Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2309735

4C.315/2000 du 05.02.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - NULLITÉ DU LOYER INITIAL INVOQUÉE POUR ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE 7 ANS APRÈS Il y a abus de droit lorsque le locataire invoque la nullité du loyer pour défaut d'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer initial, alors qu'il a appris l'existence de ce vice de forme durant la procédure judiciaire en évacuation pour défaut de paiement.
Voir aussi : ACJ n° 1606 du 17.12.2004 V. c/ S. ACJ n° 33 du 16.01.2006 C. c/ L.

Fiche 2309736

Pas de décision du 16.01.2001

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 247
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT - ÉQUIPEMENT - DOUBLE VITRAGE - TÉLÉRÉSEAU Un appartement qui n'est pas situé dans un quartier calme et, qui, de surcroît, est démuni de doubles vitrages ne saurait être comparé à des logements situés dans un quartier calme et équipés de doubles vitrages. De même, un logement qui ne permet pas au locataire de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle. Cette différence ne doit pas être négligée lors de la comparaison avec d'autres logements.

Fiche 2309738

ACJ n° 1348 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.

Fiche 2309739

ACJ n° 1343 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.

Fiche 2309740

ACJ n° 1358 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : HAUSSE DU TAUX HYPOTHECAIRE PARTIELLEMENT RÉPERCUTÉE SUR LE LOYER - DEMANDE DE BAISSE DE LOYER ULTÉRIEURE Le fait que le bailleur n'ait pas formulé de réserve en bonne et due forme le prive naturellement de la faculté de majorer ensuite le loyer sur la différence non répercutée sur le loyer. En revanche, le bailleur peut, en vertu de l'art. 13 al. 4. OBLF, opposer à une demande ultérieure de baisse de loyer qu'il n'avait pas intégralement épuisé la totalité de la hausse antérieure du taux hypothécaire.

Fiche 2309744

ACJ n° 1355 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - SOUS-LOCATION JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Afin de réduire sa dette, le locataire peut sous-louer les locaux à moindre prix jusqu'à l'échéance du bail. De son côté, le bailleur assume une part de responsabilité s'il s'oppose à tort à la sous-location (D. Lachat in Cdb 1998/4, chiffres 39 et 42). C'est le cas notamment lorsque le bailleur s'oppose à la sous-location au motif que le locataire entendait quitter les locaux définitivement et non pas à titre provisoire.

Fiche 2309747

ACJ n° 1351 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF
Normes : CO.269a
Résumé : MODIFICATION DU LOYER POSTÉRIEUREMENT À L'ÉCHÉANCE D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Selon la jurisprudence fédérale (SJ 1997 p. 465), si, à l'expiration de la période d'indexation, le bail est reconduit sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction des parties qu'elles estimaient suffisant le loyer en vigueur à ce moment-là. Partant, si les parties ne réclament pas l'application de la méthode absolue pour fixer le loyer suivant, les facteurs relatifs déterminants pour la fixation de celui-ci seront examinés à partir de la date d'échéance de la période d'indexation.
Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 86 du 12.02.2001 A. c/ N. SA ACJ n° 124 du 18.02.2002 Epoux G. c/ SI X

Fiche 2309749

ACJ n° 1205 du 04.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; ANNULABILITE
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MONTANT DU LOYER MENSUEL NON ÉTABLI Le bailleur, qui résilie le bail alors que le montant des arriérés comporte une grande part d'incertitude due au comportement du bailleur lui-même et au fait que les parties ne sont pas tombées d'accord sur le montant du loyer, commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

Fiche 2309750

ACJ n° 1062 du 06.11.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DELAI RAISONNABLE; LOCATAIRE
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - DURÉE DU DÉLAI DE RÉFLEXION DU BAILLEUR POUR LIBÉRER LE LOCATAIRE SORTANT DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Le délai donné au bailleur pour examiner une candidature doit être déterminé, dans le cadre d'une restitution anticipée, au regard de l'ensemble des circonstances du cas d'espère, en particulier du statut du bailleur. L'art. 9 du Contrat-cadre de bail à loyer romand prévoit un délai de préavis d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois, lequel court dès la communication par le locataire sortant des coordonnées précises du ou des locataires potentiellement intéressés. De plus, le locataire sortant doit être libéré de son obligation de payer le loyer lorsque le bailleur reprend possession des locaux pour y effectuer des travaux (CdB 3/99, p. 96).
Voir aussi : Arrêt de la Chambre des reours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 28.03.2007, in CdB 1/08 p. 16 (+note de J. ANSERMET)

Fiche 2309752

ACJ n° 1050 du 06.11.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

Fiche 2309753

ACJ n° 1027 du 26.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; RESTITUTION ANTICIPEE
Normes : CO.264
Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - NOMBRE D'OCCUPANTS JUGÉ INSUFFISANT PAR LE BAILLEUR POUR LA TAILLE DU LOGEMENT La politique de la bailleresse, consistant à attribuer les grands logements en priorité à des familles, si elle est établie et connue des locataires, constitue un motif de refus du candidat justifié. Toutefois, le bailleur, qui n'informe pas le locataire sortant de son refus du candidat proposé, afin que celui-là puisse chercher un autre locataire de remplacement, ne fait pas tout son possible pour réduire le dommage. Dès lors, les prétentions du bailleur en remboursement du loyer peuvent être réduites en conséquence.

Fiche 2309766

ACJ n° 996 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - APPLICATION DU CRITÈRE DES LOYERS USUELS On ne peut exclure d'emblée, sans violer la loi, les coopératives d'habitation du bénéfice de l'application de l'article 269a let. a CO au seul motif que cette disposition légale serait par essence incompatible avec leur but. Il y a lieu de procéder à une comparaison concrète de l'appartement en coopérative avec les exemples proposés, dans la mesure où ceux-ci sont compatibles avec les exigences de la jurisprudence et les buts de la coopérative.

Fiche 2309767

ACJ n° 901 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui ne maintient son congé et la procédure d'évacuation que parce que les parties ne sont pas tombées d'accord sur les conditions d'un transfert de bail à l'exploitant actuel d'un commerce, alors que le retard ne concerne que des acomptes de charges de chauffage et d'eau chaude de 200 fr., commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

Fiche 2309768

ACJ n° 905 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Fiche 2309771

ACJ n° 899 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL; METHODE RELATIVE
Normes : CO.270a
Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - STATISTIQUES OFFICIELLES Une baisse de loyer, admissible selon les critères relatifs, ne saurait se voir atténuée par l'application des statistiques officielles genevoises, celles-ci ne satisfaisant pas aux exigences jurisprudentielles et ne fournissant pas, de surcroît, les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité.

