Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Madame B ___________ est locataire d'un logement subventionné (HLM) de deux pièces au 5^ème étage d'un immeuble sis,__________ à Genève.

2. Le contrat de bail à loyer a été conclu le 1^er novembre 2000 pour une durée d'une année avec la S.I. __________ 12-14 S.A. (ci-après  : la S.I.). Il a été renouvelé tacitement d'année en année. Le loyer mensuel initial était de CHF 780.-, charges non comprises, soit CHF 9'360.-. Le contrat précisait, sous la rubrique "régime applicable à l'immeuble", que l'immeuble est soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05) ainsi qu'au règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protections des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01).

3. Par arrêté du 23 octobre 2002, le Conseil d'Etat a pris acte du transfert de propriété de l'immeuble à Madame G._________, née S.________ et à Monsieur s G._________ (ci-après  : les époux G._________ ou les propriétaires), avec effet au 1^er janvier 1998, suite à la dissolution et à la liquidation de la S.I. dont ils étaient les actionnaires. L'acte de transfert du 22 juillet 1999 a été inscrit au Registre foncier le 27 juillet 1999, valeur au 1^er janvier 1998. Le Conseil d'Etat a approuvé le transfert des prestations de l'Etat aux époux G ._________ dès le 1^er janvier 1998.

4. a. Le loyer du logement s'est élevé à CHF  9'360.- par an du 1^er août au 31 août 2001. Du 1^er septembre 2001 au 31 avril 2002, il était de CHF 9'528.- et de CHF 9'336.- depuis le 1^er mai 2002.

b. Dès le 1^er août 2001, Mme B ___________ a été astreinte au paiement d'une surtaxe :

- CHF  250,75 (décision de la direction du logement (ci-après  : DL) du 20 juillet 2001).

- dès le 1er septembre 2001 la surtaxe était de CHF  236,75 (décision du 22 août 2001).

- dès le 1er mai 2002 elle était de CHF  252,75 (décision du 24 avril 2002).

- dès le 1er novembre 2002, elle était de CHF  456,90 (décision du 23 octobre 2002).

- dès le 1er avril 2004, elle était de CHF  471,90 (décision du 8 mai 2004).

- dès le 1er août 2004, elle était de CHF 1'279,35 (décision du 1er septembre 2004).

- le 23 février 2005 la surtaxe a été fixée à CHF  1'279,35 du 1^er avril 2005 au 31 mars 2006.

c. Depuis le 1^er août 2004, la DL a en outre informé Mme B ___________, par avis sur les décisions de surtaxe que, son revenu déterminant étant supérieur au barême de sortie, le bail pouvait être résilié sur simple réquisition du service compétant.

5. Par courrier du 9 mai 2005, Mme B ___________ a sollicité de la DL le plafonnement de la surtaxe, au motif qu'elle était locataire d'un logement dont ses grands-parents, étaient propriétaires. Son loyer ne devait pas dépasser CHF  10'000.- l'an, surtaxe comprise. Elle a joint une copie du livret de famille de ses parents attestant que les époux G.__________ étaient les parents de sa mère.

6. Le 7 juillet 2005, la DL a informé Mme B ___________ qu'elle accédait à sa requête et la mettait au bénéfice d'un plafonnement de surtaxe nonobstant le fait qu'elle n'avait pas annoncé son lien de parenté lors de la conclusion du bail. Un avis de surtaxe de CHF  55,35, valable dès le 1^er juin 2005 jusqu'au 31 mars 2006 a été notifié à Mme B ___________, le 20 juillet 2005.

7. Par courrier du 2 août 2005, Mme B ___________ a demandé que le plafonnement de la surtaxe intervienne dès le 1^er août 2001, date à partir de laquelle elle avait été astreinte au paiement d'une surtaxe. A cette date, ces grands-parents étaient déjà propriétaires de l'immeuble.

A teneur du règlement applicable, le loyer effectif ne pouvait dépasser annuellement CHF  5'000.- la pièce par an dès le 1^er août 2001. En conséquence, c'était un montant total de CHF  23'693,55 qui devait lui être remboursé, selon le calcul suivant : la surtaxe ne pouvait dépasser la somme CHF  53,35 en août 2001 ((10'000 moins 9'360)  : 12) ; CHF  39,35 entre septembre 2001 et avril 2002 ; CHF  55,35 entre mai 2002 et mai 2005. L'Etat avait perçu indûment CHF 197,40 pour août 2001 (250,75 moins 53,35) ; CHF  1'579,20 pour la période de septembre 2001 à avril 2002 ((236,75 moins 39,35) X 8) ; CHF 1'184,40 pour la période de mai 2002 à octobre 2002 ((252,75 moins 55,35) X 6) ; CHF  6'826,35 pour la période de novembre 2002 à mars 2004 ((456,90 moins 55,35) X 17) ; CHF  1'666.20 pour la période d'avril 2004 à juillet 2004 ((471,90 moins 55,35 X 4) ; CHF  12'240.- pour la période d'août 2004 à mai 2005 ((1'279,35 moins 55,35) X 10).

8. Par décision sur réclamation du 23 août 2005, la DL a maintenu les termes de ses décisions des 7 et 20 juillet 2005 fixant le début du plafonnement de la surtaxe au 1^er juin 2005. Les personnes pouvant bénéficier d'un plafonnement devaient être annoncées et acceptées comme telles par le service compétent avant la conclusion du bail. Il aurait donc été justifié d'opposer un refus à la requête de plafonnement, ce qui n'avait pas été fait par souci d'éviter tout formalisme excessif.

