Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Les parcelles n^os 4'190, 4'191 et 4'192 de la commune de C_______ contiennent, au 1_______, 2______ et 3______, avenue D______, un immeuble d’habitation faisant partie d’un ensemble protégé de la fin du XIX^ème et du début du XX^ème siècles au sens de l’art. 89 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), et soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).

La société A_______ SA (ci-après : A______) est copropriétaire d’unités dans chacune des trois allées de l’immeuble.

Mme et M. B_______ (ci-après : les époux B_______) sont copropriétaires d’une unité de PPE au n° 14, soit un appartement situé au 6^ème étage, qu’ils habitent.

2) Le 12 décembre 2017, A______ a déposé une demande d’autorisation de construire auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le département) portant sur la création de trois appartements dans les combles de l’immeuble (DD 4______).

3) Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont notamment été émis :

-          le 22 janvier 2019, la commission des monuments, de la nature et des sites
(ci-après : CMNS) a demandé un projet modifié et des pièces complémentaires ; elle n’entendait pas remettre en question l’accord de principe formulé en consultation en 2010, mais demandait que le projet soit quelque peu développé et revu afin de préserver l’intégrité et les qualités architecturales de cet ensemble majeur et très exposé ; elle demandait des adaptations et compléments qu’elle énumérait ;

-          le 21 février 2019, l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF ou service LDTR) a demandé des pièces complémentaires ; le total des pièces d’habitation du projet était de 14 et non 17 ; le coût estimé des travaux était de CHF 2'940'000.-, ce qui donnait des loyers à CHF 10'082.- par pièce par an selon le formulaire D05 ; le loyer serait plafonné à CHF 6'810.- ; en cas de vente, le prix serait également fixé par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), selon son art. 11, et le loyer plafonné serait pris en compte ; les calculs et les propositions de prix pour chaque appartement devaient être présentés ;

-          le 18 novembre 2019, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a relevé que le projet avait été modifié selon le préavis de la CMNS du 22 janvier 2019 sous réserve de certains points ; la production de pièces complémentaires et d’un projet modifié étaient demandés ;

-          le 15 janvier 2020, l’OCLPF a demandé des pièces complémentaires ; les plans étaient admis ; il s’agissait de la construction de trois appartements de cinq, quatre et cinq pièces, soit un total de quatorze pièces ; le calcul du prix de vente des appartements ne pouvait être validé, ayant été surévalué ;

-          le 13 mars 2020, l’OCLPF a émis un préavis favorable, sous conditions ; le prix de vente des trois appartements ne devait pas excéder CHF 5'815'385.- au total, soit CHF 2'076'923.- pour les deux cinq pièces et CHF 1'661'539.- pour le quatre pièces ; au cas où les appartements seraient mis en location pendant la période de contrôle de cinq ans à compter de la fin des travaux, les loyers n’excéderaient pas CHF 6'810.- la pièce par an ; le coût des travaux s’élevait à CHF 2'807'497.- ;

-          le 7 juillet 2020, le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous condition ;

-          le 13 juillet 2020, le SMS a encore demandé un projet modifié ;

-          le 23 septembre 2020, le SMS a rendu un préavis favorable, sous conditions.

4) Le 11 novembre 2020, le DT a délivré l’autorisation de construire, laquelle a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour. Le préavis de l’OCLPF fixant un prix de vente maximum de CHF 5'815'385.- en faisait partie intégrante et devait être respecté.

5) Le 11 décembre 2020, l’Association genevoise des locataires (ci-après : Asloca) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette autorisation, concluant préalablement à son annulation et principalement à ce qu’il soit dit et prononcé que le prix de vente des trois appartements n’excède pas CHF 2’933'538.- au total et que le prix de vente des appartements de cinq pièces n’excède pas CHF 1'074'692.- et celui de quatre pièces CHF 838'154.-, subsidiairement au refus de l’autorisation dans sa totalité, et plus subsidiairement à ce qu’il soit ordonné que la requérante dépose une autorisation de construire dont les coûts permettent d’obtenir un loyer et un prix licites, dans une fourchette de deux fois au plus les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population. Cette procédure a été ouverte sous le numéro de cause A/4231/2020.

Le coût des travaux autoriserait un loyer supérieur à deux fois le maximum fixé par l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (ArRLoyers - L 5 10.05). Les logements à créer ne répondraient par conséquent pas aux besoins prépondérants de la population.

Il y avait une contradiction manifeste entre le loyer et le prix de vente fixés dans la même autorisation. Il était arbitraire et insoutenable de calculer un loyer licite selon l’art. 11 al. 1 LDTR, puis de calculer le prix de vente en se fondant sur un loyer fortement supérieur au loyer licite ainsi fixé.