Fiche 2309775

ATF du 30.08.2000

TF
Publication SJ 2001 p. 17
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION - CARACTÈRE PROVISOIRE DE LA SOUS-LOCATION PAS NÉCESSAIRE L'art. 262 CO, pose à son alinéa premier le principe de l'admissibilité de la sous-location. Il fixe, à l'alinéa 2, les limites étroites permettant au bailleur de refuser son consentement. Dès l'instant où les locataires n'ont pas refusé d'envisager de revenir dans les locaux loués, il n'est pas possible de prétendre qu'ils ont détourné la sous-location de son but.
Voir aussi : ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P. c/ Epoux R. ATF du 11.10.1994 SA x c/ E. = SJ 1995 p. 227

Fiche 2309776

ACJ n° 734 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MESURE PROVISIONNELLE; CONSIGNATION EN JUSTICE
Normes : CO.270e.let.b
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES ORDONNÉES PAR LE JUGE - NOTION En cas de contestation de loyer (en l'occurrence, une demande de baisse de loyer), le paiement anticipé ordonné par mesure provisionnelle n'est pas admissible. Dès lors, seule la consignation revêt le caractère d'une mesure conservatoire, de sorte que l'article 270e let. b CO ne saurait viser un autre type de mesures provisionnelles.

Fiche 2309780

ACJ n° 740 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉTABLISSEMENT DU LOYER RÉEL APRES UNE PÉRIODE DE RÉDUCTION ACCORDÉE À TITRE EXCEPTIONNEL PAR LE BAILLEUR - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsqu'il ressort sans équivoque que les parties étaient convenues que la créance de loyer était réduite pour une durée déterminée, en conformité à 115 CO, et que le bailleur informe le locataire qu'il ne prolongera pas les effets de la remise conventionnelle de dette en rétablissant le loyer réel, il n'y a pas lieu de considérer que le loyer est augmenté et qu'une formule officielle de majoration de loyer est nécessaire.

Fiche 2309782

ACJ n° 745 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; DROIT IMPERATIF
Normes : CO.257e
Résumé : CARACTÈRE ABSOLUMENT IMPÉRATIF DE L'ARTICLE 257 e CO L'alinéa 3 de l'article 257 e CO est absolument impératif (Lachat, Le bail à loyer, p. 242). Le fait qu'un bailleur n'ait pas expressément conclu, dans le cadre d'une procédure judiciaire en paiement de diverses factures, au versement en sa faveur d'une somme d'argent détenue par la banque à titre de caution ne saurait lui porter préjudice, dès lors qu'il dispose d'un jugement exécutoire condamnant le locataire à lui payer une somme d'argent au moins équivalente.

Fiche 2309785

ACJ n° 748 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE
Normes : CO.253
Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS MALGRÉ LA SIGNATURE ULTÉRIEURE DE CELUI-CI Le bail écrit est normalement conclu lorsque toutes les parties, ou leur représentant, ont apposé leurs signatures manuscrites sur le contrat (art. 13 al. 1 et 14 al. 1 CO). Lorsque les parties ne signent pas en présence l'une de l'autre, le contrat n'est pas conclu tant que l'une d'elles n'a pas reçu l'exemplaire signé par l'autre (SJ 1962 p. 521 ss ; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 115-116). Il faut cependant déduire du comportement d'un locataire qui a versé au bailleur un demi-loyer mensuel, qui a signé l'avis officiel de fixation du loyer initial et qui a constitué une garantie bancaire au bailleur, prestations que ce dernier a acceptées, avant d'avoir reçu en retour le bail signé par le bailleur, que les parties ont renoncé par actes concluants à soumettre leurs rapports contractuels à la forme écrite.

Fiche 2309784

ACJ n° 755 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre le bailleur assume le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d CO s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n° 3.10, p. 207).

Fiche 2309787

Pas de décision du 14.06.2000

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/00 p. 107
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTENU DE LA MISE EN DEMEURE La mise en demeure du bailleur au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise, sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_296/2008 du 14.03.2008 in JdT 2009 I 25; ATF 4A_134/2011 du 23.05.2011 (montant réclamé sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et précision); ACJC/1119/2014 du 22.09.2014 (pour loyer à part variable)

Fiche 2309788

ACJ n° 546 du 15.05.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ROLE DU JUGE APRES L'EXAMEN DES EXEMPLES PRODUITS Si le bailleur a pu présenter les éléments de comparaison qu'il souhaitait, le juge qui, appréciant les preuves, les estime insuffisants ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir mené d'office des investigations complémentaires. Ainsi, lorsque, parmi les objets de comparaison fournis, le juge est fondé à n'en retenir qu'un nombre inférieur au minimum de cinq, on ne saurait lui faire grief d'avoir considéré que le bailleur n'a pas apporté la preuve que la majoration de loyer contestée pouvait se justifier par le critère de l'art. 269a let. a CO. (Par exemple : l'année de construction n'est pas indiquée ou est inférieure ou supérieure de deux décennies à l'appartement litigieux (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa a contrario); l'état des appartement et des immeubles dans lesquels ils se trouvent est moins bon ou meilleur que celui de l'appartement en cause, etc.).
Voir aussi : ATF non publié du 1.11.1999 X SA c/ B. ATF non publié du 22.3.2000 SI R. c/ époux T. ACJ n° 1379 du 17.12.1999 C. c/ SI T. ATF non publié du 21.12.2000 Hoirie W. c/ Epoux V. ATF non publié du 03.01.2001 M. c/ D.

Fiche 2309790

ACJ n° 527 du 15.05.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Si le locataire invoque la compensation, le juge doit entrer en matière pour peu que la créance compensante paraisse suffisamment vraisemblable. C'est le cas, même si le bailleur nie l'existence d'un arrangement, lorsque le locataire allègue avoir envoyé au bailleur un chèque et une facture du montant opposé en compensation du solde du loyer. En effet, d'une part, un congé signifié par les bailleurs en violation d'un tel accord serait annulable, car contraire à la bonne foi. D'autre part, le locataire peut éteindre sa dette de loyer en opposant à la créance de loyer une créance qu'il a lui-même contre le bailleur (art. 265 CO).