9. Le 26 septembre 2005, Mme B ___________ a déposé un recours contre la décision de la DL auprès du Tribunal administratif. Elle conclut a l'annulation de ladite décision, à la constatation du fait que le loyer ne pouvait dépasser CHF 5'000.- la pièce par an depuis le 1^er août 2001, à la modification des avis de surtaxe rendus entre le 1^er août 2001 et le 1^er mai 2005 et au versement d'un montant de CHF 23'690,40 avec intérêt à 5% dès le 9 mai 2005.

La demande du 9 mai 2005 constituait une demande de révision (sic) s'agissant des décisions de surtaxe passées. La révision aurait dû être acceptée par la DL en raison de la non-prise en considération du fait qu'elle était la petite-fille des propriétaires. En n'informant pas la locataire des conséquences de l'existence d'un lien de parenté avec les propriétaires, la DL l'avait induite en erreur et violé le principe de la bonne foi. De même, elle n'avait pas été informée du contenu de l'arrêté du Conseil d'Etat du 23 octobre 2002. La voie de la révision devait être considérée comme ouverte. Sur le fond, les surtaxes devaient être recalculées en tenant compte du plafonnement prévu dans le règlement.

10. Le 3 novembre 2005, la DL a fait part de ses observations et a conclu à la confirmation de sa décision.

Le courrier du 9 mai 2005 ne pouvait être compris comme une demande de révision de toutes les décisions de surtaxe. Mme B ___________ n'y mettait en cause que la surtaxe pour la période du 1^er avril 2005 au 31 mars 2006, couverte par la décision du 23 février 2005. Par contre il fallait comprendre sa réclamation du 2 août 2005 comme une demande de reconsidération de l'ensemble des décisions de surtaxe passées en force depuis 2001.

Elle avait renoncé à entrer en matière s'agissant de la reconsidération des décisions antérieures à celles du 23 février 2005. Aucune pièce au dossier n'aurait permis de déterminer le lien existant entre la locataire et les propriétaires de l'immeuble. L'incombance d'aviser l'administration revenait au propriétaires ou à son mandataire. Ceci n'ayant pas été fait, c'est à bon droit que les décisions passées avaient été prises. Aucun motif de reconsidération ou de révision n'existant par ailleurs, les décisions de surtaxe entrées en force ne pouvaient être modifiées. En revanche s'agissant de la décision de surtaxe du 23 février 2005, le recours devait également être rejeté au motif que l'article 20 alinéa 2 RGL dispensait expressément la DL de mener toute démarche tendant à déterminer les liens de filiation de l'ensemble des locataires d'un immeuble envers le propriétaire de ce dernier.

11. Le 8 novembre 2005, le greffe du tribunal a informé les parties que la cause était gardée à juger.

12. Le 15 novembre 2005, Mme B ___________ a demandé à répliquer. Le mémoire du département appelait de nombreuses observations.

13. Le 17 novembre 2005, le juge délégué à l'instruction de la cause a confirmé aux parties que l'affaire était gardée à juger sans nouvel échange d'écriture.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Selon l’article 74 LPA, la juridiction peut autoriser une réplique et une duplique si ces écritures sont estimées nécessaires. Tel n'est pas le cas dans la présente affaire, l'ensemble des éléments pertinents étant déjà à disposition du tribunal.

3. Le recours a été déposé contre une décision sur réclamation rendue par la DL, composée elle-même de deux décisions qui doivent être distinguées. D'une part, la DL a confirmé sa décision de surtaxe du 20 juillet 2005, portant sur la période du 1^er avril 2005 au 31 mai 2005 et d'autre part, elle a confirmé son refus d'entrer en matière sur une reconsidération des décisions antérieures, portant sur la période du 1^er août 2001 au 31 mars 2005 ; l'effet du plafonnement n'étant reconnu que pour la période postérieure au 1^er juin 2005.

L'objet du litige se circonscrit aux deux questions suivantes : la décision de la DL du 23 août 2005 est-elle valable, s'agissant de la fixation de la surtaxe pour la période du 1^er avril 2005 au 31 mai 2005 et le refus d'entrer en matière sur une reconsidération des décisions rendues depuis le 1^er août 2001, est-il conforme au droit ?

4. Fixation de la surtaxe dès le 1^er avril 2005

La DL a tenu compte du lien de parenté unissant la recourante aux bailleurs annoncé le 9 mai 2005. Elle a rendu une décision le 20 juillet 2005 fixant un nouveau montant de surtaxe plafonné dès le 1er juin 2005. Cette décision doit se comprendre comme contenant également celle de ne pas modifier la surtaxe, pour la période du 1er avril au 31 mai 2005, période couverte par la décision du 23 février 2005.

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 26 septembre 2005 par Madame B ___________ contre la décision de la direction du logement du 25 août 2005 ;

au fond :

le rejette ;

dit qu'il n'est pas perçu d'émolument ;

communique le présent arrêt à Me Andreas Fabjan, avocat de la recourante ainsi qu'à la direction du logement.

Siégeants : M. Paychère, président, Mme Bovy, M. Thélin, Mme Junod, juges, M. Bonard, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.