Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT D'ETRE ENTENDU; DELAI FIXE PAR LE JUGE

Normes : LPC.431.al.2

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - PRODUCTION DE PIÈCES Lorsque le TBL ordonne la production de pièces par le bailleur, il doit laisser au locataire un délai pour les consulter et se prononcer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).

Voir aussi : ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.293.ss

Résumé : APPEL IRRECEVABLE : CASUISTIQUE - L'appel n'est pas possible contre un jugement transactionnel (SJ 1966 p. 300). Tout au plus, ce procédé peut-il faire l'objet d'un recours en révision selon les art. 318 et 323 lit. a LPC. ACJ n° 58 du 11.02.85 S. c/ S., C. et A. - En procédure genevoise, la partie qui a obtenu le plein de ses conclusions devant le Tribunal n'est pas recevable à en appeler (E. Barde, note dans ATF du 30.04.1970 - SJ 1971 p. 207). ACJ n° 57 du 03.04.89 R. c/ SA X. - Selon l'article 293 LPC, toute partie qui a formellement acquiescé à un jugement n'est plus recevable à appeler. Une partie ne peut dès lors appeler d'un jugement qui lui a accordé toutes ses conclusions. SJ 1942, p. 291 ss. - Un jugement qui consacre un accord des parties n'a que la forme d'un jugement. Il s'agit d'une transaction judiciaire qui ne peut être annulée que pour un vice de consentement (SJ 1966 p. 300 ss). Par conséquent, elle ne peut plus être attaquée par la voie de l'appel, mais seulement par la voie d'action en annulation de l'accord devant le TBL. ACJ n° 261 du 23.10.92 C. c/ SI, SA X et SA X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRANSMISSION D'UN ACTE PROCEDURAL; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.448

Résumé : REQUÊTE MAL ADRESSÉE : CASUISTIQUE - Une demande de prolongation adressée au TBL plutôt qu'à la CCBL et transmise tardivement à cette dernière ne saurait être déclarée irrecevable. ACJ 17.03.86 H. c/ C. - Saisi d'une requête (en libération de dette p. ex.) sans tentative préalable de conciliation, le TBL ne saurait la déclarer irrecevable et inviter le demandeur à saisir la CCBL. Il doit au contraire transmettre d'office à cette dernière la requête, celle-ci étant réputée déposée le jour de son envoi à l'autorité incompétente. ACJ n° 19 du 04.02.91 A. c/ G. - L'art. 448 est un principe général de procédure concernant les baux et loyers applicable à tous les cas d'incompétence susceptibles de se présenter (appel adressé au TBL plutôt qu'à la CJ; requête déposée au TBL sans tentative de conciliation préalable devant la CCBL). ACJ n° 74 du 16.05.88 L. c/ A. - C'est un excès de formalisme que de considérer que la transmission d'"une" cause du TPI au TBL, en application de l'article 448 LPC, ne comporte que la demande principale et ne s'étend pas à une demande additionnelle (toutes deux portant sur des demandes de mainlevée d'opposition).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; APPROBATION(EN GENERAL); CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : CONGÉ DONNÉ SANS CONSENTEMENT DE L'EPOUX - CONSÉQUENCES Un congé donné en violation de l'article 169 CC n'est pas nul. L'acte est imparfait ou boiteux, par analogie avec les actes du mineur ou de l'interdit, de sorte qu'il peut être ratifié ultérieurement (Deschenaux et Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, p. 106).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e

Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).

Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85

TF

Publication ATF 117 II 156 = JT 1992 I 317 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DU LOCATAIRE Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est également valable lorsque le locataire est disposé à s'acquitter de la différence de loyer directement auprès du bailleur jusqu'à l'échéance contractuelle du bail car la situation du bailleur serait amoindrie en cas de prolongation du bail.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PUBLIC; IMMUNITE DIPLOMATIQUE; MISSION DIPLOMATIQUE; PROTECTION DIPLOMATIQUE

Normes : CVRD.31; CVRD.32

Résumé : INVIOLABILITÉ DES LOCAUX D'UNE MISSION DIPLOMATIQUE ET IMMUNITÉ DE JURIDICTION Une délégation étrangère permanente auprès de l'ONU à Genève est une mission diplomatique au sens se la Convention de Vienne du 18 avril 1961 (RS 01.191.01; Cahier, Le droit diplomatique contemporain, 2ème éd., p. 143). Le statut de mission diplomatique ne dépend pas d'un droit de propriété de l'Etat étranger sur l'immeuble en cause (art. 1 lit. i de la Convention). Conformément à l'art. 22 de la Convention, les locaux de la mission sont inviolables; ils ne peuvent faire l'objet d'aucune perquisition, réquisition, saisie ou mesure d'exécution de la part de représentants de l'Etat accréditaire. A teneur de l'art. 31 al. 1 lit. a du même texte, les agents diplomatiques étrangers bénéficient de l'immunité de juridiction civile (dans l'Etat accréditaire) pour les actions réelles concernant l'immeuble sur lequel se trouve la mission. Il appert ainsi que les tribunaux du canton ne peuvent connaître du différend. en évacuation. ACJ No 166 du 03.06.91 Etat de X c/ SI X. Contra : L'Etat étranger qui conclut un contrat de bail à loyer pour y installer un consulat ou une mission diplomatique, agit comme le ferait un privé et ne peut se prévaloir de l'immunité de juridiction. Dès lors, si une procédure d'évacuation s'ensuit, c'est aux tribunaux civils qu'il revient d'examiner si les conditions sont remplies pour prononcer cette évacuation. Ce n'est qu'au niveau de l'exécution de la décision que peut intervenir la difficulté : conformément à l'article 31 de la Convention de Vienne, du 24 avril 1963, sur les relations consulaires (RS 0.191.02), les locaux d'un consulat sont inviolables, ce qui a pour effet de proscrire toute intervention des autorités de l'Etat accréditaire dans lesdits locaux, exception faite des cas d'urgence extrême ou de nécessité de sauvegarde de la sûreté de cet Etat (cf. Cahier, Le droit diplomatique contemporain, p. 197 ss). ACJ n° 80 du 05.03.93 République X c/ SA X.

Remarques : Contra : ACJ n° 80 du 05.03.93 République X c/ SA X.

CJ , CABL

Publication SJ 1991 p. 467

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); LOCAL PROFESSIONNEL; PAS-DE-PORTE

Normes : CO.21

Résumé : REPRISE Le contrat par lequel l'occupant d'un local commercial, non bénéficiaire d'un bail, se fait verser une somme de fr. 40'000.-- par un locataire entrant, contre remise de biens dont la valeur ascende à fr. 2'500.-- au maximum, doit être considéré comme lésionnaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; VERIFICATION DE LA CHOSE; ANNULABILITE; SURFACE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.26

Résumé : ERREUR DE BASE PORTANT SUR LA SURFACE DES LOCAUX - PAS DE FAUTE DU PRENEUR Preneur invalidant le bail parce que la surface des locaux mesurée après coup était inférieure de 8% à celle indiquée par le bailleur. Il s'agit d'une erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. Cette erreur ne provient pas de la faute du preneur, ce dernier n'étant pas tenu - comme un acheteur - de vérifier l'état de la chose louée au moment de sa délivrance et d'aviser sans délai le bailleur d'un défaut ou de l'absence d'une qualité promise et n'ayant pas, sauf circonstances particulières, à vérifier les indications faites par le bailleur lors des pourparlers. Le preneur ne doit donc pas réparation du dommage résultant de l'invalidation du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; DROIT ETRANGER; DROIT SUPPLETIF