Fiche 2309791

ACJ n° 540 du 15.05.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONSTITUTION DE LA SOCIETE; SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL CONCLU AVANT L'INSCRIPTION DE LA LOCATAIRE EN SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE Cas d'un bail conclu au nom d'une société en formation par un de ses représentants, qui a renoncé par la suite tant à la constitution de ladite société qu'à l'exploitation de l'arcade litigieuse. Selon le Tribunal fédéral, la loi ne prescrit aucune forme ou condition particulière pour l'acceptation par la société des engagements pris en son nom avant son inscription; il s'ensuit que cette acceptation peut intervenir de manière expresse ou tacite et que les organes compétents pour contracter au nom de la société après l'inscription doivent être considérés comme compétents pour ratifier les engagements pris en son nom avant l'inscription (ATF 26 II 676). L'acceptation par la société des obligations découlant du contrat est manifeste lorsque les loyers ont toujours été payés en son nom, y compris ceux postérieurs à sa constitution et à la désignation de ses administrateurs actuels.

Fiche 2309792

Arrêt du 26.04.2000

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours
Publication CdB 1/03 p. 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.264
Résumé : RENONCIATION DES PARTIES AUX EFFETS DE LA RÉSILIATION ANTICIPÉE Les parties peuvent convenir d'annuler les effets d'une résiliation anticipée, si cet accord intervient avant l'échéance du terme pour lequel elle a été donnée, de sorte que le contrat primitif se poursuit. En revanche, si l'accord intervient après l'échéance de ce terme, c'est un nouveau contrat, identique au précédent, qui est conclu (WESSNER, L'extinction ordinaire du bail à loyer, in 7ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 27; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, pp. 32-33; ATF 63 II 369, JdT 1938 I 199).

Fiche 2310771

ATF 126 V 83 du 25.04.2000

TF
Descripteurs : BAIL À LOYER; ACTIONNAIRE ; LOCATAIRE; COMPÉTENCE
Normes : CO.253
Résumé : NATURE DU CONTRAT LIANT LES ACTIONNAIRES-LOCATAIRES À LA SOCIÉTÉ PROPRIÉTAIRE La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. A côté de la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble, l'attribution de la jouissance de parties déterminées du bâtiment se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société. Il en découle que la situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires. Le contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé est un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.
Voir aussi : arrêt du TF 4C.265/2002 du 26.11.2002; ACJC/908/2016 du 24.06.2016

Fiche 2309793

ACJ n° 401 du 10.04.2000

CJ , CABL
Publication CdB 4/2000, p. 110ss
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.257e
Résumé : SURETES FOURNIES PAR LE LOCATAIRE NON VERSEES DANS UN COMPTE BLOQUE - OBLIGATION DU BAILLEUR EN FIN DE BAIL - COMPENSATION INTERDITE Lorsque le bailleur ne dépose pas les sûretés en espèces conformément à l'art. 257e al. 1 CO, ce même article confère au locataire une prétention immédiatement exigible et exécutable à ce que la loi soit respectée. En fin de bail cette obligation de déposer qui incombe au bailleur se transforme en une obligation de restituer (Higi, Commentaire zurichois, n. 30 ad art. 257e CO). Lorsque le bailleur n'a pas versé les sûretés dans un compte bancaire bloqué, il en devient le dépositaire au sens de l'art. 481 CO. En conséquence, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l'obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord en vertu de l'art. 125 ch. 1 CO.
Voir aussi : ACJC/114/2002 du 18.02.2002

Fiche 2309794

ACJ n° 398 du 10.04.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - MÉTHODE DE CALCUL POUR IMMEUBLE AVEC DIVERS TYPES D'OBJETS (LOCAUX COMMERCIAUX, PARKINGS, LOGEMENTS, ETC.) ET EXEMPLE DE CALCUL DE RENDEMENT DE LA CHOSE LOUÉE
Voir aussi : ACJ n° 127 du 16.02.98; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Fiche 2309797

ACJ n° 290 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CALCUL DU DELAI
Normes : CO.257d
Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CONGE DONNE AVANT L'ECHEANCE DU DELAI DE PAIEMENT Cas d'un congé notifié avant l'échéance du délai de paiement, qui était au 30 septembre à minuit, alors que le congé a été posté ce même jour à 18 heures. Ce congé ne respecte pas un impératif légal, ce qui le rend nul et pas simplement inefficace.

Fiche 2309798

ACJ n°308 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN
Normes : CO.253a
Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - PARCELLE DE JARDIN CULTIVEE En l'état actuel de la jurisprudence, il n'est pas possible de considérer que la pratique d'une activité récréative représente un intérêt vital pour le locataire, et en tout cas pas lorsqu'elle est exercée sur un terrain non bâti.

Fiche 2309799

ACJ n° 279 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE
Normes : CO.257f
Résumé : RESILIATION DU BAIL AVEC EFFET IMMEDIAT - COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE EXPLOITANT UN MANEGE La résiliation anticipée du bail en vertu de 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur, indiquant précisément l'obligation violée par le locataire et qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle. Le manquement reproché doit revêtir un certain caractère de gravité. Faute de clauses conventionnelles précises, le locataire ne saurait se voir interdire l'usage d'installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. Le locataire peut de bonne foi partir du principe que l'équipement nécessaire est mis à sa disposition. Des tensions et frictions survenant lorsque de nombreuses personnes se partagent l'usage de mêmes locaux et installations doivent revêtir un caractère de gravité particulier.

Fiche 2309800

ACJ n° 278 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.259b.let.a
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUTS GRAVES ET POSTERIEUREMENT POUR JUSTES MOTIFS Selon le principe de la bonne foi, on ne saurait admettre a posteriori que le bail a été résilié en fonction de l'art. 266g CO, alors qu'il l'avait été en raison de défauts graves. L'art. 266g CO exige, au contraire, que le locataire ou le bailleur qui entend se prévaloir de ce droit le fasse savoir d'emblée (MP 1996 p. 10 ss).

Fiche 2309801

ACJ n° 275 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

Fiche 2309805

Pas de décision du 22.02.2000

TF
Publication ATF 126 III 124 = SJ 2000 p. 483
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - METHODE RELATIVE - DERNIERE FIXATION DU LOYER Une demande de diminution de loyer formulée en cours de bail s'apprécie, conformément à la méthode relative, selon l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer ni, partant, un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.
Voir aussi : ACJ n° 1191 du 04.12.2000 SI G. c/ M.