6) Le 11 décembre 2020 également, les époux B_______ ont recouru contre l’autorisation, concluant préalablement à la production des préavis de la CMNS des 16 février et 23 mars 2010, à la production, à la charge de la requérante, d’une étude de charge confirmant le respect des normes de sécurité de la dalle du 7^ème étage, d’un constat de l’étanchéité des combles, d’un rapport complet de diagnostic des polluants et à ce qu’un transport sur place soit ordonné, et principalement à l’annulation de l’autorisation. Cette procédure a été ouverte sous le numéro de cause A/4233/2020.

De nombreux manquements étaient à relever concernant les plans à fournir dans le cadre d’une demande d’autorisation de construire. Il manquait notamment, dans les plans des combles, la représentation de l’isolation et de sa structure ainsi que des charpentes existantes, un plan relatif à la toiture des immeubles et un plan compilant les éléments à maintenir, soit notamment la charpente, alors que le SMS l’avait requis dans son préavis du 18 novembre 2019. C’était de manière inexplicable et en violation de l’art. 9 al. 2 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) que le DT avait accordé l’autorisation de construire sans sanctionner l’absence de plans essentiels.

La CMNS ne s’était jamais définitivement prononcée sur le projet litigieux, alors que pour des immeubles pour lesquels les art. 89 et 93 LCI s’appliquaient, toute délégation de compétence était exclue. Elle s’était par ailleurs référée, dans son préavis non définitif du 22 janvier 2019 à des préavis antérieurs qui ne figuraient pas au dossier. Leur droit d’être entendus avait été violé.

Compte tenu des atteintes rapportées et des mesures de protection spécifiques prévues par la loi, le DT avait abusé de son pouvoir d’appréciation en délivrant l’autorisation sans motivation spécifique et notamment sans se baser sur un préavis favorable et motivé de la CMNS. À cause de ces mesures de protection, ils avaient eux-mêmes dû renoncer à l’aménagement d’une loggia dans leur propre appartement.

Le projet avait pour effet de supprimer les annexes mises à leur disposition, notamment des greniers ainsi que des buanderies et des salles d’étendage. L’autorisation ne pouvait être octroyée en ce qu’elle remettait en cause leurs conditions de vie.

7) Le 1^er mars 2021, A______ a conclu au rejet du recours formé par l’Asloca (cause A/4231/2020).

Elle était propriétaire d’un lot de PPE correspondant aux combles, lesquels n’avaient jamais été affectés à du logement, étaient utilisés historiquement comme greniers, buanderies et locaux techniques et étaient pour la plupart vides.

L’Asloca ne contestait pas le prix des loyers admis mais le prix de vente. Ce prix était inférieur au coût des travaux, lequel avait été retenu sans commentaire par le service LDTR dans son préavis du 21 février 2019. Or, les futurs logements répondaient aux besoins prépondérants de la population au sens de l’art. 1 al. 1 de l’arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des articles 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 14 janvier 2015 (ArAppart - L 5 20.03). Les surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) du séjour et de la salle à manger devaient être considérées comme des surfaces importantes au sens de l’art. 9 al. 4 LDTR, ce qui était de nature à fonder le dépassement de la fourchette fixée par l’ArAppart. Le fait que les logements soient réalisés dans les combles devait être pris en considération en application de l’art. 9 al. 5 LDTR et pouvait justifier un dépassement exceptionnel dudit montant maximum. Le loyer admis était ainsi du double du maximum de la fourchette, de CHF 6'810.- la pièce par an, alors que le montant calculé en fonction des travaux de transformation était de CHF 10'082.-. L’Asloca ne démontrait pas en quoi le prix de vente qu’elle souhaitait imposer poursuivrait mieux les buts de la LDTR tout en respectant les droits fondamentaux des propriétaires.

L’intérêt public protégé par le contrôle de loyers ne pouvait justifier la limitation à CHF 2'933'538.- du prix de vente de trois appartements, soit un montant inférieur au coût des travaux. La fixation d’un prix de vente aussi bas n’atteindrait par ailleurs pas les buts visés par la LDTR, notamment le combat contre la pénurie de logements, car il n’empêchait aucunement un futur acheteur de revendre immédiatement le bien à un prix plus élevé, ce qui était constitutif d’une inégalité de traitement. Il y avait une claire disproportion entre les buts visés par la LDTR et l’intérêt privé des propriétaires qui voyaient déjà leur garantie de la propriété restreinte par le contrôle des loyers requis par le service LDTR.

8) Le 1^er mars 2021 également, A______ a conclu au rejet du recours formé par les époux B_______ (procédure A/4233/2020).

La production des préavis de la CMNS de 2010, le transport sur place et l’établissement et la production des divers rapports sollicités, notamment d’une expertise amiante n’étaient pas justifiés, le SABRA ayant rendu un préavis favorable et une telle expertise devant être effectuée avant les travaux et non dans le cadre de l’autorisation de construire.