Normes : LPC.8

Résumé : PREUVE DU DROIT ÉTRANGER Le juge suisse n'a pas à rechercher d'office le contenu du droit étranger, lorsque celui-ci est applicable en vertu des règles suisses de conflits, à moins qu'il ne soit impérativement tenu d'appliquer ce droit; or tel n'est pas le cas en matière contractuelle où prévaut le principe de l'autonomie de la volonté, lors même qu'il s'agit de déterminer le droit applicable (ATF 92 II 7 ; SJ 1980, 49 et ss, notamment 57-58). L'art. 8 LPC exige du juge une connaissance sûre du droit étranger dont la preuve incombe à la partie qui l'invoque; à défaut d'une telle connaissance, le juge doit appliquer le droit suisse en tant que droit supplétif (SJ 1981 p. 125; 1974 p. 445-446; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3ème éd. p. 157-158).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPEL EN CAUSE; COMPETENCE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.104.ss

Résumé : APPEL EN CAUSE : CASUISTIQUE Compétence et jonction : Le TBL, qui ne peut connaître que des appels en cause relatifs aux litiges portant sur le titre VIIIe du CO, doit examiner d'office sa compétence au regard du rapport juridique liant l'appelant en cause et l'appelé en cause avant de décider d'une éventuelle jonction de procédure. (Voir aussi ACJ n° 27 du 25.02.91 Commune X c/ Ass. X et Ass. X). Autre locataire : Le bailleur, objet d'une demande fondée sur les art. 254-255 CO, présentée par un locataire, peut appeler en cause un autre locataire qui serait à l'origine de la demande initiale (cf. SJ 1979 p. 130 ad note 4 et 607 N° 261). ACJ n° 448 du 26.09.83 H. c/ SI X SA et T. (Voir aussi ACJ 10.10.83 B. c/ A. et autres). Tiers non lié par un bail :On ne peut pas appeler en cause devant le TBL un tiers qui n'est pas lié par un contrat de bail. L'action contre le tiers appelé en cause doit se fonder sur l'une des dispositions visées par l'article 56 M LOJ (anciennement 56 K). Le TBL doit se déclarer incompétent ratione materiae, ce qui entraîne l'irrecevabilité (et non le rejet) de l'appel en cause. JTB 17.02.76 C. et M.-C. c/ SI X, SJ 1979 p. 607 No 261. (Voir aussi JTB n° 144 (D) du 27.09.88 B. c/ SI X; ACJ n° 115 du 04.05.92 B. c/ A. et K.; ACJ n° 602 du 26.05.2003 X SA c/ X.).

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LP.207.et.LP.260

Résumé : REPRISE D'INSTANCE PAR LES CESSIONNAIRES DE LA MASSE EN FAILLITE La LP ne prévoit pas comment s'effectue la reprise d'une instance suspendue sur la base de 207 LP. Cette question relève du droit cantonal (ATF 105 III 135 = JT 1981 II 66, suivi d'une note de Gilliéron). Le droit genevois est muet. Le cessionnaire de la masse en faillite, qui acquiert la capacité de faire valoir en justice en son nom propre le droit du failli, prend de plein droit la place de celui-ci, sans que le juge ou la partie adverse puisse s'y opposer. Il en découle qu'en l'absence de disposition cantonale en la matière, la reprise de l'instance par le créancier cessionnaire de la masse en faillite n'est soumis à aucun acte de procédure particulier, sans que les rapports de procédure soient modifiés avec l'autre partie au procès.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE; FRAIS D'EXPERTISE

Normes : LPC.295

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT ET ORDONNANCE PRÉPARATOIRE - EXPERTISE ET FRAIS D'EXPERTISE Est considéré comme préparatoire tout jugement qui statue sur l'opportunité et les modalités d'une des procédures probatoires prévues à l'art. 171 LPC. Est un jugement sur incident toute décision se rapportant à un jugement ayant ordonné une mesure probatoire et qui est de nature à en modifier la portée (SJ 1974 p. 101). L'appel incident est donc ouvert pour contester la répartition des frais d'expertise (art. 273 LPC), mais il ne peut être appelé qu'avec le jugement au fond sur le principe même de l'expertise.

Voir aussi : ACJ n° 69 du 07.05.90 F. c/ V. G.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);EXÉCUTION(PROCÉDURE);INDICATION DES VOIES DE DROIT

Normes : CPC.308; CPC.319

Résumé : EXPULSION - DECISION D'EXPULSION ASSORTIE DE MESURES D'EXECUTION- VOIE DE DROIT A SUIVRE (APPEL OU RECOURS) Le CPC a opté pour une distinction bipartite des voies de droit, à savoir une voie de droit ordinaire, l’appel prévu aux art. 308 ss CPC, opposée à une voie de droit extraordinaire, le recours prévu aux art. 319 ss CPC. Le choix entre ces deux voies de droit, exclusives l’une de l’autre, dépend uniquement de la nature du jugement attaqué, voire de la valeur litigieuse (art. 308, 309 et 319 CPC), et non de la volonté des parties, ni du type de procédure, ni même des griefs invoqués. En l’espèce, le jugement statue sur une requête d’expulsion tendant à la restitution des objets des baux au sens de l’art. 267 al. 1 CO, soit une prétention de droit matériel qui présuppose que le contrat de bail ait valablement pris fin. Accessoirement, le jugement de première instance assortit la décision précitée de mesures d’exécution. Le jugement de première instance met fin au procès en tranchant le fond du litige. Ainsi, il s’agit d’une décision finale sur le fond. Le recourant ne conteste pas que la valeur litigieuse dépasse les 10’000 fr. Les conditions de l’art. 308 CPC sont ainsi réalisées. Contrairement à ce que soutient le recourant, le fait que le jugement de première instance comprenne des mesures d’exécution directes n’en fait pas une décision attaquable par la voie du recours, au sens de l’art. 309 let. a CPC. Seules sont concernées par cette disposition les décisions du tribunal de l’exécution. Or il s’agit ici d’une décision du juge ordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);FRAIS(EN GÉNÉRAL);DOMMAGE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267; CO.44.al1

Résumé : EVACUATION LOCATAIRE - FRAIS DE LA PROCEDURE D'EVACUATION - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE DIMINUER SON DOMMAGE Les frais de la procédure d'expulsion, y compris les éventuels frais des déménageurs, serruriers et garde-meubles, peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. In casu, la Cour de justice retient que le bailleur a manqué de vigilance dans la gestion de l'évacuation, ne recherchant aucune solution permettant d'en réduire le coût, alors même que le locataire avait attiré l'attention du bailleur sur ce point avant la survenance du dommage et exigé que des mesures soient prises pour le limiter. Le bailleur a ainsi commis une faute concomitante justifiant la réduction de l'indemnité due par le locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE CONCILIATION;COMPARUTION PERSONNELLE;PERSONNE MORALE;ABUS DE DROIT

Normes : CPC.204; CPC.206

Résumé : CONCILIATION - COMPARUTION PERSONNELLE - PERSONNE MORALE - ABUS DE DROIT - FORMALISME EXCESSIF En procédure de conciliation, les parties doivent comparaître personnellement. Pour ce faire, les personnes morales doivent être représentées par un organe ou par une personne au bénéfice d’une procuration commerciale portant sur la procédure et connaissant le litige, étant précisé que la représentation par un organe de fait n’est pas admissible. Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient que la bailleresse commet un abus de droit en invoquant que la locataire n’était pas valablement représentée par C. lors de l’audience de conciliation. En effet, divers éléments démontrent que la bailleresse avait eu de nombreux contacts avec C. – y compris après la conciliation – et qu’elle considérait que C. était habilitée à prendre des décisions pour la locataire.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Comparution personnelle d’une personne morale en conciliation et représentation commerciale (arrêt 4A_201/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2

Résumé : CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19 L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants. In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ". Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;ABUS DE DROIT