Fiche 2309806

ACJ n° 111 du 14.02.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE
Normes : CO.266o
Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

Fiche 2309807

ACJ n° 113 du 14.02.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - BAILLEUR INVOQUANT EN PARALLELE LES LOYERS USUELS ET LA HAUSSE DES CHARGES ET DE L'ISPC Dans le cadre d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, rien n'empêche la bailleresse d'invoquer parallèlement le critère absolu des loyers comparatifs d'une part, et de solliciter la compensation de la baisse du taux hypothécaire avec l'augmentation des charges d'exploitation d'une part et de l'ISPC, d'autre part.
Voir aussi : ACJ n° 208 du 12.03.2001 T. SA c/ B.-L.

Fiche 2309808

ACJ n° 67 du 17.01.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.256
Résumé : NOTION DE DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE Le Code des Obligations ne définit pas ce qu'il entend par défaut et cette notion doit être approchée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, respectivement affermée, selon l'art. 256 al. 1 CO appliqué par analogie; cette notion suppose donc la comparaison de l'état réel de la chose avec l'état convenu (SJ 1997 p. 661). L'attitude des parties lors de la visite initiale des lieux est un élément capital d'appréciation. Si le preneur a nécessairement constaté des inconvénients apparents et n'a émis aucune contestation, il faut en conclure que les inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose. Il serait contraire au principe de la bonne foi que le locataire accepte un logement vétuste pour bénéficier d'un loyer modique et qu'il réclame, après la conclusion du contrat, une remise à neuf des locaux, alors que le bailleur n'est plus en droit de revoir le montant du loyer (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 132).

Fiche 2309809

ACJ n° 61 du 17.01.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN
Normes : CO.253a
Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BAIL PORTANT SUR UN TERRAIN EN PARTIE CONSTRUIT Cas d'un bail portant initialement sur un terrain nu à l'usage du chantier, sur lequel le locataire était autorisé à élever et construire toute construction utile à son entreprise, ainsi que des voies d'accès, amenées d'eau, de gaz, d'électricité et de téléphone. La notion même de local commercial exclut en principe le terrain non construit, car elle suppose une construction délimitée dans son volume (sol, murs et toit). Le terrain non construit ne répond pas à cette définition (Barbey, Commentaire du droit du bail, p. 72 n° 184). Un local en maçonnerie n'ayant pas une importance prédominante par rapport au terrain nu, l'objet du bail ne saurait être considéré comme un local commercial au sens de la loi et bénéficier de la protection des articles 271 et suivants CO.

Fiche 2309812

Pas de décision du 01.01.2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : EXEMPLES DE CALCUL DES CHARGES (ANNÉES A PRENDRE EN CONSIDÉRATION) ACJ n° 12 du 15.1.93 B. et B. c/ SI X (1 c/ 1) ACJ n° 16 du 15.1.93 N. c/ SI X (1 c/ 2) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K. (4 c/ 4) ACJ n° 282 du 18.2.94 C. c/ SI X (2 c/ 3) ACJ n° 454 du 18.3.94 B. c/ SA X (2 c/ 2) ACJ n° 457 du 18.3.94 B. c/ SA X (3 c/ 3) ACJ n° 636 du 25.4.94 SI X c/ C. (3 c/ 3).

Fiche 2309814

Pas de décision du 22.12.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 126 III 187
Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SOCIETE IMMOBILIERE; ACTIONNAIRE
Normes : CO.216c
Résumé : TRANSFERT D'IMMEUBLE D'UNE SOCIETE ANONYME EN LIQUIDATION A UN ACTIONNAIRE Le transfert des immeubles d'une société anonyme en liquidation à un actionnaire conformément à l'art. 745 CO n'équivaut ni juridiquement ni économiquement à une vente; il ne peut dès lors être qualifié d'acte juridique permettant au titulaire d'un droit de préemption d'exercer son droit selon l'art. 216c CO.

Fiche 2309820

ACJ n° 1383 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT
Normes : CO.257d
Résumé : DEMANDE D'EVACUATION DEPOSEE A LA CCBL SEPT MOIS APRES LA FIN DU BAIL Le locataire qui a obtenu un délai supplémentaire de six mois pour libérer les locaux ne peut, de bonne foi, soutenir qu'il avait cru que le bailleur allait renoncer à requérir son expulsion, que le bail était reconduit et qu'un nouvel avis comminatoire devait lui être notifié.
Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Fiche 2309816

ACJ n° 1385 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AUXILIAIRE
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉPOUSE OCCUPANT ENCORE LES LOCAUX APRÈS LA FIN DU BAIL Même si le locataire n'occupe plus les locaux, il reste responsable de ce que son épouse, installée avec son assentiment et considérée comme son auxiliaire au sens de l'art. 101 CO, n'a pas libéré les locaux en temps utile.

Fiche 2309817

ACJ n° 1380 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; CALCUL
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL - FIXATION DE L'INDEMNITÉ DUE AU BAILLEUR Des locaux sont restés inoccupés pendant 9 mois. Ce délai doit être considéré comme court en période de surabondance d'offre sur le marché des locaux commerciaux. On ne saurait en déduire que le bailleur a renoncé intentionnellement à un avantage qu'il aurait pu obtenir en louant plus rapidement ces locaux.

Fiche 2309818

ACJ n° 1368 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.
Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

Fiche 2309822

ACJ n° 1288 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.269a.let.e
Résumé : SORTIE DE CONTROLE OFFICIEL DES LOYERS - CALCUL DE L'ISPC LORSQUE L'IMMEUBLE EST VENDU EN COURS DE PERIODE DE CONTROLE S'agissant d'un immeuble sortant d'un contrôle officiel des loyers, la jurisprudence a admis que le bailleur peut se référer à l'indice en vigueur au début du contrôle de l'Etat, puisque pendant la période de contrôle, il n'a pas pu bénéficier d'une indexation du loyer (ACJ Senft du 12.11.1984 publié in SJ 1985 p. 81). Le fait que l'immeuble ait changé de propriétaire en cours de période de contrôle est sans pertinence. En effet, lors de l'acquisition d'un immeuble contrôlé, le bailleur reprend l'état locatif tel qu'il existe et n'a aucun droit d'adapter les loyers en tenant compte de l'évolution de l'ISPC depuis le début du contrôle jusqu'à la date d'acquisition. Le fait que le bailleur ait acquis l'immeuble pour un prix sensiblement supérieur au prix initial n'a aucun effet sur l'état locatif.

