailleur était au courant ou non de la séparation des époux et du jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale attribuant le logement familial à l'épouse avant d'agir en évacuation contre le locataire, dans la mesure où, dans les deux cas, il devait aussi agir contre son épouse. En effet, malgré l'attribution de l'appartement à l'épouse du locataire, aucun élément ne permet de retenir que le logement avait perdu son caractère familial, en sorte que cette dernière devait être attraite à la procédure d'évacuation. Il en serait allé de même si le couple faisait toujours ménage commun, ce que le bailleur, représenté par une régie, ne pouvait ignorer. Par conséquent, la Cour retiendra que le bailleur a contribué à l'aggravation de son dommage, en ne prenant pas toutes les mesures appropriées pour récupérer rapidement son bien.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.267.al1; CO.44.al1

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - EPOUSE DU LOCATAIRE NE PART PAS - FAUTE CONCOMITTANTE DU BAILLEUR En l'occurrence, suite à la résiliation du bail intervenue pour le 31 août 2017, le bailleur a déposé une requête en évacuation à l'encontre de du locataire exclusivement, le 19 septembre 2017, sans attraire son épouse. le bailleur n'a agi contre cette dernière que le 14 novembre 2017, après notification du jugement du Tribunal du 2 novembre 2017 prononçant l'évacuation de l'appelant mais précisant toutefois que la décision n'était pas opposable à son épouse. Il n'est pas déterminant de savoir si le bailleur était au courant ou non de la séparation des époux et du jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale attribuant le logement familial à l'épouse avant d'agir en évacuation contre le locataire , dans la mesure où, dans les deux cas, elle devait aussi agir contre son épouse. En effet, malgré l'attribution de l'appartement à l'épouse du locataire, aucun élément ne permet de retenir que le logement avait perdu son caractère familial, en sorte que cette dernière devait être attraite à la procédure d'évacuation. Il en serait allé de même si le couple faisait toujours ménage commun, ce que le bailleur, représenté par une régie, ne pouvait ignorer. Par conséquent, la Cour retiendra que le bailleur a contribué à l'aggravation de son dommage, en ne prenant pas toutes les mesures appropriées pour récupérer rapidement son bien.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I 365

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LES DÉGÂTS - RAPPEL DES PRINCIPES Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations, les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur et les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale des locaux s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.4

Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : DOMMAGE CAUSÉ À LA CHOSE LOUÉE - RÉFECTION DES LOCAUX La réfection des peintures au moyen de couleurs vives par le locataire (ici en jaune et bleu), doit être considérée comme un dégât, dont la réparation est à la charge du locataire. Pour déterminer le montant du dommage, il faut tenir compte de la durée de vie des peintures (in casu dix ans, selon la Table de longévité des installations, in D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 567).

TF

Publication ATF 119 II 337

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATAIRE; SOUS-LOCATION; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DOMMAGE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LE DOMMAGE CAUSÉ AU SOUS-LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR Dans le cadre du rapport de sous-location, le bailleur est l'auxiliaire du locataire principal. Celui-ci ne peut donc se libérer de sa responsabilité à l'égard du sous-locataire du chef des actes du bailleur qu'en prouvant que s'il avait agi lui-même comme son auxiliaire, on ne pourrait lui reprocher aucune carence.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 15 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; DOMMAGE

Normes : CO.259e

Résumé : NOTION DE DOMMAGE - PRÊT CONSENTI À LA LOCATAIRE La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Le dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif. Un dommage futur hypothétique n'entre pas en considération. Constitue un dommage le fait que le patrimoine de la locataire soit grevé d'une obligation de rembourser résultant d'un prêt octroyé par la soeur de la locataire (in casu pour payer des nuits d'hôtel lorsque la locataire ne pouvait rester dormir dans son appartement en raison du bruit).

TF

Publication SJ 1996 p.322

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - CALCUL DU DOMMAGE EXCÉDANT L'USURE NORMALE Le montant des travaux exigés par l'usure normale est à la charge du bailleur. Pour chaque dégât, il convient d'examiner d'abord la nécessité du remplacement de l'objet endommagé, ou si une réparation voire un nettoyage suffit à rétablir le bon état de la chose. En se fondant, sur les barèmes édités en la matière, il y a lieu de déterminer la durée de vie de chaque installation, à défaut d'autres données concrètes.

Voir aussi : ACJ n° 599 du 15.6.1998 B. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; PREUVE; USURE(DETERIORATION)

Normes : CO.267a

Résumé : VÉRIFICATION DE L'ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE - EXIGENCE D'IMMÉDIATETÉ Il appartient au bailleur de prouver que la chose louée est affectée d'un dommage excédent l'usure normale et de démontrer que ce dommage n'existait pas à l'entrée du locataire. En l'espèce, les prétentions des appelants se fondent principalement sur un constat d'huissier du 1er septembre 1992, alors qu'il est admis que les locataires ont quitté les lieux à la fin juillet de la même année et que les clefs ont été restituées le 4 du mois suivant. L'exigence d'immédiateté imposée par l'art. 267a al. 1 CO n'est ainsi pas respectée, de sorte que les locataires sont déchargés de toute responsabilité.