Normes : CPC.257.al1; CC.2.al2

Résumé : LA SITUATION JURIDIQUE N'EST PAS CLAIRE QUE S'IL EXISTE DES CIRCONSTANCES SELON LESQUELLES LE COMPORTEMENT DE LA PARTIE CONCERNEE CONSTITUE MANIFESTEMENT UN ABUS DE DROIT. Le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). La situation légale n’est en principe pas claire lorsque l’application de la norme litigieuse fait appel au pouvoir d’appréciation du tribunal ou à une décision en équité. Tel est le cas lorsque la décision nécessite l’appréciation de la bonne foi. Cela ne signifie toutefois pas que le cas clair doit être refusé à chaque fois que le défendeur invoque un exercice abusif de ses droits par le demandeur. Le cas clair ne peut dès lors être refusé d’un point de vue de l’interdiction de l’abus de droit que s’il existe des circonstances selon lesquelles le comportement de la partie concernée constitue manifestement un abus de droit.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);AVIS DES DÉFAUTS;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.267a; CC.8

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - AVIS DES DEFAUTS - FARDEAU DE L'ALLEGATION ET DE LA PREUVE Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir s'il faut appliquer au contrat de bail la jurisprudence selon laquelle il y aurait un renversement du fardeau de l'allégation concernant l'avis des défauts dans les contrats d'entreprise et de vente. Il retient ainsi que le recourant plaide, pour la première fois devant le Tribunal fédéral, que les autorités cantonales auraient violé les règles sur le fardeau de l'allégation en retenant qu'aucun avis des défauts n'avait été donné en l'espèce, alors même que l'intimée n'avait pas allégué l'absence d'avis des défauts. Le recourant ne peut pas venir reprocher, après coup, à la cour cantonale d'avoir retenu, à l'instar des premières juges, qu'aucun avis des défauts n'avait été effectué, alors qu'il n'a pas contesté cette constatation de fait devant l'autorité précédente. En agissant de la sorte, il fait en effet valoir un moyen de fait nouveau et, partant, irrecevable. Voir avis de Pascal JEANNIN dans la publication mentionnée

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Restitution de la chose louée: fardeau de l'allégation et de la preuve de l'avis des défauts, in DB n° 33/2021 p. 63ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;USAGE PERSONNEL;BESOIN(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.271a.al3.leta

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT DU BAILLEUR - CONDITIONS Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d’urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués; il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité. En outre, la notion d’urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l’annulation du congé, elle n’exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n’est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d’utiliser les locaux, parmi d’autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n’intervient que dans le cadre de l’examen (d’office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020 et février 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; PROCÉDURE DE CONCILIATION; AUTORITÉ DE CONCILIATION; COMPÉTENCE ; DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ

Normes : CPC.59; CPC.200

Résumé : DÉCISION DE NON-ENTRÉE EN MATIÈRE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION - INCOMPÉTENCE MANIFESTE Pour juger de la compétence matérielle de l'autorité de conciliation paritaire au sens de l'art. 200 al. 1 CPC, il faut en principe partir des prétentions du demandeur. Lorsque le demandeur fonde sa requête sur l'existence d'un bail à loyer d'habitation ou commercial, l'autorité de conciliation paritaire au sens de l'art. 200 al. 1 CPC doit mener la procédure de conciliation et ne peut pas préjuger au fond de l'existence d'un tel bail. S'il s'avère que l'autorité de conciliation paritaire est manifestement incompétente, elle peut mettre fin à la procédure par une décision de non-entrée en matière.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE DU DÉBITEUR ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; CAS CLAIR

Normes : CO.62; CO.63; CO.81; CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE - PAIEMENT ANTICIPÉ DES LOYERS Selon l'art. 81 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. In cas, le locataire a payé chaque mois, pendant près de dix ans, CHF 100.- en plus du loyer dû. Il n'a cependant pas acquitté par anticipation les loyers futurs, dans la mesure où il a payé le loyer qu'il croyait dû, ne connaissant pas la nullité de la hausse. Les bailleurs pouvaient donc de bonne foi admettre que les sommes reçues couvraient le loyer courant. L'éventuelle créance du locataire en répétition de l'indu aurait dû être opposée en compensation pour parer à la menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 143, JdT 2019 II 384; Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 51ss; CdB 4/20, p. 113 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CO.271; CO.271a; CPC.59; CPC.328ss

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - SECONDE PROCÉDURE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR MOTIF ABUSIF S'il a été constaté avec autorité de la chose jugée, dans le cadre de l'action en annulation régie par les art. 271 s. CO, que le congé signifié par le bailleur n'est pas abusif, cette question ne peut pas être jugée à nouveau lorsque le locataire intente une action en dommages-intérêts pour faire valoir qu'en raison du comportement ultérieur du bailleur, il apparaît que le motif invoqué par celui-ci (besoin propre) était fallacieux. L'autorité de l'arrêt rendu sur l'action en annulation ne pouvait être levée que par la voie de la révision, aux conditions et selon la procédure des art. 328 à 333 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ABUSIF - SIMPLE PRÉTEXTE Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le but est de protéger le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. In casu, le projet du bailleur de reprendre l'usage des locaux pour y exploiter lui-même un restaurant est à l'évidence saugrenu et inconsistant dans la mesure où le bailleur n'a fait état d'aucune expérience personnelle dans la gestion ou la direction d'un restaurant et que cette activité nécessite notoirement une présence assidue sur les lieux, en l'occurrence Genève, et qu'elle ne saurait s'exercer adéquatement depuis un domicile au Maroc. En outre, il n'est aucunement établi que le beau-frère domicilié aux Etats-Unis jouisse, lui, des qualifications nécessaires, tel le certificat de capacité prévu et exigé par le droit administratif cantonal, ni qu'il soit admis, au regard du droit des étrangers, à s'établir en Suisse pour y mener cette activité.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 277; DB 31/2019, p. 69ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; REPRÉSENTANT DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : LP.67; LP.69; CC.518; CC.554; CC.602

Résumé : POURSUITE - UNANIMITÉ DES MEMBRES DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRES - EXCEPTIONS La poursuite exercée par une hoirie doit, sous peine de nullité, être intentée au nom de tous les membres de celle‐ci désignés individuellement. Si une dérogation au principe de l'unanimité des membres de la communauté héréditaire a été admise par la jurisprudence dans certaines situations, elle ne se justifie pas lorsqu'il s'agit d'actes juridiques conclus entre l'hoirie et l'un des héritiers, par exemple lorsqu'un héritier prend en location un bien appartenant à la communauté héréditaire. Dans ce cas, l'héritier participe au contrat d'une part comme membre de la communauté, d'autre part à titre individuel. Il en va de même lorsqu'un héritier avait conclu un contrat de bail avec le défunt. Dans ces hypothèses, si un héritier refuse de consentir à un acte juridique portant sur un bien successoral, il faut désigner un représentant de l'hoirie, à qui il appartiendra de prendre une décision. Lorsqu'il s'agit, comme dans le cas d'espèce, d'exercer les droits de la communauté héréditaire issus de contrats de bail à loyer conclus entre le défunt, d'une part, et l'un des héritiers et le conjoint de celui‐ci (à savoir un tiers non membre de la communauté), d'autre part, il ne se justifie nullement de déroger au principe de l'unanimité, ce d'autant que l'un des deux locataires n'est pas membre de la communauté héréditaire. Les poursuites devaient donc être exercées conjointement par tous les héritiers. La jurisprudence admet toutefois une exception au principe de l'indivision dans les cas urgents, où l'intérêt d'une communauté héréditaire exige une action rapide. Chaque héritier est alors habilité à agir seul comme représentant de la communauté. In casu, les loyers objet de la poursuite allaient bientôt se prescrire et la poursuivie - également membre de l'hoirie - avait refusé de signer une renonciation à se prévaloir de la prescription, de sorte qu'il y avait urgence à déposer une réquisition de poursuite. Le critère de l'urgence doit être réexaminé à chaque étape de la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; MESURE PROVISIONNELLE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE) ; ACTE DE RECOURS ; CONSORITÉ