Fiche 2309823

ACJ n° 1268 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET - IMPOT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - ABSENCE DE PIÈCES Cas où le montant de l'impôt immobilier complémentaire n'apparaît pas dans les comptes produits par le bailleur, ni même son paiement, et le locataire allègue l'insuffisance des pièces nécessaires. Dans un tel cas, le Tribunal est fondé à écarter ce poste de son calcul de rendement, conformément à la jurisprudence fédérale (ATF du 14.04.1997 G. c/ SI J.-R.).

Fiche 2309825

ACJ n° 1281 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - CHANGEMENT DE BAILLEUR - NOMBRE D'ANNÉES POUR LA MOYENNE DES CHARGES Cas où le bailleur a acquis l'immeuble deux ans avant la demande de baisse. Prise en considération par le Tribunal d'une moyenne de deux années. Rien dans la loi n'impose au juge de retenir une moyenne de trois à cinq ans. Dès lors qu'il y a eu changement de propriétaire, il est parfaitement justifié de s'en tenir aux charges effectives postérieures à l'acquisition.

Fiche 2309828

ACJ n° 1266 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET - ESTIMATION DU PRIX DE REVIENT INTERDITE SUR LA BASE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Les statistiques officielles genevoises ne satisfont pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF, dès lors que celles-ci supposent des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et p. 324 - 325). En conséquence, en l'absence de fonds propres finançant l'acquisition d'un immeuble, le revenu locatif admissible ne peut servir qu'à couvrir les charges immobilières effectives (ATF 123 III 171ss, p. 174) et c'est la détermination de ces dernières qui constitue le cadre du calcul de rendement. Les charges immobilières se composent des frais d'exploitation et des intérêts hypothécaires, ces derniers devant être déterminés sur une période d'un an.

Fiche 2309829

ACJ n° 1266 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : CESSION D'ACTIONS INSUFFISANTE POUR ENTRAINER UN CHANGEMENT DE BAILLEUR La cession d'actions n'est pas susceptible, à elle seule, d'entraîner un changement de bailleur (Lachat, Le bail à loyer, p. 436 n. 4.1.3; Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 261-261a).
Voir aussi : ATF 126 III 187 ( Fiche 2309814 )

Fiche 2309834

Pas de décision du 27.10.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p.75
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS DE DEMOLITION; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRISE EN COMPTE DU COÛT DE LA DÉMOLITION DANS LE PRIX DE REVIENT Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer les coûts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des frais de démolition peuvent être pris en compte s'ils sont le préalable nécessaire à une construction ou une transformation (dans ce sens : Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO). Pour que des frais de démolition puissent être inclus dans la notion de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était nécessaire pour réaliser la chose louée.

Fiche 2309835

Pas de décision du 27.10.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p. 75
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PAS D'AMORTISSEMENT DU CAPITAL INVESTI Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent être rentés sont déterminés en principe sur la base du coût de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dès lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce système exclut tout amortissement (cas où une des parties a demandé que l'on retienne un amortissement sur le coût de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide). Une provision pour des rénovations futures est également exclue.

Fiche 2309837

ACJ n° 969 du 04.10.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); BAIL COMMUN; CONSORITE
Normes : CO.257d
Résumé : APPEL PAR DEUX DES QUATRE COLOCATAIRES CONTRE UN JUGEMENT D'EVACUATION Cas où seuls deux colocataires ont fait appel d'un jugement d'évacuation. Si seulement quelques-unes des parties désirent remettre en cause la décision, il leur incombe d'assigner néanmoins toutes les autres parties devant l'autorité judiciaire supérieure, faute de quoi les impératifs de l'unité de décision ne sont pas respectés, puisque le jugement querellé est admis (ou réputé admis) par certains des colocataires et attaqué par les autres. L'appel est irrecevable.
Voir aussi : ACJC/1296/2008 du 03.11.2008

Fiche 2309839

ACJ n° 970 du 04.10.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DELAI; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - AVIS AU LOCATAIRE DES DÉFAUTS DONT CELUI-CI RÉPOND Le fait d'attendre 27 jours après le départ du locataire pour lui adresser l'avis de défauts ne constitue évidemment pas un avis immédiat au locataire. L'avis des défauts doit comporter de manière reconnaissable par le locataire la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie peut valoir avis de défaut, si le bailleur y précise les défauts dont il entend rendre le locataire responsable et s'il le remet au locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 3-6 et 4.4, p.523 et 525).
Voir aussi : ACJ n° 710 du 31.05.02 J. c/ M.-L.

Fiche 2309842

ACJ n° 857 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET - MANIÈRE DE PROCÉDER ET ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE Marche à suivre pour le calcul de rendement net, selon 5 phases successives (Higi, Commentaire zurichois, n° 50ss ad art. 269 CO p. 80).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Fiche 2309849

Pas de décision du 23.08.1999

TF
Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL
Normes : CO.270a
Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.
Voir aussi : Fiche 2309397

Fiche 2309850

Pas de décision du 14.07.1999

TF
Publication SJ 2000 p.78
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer de manière non équivoque son intention de compenser. La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne le précise pas, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet.
Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001

Fiche 2309854

ACJ n° 613 du 14.06.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONDITION SUSPENSIVE; DOMMAGE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL DE FAIT - INDEMNITE DUE AU BAILLEUR Cas de conclusion d'un contrat de bail soumise à la condition suspensive d'un accord écrit de l'OCPA relatif au paiement du loyer. Cet accord n'étant jamais intervenu, la bail n'est jamais venu à chef. Toutefois, le bailleur a exécuté la prestation qui lui incombait en mettant à disposition l'objet du bail. Les règles sur la restitution des prestations réciproques (art. 62 et ss CO) ne pouvant s'appliquer telles quelles en matière de contrat de durée, il est admis de manière générale que celui qui bénéficie des locaux doit à son cocontractant une indemnité qui correspond à la valeur locative de la chose mise à sa disposition (ATF 105 II 92; 64 II 132; 39 II 238; SJ 1984 p. 60 consid. 4; Polydor-Werner, Ruckabwicklung und Aufechterhaltung fehlerhafter Dauerschuldverträge, 1988 p. 34/44 et 225 et ss).

Fiche 2309856

ACJ n° 611 du 14.06.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

Fiche 2309857

ACJ n° 610 du 14.06.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE RÉALISÉS AVANT LA CONCLUSION DU BAIL Un bail conclu un an après la réalisation de travaux à plus-value est censé avoir pris en considération l'exécution de ces travaux.

