Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. La Fondation des logements pour personnes âgées et isolées (ci-après : FPLAI) est propriétaire de la parcelle n° 4435, fe 52, de la commune de Genève, section Petit-Saconnex.

Un immeuble construit dans les années 30 est érigé sur cette parcelle, à l’adresse 28, route des Franchises (ci-après : bâtiment n° G 109).

2. Le 10 février 2003, le groupement des intérêts de Vieusseux-Villars Franchises a adressé au président du conseil municipal de la Ville de Genève une pétition munie de 848 signatures, récoltées dans le quartier de Vieusseux, relative à cet immeuble.

En substance, les signataires de cette pétition, considérant que ce bâtiment portait une atteinte esthétique à leur quartier en raison de son état de délabrement avancé et des problèmes de sécurité en découlant, sollicitaient des autorités compétentes qu’elles accordent l’autorisation de le démolir dans les meilleurs délais, afin de permettre la construction de logements sociaux.

3. Par requête au Conseil d’Etat du 18 mars 2003, la Société d’Art public (ci-après : SAP) a sollicité le classement du bâtiment n° G 109.

A l’appui de sa requête, la SAP relevait que cet immeuble à coursives de l’ancienne « Cité-Vieillesse » à Vieusseux constituait un témoin rare de l’architecture du mouvement moderne à Genève. Construit en 1930-1931 par l’architecte Frédéric Metzger, cet immeuble devait être considéré comme le seul témoin subsistant de la première étape de construction d’un remarquable ensemble de logements sociaux : la Cité Vieusseux. Cette cité construite entre 1928 et 1932 sur un plan masse en éventail de l’architecte Maurice Braillard, pouvait être considérée comme l’unique « Siedlung», jamais construite en Suisse romande. En particulier, ce bâtiment constituait l’un des rares exemples conservés à Genève d’un type de logements préconisé dans l’entre-deux guerres sous l’impulsion du mouvement moderne et réalisé selon le concept de l’« Existenzminimum». Certes, la cohérence urbanistique de la totalité de l’ensemble n’était plus qu’un souvenir mais les qualités intrinsèques de ce fragment suffisaient pour en légitimer la sauvegarde et la réhabilitation attentive.

Bien que voué à la démolition, le bâtiment n’avait jamais cessé d’être utilisé. Les travaux de maintenance et d’entretien avaient été réduits au minimum. De ce fait, bien que dégradé, il était encore très proche de son état d’origine et, moyennant quelques adaptations mineures, une opération exemplaire de sauvegarde était envisageable, pour peu qu’un périmètre de respiration soit accordé au bâtiment.

4. Le 16 avril 2003, le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : DAEL) a interpellé la FLPAI afin qu’elle se détermine sur cette demande de classement.

5. Dans ses observations du 16 mai 2003, la FLPAI s’est déclarée fermement opposée au classement, cette mesure lui paraissant injustifiée sur le plan architectural et culturel, contraire à l’intérêt public ainsi qu’aux besoins de la population, irrationnelle sur le plan économique et, enfin, incompatible avec le respect des principes de la légalité et de la proportionnalité.

6. Le 20 mai 2003, la FLPAI a déposé auprès du DAEL deux requêtes visant à obtenir l’autorisation de démolir (M 5281/1) le bâtiment n° G 109, respectivement l’autorisation de construire (DR 17664/1), en lieu et place, six immeubles d’habitation dans le périmètre concerné.

7. Dans sa séance du 10 septembre 2003, sur la base des rapports de majorité et de minorité du 4 août 2003, de la commission des pétitions chargée d’examiner la pétition intitulée : «Pour la démolition-reconstruction de l’immeuble de la routes des Franchises 28 » (P-80 A/B), le conseil municipal de la Ville de Genève a renvoyé dite pétition au conseil administratif, en lui demandant d’appuyer la démolition du bâtiment concerné.

8. Le 17 septembre 2003, le conseil administratif de la Ville de Genève a déclaré qu’il s’en rapportait à l’appréciation du conseil municipal s’agissant de la demande de classement tout en rappelant que l’intérêt architectural de l’immeuble litigieux était mis en évidence dans de nombreuses publications et qu’il constituait l’exemple le plus significatif de la politique sociale genevoise de l’entre-deux-guerres.

9. Dans un rapport du 1^er octobre 2003, Monsieur Pierre Baertschi, conservateur cantonal des monuments, est parvenu, après une pesée des intérêts en présence, à la conclusion qu’une mesure de classement de l’immeuble litigieux se justifiait. Ce dernier n’était plus dans un état de conservation satisfaisant mais sa rénovation dans des conditions économiques raisonnables était parfaitement envisageable ; ceci à condition de prévoir une nouvelle affectation compatible (par exemple des logements pour apprentis ou étudiants). En conclusion, il relevait que sa démolition priverait le patrimoine d’un objet intéressant pour le moins au niveau régional (à l’échelon suisse romand), voire national.

10. Le 28 octobre 2003, la commission des monuments et des sites (ci-après : CMNS), sur la base du rapport et des explications complémentaires fournies par le conservateur des monuments, a émis un préavis favorable au classement du bâtiment.