Normes : CPC.70; CPC.71; CPC.319; CPC.343

Résumé : CONSORITÉ - RECOURS CONTRE ORDONNANCE SUR MESURES PROVISIONNELLES S'AGISSANT DES MESURES EXÉCUTOIRES (AMENDES) Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui n'est susceptible que d'une décision unique doivent agir ou être actionnées conjointement. En cas de consorité nécessaire, l'exercice des voies de droit, notamment la déclaration de recours ou d'appel, remettant en cause une décision finale ou incidente déployant autorité de chose jugée sous l'angle du droit matériel, ne peut être valablement opéré si les consorts n'agissent pas tous en temps utiles (art. 70 al. 2 CPC). En revanche, lorsque les membres de la communauté revêtent la qualité de débiteurs solidaires, le créancier conserve le choix de les rechercher ensemble ou séparément à raison d'une partie ou du tout (art. 143 al. 2 et 144 al. 1 CO), si bien qu'il n'y a pas de consorité passive nécessaire au sens de l'art. 70 al. 1 CPC, seule la consorité simple entrant en considération. La consorité simple matérielle trouve application lorsque le droit de fond prévoit la possibilité pour la partie demanderesse d'agir conjointement avec d'autres ou de rechercher plusieurs défendeurs en même temps; tel est le cas lorsque le créancier a la faculté de rechercher des débiteurs solidaires séparément ou ensemble. Ainsi, chaque consort simple agit ou défend pour sa propre cause et peut en conséquence procéder indépendamment des autres (art. 71 al. 3 CPC), la règle de l'action concertée et le principe de l'unanimité ne trouvant pas application. In casu, le jugement querellé n'est contesté par les recourants (colocataires) qu'en tant qu'il les condamne à une amende d'ordre par jour d'inexécution de deux ordres prononcés par le Tribunal et à la menace des peines prévues à l'art. 292 CP. En leur qualité de débiteurs solidaires desdites amendes, les colocataires ne se trouvent pas dans un rapport de consorité nécessaire, mais dans celui d'une consorité simple, les intimés ayant la possibilité de les rechercher, en cas d'inexécution, ensemble ou séparément à raison d'une partie de la dette ou du tout. Partant, il n'était pas nécessaire que les recourants agissent tous de concert.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; MANIFESTATION DE VOLONTE; MOTIF; DELAI DE RESILIATION; TERME

Normes : CO.266a; CO.257f

Résumé : CONGÉ ORDINAIRE OU EXTRAORDINAIRE - INTERPRÉTATION DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR - PRINCIPE DE LA CONFIANCE La question de savoir si l'on se trouve en présence d'un congé ordinaire ou extraordinaire s'examine à la lumière du principe de la confiance.

Voir aussi : ATF 135 III 441; ACJC/260/2006 du 06.03.2006 (résiliation fondée sur plusieurs motifs)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : PROTECTION DES MEMBRES DE LA FAMILLE D'UN LOCATAIRE DÉCÉDÉ QUI HABITAIENT AVEC LUI Le congé d'un bail d'habitation est annulable lorsqu'il est signifié par le bailleur au locataire en raison de changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements n'entraînent d'inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de sa famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation de bail. Dans le cas d'un enfant adulte succédant au locataire décédé, le bénéfice de cette protection est donc réservé à une personne habitant le logement à titre principal et refusé à celle qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt.

Voir aussi : ACJC/195/2018 du 19.02.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN RAISON DU PLACEMENT DU LOCATAIRE EN EMS Le congé motivé par le fait que le locataire a été placé de façon définitive en EMS n'est pas contraire à la bonne foi si, au moment de la résiliation, le bailleur pouvait raisonnablement déduire des circonstances que le locataire ne réintégrerait pas l'appartement loué.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; VENTE D'IMMEUBLE ; PRIX DE TRANSFERT ; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX D'ACHAT - TRANSFERT D'ACTIFS ET PASSIFS D'UNE SOCIÉTÉ La valeur de sortie retenue par l'administration fiscale suite à la liquidation des actifs et passifs d'une personne morale et au transfert de ces derniers ne reflète en principe pas la valeur d'achat de l'immeuble.

Voir aussi : ACJC/305/2000 du 13.03.2000

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; DILIGENCE ; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : LES 5 CONDITIONS DE LA RÉSILIATION PRÉVUE PAR L'ART. 257f al. 3 CO La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois

Voir aussi : arrêt 4A_140/2019 du 26.09.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT ; CLAUSE INSOLITE ; PERSONNEL DIPLOMATIQUE

Normes : CO.253ss; CO.266a

Résumé : CLAUSE DIPLOMATIQUE Une clause des conditions générales (clause diplomatique) qui confère le droit de dénoncer le contrat de manière anticipée, dans le cas où le locataire n'est pas l'occupant du logement, uniquement à l'occupant du logement, à l'exclusion du locataire, est insolite. Si l'attention du locataire n'a pas été attirée sur cette clause, il faut interpréter ladite clause comme permettant la résiliation anticipée du bail par le locataire, à l'exclusion de l'occupant, qui n'est pas partie au contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE; PREUVE DE L'INTÉRÊT ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin propre et urgent a un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL ; PREUVE DE L'INTÉRÊT

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance (par ex. engagement de personnel ou d'un gérant). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée). Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment ou que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_18/2016 du 26.08.2016 (admet besoin propre)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 101

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES ; CALCUL DU DÉLAI

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : RÉSILIATION - POINT DE DÉPART DE LA PROTECTION CONTRE LES CONGÉS DONNÉS DURANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU JUDICIAIRE La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271a al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu'à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause : une interprétation littérale de l'art. 271a al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Voir aussi : ATF 137 III 362; arrêt du TF 4A_374/2020 (Patricia DIETSCHY-MARTENET, Calcul de la valeur litigieuse en cas d'action visant le constat de la nullité de l'introduction de frais accessoires jusque-là inclus dans le loyer net et la restitution des arriérés payés à ce titre, in DB n° 33/2021 p. 60ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE; RECOURS(CPC); DOMMAGE ; VOIE DE DROIT

Normes : CPC.319.let.b

Résumé : VOIE DE DROIT CONTRE UNE DÉCISION DE REPRISE DE LA PROCÉDURE APRÈS LE PRONONCÉ DE LA SUSPENSION AU SENS DE L'ART. 126 CPC Une telle décision de reprise de la procédure est une "autre décision" au sens de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, uniquement susceptible du recours dans le cas où elle peut causer un préjudice difficilement réparable.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282; CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.259a

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.

Voir aussi : Fiche 2309528

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/08 p. 123

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT - PRIX DE REVIENT - TRAVAUX Le coût des travaux de construction de nouveaux appartements, d'ateliers et d'un parking souterrain ne bénéficie pas aux appartements existants. Il n'y a donc pas lieu de l'intégrer au prix de revient de l'immeuble, soit dans les coûts pouvant être répercutés sur le loyer. Par ailleurs, la partie du coût des travaux de rénovation qui représente des travaux d'entretien courant (réfection de l'installation électrique, des façades, des fenêtres etc.) ne peut pas être prise en compte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; RENOVATION D'IMMEUBLE; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - FRAIS DE RÉNOVATION La réévaluation des fonds propres doit être effectuée séparément pour le prix d'acquisition et les frais de rénovation, dès lors que ces montants ont été investis à des moments différents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONJOINT; DIVORCE

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - ATTRIBUTION DU LOGEMENT - CONGÉ DONNÉ À UN LOCATAIRE NON-MEMBRE SUITE À SON DIVORCE Cas d'un logement attribué durant 6 ans par une société coopérative à une locataire qui ne revêtait pas la qualité de coopératrice. Congé donné à son ex-conjoint non-membre, suite au départ de la locataire du domicile conjugal en raison de leur divorce. Un tel congé notifié à des locataires qui n'ont jamais été membres et qui intervient suite à un changement de la situation de famille desdits locataires est annulable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; AUTORISATION PREALABLE; QUALITE PROMISE