Fiche 2309859

ACJ n° 497 du 17.05.1999

CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259e
Résumé : DOMMAGES-INTERETS - DEFAUT ECONOMIQUE - PAS DE PROMESSES DU BAILLEUR Cas d'un contrat concernant un garage, à proximité d'un hôtel qui devait rouvrir, ce qui ne s'est pas produit. Ne s'agissant pas d'une condition essentielle à la conclusion du contrat, absence de faute du bailleur et rejet de la demande de dommages-intérêts (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 172, no 4.4; P. Tercier, Les contrat spéciaux, 2ème édition, Zurich 1995, p. 205, no 1638 à 1641).

Fiche 2309863

Pas de décision du 03.05.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : NOTION DE " COÛT " La notion de " coûts " de l'art. 269a let. b CO relève du droit.

Fiche 2309864

Pas de décision du 03.05.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1999 p. 379
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269a
Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

Fiche 2309866

ACJ n° 385 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - RENDEMENT NET OPPOSABLE À UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE DEMANDÉE PAR LE LOCATAIRE Le bailleur qui notifie un avis de baisse sur la base de critères relatifs conserve la possibilité de se prévaloir d'un calcul de rendement si le locataire introduit une demande de baisse plus importante.
Voir aussi : ACJ n° 752 du 23.06.2000 C. c/ W.

Fiche 2309869

ACJ n° 386 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - PAS DE DROIT DU LOCATAIRE A RETENIR LE LOYER SI NI LE BAILLEUR NI L'AUTORITE DE CONCILIATION NE L'ONT ACCORDEE Le sous-locataire, qui écrit à la régie pour demander une réduction provisoire du loyer en raison de nuisances et qui - ni lui ni le locataire - ne saisit pas l'autorité de conciliation en l'absence de réponse du bailleur, court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO, s'il ne paie pas ou que partiellement le loyer qu'il estime excessif de ce fait. Il en va de même lorsqu'il retient sur le loyer le montant de dommages-intérêts et qu'il ne fait pas reconnaître sa créance suite au refus du bailleur de l'indemniser.

Fiche 2309871

ACJ n° 377 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; COLOCATAIRE
Normes : CO.274a
Résumé : LITIGE ENTRE COLOCATAIRES SUR LA CHOSE LOUÉE EN COMMUN Le TBL est incompétent dans le cas d'un litige survenant entre colocataires au sujet de l'usage d'une chose louée en commun.

Fiche 2309867

ACJ n° 383 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION
Normes : CO.253a
Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - DEPOT LOUE POUR REPETITIONS DE MUSIQUE Un dépôt loué à destination de local pour des répétitions de musique répond à la notion de local commercial.
Remarques : Définition de local commercial (telle que retenue dans l'ACJC/383/1999) restreinte par arrêt du TF 4C.425/1994 du 06.02.1995 in DB 9/1997 n°22, p. 28

Fiche 2309873

Pas de décision du 01.04.1999

François CHAIX
Publication SJ 1999 II 49
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement
Remarques : Doctrine

Fiche 2309874

Pas de décision du 01.04.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE
Normes : CO.263
Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

Fiche 2309875

Pas de décision du 18.03.1999

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; PORTE-FORT; GARANTIE BANCAIRE
Normes : CO.257e
Résumé : FORME DE LA GARANTIE L'art. 257e CO est complété, à Genève, par la loi sur les garanties fournies par les locataires. Cette loi exclut clairement toutes formes de garanties - y compris le porte-fort - données par le locataire et des tiers en faveur du bailleur autres que celles qu'elle mentionne (dépôt d'espèces ou de valeurs par le locataire ou un tiers, cautionnement simple pour les baux d'habitation). Il n'est donc pas arbitraire d'exclure le porte-fort.

Fiche 2309876

ACJ n° 263 du 08.03.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC
Normes : CO.253
Résumé : USAGE D'UNE PLACE DE PARKING A L'INSU DES COPROPRIETAIRES Cas d'une communauté de copropriétaires qui n'a pas eu connaissance de la présence indue d'un véhicule sur sa place de parking avant que celui-ci ne soit déplacé, de sorte qu'aucun contrat n'a pu venir à terme entre les parties, en l'absence d'un échange de volonté entre elles, et notamment d'acceptation de la part de l'intimée. Il n'y a, dès lors, pas de contrat de bail.

Fiche 2309877

ACJ n° 262 du 08.03.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT A EXAMINER Le fait que les conditions de l'art. 257d CO aient été respectées n'empêche pas de se demander si le congé ne constitue pas un abus de droit. En effet, lorsque le débiteur allègue avoir obtenu un sursis de la part de la bailleresse, ce qui n'a pas véritablement été contesté lors de la comparution personnelle, ce point mérite un examen plus approfondi, car de nature à fonder un reproche d'abus de la part de la bailleresse (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, p. 24).
Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Fiche 2309880

Pas de décision du 02.02.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 2/99 p. 41
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; RETARD; DELAI; REMISE(DELIVRANCE)
Normes : CO.258
Résumé : RETARD DANS LA DELIVRANCE DES LOCAUX Lorsque les parties ont convenu d'une date précise pour l'entrée dans les locaux loués, le bailleur se trouve en demeure au sens de l'art. 102 CO, le jour suivant cette date. Un report de la date de remise de l'objet proposé par le bailleur et accepté par le locataire doit être considéré comme un délai donné par le locataire pour l'exécution du contrat au sens de l'art. 107 al. 1 CO. Le non-respect de ce délai autorise le locataire à résoudre le contrat de bail et prétendre à des dommages-intérêts. La non-délivrance des locaux à la date convenue ne constitue pas une atteinte illicite à la personnalité des locataires, dont la gravité justifierait une réparation morale.

Fiche 2309881

ATF du 19.01.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 120 = JT 2000 I 622 = SJ 1999 p. 465
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.257d
Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS - RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Si, lors de la consignation, le locataire part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d'après l'art. 257d CO n'est pas valable.

