Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Maître E______, né le ______ 1963, est notaire à Genève.

2) La société B______ est une société anonyme inscrite au registre du commerce de Genève dont le but vise les achats et ventes immobilières, ainsi que l'exploitation d'immeubles.

3) La société A______ est une société anonyme inscrite au registre du commerce de Genève dont le but est l'acquisition, la construction, l'exploitation, la gestion ou la vente d'immeubles ou de terrains, en bloc ou par parcelle.

4) La société D______ est une société anonyme inscrite au registre du commerce de Genève dont le but est le commerce, l'importation et l'exportation, le courtage et la représentation de matières premières, de matériaux et de produits en tous genres, l'acquisition et l'exploitation de brevets et la participation à d'autres entreprises.

5) La société C_____ est une société anonyme inscrite au registre du commerce genevois dont le but vise les achats et ventes immobilières, l'exploitation d'immeubles ainsi que la gestion de patrimoine.

6) En date du 9 avril 2014, le directeur général-conservateur du registre foncier (ci-après : RF) a rédigé un document intitulé « Note N-1/2014 » (ci-après : la note) destiné aux « Études de notaires ».

La note indiquait sous "concerne" : « Application de l'art. 39 (...) » de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) « par le Registre foncier dans les cas de liquidation de sociétés immobilières d'actionnaires-locataires [(ci-après : SIAL)] visant à transformer les actionnaires en propriétaires d'unités d'étages ».

La note avait le contenu suivant :

« Chers Maîtres,

Par présente note, nous venons vers vous au sujet d'une pratique appliquée par le DALE (département de l'aménagement, du logement et de l'énergie : ci-après : le département) concernant le cas d'opérations visant à liquider des sociétés immobilières d'actionnaires-locataires (SIAL) et à transformer les cessionnaires détenteurs de certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étages.

À cet égard, il est rappelé que depuis 1995 (au moins), la direction des autorisations de construire (DAC - anciennement police des constructions) de l'office de l'urbanisme (ndlr : devenu depuis l'office des autorisations de construire ; ci-après : la DAC) considère que les opérations mentionnées ci-dessus ne sont pas soumises à autorisation de vente au regard de la LDTR.

Ainsi, conformément à cette pratique, le Registre foncier (RF) a toujours validé ces cas de transfert sans exiger des notaires qu'ils les soumettent préalablement à la DAC.

Or, il est apparu récemment, suite à différents recours interjetés auprès du Tribunal administratif de première instance contre des transferts de lots de PPE par des SIAL à des détenteurs de certificats d'actions, que l'application de cette pratique pose un certain nombre de problème (sic) et que par diverses opérations juxtaposées notamment, les exigences de l'article 39 LDTR se trouvent ainsi contournées.

Au vu de qui précède et sur décision du secrétariat général du DALE, nous vous informons que cette pratique est momentanément suspendue.

Par conséquent, toute opération visant à liquider des SIAL en transformant les cessionnaires détenteurs de certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étage devra dorénavant être soumise à la DAC pour décision sur la question de l'assujettissement ou non à la LDTR et ce, préalablement au dépôt des dossiers y relatifs auprès du RF.

S'agissant des dossiers déjà déposés au RF, mais non encore validés, et qui ont trait à ces types de transferts, ceux-ci sont retournés aux notaires concernés afin qu'ils soient complétés conformément à ce qui vient d'être exposé.

Pour ce qui concerne enfin les dossiers récemment déposés et non encore publiés, et afin d'éviter de nouveaux recours, nous vous informons que ceux-ci ne feront l'objet d'une parution dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) que lorsque le RF aura reçu la décision susmentionnée de la DAC.

En vous remerciant de l'attention que vous porterez à la présente note, nous vous prions de croire, chers Maîtres, à l'assurance de notre considération distinguée. »

7) Par courrier du 24 avril 2014, plusieurs personnes et sociétés, dont B______, D______, A______ ont prié le registre foncier de reconsidérer les termes de sa note quant aux réquisitions déjà journalisées et de valider les inscriptions y afférentes.

La suspension de la pratique du registre foncier ne pouvait pas influencer rétroactivement les transferts immobiliers déjà opérés pour des raisons liées à la sécurité du droit et à la foi publique du registre foncier.

8) Par acte du 5 mai 2014, Me E______, la société B______, la société A______, La société D______ et La société C______ (ci-après : les recourants) ont recouru contre ladite note auprès de la chambre de surveillance de la Cour de justice (ci-après : la chambre de surveillance).

9) Le même jour, ils ont recouru devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre ce document, en concluant préalablement au constat ou à la restitution de l'effet suspensif du recours et à la suspension de la procédure jusqu'à ce que la chambre de surveillance ait statué sur le recours interjeté devant elle. Principalement, ils concluaient à l'annulation de la note en tant qu'elle :

-          suspendait la pratique du RF tendant à valider les transferts de propriété résultant de la cession d'unités d'étage au détenteur du certificat d'actions correspondant de la société immobilière d'actionnaires locataires sans exiger des notaires qu'ils les soumettent préalablement à la DAC ;

-          commandait de soumettre ces transferts à la DAC pour décision d'assujettissement ou non à la LDTR ;

-          appliquait cette nouvelle pratique à tout transfert de propriété instrumenté et signé avant le 11 avril 2014, dont les références étaient listées.

Ils concluaient enfin à ce qu'il soit constaté que les dossiers déposés avant le 11 avril 2014 au registre foncier devaient être validés et à ce qu'il soit ordonné au RF de valider ces transferts.