Normes : CO.256

Résumé : NON-CONFORMITÉ DES LOCAUX AUX NORMES ADMINISTRATIVES DE SÉCURITÉ La non-conformité aux normes administratives de sécurité des locaux peut constituer un défaut, pour autant qu'elle rende l'usage de la chose impossible pour celui prévu dans le contrat de bail. La décision administrative de limiter le nombre de personnes pouvant fréquenter des locaux destinés à un lieu de culte, tant que les travaux de mise aux normes administratives en matière de sécurité demandés n'auront pas été effectués, ne rend pas l'usage de la chose impossible, la décision administrative ne faisant que limiter le nombre de participants aux cultes. Il en irait différemment d'un local destiné à un restaurant qui ne respecterait pas les normes d'hygiène. De surcroît, le bailleur n'a formulé aucune promesse dans le bail quant au nombre de participants aux cultes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259b

Résumé : ÉLIMINATION DES DÉFAUTS - RÉPARATION ET RÉNOVATION En cas de défauts, la demande de remise en état de la chose louée ne peut viser qu'à des travaux d'entretien (réparations), c'est-à-dire à l'élimination des défauts. Le locataire ne peut exiger que le bailleur effectue une prestation supplémentaire, c'est-à-dire qu'il exécute des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 165). En effet, l'art. 259b CO limite le droit du locataire à l'élimination du défaut par des réparations et n'oblige pas le bailleur à augmenter le confort et l'équipement de la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.259e; CO.42.al.2

Résumé : BAIL À FERME - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - FERMETURE DE L'ÉTABLISSEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Lorsqu'un établissement doit fermer ses portes pour cause de défaut imputable au bailleur, le fermier peut faire valoir, dans le cadre de l'établissement du dommage, la perte du chiffre d'affaires qu'il aurait réalisé si la fermeture de l'établissement n'avait pas eu lieu consécutivement au défaut, mais il convient alors qu'il se laisse opposer la soustraction de toutes les charges qu'il aurait en tous les cas dû assumer pour réaliser ledit chiffre d'affaires, comme les frais de personnel (différence entre le patrimoine du fermier après cette fermeture et celui qui aurait été le sien sans cette fermeture) (ATF 90 II 417; JdT 1965 I 226). Une preuve stricte du préjudice ne saurait être exigée du fermier qui ne peut chiffrer exactement le bénéfice qu'il aurait réalisé sans la fermeture de l'établissement, de sorte que la Cour applique dans cette hypothèse l'art. 42 al. 2 CO pour évaluer le dommage en équité (ATF 122 III 219; JdT 1997 I 246; ATF III 271).

TF

Publication ATF 132 III 65 JT 2007 I 269

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; OBJET DU LITIGE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : PROTECTIONS CONTRE LES CONGÉS ABUSIFS - CONCLUSIONS ADMISSIBLES - NOTION DE PRÉTENTIONS DES PARTIES En général, la procédure de protection contre les congés tend à déterminer si un congé est annulable. L'examen de la validité du congé peut impliquer de trancher des questions préjudicielles de droit civil, comme l'inefficacité ou la nullité du congé. Il en est de même de la question de savoir si les parties sont liées par un contrat. Cet objet litigieux constitue une question préjudicielle de droit civil tombant sous la notion de "prétentions des parties" au sens de l'article 273 al. 4 CO. Il doit donc être possible de soumettre à l'autorité de conciliation et au juge compétents en matière de protection contre les congés la question même de savoir s'il existe entre les parties un contrat auquel se rapporte le congé. On peut en conclure que l'objet de la procédure de protection contre les congés est défini par les conclusions de la partie demanderesse.

TF

Publication ATF 132 III 24CdB 1/06 p. 13

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; LIBERTE CONTRACTUELLE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CO.257a

Résumé : ACOMPTES PROVISIONNELS SENSIBLEMENT INFÉRIEURS AUX FRAIS EFFECTIFS Les conventions relatives au règlement des frais accessoires doivent être examinées au regard des règles générales du CO et du principe de la liberté contractuelle. Par définition, la notion d'acomptes implique le versement de montants provisoires, le montant effectif des frais accessoires n'étant pas encore connu et pouvant varier en fonction de différentes circonstances. Sauf assurances particulières de la part du bailleur, le locataire n'est ainsi pas fondé à penser que le montant des acomptes couvrira l'intégralité des frais accessoires effectifs. Dans le cas où la limitation des frais accessoires à un montant donné constitue une condition à la conclusion du contrat par le locataire, celui-ci doit s'en assurer auprès du bailleur. Le fait que le bailleur n'ait pas spontanément avisé le locataire que les acomptes ne couvrent qu'une partie des frais accessoires effectifs ne constitue ainsi pas une culpa in contrahendo.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_339/2018 du 29.01.2019 (newsletter bail.ch mars 2019; DB 31/2019, p. 30 ss); 4C.24/2002 du 29.04.2002 H. A. c/ C. S. in DB 2003, p. 7

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; TACITE

Normes : CC.55

Résumé : ORGANE DE FAIT Lorsqu'un tiers de bonne foi peut déduire des apparences que la personne agissant pour la société a une position d'organe, ladite personne acquiert le statut d'organe. La société qui tolère qu'une personne agisse ainsi pour elle doit se laisser imputer les actes de cette personne, comme ceux d'un organe. Ainsi, le contrat de bail conclu par un organe de fait engage valablement la société. De plus, la ratification selon l'art. 38 CO peut être tacite lorsque la bonne foi exige que la partie en cause manifeste son désaccord si elle n'entend pas être liée. L'absence de protestation à la réception du versement du loyer constitue une forme de ratification tacite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : DURÉE MINIMALE POUR ADMETTRE LA CONCLUSION D'UN BAIL TACITE De jurisprudence constante, pour admettre l'existence d'un bail tacite, un délai d'au moins 9 mois a été jugé nécessaire. Le Tribunal fédéral a, pour sa part, relativisé la durée de 9 mois, précisant que d'autres éléments factuels pouvaient également êtrre pris en considération, pour admettre l'existence d'un contrat de bail tacite avant l'écoulement d'une durée de 9 mois (ATF non publié du 28.03.1995 D c/ SI SA X).

Voir aussi : ATF du 28.03.95 D. c/ SI SA X ACJ n° 1262 du 18.11.1996 B c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; TRANSACTION(ACCORD); RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : LPC.1

Résumé : RETRAIT D'INSTANCE ET RETRAIT DE L'ACTION Le retrait d'instance signifie que le demandeur renonce à la procédure qu'il a introduite, alors qu'il renonce au droit d'action portant sur la même prétention en cas de retrait de l'action. Une transaction judiciaire selon laquelle le loyer et le taux hypothécaire de référence du bail restent inchangés ne peut s'interpréter comme un désistement d'action puisque, ainsi, les parties s'entendent pour laisser au locataire le loisir de déposer ultérieurement et pour un prochain terme de bail, une nouvelle demande de baisse de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.258.ss

Résumé : CARACTÈRE RELATIVEMENT IMPÉRATIF DES ART. 258 À 259i CO Nullité d'une clause contractuelle prévoyant que le locataire renonce à demander une réduction de loyer si le propriétaire décide de faire des travaux de transformation de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ NE MENTIONNANT PAS LES DIFFÉRENTS BAILLEURS - ABUS DE DROIT Examen de la validité d'un avis de résiliation qui se limite à désigner les bailleurs sous la dénomination "Consorts X". Question laissée ouverte, dans la mesure où c'est abusivement que le locataire invoque en cours de procédure un vice de forme dans la notification du congé. Aucun doute ne pouvait en effet exister dans son esprit quant à l'identité des bailleurs dès lors que l'avis litigieux ne fait que reprendre la désignation telle qu'il l'a acceptée et telle qu'elle figure dans le bail. Ainsi, le congé notifié est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; EXECUTION FORCEE; RESILIATION

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRÈS UNE PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Le principe selon lequel l'acquéreur de la chose louée ne peut résilier le bail qu'après inscription du transfert de la propriété au Registre foncier ne trouve pas application après une procédure d'exécution forcée, le TF ayant posé le principe suivant : l'adjudicataire devient propriétaire de l'immeuble par l'adjudication et dès cette dernière dans la procédure d'exécution forcée (art. 656 al. 2 CC). Il peut donc résilier un bail existant, même s'il n'a pas encore été inscrit comme propriétaire au Registre foncier (ATF 118 III 82, SJ 2002 I 239).