Fiche 2309883

Pas de décision du 13.01.1999

TF
Publication ATF 125 III 62 = SJ 1999 p. 265 = JT 2000 I 619
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RETRAIT DE L'AUTORISATION
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION - RETRAIT DE L'AUTORISATION DE SOUS-LOUER FORMULE OFFICIELLE Si le bailleur entend retirer l'autorisation de sous-louer, il doit envoyer au locataire la formule officielle "avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail".
Voir aussi : Fiche 2309884

Fiche 2309884

Pas de décision du 13.01.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 62 = SJ 1999 p. 265 = JT 2000 I 619
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; SOUS-LOCATION
Normes : CO.274f
Résumé : SOUS-LOCATION - RETRAIT DE L'AUTORISATION DE SOUS-LOUER SUR FORMULE OFFICIELLE - PÉREMPTION DE L'ACTION Après l'échec de la conciliation, il incombe au bailleur de saisir le juge, sous peine de péremption. Contrairement à ce que prévoit la loi genevoise, le juge ne peut être saisi par n'importe laquelle des parties. Le droit fédéral - qui prime sur le droit cantonal (art. 2 Disp. Trans. Cst.) - prévoit que la qualité pour agir n'appartient qu'à celui qui persiste dans sa demande. Lorsque le bailleur souhaite modifier à l'avenir les relations contractuelles, il lui appartient d'agir dans le délai de trente jours.
Voir aussi : Fiche 2309883

Fiche 2309885

ACJ n° 47 du 11.01.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : DÉPENSE EXTRAORDINAIRE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN - CALCUL DES CHARGES Cas du remplacement d'un ascenseur amorti sur 20 ans. Ces travaux constituent une dépense extraordinaire correspondant à de l'entretien différé de sorte qu'il convient de procéder à l'étalement du coût sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des installations. Au montant annuel ainsi obtenu, on ajoutera un intérêt à 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.293, ch. 6.5).

Fiche 2309886

ACJ n° 56 du 11.01.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ANNULABILITE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : AVIS COMMINATOIRE INEXACT Lorsque le montant figurant sur l'avis comminatoire est inexact, le congé n'est pas nul pour autant. Un tel congé est annulable uniquement s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsque le locataire reste devoir au bailleur un montant correspondant à plusieurs loyers arriérés à l'expiration du délai de paiement fixé par le bailleur.
Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

Fiche 2309891

ACJ n° 47 du 11.01.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRISE EN COMPTE DES " TAXES OFFICIELLES " DANS LE CALCUL DES CHARGES Les taxes officielles du poste " Abgaben " font partie des charges courantes de l'immeuble, de sorte qu'elles doivent être prise en compte.

Fiche 2309895

ACJ n° 1328 du 07.12.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); NULLITE
Normes : CO.269d
Résumé : NOTION DE HAUSSE DONT L'AVIS EST PARTIELLEMENT VICIÉ QUANT À SON CONTENU Lorsqu'un avis de majoration est nul, le bailleur pourra notifier une majoration pour la prochaine échéance du bail prenant pour référence la date de la dernière fixation non contestée ou fixée judiciairement du loyer. Lorsqu'une partie seulement du contenu est nulle, l'acte lui-même est valide et seules les prétentions reconnues valables sont applicables. Ce cas comporte pour le bailleur des conséquences plus sévères que sa nullité totale. Il ne pourra en effet reprendre ultérieurement les facteurs écartés alors qu'il le pourrait si l'avis était radicalement nul. Le législateur n'a pas voulu un résultat aussi choquant. Comme en cas de nullité totale de l'avis de hausse, le bailleur doit pouvoir reprendre ultérieurement les facteurs de hausse jugée nuls. La conséquence en est une brèche dans le système de la méthode relative, puisque, s'agissant des facteurs de hausse jugés nuls, ce n'est pas le dernier loyer non contesté ou fixé judiciairement qui devra servir de référence à l'occasion d'une majoration ultérieure, mais l'avant dernière fixation de loyer.

Fiche 2309896

Pas de décision du 02.12.1998

TF
Publication SJ 1999 p. 167
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE; PRESSION; NULLITE
Normes : CO.254
Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - PRIX DU MOBILIER ET DU DROIT AU BAIL, AUX ENSEIGNES ET AUX AUTORISATIONS D'EXPLOITER Une transaction couplée en soi admissible peut néanmoins revêtir un caractère abusif, lorsque le prix imposé au locataire, pour l'acquisition de biens ou d'avantages de faits auxquels il est intéressé en raison des particularités des locaux remis à bail, est sans rapport avec la valeur réelle (beaucoup plus basse) de ces biens. Une telle disproportion est l'indice que l'obligation ainsi contractée par le locataire n'a été prise que sous la contrainte, pour obtenir la conclusion du bail. La preuve des faits permettant d'admettre cette disproportion abusive entre prix et contre-prestation incombe, en vertu de l'art. 8 CC, à la partie qui invoque la nullité de la transaction couplée.

Fiche 2309899

ACJ n° 1200 du 09.11.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269d
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE MENTIONNÉ SUR L'AVIS OFFICIEL DIFFÉRENT DU TAUX DE RÉFÉRENCE L'évolution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation de loyer est seule déterminante (ATF 118 II p. 45 consid. 2). Des taux différents mentionnés par le bailleur dans son avis de majoration ne sauraient être pris en compte. De plus, un motif injustifié au regard de la loi ou de la jurisprudence ne peut lier le juge qui doit déterminer l'équité d'un loyer (ACJ n°47 du 17.2.1997 L. c/ R. ; ACJ n°490 du 21.4.1997 Z. c/ R.).

Fiche 2309903

Pas de décision du 23.10.1998

Pierre WESSNER
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; JUSTE MOTIF; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.266g
Résumé : La résiliation du bail à loyer pour justes motifs in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309904

Pas de décision du 23.10.1998

Richard BARBEY
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); FORME ECRITE
Normes : CO.260a
Résumé : Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire (art. 260a CO) in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309906

Pas de décision du 23.10.1998

Philippe NORDMANN
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION
Normes : CO.262
Résumé : La sous-location (questions choisies) in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309909

ACJ n° 1051 du 05.10.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - IMPORTANTES DIFFICULTÉS D'UNE ENTREPRISE Il est nécessaire d'établir que l'activité déficitaire de la locataire soit due à une particulière mauvaise conjoncture touchant plus spécialement le domaine d'activité concerné, et encore moins à des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat. Des difficultés financières, même importantes, dans la gestion d'une entreprise, ne constituent pas à elles seules de justes motifs de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

Fiche 2309911

ACJ n° 1063 du 05.10.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE
Normes : CO.266n
Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