11. Le 31 octobre 2003, une nouvelle pétition (P-1455) pour la démolition et la reconstruction de l’immeuble litigieux, munie de 1’424 signatures, a été déposée au Grand Conseil.

En substance, les signataires de cette pétition demandaient à cette autorité de rejeter la demande de classement déposée par le SAP et d’autoriser la démolition de l’immeuble concerné, afin de permettre la construction d’un complexe de bâtiments locatifs, selon le projet élaboré par la FLPAI et par la société coopérative d’habitation Genève (ci-après : SCHAG).

12. Cette pétition, après soumission à la commission compétente pour examen, a donné lieu au dépôt de deux rapports, soit un rapport de minorité du 24 février 2004, proposant le dépôt de cette pétition sur le bureau du Grand Conseil et un rapport de majorité du 18 mai 2004, proposant le renvoi de la pétition au Conseil d’Etat.

13. Par arrêté du 25 août 2004, le Conseil d’Etat a rejeté la demande de classement du bâtiment n° G 109 en faisant prévaloir l’intérêt public à la construction de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et pourvus d’un confort plus compatible avec le mode de vie actuel, sur les préoccupations affichées par les milieux de la protection du patrimoine attachés à la conservation d’un immeuble illustrant un concept d’habitat inédit à l’époque et principalement destiné aux personnes âgées.

Il reconnaissait toutefois que le bâtiment litigieux constituait le dernier fragment de l’un des ensembles les plus représentatifs de logements sociaux des années 30 construits en Suisse romande et un exemple unique existant encore à Genève du Mouvement moderne

14. Le 27 septembre 2004, la SAP a recouru par-devant le Tribunal administratif contre cet arrêté et conclu à son annulation ainsi qu’au classement du bâtiment litigieux.

Reprenant pour l’essentiel les arguments avancés à l’appui de sa demande de classement du 18 mars 2003, elle relevait que l’alternative proposée à la destruction de l’immeuble litigieux n’avait pas un coût prohibitif et permettrait à la fois de préserver le bâtiment et de combler en partie la pénurie d’une catégorie de logements, à savoir ceux pour apprentis et étudiants.

En l’espèce, la totalité des intervenants officiels, le Conseil d’Etat, le DAEL et la CMNS s’accordaient pour reconnaître au bâtiment un intérêt historique, artistique, scientifique ou éducatif digne d’être protégé conformément à la loi sur la protection des monuments de la nature et des sites du 4 juillet 1976 (LPMNS – L 4 05). Le Conseil d’Etat avait toutefois rejeté la demande de classement en raison d’une pesée des intérêts erronée.

Enfin, la SAP rappelait que la FLPAI s’était vu accorder en 1985 une autorisation de démolir des immeubles voisins du bâtiment dont le classement était demandé, à la condition que celui-ci soit maintenu.

15. Dans son mémoire réponse du 19 novembre 2004, le département a conclu au rejet du recours.

Le Conseil d’Etat ne s’était pas déterminé sur le caractère « monumental » ou non de l’immeuble litigieux. Cette question pouvait cependant rester ouverte dès lors qu’en application de la jurisprudence constante dans ce domaine, une mesure de classement devait satisfaire à des critères larges, objectifs et fondamentaux, répondant aux besoins d’une grande part de la population, condition non remplie en l’espèce. Le Conseil d’Etat n’avait ainsi pas mésusé de son pouvoir d’appréciation en faisant prévaloir l’intérêt public à la construction de logement sociaux sur celui, public également, de conserver durablement un bâtiment présentant un intérêt historique.

Enfin, quand bien même la solution alternative proposée par la SAP serait techniquement envisageable, sa faisabilité, notamment sur le plan économique n’était pas démontrée et le nombre de logements réalisables bien moins important que dans le projet de la FLPAI.

16. La FLPAI a fait parvenir ses observations au recours le 29 novembre 2004. Elle conclut à son rejet ainsi qu’au versement d’une équitable indemnité de procédure.

En lieu et place de l’immeuble litigieux, elle entendait construire un bâtiment qui formerait avec ceux que la SCHAG projetait de bâtir sur la parcelle voisine, un ensemble cohérent de 125 appartements au minimum, fonctionnels et confortables destinés à des familles et des personnes âgées. Cet intérêt devait être mis en balance avec celui de la SAP de voir conserver le bâtiment litigieux qui non seulement n’était plus représentatif de la Cité-Vieusseux car celle-ci n’avait de « contenu » historique ou culturel que par son effet d’ensemble mais encore, ne correspondait plus à la population pour laquelle il avait été créé et offrait un nombre de logements moins important. Enfin, sous l’angle de l’exploitation rationnelle de ce bien, une solution de rénovation ne saurait s’avérer rentable, rendant la mesure de classement constitutive d’une atteinte disproportionnée à sa propriété, garantie constitutionnellement.