Le DT était en possession de tous les éléments utiles et nécessaires à la délivrance de l’autorisation de construire et les époux B_______ n’indiquaient pas quel était concrètement leur intérêt vis-à-vis de ces plans et ne concluaient pas à leur production.

La CMNS s’était valablement déterminée sur le projet dans son préavis du 22 janvier 2019. L’art. 93 LCI n’avait pas été violé.

Les époux B_______ se plaignaient d’atteintes à des éléments architecturaux dignes de protection, sans toutefois indiquer en quoi l’autorisation de construire aurait un impact sur leur situation concrète. Le fait qu’ils n’avaient pas pu réaliser une loggia dans leur propre appartement en raison de mesures de protection n’était pas pertinent. Aucune violation du pouvoir d’appréciation du DT ne pouvait être retenue.

Les époux B_______ n’avaient aucun droit sur les combles et n’en avaient jamais eu. L’autorisation d’aménager des combles préalablement utilisés comme annexes aux logements ne causait pas une modification considérable des conditions de vie des habitants.

9) Le 19 mars 2021, le DT a conclu au rejet des deux recours par deux écritures distinctes.

Le service LDTR était arrivé à la conclusion que le coût des travaux devisé était, au vu des circonstances et plus particulièrement des mesures devant être prises en matière de protection du patrimoine – la charpente et une grande partie de la toiture devant être absolument préservées – justifié. Sur cette base, il avait calculé, conformément à l’art. 11 LDTR et à la jurisprudence, que le loyer s’élevait à CHF 11'440.- par pièce par an, montant toutefois arrêté à CHF 6'810.-. S’agissant du prix de vente, il s’était basé sur le standing de l’immeuble, les grandes surfaces proposées dans les nouveaux logements, lesquelles n’étaient toutefois pas prises en considération eu égard à l’application de l’art. 77 al. 2 LCI et à l’effort financier consenti pour la préservation des éléments architecturaux dignes de protection, et avait retenu le montant de CHF 11'466.- la pièce par année (CHF 11'440.- / 3.25 % 1.18 14). Ainsi, le prix de vente correspondait à CHF 5'815'385.- au total, soit CHF 2'076'923.- pour chacun des appartements de cinq pièces et CHF 1'661'539.- pour celui de quatre pièces.

Concernant les plans fournis, l’instruction de la demande avait été faite sur la base d’un dossier complet comportant l’ensemble des documents exigés par les instances de préavis et l’art. 9 RCI, le dossier ayant été complété au fur et à mesure des différents compléments demandés par ces dernières. Les recourants ne démontraient pas en quoi l’absence des plans produits serait susceptible de leur porter préjudice.

C’était à juste titre que les différentes modifications imposées par la CMNS avaient été soumises au SMS, la CMNS n’ayant, selon la jurisprudence, à se prononcer qu’une fois sur chaque projet, les éventuels préavis complémentaires étant donnés par l’office du patrimoine, par délégation.

En contestant la position de la CMNS qui avait favorablement préavisé le projet, les époux B_______ et l’Asloca ne faisaient que substituer leur propre appréciation à celle – objective – de l’instance de préavis, composée des spécialistes de la protection du patrimoine.

Il ressortait des photos produites que les combles n’étaient pas utilisés par les habitants. Les époux B_______ avaient prévu, dans le cadre de l’autorisation APA 5______, qu’ils avaient obtenue le 20 décembre 2017, d’installer un compartiment buanderie.

10) Le 23 mars 2021, le TAPI a joint les causes A/4231/2021 et A/4233/2021 sous le numéro de cause A/4231/2021.

11) Le 11 mai 2021, l’Asloca a répliqué, modifiant ses conclusions et demandant qu’il soit également dit et prononcé que les loyers fixés par le département s’appliquaient pour une durée de dix ans.

Retenir un loyer de près du quadruple du loyer maximal répondant aux besoins prépondérants de la population était contraire à la logique et vidait entièrement de son sens le but du contrôle sur le type de logements mis sur le marché. Le calcul économique le plus banal était également bafoué puisqu’en vendant les trois appartements après une période de contrôle de trois ans, A______ obtiendrait un montant de CHF 6'101'405.- (soit CHF 5'815'385.- + CHF 286'020.-) ce qui correspondait à un rendement de 4.91 % sur trois ans. En vendant tout de suite le bien au prix autorisé et en plaçant ce montant dans l’immobilier, la société pourrait en revanche réaliser un rendement de 3.25 % pendant trois ans sur le prix de vente, soit un montant de CHF 567'000.-. Il en résultait un total de CHF 6'382'385.- ou un rendement de 9.75 % sur trois ans. Il s’ensuivait que « seul un imbécile attendra trois ans avant de vendre les biens en question. Or, le conseil de la société propriétaire n’a pas allégué que son mandant serait un imbécile ». A______ s’empresserait donc de vendre les appartements sur la base d’un prix qui capitaliserait un loyer de CHF 11'466.- la pièce par année alors que le loyer licite ne pouvait excéder CHF 6'810.- la pièce par année.