Fiche 2309915

ACJ n° 897 du 17.09.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.269a
Résumé : LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE - INSTRUCTION PAR LE JUGE Lorsque les attestations produites ne sont pas détaillées quant à la surface des appartements et leur état, le Tribunal doit inviter le bailleur soit à compléter son offre de preuve, soit à démontrer - par la production de pièces complémentaires, l'audition de témoins, ou à l'occasion d'un transport sur place - que les exemples cités sont semblables à l'appartement litigieux.
Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

Fiche 2309919

Pas de décision du 10.07.1998

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU
Normes : CO.266l
Résumé : CONGÉ DONNÉ SUR AVIS OFFICIEL DONT SEULE LA LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT EST SIGNÉE Le locataire soutient que le congé est nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite. Le TF tient comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d'accompagnement (cf. notamment Higi, Commentaire zurichois, n. 18 ad art. 266l CO et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 407 ch. 3.2, et p. 265 ch. 3.1.2).
Voir aussi : ATF 140 III 54 (qui confirme)

Fiche 2309921

Pas de décision du 24.06.1998

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).
Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010

Fiche 2309923

4C.13/1998 du 15.06.1998

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269d
Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DE MOTIFS DIFFÉRENTS Le renvoi à des dispositions légales pêle-mêle n'est pas admissible et ne constitue pas une motivation suffisante. La référence à un courrier du 21 mars 1995 dans un avis de majoration du 11 janvier 1996 ne peut être qualifié de lettre d'accompagnement au sens de l'art. 19 al.1 bis OBLF. Il n'apparaît pas excessif d'exiger que le bailleur procède au calcul de la majoration de loyer en choisissant sans ambiguïté la méthode de calcul qu'il adopte, plutôt que de différer ce choix dans l'attente d'une éventuelle contestation, puis de le moduler en fonction des aléas de la procédure.
Voir aussi : ACJ n° 434 du 05.04.2004 B. c/ E.

Fiche 2309925

ACJC/611/1998 du 15.06.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE - SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE A la sortie du contrôle étatique, l'impôt immobilier complémentaire constitue une charge nou­velle certaine et doit dès lors être répercuté sur le loyer. L'ATF 123 III 171 du 14.4.1997 ne saurait remettre en cause le principe de la prise en compte de l'impôt immobilier, dès lors que, dans cet arrêt, le TF n'a tranché qu'une question relative à la constatation du montant de l'impôt immobilier. L'impôt immobilier complémentaire doit donc être ajouté au montant des charges annuelles de l'immeuble selon un calcul effectué à partir de l'état locatif et en application des art. 48 et 76 de la loi sur les contributions publiques.
Voir aussi : ACJC/1332/1998 du 7.12.1998 J. c/ S.

Fiche 2309926

ACJ n° 599 du 15.06.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.

Fiche 2309927

ACJ n° 611 du 15.06.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : HAUSSE DE LOYER ÉCHELONNÉE PARTIELLEMENT VALIDÉE PAR LE TBL EN PARTIES EGALES En cas de hausse échelonnée validée par le juge, on ne saurait reprocher à celui-ci d'avoir réparti la hausse licite en parts égales sur la période d'échelonnement.

Fiche 2309928

Pas de décision du 04.06.1998

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

Fiche 2309930

Pas de décision du 28.05.1998

TF
Publication ATF 124 III 245 = SJ 1999 p.17 = JT 2000 I 185
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI POUR INTENTER ACTION
Normes : CO.269
Résumé : MAJORATION DE LOYER - CONSÉQUENCES DU NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS DE 274f CO Le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le délai de 30 jours ne peut plus majorer le loyer pour le même terme de résiliation, mais il a la possibilité de notifier une nouvelle majoration de loyer pour l'échéance contractuelle suivante, même s'il se prévaut, à l'appui de celle-ci, de motifs identiques à ceux qu'il a invoqués précédemment.

Fiche 2309934

ACJ n° 578 du 25.05.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; COMPETENCE
Normes : CO.120
Résumé : COMPENSATION - INCOMPÉTENCE DE LA JURIDICTION SAISIE DE LA DEMANDE PRINCIPALE Lorsque la compétence pour statuer sur la créance compensante relève du pouvoir juridictionnel du même canton que celui de la demande principale, il suffit que le juge de cette dernière impartisse un délai au défendeur pour faire valoir sa prétention devant l'autorité compétente. Dans l'intervalle, il est tenu de différer sa décision jusqu'à droit connu sur la contre-réclamation ou de suspendre l'effet exécutoire de son jugement à concurrence de la somme opposée en compensation (ATF 85 II 103 et les références). Les commentateurs de la LPC prévoient quant à eux deux solutions alternatives pour le juge de l'action principale dans un tel cas de figure : - soit il sursoit à statuer sur la demande jusqu'à droit jugé sur l'objection de compensation articulée sous la forme d'une action en constatation de droit portée devant le juge compétent; - soit, par économie de procédure et notamment s'il existe un rapport de connexité entre les faits fondant la demande et ceux fondant l'objection, l'ensemble du litige est soumis au juge compétent pour connaître du rapport de droit ayant un caractère prépondérant (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 9 ad art. 28).

Fiche 2309935

ACJ n° 463 du 25.05.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257a
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - PRESCRIPTION Les prétentions du bailleur pour le remboursement de frais accessoires se prescrivent par cinq ans, à tout le moins s'il s'agit de prestations arrêtées périodiquement (Higi, Commentaire zurichois, n° 24 ad art. 257a-257b CO). Le délai de prescription commence à courir à la fin de l'année pour laquelle le décompte doit être établi.

Fiche 2309932

ACJ n° 466 du 25.05.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL
Normes : CO.270
Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

Fiche 2309933

ACJ n° 469 du 25.05.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE; LOYER USUEL
Normes : CO.270a
Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PIÈCES NON PRODUITES L'instruction d'office des faits à laquelle doit recourir le Tribunal des baux et loyers ne dispense pas les parties de formuler une offre de preuve claire et précise, à défaut de quoi l'on ne peut faire grief au Tribunal de n'avoir pas ordonné d'enquêtes sur ce point. Ainsi, des exemples fournis à titre comparatifs qui ne comportent aucune indication sur les caractéristiques de l'appartement litigieux, son année de construction, le confort, la surface et les rénovations entreprises ne sont pas considérés comme une offre de preuve suffisante. A plus forte raison il en va de même si les appartements soumis à titre de comparaison sont situés dans des quartiers différents de l'appartement dont le loyer est litigieux.
Voir aussi : ACJ n° 325 du 17.03.1997 SI X c/ T