Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 341 = SJ 1995 p. 237 = JT 1995 I 382

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FORMULE OFFICIELLE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCES Pour déterminer le loyer initial adéquat, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas : montant admissible (art. 269 CO), loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer du précédent locataire. Le loyer convenu entre les parties constitue toutefois la limite supérieure du loyer à fixer par le juge. Une augmentation sensible du loyer (art. 260 al.1 lit.b CO) peut justifier une fixation de loyer au montant du locataire précédent (art. 269d CO par analogie, cf. p. 16 de l'ATF). Ce cas s'applique notamment en cas d'omission du bailleur de notifier le loyer initial selon la formule prescrite, dans le but d'empêcher toute contestation du locataire. Il n'est en tous les cas pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties se sont entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.

Voir aussi : ACJ n° 740 du 19 juin 1995 SA X c/ époux R.

TF

Publication ATF 118 II 124 (all.) = SJ 1992 p. 595 (extrait)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.let.c

Résumé : RENDEMENT BRUT - RAPPORT AVEC LES AUTRES CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER L'article 269a lit. c CO peut être invoqué d'une part comme base de calcul pour la fixation du loyer initial, et, d'autre part, seulement si une réserve correspondante a été faite, pour une adaptation du rendement devant couvrir les frais, mais non pas pour fonder une hausse de loyer se rapportant à un changement des coûts ou au renchérissement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

TF

Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve : a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve. b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge. Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_513/2016 du 18.04.2017 (large pouvoir d'appréciation du juge en fixation judiciaire du loyer)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEVOIR DE COLLABORER; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270

Résumé : REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsque le locataire requiert l'examen du loyer à l'aune du rendement de la chose louée, le bailleur est tenu de communiquer au juge tous les renseignements comptables nécessaires à l'appréciation de ce rendement. Ce sont les documents comptables, et non des tableaux chiffrés établis pour les besoins de la cause, qu'il s'agit de fournir de manière ordonnée et facilement compréhensible, et non sous la forme d'un lot de pièces en vrac. Lorsque le bailleur se refuse à produire certaines ou l'ensemble des pièces comptables indispensables à l'appréciation du rendement de la chose louée, ou qu'il produit un lot désordonné de pièces en vrac, le loyer doit être considéré comme abusif. Dans ces hypothèses, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions prises par le locataire en procédure, voire de reprendre le loyer payé par l'ancien locataire en cas de hausse sensible au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (cf. FETTER, La contestation du loyer initial, étude de l'art. 270 CO, thèse Berne 2005, p. 237 et les réf. cit. à la note de pied n° 1126).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.al.2; CO.257d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL NON REMISE - ABUS DE DROIT Constitue un abus de droit de la part du locataire, le fait pour ce dernier d'invoquer la nullité du loyer initial pour vice de forme dans le but de faire obstacle à l'évacuation du logement pour défaut de paiement.

Voir aussi : ATF 137 III 547; ACJC/1426/2019 du 07.10.2019; ACJC/1606/2004 du 17.12.2004ACJC/578/2008 du 05.05.2008

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - NULLITÉ DU LOYER INITIAL INVOQUÉE POUR ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE 7 ANS APRÈS Il y a abus de droit lorsque le locataire invoque la nullité du loyer pour défaut d'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer initial, alors qu'il a appris l'existence de ce vice de forme durant la procédure judiciaire en évacuation pour défaut de paiement.

Voir aussi : ACJ n° 1606 du 17.12.2004 V. c/ S. ACJ n° 33 du 16.01.2006 C. c/ L.

David LACHAT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 369

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270

Résumé : PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.

Voir aussi : voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)