Dans le cadre d’une construction nouvelle ou d’une surélévation, la période de contrôle était de dix ans. Cette période devait s’appliquer en l’espèce.

Si un tel coût de construction de CHF 2'807'497.- devait être inévitable, il vaudrait mieux renoncer entièrement au projet car la mise à disposition de ce type de logement contribuerait à faire augmenter les valeurs moyennes et médianes de la statistique cantonale des loyers en modifiant l’équilibre du marché. La statistique pourrait ainsi être utilisée pour tenter de justifier des augmentations de loyer pour l’ensemble du parc immobilier existant aux changements de locataires.

12) Le 31 mai 2021, les époux B_______ ont également répliqué, persistant dans leurs conclusions.

La demande de production de rapports et constats était maintenue. Tous les plans nécessaires à la bonne compréhension du projet n’avaient pas été produits dans le cadre de l’instruction de la demande et leur droit d’être entendus avait été violé du fait de l’absence, dans le dossier, des préavis de la CMNS des 16 et 23 mars 2010. Par ailleurs, aucun accord n’avait jamais été donné à A______ pour l’exécution du projet litigieux, comme cela ressortait du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 avril 2021.

13) Le 23 juin 2021, A______ a dupliqué, persistant dans ses conclusions.

Les travaux projetés ne consistant pas en une surélévation et donc une construction nouvelle, c’était à bon droit que le DT avait fixé le contrôle des loyers à cinq ans. Par ailleurs, la conclusion nouvelle de l’Asloca prise dans son mémoire de réplique devait être déclarée irrecevable.

Affirmer qu’elle s’empresserait de vendre les trois appartements ne reposait sur aucun fondement et était purement spéculatif. Le DT disposait d’une importante latitude de jugement dans l’interprétation des circonstances particulières pouvant justifier un dépassement du plafond LDTR et, en l’espèce, au vu des circonstances particulières du projet, un dépassement exceptionnel dans la mesure autorisée était justifié.

Concernant les plans produits dans le cadre de la demande d’autorisation de construire, la demande des époux B_______ allait au-delà de ce qui était exigé par l’art. 9 RCI. Ils n’établissaient pas en quoi l’absence d’éléments non exigés serait de nature à leur causer un préjudice dans la compréhension du projet. Le DT avait par ailleurs réclamé tous les éléments nécessaires quand certains aspects devaient être précisés.

L’accord des copropriétaires avec les travaux qui porteraient prétendument sur les parties communes de l’immeuble était une question portant sur le respect des droits réels, qui ne faisait pas l’objet du litige.

La position de la CMNS était contenue dans son préavis du 22 janvier 2019 et la production des préavis de 2010 n’était pas nécessaire.

14) Le 23 juin 2021 également, le DT a dupliqué, persistant dans ses conclusions.

15) Le 5 juillet 2021, l’Asloca a encore transmis des observations.

16) Le 7 juillet 2021, les époux B_______ ont répété que les travaux avaient été refusés par la PPE dans le cadre de l’assemblée générale du 29 avril 2021.

17) Le 21 juillet 2021, le DT a indiqué que, selon le Tribunal fédéral, l’autorité compétente ne violait pas le droit en considérant que la question de savoir si les règles de la PPE faisaient obstacle à l’engagement des travaux autorisés par une autorisation de construire ne relevait pas de sa compétence.

18) Le 26 juillet 2021, A______ a persisté dans ses conclusions.

19) Le 22 octobre 2021, à la demande du TAPI, le DT a produit les préavis émis par la CMNS les 16 février et 23 mars 2010 ainsi que l’ensemble des documents relatifs au formulaire « attestation substances dangereuses ».

20) Le 23 novembre 2021, A______ s’est déterminée sur ces pièces et a persisté dans ses conclusions.

Les deux préavis, vieux de plus de dix ans, n’avaient aucune incidence sur la procédure. En tout état, ils allaient dans le sens de son argumentation et démontraient que le SMS avait pris en compte, dans son préavis, des éléments qui avaient déjà été mentionnés en 2010. Elle avait tout mis en œuvre pour respecter les demandes, notamment celles du SMS.

Les documents relatifs au formulaire « attestation substances dangereuses » n’apportaient aucun élément nouveau. Les conditions n^os 7 et 8 de l’autorisation de construire précisaient les mesures à prendre afin de respecter la législation et les directives relatives à l’amiante. Par ailleurs, la directive SABRA du 21 janvier 2021 n’était pas encore en vigueur au moment de la délivrance de l’autorisation querellée.

21) Le 24 novembre 2021, les époux B_______ ont transmis des observations et de nouvelles pièces.