La note remplissait tous les critères de la décision administrative. Elle avait été prise par une autorité, soit en l'espèce le RF. Elle s'adressait à un nombre déterminé de personnes, soit les notaires genevois. Elle s'appliquait dans un cadre général en suspendant la pratique du RF relative aux opérations visant à liquider des SIAL, en transformant les cessionnaires détenteurs de certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étage. Elle touchait concrètement les réquisitions dont ils faisaient état. Elle avait pour effet de supprimer la compétence attribuée aux notaires par les art. 11 al. 2 et 17 al. 2 du règlement d'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01).

Elle constituait une décision à tout le moins incidente, de nature à causer un préjudice irréparable aux recourants.

La compétence du TAPI résultait du fait que la note, bien qu'annoncée sous la signature du conservateur du RF, émanait du département et s'inscrivait dans le cadre général de l'art. 39 LDTR.

10) Par pli du 7 mai 2014, le RF a rejeté la demande contenue dans le courrier de la société B______, la société D______, la société A______, du 24 avril 2014.

Il n'était pas l'autorité chargée d'appliquer la LDTR. Il se contentait dès lors de se conformer à la pratique définie par le département. Selon cette pratique, les opérations visant à liquider des SIAL en transformant les cessionnaires détenteurs des certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étage n'étaient pas soumises à la LDTR. Cette pratique posait cependant un certain nombre de problèmes quand une société anonyme, propriétaire d'un immeuble, changeait de statut et devenait une SIAL, puis transférait chaque lot à ses actionnaires qui les attribuaient, à leur tour, aux ayants droits économiques. L'étape relative à la distribution des certificats d'actions aurait dû être soumise à autorisation au sens de l'art. 39 LDTR. Le RF et le département avaient décidé de suspendre cette pratique et de renforcer le contrôle des réquisitions en matière de LDTR. Cette suspension n'avait pas d'effet rétroactif dans la mesure où elle ne visait qu'à s'assurer du respect de la législation en vigueur. Une réquisition portée au journal demeurait par ailleurs soumise à l'examen du RF qui pouvait toujours refuser son inscription si elle ne respectait pas les règles applicables.

11) Par décision du 13 mai 2014, la chambre de surveillance s'est déclarée incompétente pour connaître du recours précité et a transmis la cause au TAPI pour raison de compétence.

La note, pour autant qu'elle puisse être qualifiée de décision, avait été émise dans le cadre d'une pratique administrative relative à l'application de la LDTR. Elle ne concernait pas une décision du RF dans un cas d'espèce, tels que ceux visés aux art. 956 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), relevant de la compétence de la chambre de surveillance.

12) Par courrier du 14 mai 2014, la chambre de surveillance a transmis, à la chambre de céans pour raison de compétence, le recours du 5 mai 2014 dont elle avait été saisie. Celui-ci a été enregistré sous le numéro de cause A/1418/2014.

13) Par jugement du 11 juin 2014, le TAPI a déclaré irrecevable le recours dont il avait été saisi.

La note entreprise ne constituait pas une décision sujette à recours au sens de l'art. 4 LPA.

14) Par deux actes séparés du 17 juillet 2014, la société B______, la société A______, La société D______ et la société C______, d'une part, et Me E______, d'autre part (ci-après : les recourants), ont recouru contre ce jugement par-devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) en concluant principalement à son annulation et au renvoi de la cause au TAPI pour qu'il statue sur le fond du litige. Subsidiairement, ils ont pris les mêmes conclusions que celles déposées devant le TAPI, exposées ci-dessus. Enfin, ils ont sollicité préalablement la restitution de l'effet suspensif et l'audition des parties.

La note litigieuse était une décision générale, soit un acte concret destinée à un nombre indéterminé des personnes, sujette à recours. Elle produisait un effet juridique, car si elle n'avait pas été prise, les réquisitions déposées auraient donné lieu à une inscription dans le grand livre du registre foncier et auraient été publiées, avec toutes les conséquences juridiques que cela emportait.

En refusant de qualifier ladite note de décision et en les privant consécutivement de toute possibilité de recourir, le TAPI avait fait preuve d'arbitraire.

15) La chambre administrative a ouvert les deux recours sous un seul numéro de procédure (1296/2014).

16) Le 22 juillet 2014, le TAPI a déposé son dossier sans observations.

17) Le 4 août 2014, le RF a conclu au rejet de l'effet suspensif.

18) Le 25 août 2014, le RF a conclu, sur le fond, au rejet des recours.

L'interprétation de la notion d'aliénation de l'art. 39 LDTR faite par le département n'était pas remise en cause. Il avait été constaté cependant que des sociétés anonymes propriétaires d'immeubles se transformaient en SIAL, vraisemblablement dans le but d'échapper aux exigences imposées par l'art. 39 LDTR, ce qui était contraire aux buts poursuivis par cette disposition. Vu cette situation, la DAC avait décidé d'examiner les réquisitions d'inscriptions soumises au RF, impliquant des SIAL, afin de déterminer si l'art. 39 LDTR leur était applicable.

La note n'était qu'une directive interne destinée à permettre à la DAC de procéder à cet examen, avant qu'il ne soit donné suite à la réquisition d'inscription par le RF.

19) Par écritures séparées du 25 août et du 19 septembre 2014, les sociétés recourantes, d'une part, et Me E______, d'autre part, ont persisté dans leurs conclusions, en développant leurs arguments.

20) Le 23 septembre 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) L'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune. La jonction n'est toutefois pas ordonnée si la première procédure est en état d'être jugée alors que la ou les autres viennent d'être introduites (art. 70 LPA).

En l'espèce, les deux recours, A/1296/2014 et A/1418/2014, se rapportant à la même situation, ils seront joints sous le n^o de procédure A/1296/2014.

3) Les recourants sollicitent une comparution personnelle des parties.