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; GAGE IMMOBILIER; POURSUITE EN REALISATION DE GAGE; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CC.806

Résumé : GAGE IMMOBILIER - LOYER - COMPENSATION Dans le cadre de la poursuite en réalisation d'un gage immobilier, l'Office des poursuites doit inviter les locataires à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance. En principe, le locataire peut exciper de compensation avec une créance qu'il a contre le propriétaire. Toutefois, l'art. 806 al. 3 CC accorde au créancier hypothécaire un droit de préférence lorsque des tiers ont acquis des droits sur des loyers non échus, tel le propriétaire qui encaisse d'avance des loyers futurs. Ce droit de préférence s'étend aux actes juridiques du propriétaire qui prévoient des loyers payables à l'avance pour de longues périodes, lorsque ces actes, tenant compte d'une insolvabilité imminente du propriétaire, ont uniquement été conclus pour soustraire les revenus du bail aux créanciers poursuivants.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PREUVE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259d

Résumé : FORCE PROBANTE DE PHOTOGRAPHIES NON DATÉES Le juge ne commet pas d'arbitraire en considérant que des photographies non datées ne lui permettent pas de se faire une idée générale du déroulement d'un chantier tenu pendant une année entière.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS D'EXPLOITATION; DECOMPTE(SENS GENERAL); ACTION EN CONTESTATION; PREUVE

Normes : CC.8; LPC.186

Résumé : CONTESTATION DE DÉCOMPTES D'ARRIÉRÉS DE CHARGES - PRÉCISION REQUISE La partie qui conteste l'exactitude de décomptes d'arriérés de charges doit le démontrer avec précision. En matière comptable en effet, une contestation globale est insuffisante (SJ 1983 p. 13; 1985 p. 4). Dès lors, si les décomptes produits ne sont pas déniés avec la précision requise, ils sont présumés exacts et doivent être admis par le Tribunal (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 4 ad art. 126).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h

Résumé : REFUS DU LOCATAIRE DE TOLÉRER LES TRAVAUX - ABUS DE DROIT L'attitude du locataire, qui ne réagit pas aux demandes de fixation d'un rendez-vous pour l'exécution de travaux ou qui les repousse sans raison est contraire à la bonne foi. Dès lors, le locataire ne saurait faire valoir la continuation d'une réduction de loyer et de la consignation sans commettre un abus de droit. Il ne peut donc pas invoquer l'art. 257h al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES; NOVA

Normes : LPC.291

Résumé : NOUVELLES PREUVES EN APPEL ORDINAIRE La Cour de justice connaît avec un plein pouvoir de cognition d'un appel contre un jugement rendu en premier ressort. Dès lors, rien ne s'oppose à ce qu'elle connaisse de nouvelles preuves dans le respect des limites imposées par la loi, soit le respect de l'immutabilité du litige et du double degré de juridiction (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, n° 15 ad art. 291; n° 8 ad art. 300). En conséquence, la Cour peut admettre la production de récépissés prouvant l'acquittement d'une facture.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; POUVOIR D'APPRECIATION; URGENCE; PREUVE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR - BESOIN URGENT DE SES PROCHES D'UTILISER LES LOCAUX Il appartient au bailleur de démontrer d'une part l'existence d'un besoin qui soit sérieux, concret et actuel et, d'autre part le caractère d'urgence que revêt ce besoin. Un tel besoin est toujours réalisé lorsqu'on ne peut exiger du bailleur, pour des motifs économiques ou autres, qu'il renonce à l'usage du logement ou de la maison loués. Pour trancher cette question, il faut apprécier toutes les circonstances importantes du cas d'espèce. Il faut considérer que l'existence de l'urgence doit être comprise non seulement en relation avec le temps, mais aussi matériellement. Ces conditions sont réalisées dans le cas où les conditions actuelles de logement du bailleur ne sont pas acceptables (par exemple :4 pièces au total, de petite dimension, ses deux filles occupent une chambre divisée en deux, dont la partie habitée par l'aînée qui se destine à des études universitaires ménage une surface de 4,66 m2).

Voir aussi : ACJC/1571/2009 DU 22.12.2009 (ATF 4a_64/2010 du 29.04.2010)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : LIBÉRATION ANTICIPÉE - RESTITUTION DES LOCAUX La libération anticipée du locataire suppose qu'il ait effectivement restitué les lieux, cette restitution doit être complète et définitive. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier n'est pas réputé avoir restitué les locaux (CdB N° 4/98, p. 135, note 10).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; JONCTION DE CAUSES; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.106

Résumé : JONCTION DES CAUSES - ORDONNANCE DE REFUS L'ordonnance par laquelle le Tribunal refuse la jonction des causes doit être qualifiée de jugement sur incident susceptible d'appel immédiat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; ECHAFAUDAGE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ÉCHAFAUDAGE INSTALLÉ SUR UN IMMEUBLE VOISIN LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL Un échafaudage installé sur un immeuble voisin lors de la signature du bail ne constitue pas un défaut au sens des articles 259 et ss. CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); DEFAUT DE LA CHOSE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259

Résumé : DÉGÂTS CAUSÉS À LA CHOSE LOUÉE - USURE NORMALE / EXCÈS DE L'USURE NORMALE Résultent d'une usure normale des locaux notamment : le jaunissement des tapisseries, des traces de meubles et de tableaux sur les murs ; les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois, pour autant qu'ils soient propres et rebouchés, des moquettes usées, et petites marques sur les parquets. Excèdent l'usure normale : des parois fortement noircies par des fumeurs invétérés, des tapisseries déchirées, des marques de coups sur le lavabo, des taches sur la moquette ou les tapisseries, une poignée de porte cassée ; ainsi que des rénovations et modifications qui n'ont pas obtenu l'accord du bailleur et qui ne sont pas effectuées dans les règles de l'art (Lachat, Le droit du bail, Lausanne 1997, p.526).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; POUVOIR D'EXAMEN; DEVOIR DE COLLABORER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE - CONTESTATION GLOBALE ET NON DETAILLÉE D'UNE PARTIE - DEVOIRS DU JUGE Devant une contestation globale et non détaillée des faits par une partie, le juge doit interroger les parties, attirer leur attention sur leur obligation de participer à l'instruction, exiger d'elles qu'elles présentent les preuves nécessaires et leur impartir un délai suffisant pour se prononcer à cet égard. En n'invitant pas le locataire à se prononcer sur une compensation invoquée par le bailleur, le juge viole son obligation d'interpeller les parties découlant de l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; PROCEDURE; TEMOIN; INTERROGATOIRE; CHOSE JUGEE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.295

Résumé : REFUS D'AUDITION DE TÉMOINS - ORDONNANCE PRÉPARATOIRE La décision de refuser l'audition de témoins doit être qualifiée d'ordonnance préparatoire. Cette décision ne jouit pas de l'autorité de la chose jugée et elle ne lie pas le juge pour la solution du litige. Cette décision ne peut être contestée que dans le cadre d'un éventuel appel du jugement qui sera rendu sur le fond.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; RES INTER ALIOS ACTA

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE Cas où il existe 2 rapports contractuels distincts mais connexes, l'un de travail, l'autre de bail, conclus avec le concierge par deux cocontractants différents. Chaque contrat étant indépendant de l'autre (res inter alios acta), le Tribunal des baux et loyers ne peut pas se déclarer incompétent pour statuer sur une requête en évacuation déposée par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; IMPUTATION DES AVANTAGES; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.264.al.3.lit.b