Les deux préavis se référaient à un projet qu’ils ne connaissaient pas. Cependant, l’architecte du projet querellé, Monsieur E______, était membre de la CMNS au moment de la délivrance des préavis. L’indication ambiguë en bas des préavis – « M. E______ ne participe pas à ce point de l’ordre du jour » – indiquait qu’il était manifestement présent mais ne s’était pas prononcé. Il en découlait une influence objective sur les délibérations et l’existence dès lors d’un cas concret de conflit d’intérêts.

L’entier du projet de l’époque devait être produit. Le TAPI devait constater que ces préavis étaient entachés d’un conflit d’intérêts et étaient bien trop éloignés dans le temps pour pouvoir être considérés comme une base valable à la décision querellée.

22) Par jugement du 14 janvier 2022, le TAPI a écarté les demandes d’actes d’instruction, déclaré irrecevables les conclusions de l’Asloca en fixation des loyers pour une durée de dix ans et rejeté les recours.

Le transport sur place, une étude de charge, un constat de l’étanchéité et un rapport de diagnostic des polluants n’étaient pas nécessaires pour la résolution du litige. Les deux premiers concernaient la faisabilité et non la conformité des travaux à la législation. Le dossier contenait une attestation sur les substances dangereuses ainsi qu’un rapport de diagnostic des polluants.

Les plans produits étaient conformes aux exigences de l’art. 9 al. 2 RCI et les époux B_______ n’indiquaient pas quel préjudice ils auraient subi du fait de la prétendue absence de plans.

La CMNS avait rendu un préavis le 22 janvier 2019, sans s’opposer au projet mais en sollicitant des adaptations et compléments. Le SMS avait ensuite reçu les compléments et établi deux préavis successifs demandant des modifications supplémentaires et enfin un préavis positif sous conditions. Cette manière de procéder était conforme à la jurisprudence.

Le DT s’était fondé sur le préavis positif sous conditions du SMS. La présence éventuelle de M. E______ était sans incidence sur l’issue du litige.

Les combles étaient inutilisés et des locaux de buanderie disponibles pour chaque allée au sous-sol de l’immeuble. Les époux B_______ n’établissaient pas de dégradation de leurs conditions de vie.

La création d’appartements atteints par la pénurie, en l’espèce de quatre et cinq pièces, répondait aux besoins prépondérants de la population.

La fixation par le DT d’un loyer de CHF 6'810.- la pièce par an pour une durée de trois ans, correspondant au double du montant maximal de la fourchette fixée par l’ArRLoyers, ne prêtait pas le flanc à la critique et n’était d’ailleurs pas contesté par l’Asloca et les époux B_______.

Le calcul du prix de vente retenait le loyer annuel divisé par taux hypothécaire de référence augmenté de 2 %, soit 3,25 % en tout, multiplié par 1.18 de marge brute pour une vente « clés en main ». L’Asloca ne faisait que substituer sa propre appréciation et ses calculs à ceux du DT, lesquels correspondaient à la pratique, soit en retenant le montant du loyer calculé sur la base du montant des travaux réalisés et non du loyer admissible pendant la période de contrôle.

23) Par acte remis à la poste le 4 février 2022, l’Asloca a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit que le prix de vente des trois appartements (cinq, quatre et cinq pièces LGL) n’excéderait pas CHF 2'933'538.- au total, le prix de l’appartement de cinq pièces ne dépassant pas CHF 1'047'692.- et celui de l’appartement de quatre pièces CHF 838'154.-. Subsidiairement, l’autorisation de construire devait être refusée dans sa totalité. Plus subsidiairement, la requérante devait se voir enjoindre de déposer une demande d’autorisation de construire dont les coûts permettraient d’obtenir un loyer et un prix de vente licites, dans une fourchette excédant de deux fois au plus les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population.

Elle n’avait pas admis les loyers retenus par la décision contestée. Elle avait souligné les contradictions entre : (a) le loyer licite de CHF 6'810.- la pièce par an et le loyer fictif de CHF 11'440.- retenu sans base légale pour calculer le prix de vente de CHF 5'815'385.- ; (b) le coût des travaux de CHF 2'807'497.- indiqué par la requérante elle-même et le prix de vente de CHF 5'815'385.- admis par le DT. Le jugement ne reposait pas sur les preuves administrées et devait pour ce motif déjà être annulé. Le DT avait lui-même admis un coût entre CHF 2'807'497.- et CHF 2'940'000.- conduisant à un loyer de CHF 10'082.- la pièce par an.

Si le loyer fixé à CHF 6'810.- la pièce par an ne prêtait pas le flanc à la critique, tel n’était pas le cas du prix de vente calculé sur la base d’un loyer fictif illicite. La différence entre le coût des travaux annoncé et le prix de vente autorisé était incompréhensible et relevait de l’arbitraire.