Voir aussi : ATF du 23.12.1999 U. SA c/ K.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);FRAIS(EN GÉNÉRAL);DOMMAGE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267; CO.44.al1

Résumé : EVACUATION LOCATAIRE - FRAIS DE LA PROCEDURE D'EVACUATION - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE DIMINUER SON DOMMAGE Les frais de la procédure d'expulsion, y compris les éventuels frais des déménageurs, serruriers et garde-meubles, peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. In casu, la Cour de justice retient que le bailleur a manqué de vigilance dans la gestion de l'évacuation, ne recherchant aucune solution permettant d'en réduire le coût, alors même que le locataire avait attiré l'attention du bailleur sur ce point avant la survenance du dommage et exigé que des mesures soient prises pour le limiter. Le bailleur a ainsi commis une faute concomitante justifiant la réduction de l'indemnité due par le locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE; RECOURS(CPC); DOMMAGE ; VOIE DE DROIT

Normes : CPC.319.let.b

Résumé : VOIE DE DROIT CONTRE UNE DÉCISION DE REPRISE DE LA PROCÉDURE APRÈS LE PRONONCÉ DE LA SUSPENSION AU SENS DE L'ART. 126 CPC Une telle décision de reprise de la procédure est une "autre décision" au sens de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, uniquement susceptible du recours dans le cas où elle peut causer un préjudice difficilement réparable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.259e; CO.42.al.2

Résumé : BAIL À FERME - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - FERMETURE DE L'ÉTABLISSEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Lorsqu'un établissement doit fermer ses portes pour cause de défaut imputable au bailleur, le fermier peut faire valoir, dans le cadre de l'établissement du dommage, la perte du chiffre d'affaires qu'il aurait réalisé si la fermeture de l'établissement n'avait pas eu lieu consécutivement au défaut, mais il convient alors qu'il se laisse opposer la soustraction de toutes les charges qu'il aurait en tous les cas dû assumer pour réaliser ledit chiffre d'affaires, comme les frais de personnel (différence entre le patrimoine du fermier après cette fermeture et celui qui aurait été le sien sans cette fermeture) (ATF 90 II 417; JdT 1965 I 226). Une preuve stricte du préjudice ne saurait être exigée du fermier qui ne peut chiffrer exactement le bénéfice qu'il aurait réalisé sans la fermeture de l'établissement, de sorte que la Cour applique dans cette hypothèse l'art. 42 al. 2 CO pour évaluer le dommage en équité (ATF 122 III 219; JdT 1997 I 246; ATF III 271).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.

Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; CALCUL; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : NON RESTITUTION DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL - CALCUL DU DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Il convient de tenir compte, dans le cadre de l'appréciation du dommage subi par le bailleur dont les locaux n'ont pas été restitués au jour de la résiliation du bail, d'une période raisonnable pour la relocation de ces locaux (ACJC 1273/1996 en la cause No C/5831/94, SA X c/ SI X pour l'exploitation d'immeubles urbains "C" du 18 novembre 1996). Cette période a été arrêtée à 2 mois dès la remise des clés, ceci conformément à l'avis de Lachat (Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). A l'appui de cette considération, le bailleur doit disposer d'un délai raisonnable pour se déterminer sur la candidature du nouveau locataire, démarche qu'il ne peut entreprendre avant que les locaux lui aient été restitués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - OBLIGATION DE DIMINUER LE DOMMAGE En cas de restitution anticipée de la chose louée, il appartient en premier lieu au locataire de faire en sorte que le bailleur en subisse un minimum de conséquences. Dès lors, si le candidat qu'il propose se désiste, il ne sera pas libéré. De son côté, le bailleur ne pourra se voir imputer qu'un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Ainsi, s'il peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel, ce refus ne sera plus légitime lorsque le bailleur, conscient d'une forte dépression du marché locatif, persistera à demander un loyer notoirement surfait, sans rapport avec la situation du marché. A cet égard, le délai dont bénéficie le bailleur pour relouer un logement avant d'en baisser le prix si nécessaire a été estimé, selon les cas, de deux à six mois dès le début de la recherche. Dans tous les cas, lorsqu'aucun délai contractuel n'a été prévu, il convient de s'en tenir au délai légal de résiliation (SJ 1999 II, pp. 77-78).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL

Normes : CO.267

Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); FAUTE; DOMMAGE

Normes : CO.259e; CO.259a.al.1.let.c; CO.101

Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR QUI N'A PAS CONNAISSANCE DU DÉFAUT Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut non imputable au locataire et auquel il n'est pas tenu de remédier à ses propres frais et qu'il subit un dommage, il peut exiger des dommages-intérêts du bailleur, sauf si ce dernier prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) ; en ce sens, le bailleur peut notamment se libérer s'il démontre qu'il n'avait pas connaissance du défaut. Il n'est en effet pas tenu de contrôler que la chose reste dans un état conforme au contrat durant celui-ci. Il appartient au locataire d'informer le bailleur. Le bailleur répond également des actes de ses auxiliaires (art. 101 CO) ; il ne peut se libérer que s'il prouve qu'on ne pourrait lui imputer une faute s'il avait lui-même agi comme son auxiliaire ; il convient de tenir compte aussi bien des actes que des compétences de l'auxiliaire. Le bailleur ne peut se prévaloir du fait qu'il ne connaissait pas l'existence du défaut pour démontrer l'absence de faute de sa part lorsque lui ou son auxiliaire sont directement responsables du défaut. Dans le cas d'espèce, le défaut est le fait d'un auxiliaire du bailleur ; ce dernier échoue donc à démontrer son absence de faute.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_32/2018 du 11.07.2018; ACJC/137/2007 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT

Normes : CO.259e

Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EFFICACITÉ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; MOYEN DE DROIT ; DOMMAGE IRRÉPARABLE

Normes : CPC.206.al.1; CPC.319.let.b.ch.2; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE DEMANDEUR - RAYÉ DU RÔLE - RECOURS - CONDITIONS La décision de l'autorité de conciliation de rayer l'affaire du rôle en raison du défaut du demandeur (art. 206 al. 1 CPC) n'est susceptible d'un recours que lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel n'est pas le cas lorsque l'action porte sur la constatation de l'invalidité du congé, celle-ci pouvant en effet être introduite en tout temps. Dans ce cas, la décision de l'autorité de conciliation n'est pas susceptible d'un recours.

TF

Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.264.al.3.lit.a

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - INCOMBANCE DU BAILLEUR - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE Le fait que le bailleur ne publie pas d'annonces en vue de la relocation de l'appartement par manque de diligence à la fin de travaux de rénovation, justifie la réduction du montant du loyer dû jusqu'à l'échéance du bail (en l'espèce, libération du paiement de deux mois de loyer), compte tenu du fait que la publication des annonces aurait permis de relouer rapidement les locaux.

TF

Publication ATF 127 III 548 = SJ 2002 I 33 = CdB 2001 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS; LOYER; PAYEMENT; DEMEURE; CONSTAT DES LIEUX

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT - LOCATAIRE NE PRENANT PAS POSSESSION DES LOCAUX Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail en vertu de l'article 257d CO dès le moment où il tient les locaux à disposition du locataire. La version italienne de l'article, contenant le terme " remise de la chose ", doit être préférée à la notion francophone de " réception de la chose ". Cas de locataires qui ne se sont pas présentés à l'état des lieux d'entrée, ni n'ont emménagé. Le locataire qui, par sa faute, entraîne une rupture prématurée du contrat doit des dommages-intérêts au bailleur. Le dommage englobe les loyers compris entre la date de résiliation prématurée et le terme pour lequel les locaux auraient pu être objectivement reloués.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 237 CdB n° 3/06 p. 69 DB 2007 p. 19 n° 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CC.679; CC.684

Résumé : NUISANCES D'UN CHANTIER VOISIN - INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DONT LES LOCATAIRES ONT OBTENU UNE RÉDUCTION DE LOYER Lorsque des travaux de construction importants troublent le voisinage et engendrent des immissions qui, tout en étant inévitables et devant par là même être supportées, dépassent ce qui peut être admis dans l'utilisation d'un bien-fonds, le propriétaire concerné doit indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le dommage inclut en principe les réductions de loyer octroyées aux locataires du propriétaire lésé ainsi que le frais et les honoraires à sa charge, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi.

Voir aussi : MRA 3/2007 p. 96 (traduction en allemand)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a

Résumé : DÉTÉRIORATION DE LA CHOSE LOUÉE - DEVOIR DE RÉPARATION DU LOCATAIRE Les principes posés à l'article 267a al. 1 et 2 CO ne permettent pas de mettre à la charge du locataire d'autres réparations que celles qui figurent sur l'avis de défaut notifié au locataire. L'engagement du locataire, qui figure au bas de l'état des lieux de sortie, ne signifie pas autre chose que son engagement à ne rembourser que la facture des réparations nécessaires et ne saurait constituer un blanc-seing sur les travaux supplémentaires que le bailleur décide de faire entreprendre par la régie.

Voir aussi : ACJ n° 582 du 13.05.02 B. c/ D.

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a

Résumé : PROCÈS-VERBAL D'ÉTAT DES LIEUX VALANT AVIS DE DÉFAUTS Le bailleur satisfait à son incombance de vérifier l'état de la chose louée, lorsqu'il consigne de manière précise et détaillée, sur le procès-verbal d'état des lieux d'entrée, les défauts qu'il constate à la fin du bail. Il satisfait également à son incombance de donner au locataire l'avis des défauts, et n'est ainsi pas déchu de son droit de réclamer réparation du dommage qu'il allègue, lorsqu'il lui communique ce document le lendemain de l'état des lieux, pour autant que le locataire puisse comprendre qu'il s'agit des dégâts qui lui sont imputés.