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - RENONCIATION AU PROFIT D'UN AUTRE USAGE DE LA CHOSE Cas où le bailleur doit entreprendre des travaux avant relocation. Dès la restitution des clés par le locataire, il est tenu d'effectuer ces travaux et d'en imputer le bénéfice sur les loyers restant dus par le locataire sortant. En effet, ce faisant il tire profit au sens de l'art. 264 al. 3 lit. b, et s'il y renonce intentionnellement en reportant l'exécution des travaux, il doit imputer ce profit sur les loyers qui restent dus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FAITS NOUVEAUX; MODIFICATION DE LA DEMANDE; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.133

Résumé : AMPLIFICATION DE LA DEMANDE - ENQUÊTES - FAITS NOUVEAUX Les enquêtes ne peuvent être réouvertes que si une partie allègue des faits nouveaux, c'est-à-dire survenus, ou parvenus à sa connaissance, postérieurement à l'audience d'enquêtes et jusqu'à la date à laquelle les parties sont autorisées à signifier leurs dernières conclusions avant le jugement au fond. L'offre de preuves sur faits nouveaux doit comporter des précisions sur la date de l'événement nouveau et sur les circonstances dans lesquelles le plaideur en a acquis la connaissance (SJ 1979 p. 148). L'amplification de la demande, consistant en une augmentation du pourcentage de réduction de loyer pour nuisances de chantier, doit se trouver en étroite connexité avec les différentes étapes du chantier ignorées du locataire lors du dépôt de sa demande.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEBITEUR; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LP.207

Résumé : INCIDENCE D'UNE FAILLITE SUR LA CONTINUATION D'UNE PROCÉDURE Cas d'une procédure suspendue pour cause de faillite du locataire - laquelle a été liquidée sans aucun dividende pour les créancier chirographaires - et dont la reprise n'a pas été demandée par la masse en faillite qui y a renoncé, ni par les créanciers cessionnaires des droits. Lorsque l'admission d'une créance à l'état de collocation est contestée par le failli, de sorte que le créancier ne peut obtenir un acte de défaut de biens valant reconnaissance de dette (265 LP), le créancier a intérêt à faire trancher le litige au fond, ce qui lui permettra, concurremment à l'acte de défaut de biens, d'obtenir un titre de mainlevée définitive contre le failli pour établir le montant de sa créance (cf. à ce propos, note de P.-R. Gilliéron in JT 1980 II p. 127 et JT 1985 II p. 103). Il faut donc admettre que le failli, du fait de la renonciation de la masse à plaider et en l'absence de cession, n'est plus dessaisi et peut reprendre son rôle de défendeur au procès à l'action intentée par le créancier

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AUDITION DE LA PARTIE; JUGEMENT PAR DEFAUT

Normes : LPC.211; CO.274d.al.3

Résumé : REFUS DE RÉPONDRE OU ABSENCE - DEVOIR DU JUGE D'ÉTABLIR LES FAITS D'OFFICE L'application de l'art. 211 LPC doit être compatible avec l'art. 274d al. 3 CO, qui impose au juge d'établir d'office les faits et d'apprécier librement les preuves. Les prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO visent à assurer la protection de la partie au contrat considérée comme étant la plus faible. Cette disposition institue, en d'autres termes, une maxime inquisitoire à caractère social (Ducrot, Procédure et contentieux en matière de bail à loyer et de bail à ferme non agricole, in RVJ 1991, p. 141; Brönnimann, Gedanken zur Untersuchungsmaxime, in RJB 1990, p. 345; Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 435 n° 1). Le juge, en cas de défaut du défendeur, ne peut pas admettre purement et simplement l'action du demandeur ou lier une fiction d'aveu au défaut et le procès doit se poursuivre avec la seule participation du demandeur, qui sera tenu de faire administrer les moyens de preuve à l'appui de ses allégations. Il faut que le juge acquière une conviction. Il devra également tenir compte des faits retenus qui sont favorables à la partie défaillante (Walder, Die Offizialmaxime, Zurich 1973, p. 35).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

TF , Chambre des poursuites et des faillites

Publication ATF 124 III 215 = SJ 1998 p. 734

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION; LOCAL PROFESSIONNEL; POURSUITE EN REALISATION DE GAGE

Normes : LP.206.al.1

Résumé : DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR - FAILLITE SUBSÉQUENTE DU LOCATAIRE - ABSENCE DE GAGE APPARTENANT À UN TIERS Le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux (art. 268 ss CO) est considéré sous l'angle de la poursuite, en raison de l'art. 37 al. 2 LP, comme un droit de gage. Il faut faire valoir le droit de rétention par la poursuite en réalisation de gage. Pour qu'exceptionnellement la poursuite ne s'éteigne pas avec l'ouverture de la faillite, il faut cependant que le gage soit fourni par un tiers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; CALCUL; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : NON RESTITUTION DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL - CALCUL DU DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Il convient de tenir compte, dans le cadre de l'appréciation du dommage subi par le bailleur dont les locaux n'ont pas été restitués au jour de la résiliation du bail, d'une période raisonnable pour la relocation de ces locaux (ACJC 1273/1996 en la cause No C/5831/94, SA X c/ SI X pour l'exploitation d'immeubles urbains "C" du 18 novembre 1996). Cette période a été arrêtée à 2 mois dès la remise des clés, ceci conformément à l'avis de Lachat (Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). A l'appui de cette considération, le bailleur doit disposer d'un délai raisonnable pour se déterminer sur la candidature du nouveau locataire, démarche qu'il ne peut entreprendre avant que les locaux lui aient été restitués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT DES FAITS DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Le juge n'est tenu d'établir les faits que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toutes sortes de moyens d'action ou de défense des parties (ACJ du 11.6.1990 SI X SA c/ I.).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; DETTE PORTABLE; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : REMISE DES CLÉS - DETTE PORTABLE AU SENS DE L'ART. 74 CO La remise des clés est une dette portable au sens de l'art. 74 CO et doit être effectuée entre les mains du bailleur le dernier jour de la location, contre reçu (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 531). Faute d'avoir agi de cette manière, les appelants doivent être condamnés au remplacement de la serrure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a.al.2

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE L'état des lieux de sortie n'est pas attesté par un acte contradictoire, mais par un constat d'huissier établi quelques jours après la date de la résiliation du bail fixée par les preneurs eux-mêmes; ce constat leur a été communiqué le 22 mars. Les bailleurs ont donc fait preuve de diligence ce qui exclut l'application de l'art. 267a al. 2 CO. La loi n'exige pas expressément que l'état des lieux de sortie soit contradictoire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 522-523), elle prescrit uniquement qu'il incombe au bailleur de vérifier l'état de la chose et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Le message du Conseil Fédéral précise (p. 69) qu'il importe que le bailleur réagisse rapidement afin de faciliter l'établissement des preuves en cas de litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

TF

Publication SJ 1994 p.423

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; DROIT DE RETENTION

Normes : CO.268

Résumé : BAIL COMMERCIAL - DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR - INVENTAIRE - OBJETS SOUMIS AU DROIT DE RÉTENTION - CAS D'OBJETS APPARTENANT AU SOUS-LOCATAIRE Lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux, le bailleur a un droit de rétention sur les meubles du locataire qui garnissent les locaux loués. Il faut cependant qu'il existe entre l'objet et la chose louée une relation spatiale qui ne soit pas purement fortuite; elle doit présenter une certaine durabilité, sans qu'il soit nécessaire qu'elle subsiste pendant toute la durée du bail; il faut aussi que l'objet serve à l'aménagement ou à l'usage des locaux, ce qui s'apprécie selon le genre de ceux-ci et l'usage qu'en fait le locataire. L'inventaire peut porter également, dans certaines conditions, sur des biens du sous-locataire; dans ce cas, l'office doit faire en sorte, par un avis au sous-locataire, que les loyers de sous-location soient dorénavant payés non plus au locataire, mais à l'office pour le compte du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI RECOMMANDE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : OSP.-