Les art. 9, 10, 11 et 12 LDTR avaient été violés. Le coût des travaux autoriserait un loyer supérieur à la limite fixée par la chambre administrative. Le prix de vente dépasserait de près du double le coût de construction admis par le DT. Les logements à créer ne répondraient même pas à une interprétation très large des besoins prépondérants de la population. Le propriétaire devait procéder à des travaux moins onéreux.

Le loyer fictif retenu pour fixer le prix licite dépassait de près du double le loyer licite admis dans l’autorisation et de près de quatre fois le loyer maximal répondant aux besoins prépondérants de la population. Le prix de vente devait être fixé par capitalisation des loyers.

Le caractère temporaire de la fixation des loyers et des prix était inhérent à la LDTR, de sorte que l’argument de la revente avancé par l’intimée était dépourvu de pertinence. Admettre un prix de vente d’emblée spéculatif, voire scandaleux, toléré par des jugements, ouvrirait la voie au démantèlement du contrôle des loyers.

Elle ignorait l’existence de la pratique à laquelle se référait le TAPI. Si une telle pratique existait, elle serait manifestement contraire au sens de la LDTR tel que mis en évidence par la doctrine et la jurisprudence. Il s’agissait d’un motif d’annulation de la décision.

Enfin, les prix devaient être fixés pour cinq à dix ans et non pour trois ans seulement (sic). Il s’agissait d’un motif d’annulation de la décision.

24) Par acte remis à la poste le 16 février 2022, les époux B_______ ont également recouru auprès de la chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et à l’annulation de l’autorisation de construire. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au DT pour instruction. Préalablement, un transport sur place devait être ordonné.

Le TAPI avait incorrectement établi les faits en retenant que la toiture ne serait pas modifiée, puisque de nouvelles fenêtres devaient y être installées. La loi imposait la production de plans indiquant les isolations, la structure et la toiture, s’agissant d’immeubles de la fin du XIX^ème et du début du XX^ème siècles, dont les éléments particulièrement dignes de protection devaient être sauvegardés. L’exigence de faire figurer sur les plans les éléments à sauvegarder de la charpente avait été expressément posée par le SMS dans son préavis du 18 novembre 2019 et le DT l’avait rappelée. Le formulaire standard de demande d’autorisation l’exigeait, en application des art. 7b et 9b RCI. Ces exigences protégeaient aussi bien le destinataire de l’autorisation que les éventuels opposants ou l’autorité compétente qui devaient pouvoir s’assurer que les travaux une fois effectués étaient conformes aux plans. Or, les plans n’avaient jamais été fournis au DT.

Les art. 1 LDTR et 57 LCI étaient violés, puisqu’aucune buanderie ne se trouvait dans les sous-sols de l’immeuble, alors même que les travaux y étaient terminés, ce qu’ils avaient porté à la connaissance du TAPI. Le fait qu’ils avaient été autorisés à installer une machine à laver et un sèche-linge dans un cagibi ne pouvait réparer cette violation.

Le TAPI avait abusé de son pouvoir d’appréciation en autorisant le projet malgré ses défauts esthétiques flagrants et ses lacunes, qui nuisaient à l’esthétique des immeubles concernés et du quartier.

La CMNS avait approuvé en 2010 un projet dont la teneur n’avait jamais été produite. Le renvoi au préavis de la CMNS de 2019 était insuffisant. Ni le DT, ni le TAPI ni eux-mêmes n’étaient en mesure de se prononcer sur le projet de 2010, faute d’en avoir eu connaissance. Fonder en 2019 une décision sur un précédent préavis de 2010 portant sur un projet dont personne n’avait connaissance était arbitraire.

La présence de M. E______, à l’époque architecte de A______, lors des séances de la CMNS ne pouvait qu’avoir eu une influence objective sur les décisions de celle-ci. Il était inexplicable que la description du projet se soit faite en sa présence et que celui-ci n’ait pas été soumis à la deuxième sous-commission de la CMNS. Le TAPI avait minimisé ces vices de manière insoutenable.

La PPE n’avait jamais donné son accord aux travaux, ce que le DT et le TAPI avaient à tort ignoré. Lorsqu’un copropriétaire invoquait un défaut d’accord de la communauté et relevait que les plans n’étaient pas signés par une personne habilitée à la représenter, la police des constructions ne pouvait simplement se borner à renvoyer les plaideurs à saisir les juridictions civiles, mais devait refuser de donner suite à la demande d’autorisation. Le TAPI ne s’était pas prononcé sur ce point, ce qui était arbitraire.

25) Le 21 février 2022, l’Asloca a indiqué ne pas prendre de conclusions sur le recours des époux B_______.

26) Le 10 mars 2022, le DT a conclu au rejet du recours de l’Asloca.

Le service LDTR n’avait pas remis en cause les coûts de construction devisés par A______ à CHF 2'807'497.-. Il avait contrôlé les prix de vente autorisés et avait pu les évaluer à CHF 2'076'923.- pour chacun des appartements de cinq pièces et CHF 1'661'539.- pour l’appartement de quatre pièces. Sur la base du coût des travaux établi, il avait considéré que le loyer théorique, calculé conformément à l’art. 11 LDTR et à la jurisprudence relative à l’aménagement des combles, s’élevait à CHF 11'440.- la pièce par an – soit [le coût des travaux 0.875 % (taux hypothécaire de référence + 0.5 %/2) + le coût des travaux 3¹/₃ % (amortissement sur trente ans) + le coût des travaux 1.25 % (frais)] / quatorze pièces. Le loyer ainsi obtenu avait permis d’obtenir le prix de vente, selon le calcul suivant : CHF 160'160.- de loyer total (soit CHF 11'440.- quatorze pièces) / 3.25 % (taux hypothécaire de référence + 2 %) 1.18 de marge brute (pour une vente « clés en main »).

Le service LDTR avait exigé qu’en cas de mise en location, le loyer des appartements ne dépasse pas CHF 6'810.- la pièce par an durant une période de contrôle de cinq ans.

La fourchette des loyers LDTR pouvait exceptionnellement être dépassée lorsque des circonstances particulières le justifiaient, notamment si la protection du patrimoine était de nature à générer des coûts supplémentaires, ce que le service LDTR avait admis dans le cas d’espèce, sans que l’Asloca ne démontre le contraire. Sur cette base, il avait défini le loyer théorique en application de l’art. 11 LDTR, pour calculer ensuite le prix de vente des appartements. Le service LDTR avait pris en considération le standing de l’immeuble, les grandes surfaces proposées, qui n’étaient pas toutes prises en considération, et l’effort financier consenti pour la préservation des éléments architecturaux dignes de protection. Les facultés essentielles de disposition, d’usage et de jouissance découlant du droit de la propriété devaient être sauvegardées dans la pesée avec l’intérêt public.

Les art. 9, 10 et 11 LDTR ne fixaient pas de fourchette pour déterminer les prix de vente maximum autorisables. Conformément au but essentiel de la LDTR, il avait imposé un contrôle strict des loyers pour une durée de cinq ans.

27) Le 22 mars 2022, le DT a conclu au rejet du recours des époux B_______.

La CMNS avait procédé dans son préavis du 22 janvier 2019 à un examen très circonstancié du projet, demandé que des modifications soient apportées notamment quant à la réutilisation et réinterprétation des lucarnes, des ouvertures de toiture et de la privatisation partielle des paliers et exigé que la charpente, élément caractéristique d’origine, soit maintenue et qu’un reportage photographique illustrant la surface des combles soit produit. Après que ces modifications eurent été apportées, le projet avait été soumis au SMS pour qu’il s’assure que les exigences de la CMNS avaient été respectées. Trois préavis, des 18 novembre 2019, 13 juillet et 23 septembre 2020 avaient été rendus à ce sujet et l’autorisation délivrée le 11 novembre 2020.

L’art. 9 al. 2 RCI n’imposait pas à A______ de produire des plans aussi précis que ceux exigés par les époux B_______. L’ensemble des instances de préavis concernées, notamment l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC), la CMNS et le SMS, avaient eu à leur disposition les plans, coupes, reportages photographiques et autres documents nécessaires à la bonne compréhension du projet. Les instances avaient exigé des compléments d’information à mesure de l’évolution de l’instruction, qu’elles avaient toujours reçus. Les instances de préavis étaient composées de spécialistes et la position partisane des époux B_______ n’était pas défendable. C’était de manière justifiée que les premiers juges, dont certains disposaient de compétences techniques spécifiques, avaient considéré que l’art. 9 al. 2 RCI avait été respecté. Les époux B_______ ne démontraient pas en quoi l’absence des plans détaillés qu’ils réclamaient était susceptible de leur porter préjudice quant à la compréhension du projet.

Les combles n’étaient pas utilisés et les plans prévoyaient que des buanderies seraient mises à la disposition des habitants au sous-sol. La bonne foi des époux B_______, qui disposaient des installations nécessaires dans leur appartement, pouvait être mise en doute.

La CMNS n’avait à se prononcer qu’une fois sur chaque demande d’autorisation de construire qui lui était soumise et les préavis complémentaires étaient donnés par le SMS. C’était sur la base du seul dossier disponible DD 4______ que la CMNS avait formulé son préavis du 22 janvier 2019 et formulé ses demandes de compléments et de modifications. Les deux préavis antérieurs ne pouvaient avoir eu la moindre incidence et il n’y avait pas lieu de demander l’accès à ces derniers. De même, la présence à l’époque de M. E______ dans cette commission ne pouvait avoir eu la moindre influence sur le préavis de 2019.