Résumé : PREUVE DE LA RÉCEPTION D'UN AVIS RECOMMANDÉ C'est au destinataire de prouver qu'aucun avis de retrait n'a été remis dans sa boîte aux lettres ou à son bureau après tentative infructueuse de présentation de la lettre recommandée (ATF J. c/ S. du 08.12.69).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.444

Résumé : APPEL - FORME ÉCRITE - SIGNATURE Dès lors que la LPC impose la forme écrite, l'acte d'appel doit nécessairement être signé par le plaideur ou par un avocat autorisé à plaider à Genève, à peine de nullité (SJ 1984 p. 302; Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC ad art. 300 N° 10 et ad art. 7 N° 9). Toutefois, les conséquences de l'absence de signature valable sont limitées par l'interdiction de l'excès de formalisme inutile : si la lacune résultant de l'absence de signature peut encore être comblée à temps, un délai doit être imparti à cette fin (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, op cit., art. 7 N° 9; SJ 1986 p. 205; SJ 1988 p. 426).

Voir aussi : ACJ n° 717 du 31.05.02 B. c/ G.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PUBLIC; IMMUNITE DIPLOMATIQUE; MISSION DIPLOMATIQUE; IMMUNITE DE L'ETAT

Normes : CVRD.31; CVRD.32

Résumé : RENONCIATION A L'IMMUNITÉ D'UN ÉTAT L'art. 32 de la Convention dispose que la renonciation à l'immunité de juridiction doit toujours être expresse, ce qui implique une manifestation de volonté précise d'un représentant dûment accrédité de l'Etat étranger, dont la portée doit être interprétée restrictivement (Cahier, op. cit., p. 270 à 272; Duffar, Contributions à l'étude de privilèges et immunités des organisations internationales, Paris 1982, p. 68 à 70). Des objections tirées de l'immunité, spécialement celle instituée par la Convention de Vienne, relèvent de l'ordre public et s'imposent à tous les stades de la procédure (SJ 1986 p. 172). En conséquence, le fait de soulever son objection en cours de procédure est sans incidence sur sa recevabilité et rien ne permet en l'occurrence de retenir qu'il y aurait eu une renonciation valable à l'immunité, notamment pas l'introduction, précédemment, de deux actions en prolongation de bail, qui, par rapport à l'action en évacuation, constituent des procédures distinctes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE; SUSPENSION DE L'INSTRUCTION

Normes : LPC.291

Résumé : SUSPENSION DE L'INSTRUCTION Un jugement admettant ou refusant la suspension de l'instruction d'une cause selon l'art. 107 LPC constitue un jugement sur incident susceptible d'appel immédiat à la Cour (SJ 1974 p. 97 et références; implicitement SJ 1983 p. 54).

TF , Ire Cour de droit civile

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL);PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);SURFACE

Normes : CO.1; CO.18; CO.23; CO.253

Résumé : INTERPRETATION DU CONTRAT - SURFACE DETERMINANTE POUR LE CALCUL DU LOYER - DEFAUT - ERREUR Clause du bail selon laquelle "les surfaces communes sont réparties proportionnellement à la surface louée". Il ressort de l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance que les parties ont convenu d'inclure dans la surface pertinente pour le calcul du loyer non seulement la surface louée à usage de bureaux, mais également une part proportionnelle des surfaces communes. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant des prestations telles que des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. En l'espèce, le pourcentage de la surface louée relatif aux zones communes n'était pas, vu l'attitude de la recourante, un élément qui l'avait déterminée à conclure le contrat aux conditions proposées. Partant, l'erreur de la locataire ne portait pas sur un fait subjectivement essentiel, ce qui permettait d'exclure une erreur de base au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire

Voir aussi : Laurent Bieri, Surfaces déterminantes pour le calcul du loyer et interprétation du contrat, in DB n° 35/2023, p. 12 ss; ACJC/450/2023

Remarques : recours contre ACJC/1061/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER

Publication CdB 4/2022 p. 105 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;INSTALLATION DE CHAUFFAGE;ORDONNANCE;LIMITATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.119

Résumé : François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER, Conséquences en droit du bail des limitations de températures des espaces intérieurs prescrites par voie d'ordonnances fédérales, et quelques réflexions en matière de pénurie d'énergie (gaz, mazout, électricité), in Cdb 4/2022 p. 105 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.

Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PARTIE À LA PROCÉDURE;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;RECTIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.221; CPC.227; CPC.83

Résumé : DÉSIGNATION DE LA PARTIE - RECTIFICATION Selon l'art. 221 al. 1 let. a CPC, la demande contient notamment la désignation des parties. L'autorisation de procéder doit être jointe à la demande (art. 221 al. 2 let. b CPC). La demande peut être modifiée, notamment si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et qu'elle présente un lien de connexité avec la dernière prétention (art. 227 al. 1 CPC). Les conclusions de la requête de conciliation peuvent être modifiées ou complétées lors de la phase de conciliation (application par analogie de l'art. 227 CPC. L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les modifications opérées. L'autorité de conciliation attire par ailleurs l'attention des parties en cours de procédure sur les éventuels vices touchant leurs conclusions, en leur accordant éventuellement un délai pour rectifier l'acte (art. 132 al. 1 CPC par analogie). Lorsque la demande ne reprend pas la désignation de la partie adverse figurant dans l'autorisation de procéder, le tribunal doit vérifier que l'objet du litige et les parties demeurent les mêmes; sont réservées les modifications admissibles, notamment la modification de la demande, conformément à l'art. 227 CPC. La désignation incomplète ou inexacte d'une partie peut être rectifiée et n'a pas pour conséquence l'irrecevabilité de l'acte, pourvu qu'il n'existe dans l'esprit du tribunal et des parties aucun doute raisonnable quant à l'identité de cette partie. Il en va ainsi, notamment, lorsque l'identité résulte de l'objet du litige. Le juge peut ainsi rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle. L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge; il ne doit exister aucun risque de confusion quant à l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation inexacte se rapporte à une tierce personne existante. Pour le surplus, un changement des parties au procès ("substitution de partie") ne peut avoir lieu qu'avec le consentement de la partie adverse (art. 83 al. 4 1ère phrase CPC), sous réserve du cas de l'aliénation de l'objet du litige (art. 83 al. 1 CPC) et des dispositions spéciales prévoyant une succession légale (art. 83 al. 4 2ème phrase CPC). Lorsqu'il n'est plus possible de rectifier l'inexactitude relative à la désignation d'une partie dans la procédure en cours, il ne restera plus au demandeur que la possibilité d'introduire une nouvelle action.In casu, la demande de rectification formulée devant la Commission, visant à ajouter comme partie demanderesse à la procédure de contestation du congé la troisième colocataire, alors que la requête initiale a été faite au moyen d'un formulaire mis en ligne par le Pouvoir judiciaire et sans l'assistance d'un conseil, respectait les conditions posées par l'art. 227 al. 1 CPC. La prétention modifiée relevait de la même procédure et présentait un lien de connexité avec la dernière prétention. Il n'existait en outre dans l'esprit de la Commission et de l'intimée aucun doute raisonnable quant à l'identité de la troisième locataire, puisque son nom figurait sur le contrat de bail. De plus, cette dernière a écrit à la Commission en vue de l'audience convoquée en indiquant qu'elle contestait le congé, a signé une procuration autorisant son conseil à la représenter devant la juridiction des baux et loyers et a demandé à être dispensée de comparaître personnellement. Dans ces conditions particulières, le refus de la Commission d'admettre la demande de rectification consacre un formalisme excessif.

Voir aussi : ACJC/720/2021 du 7 juin 2021 (admet la rectification)