Aucun copropriétaire n’avait émis d’observation après la publication de la demande d’autorisation. La législation genevoise en matière de police des constructions avait pour seul but d’assurer la conformité des projets aux prescriptions en matière de construction et d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations, et non de veiller au respect des droits réels, comme par exemple les servitudes.

Les premiers juges avaient correctement appréhendé la situation qui leur était soumise et le grief de constatation manifestement inexacte des faits était infondé.

28) Le 4 avril 2022, A______ a conclu au rejet du recours des époux B_______ et de la demande de transport sur place.

L’isolation des bâtiments était mentionnée dans le descriptif des travaux et le « dossier autorisation énergétique » et l’art. 9 RCI n’obligeait pas à la mentionner sur les plans. Le plan de la toiture n’avait pas été exigé par le DT et l’art. 9 al. 2 RCI n’obligeait pas à le produire. Les charpentes figuraient sur tous les plans, sous formes d’axes dessinés en traits et tirets représentés sur plusieurs coupes. Les éléments dont la démolition était prévue et ceux qui devaient être construits figuraient sur tous les plans. Si la production de plans avait été nécessaire, elle aurait été réclamée par l’OAC. Les époux B_______ ne démontaient pas en quoi l’absence de plans aurait exercé une influence sur l’octroi de l’autorisation de construire et ne concluaient pas à ce qu’ils soient produits. Ils n’établissaient pas que l’autorité ne pourrait vérifier la conformité des travaux à l’autorisation de construire. Le grief était purement dilatoire.

Les combles n’avaient jamais été habités et les époux B_______ ne démontraient pas que leurs conditions de vie seraient modifiées considérablement par les travaux. Ils ne démontraient pas en quoi le DT puis le TAPI auraient commis un abus de leur pouvoir d’appréciation. Faute d’être touchés dans leur situation personnelle, ils n’avaient pas d’intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de la décision litigieuse en rapport avec les préavis de la CMNS.

Les époux B_______ n’établissaient pas en quoi la toiture, l’isolation et la structure seraient destinées à être modifiées. Or, tel n’était pas le cas, les travaux portant sur l’aménagement des combles et la création de trois appartements. Le défaut d’accord de la PPE était sans influence sur la validité de l’autorisation de construire et n’avait pas à être examiné par le TAPI.

29) Le 8 avril 2022, A______ a conclu au rejet du recours de l’Asloca.

Les travaux permettraient de créer des appartements répondant aux besoins prépondérants de la population. Le prix de vente proposé par l’Asloca ne couvrirait pas le coût des travaux et ne comprendrait pas la valeur existante des parts de PPE. Les surfaces des séjours et salles à manger, de 46 m², 47 m² et 40 m², étaient importantes et justifiaient un dépassement des fourchettes fixées par l’ArRLoyers. Le coût accru notoirement lié à la création d’appartements dans des combles justifiait également un dépassement. Le loyer annuel par pièce, de CHF 6'810.-, correspondait exactement au double du maximum de la fourchette de l’ArRLoyers et avait été sensiblement réduit par rapport au loyer résultant des coûts de transformation, de CHF 10'082.- la pièce par an.

Le prix de vente avait été arrêté par le service LDTR après pesée de tous les intérêts en présence et compte tenu des contraintes spécifiques du cas d’espèce, soit notamment la préservation de la charpente et d’une grande partie de la toiture ainsi que de caractéristiques comme la situation de l’immeuble, son standing, la valeur des unités de PPE, le coût des travaux de transformation, la grandeur des surfaces proposées pour des logements de cinq et quatre pièces ainsi que l’effort financier consenti pour préserver des éléments architecturaux. La garantie de sa propriété et sa liberté économique devaient également être prises en compte dans l’appréciation globale et l’application raisonnable de la LDTR. Il ne pouvait être exigé qu’elle effectue des travaux moins coûteux ou réduise ses exigences de rendement, sous peine de décourager les propriétaires de créer de nouveaux logements, ce qui irait à l’encontre des buts de la LDTR.

L’Asloca ne démontrait pas en quoi le calcul suivi par le DT violait la LDTR, ni en quoi le prix qu’elle entendait imposer poursuivait mieux les buts de celle-ci. C’était en effet au travers de la fixation des loyers et non du prix de vente que
ceux-ci seraient atteints en période de grave pénurie sur le marché locatif. Les travaux portaient sur une transformation – et non une surélévation soit une construction nouvelle – expressément prévue à l’art. 3 al. 1 let. b LDTR et par la jurisprudence. La période de blocage des loyers pouvait être de cinq ans au plus.

30) Le 6 mai 2022, l’Asloca a répliqué.

1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Les époux B_______ concluent à titre préalable à un transport sur place.