17. Le 3 février 2005, le Tribunal administratif a procédé à un transport sur place en présence des parties, d’un représentant de la CMNS et du conservateur cantonal. Il en est notamment ressorti les éléments suivants :

- les appartements avaient tous la même surface et étaient en plus ou moins bon état;

- l’appartement n° 4 au rez-de-chaussée, visité par les parties était constitué en entrant d’une cuisine munie d’une fenêtre et d’un WC avec un petit lavabo, puis d’un corridor avec sur la droite un réduit et au fond une pièce munie d’une fenêtre à trois pans d’environ 1,50 x 3 mètres. La surface de la pièce était de 4,50 x 3,55 mètres, moins une niche d’environ 1,50 mètre. Dans cette même pièce se trouvait une penderie ;

- la salle de bains était située au bout de la coursive, côté route des Franchises, pour tous les habitants de l’étage. Il s’agissait une pièce carrelée jusqu’au plafond dans laquelle se trouvait un local de douche. Le sol était revêtu de carrelage ancien, le plafond était décrépi et partait en lambeaux. Les tuyauteries étaient rouillées et il existait un ancien chauffage. A l’autre extrémité de la coursive, il se trouvait un local technique. Il en était de même à chaque étage ;

- au dernier étage, le toit du bâtiment était plat ;

- le sous-sol était composé d’une gaine technique ;

- Selon Monsieur Armand Brulhart, représentant de la CMNS, cet immeuble était le seul sur le canton de Genève, de cette époque comportant des coursives. Il existait une cité catholique ouvrière au Bachey-de-Pesay comportant un toit à deux pans mais sans coursive. Monsieur Francis-Michel Meyrat, administrateur de la FLPAI, a quant à lui indiqué qu’il était en train de rénover un bâtiment à Chêne comportant des coursives mais datant de 1964. Enfin, la représentante de la SAP a précisé qu’il existait à Meyrin un bâtiment avec des coursives mais datant de 1938 et dans lequel les logements et les espaces communautaires étaient différents. Elle relevait en outre que les appartements de l’immeuble litigieux étaient lumineux et au bénéfice d’ouvertures dans la cuisine et les WC. En cas de réhabilitation, une cabine de douche pourrait être installée dans chaque logement, dans le placard jouxtant les WC et bénéficier ainsi d’une aération.

18. Le 10 février 2005, sur requête du juge rapporteur, le DAEL a versé un certain nombres de pièces à la procédure, dont l’autorisation de démolir du 15 novembre 1985 assortie d’une condition n° 6 relative à l’obligation de maintien du bâtiment n° G 109.

19. Le 24 du même mois, M. Brulhart a adressé au tribunal un rapport duquel il ressort notamment que l’immeuble locatif des Franchises ne représentait pas seulement le meilleur exemple de l’architecture ouvrière des années 1930 en Suisse romande mais se reliait à l’architecture internationale et plus spécifiquement au mouvement moderne préoccupé du logement minimum. Tant la qualité que les particularités architecturales de cet immeuble faisaient l’objet d’une abondante littérature en Suisse romande et en Suisse allemande. Dans sa séance plénière du 14 décembre 2004, la CMNS avait examiné et adopté à l’unanimité le document « Recensement des logements économiques du canton de Genève construit entre 1920 et 1960 ». Or le n° 28 Franchises se trouvait parmi les rares bâtiments ayant obtenu la valeur A (rouge), catégorie la plus haute, soit « remarquable, à conserver, doit faire l’objet de mesures de sauvegarde ».

20. Le 28 février 2005, la SAP et la FLPAI ont fait parvenir leurs observations après transport sur place.

a. La SAP a rappelé la place occupée par l’immeuble litigieux lors du recensement officiel. Contrairement à ce que soutenait la FLPAI, c’était essentiellement les qualités patrimoniales du bâtiment et non son état actuel qui devaient être prises en compte dans le cadre de la procédure de classement. Enfin, les spécialistes s’accordaient à dire que le bâtiment pourrait être rénové dans des conditions économiques et financières raisonnables. A cet égard, il était signalé que l’Etat accordait des aides lors des travaux de rénovation sur les bâtiments classés et qu’en outre, le besoin de logement pour personnes en formation était brûlant d’actualité.

Une analyse sommaire permettait d’ailleurs de constater la viabilité économique de la rénovation. Selon l’estimatif de l’agence Mantilleri & Schwarz, société d’ingénieurs (pièce 5 chargé FLPAI) le coût de celle-ci, en l’état, serait de CHF 2'240'000.-, abstraction faite des aides étatiques envisageables et du surcoût dû au comportement fautif de la FLPAI. Cette dernière, en n’effectuant pas les moindres travaux d’importance ni d’entretien dans son immeuble, pendant à tout le moins 30 ans, s’était en effet épargnée des dépenses d’environ CHF 1’500'000.-.

b. La FLPAI a pour sa part relevé que l’immeuble était dans un état de délabrement avancé. Or, on ne saurait par le biais d’une mesure de classement, contraindre le propriétaire à donner à son immeuble une affectation non conforme à ses statuts, tout en l’obligeant à engager des frais de réhabilitation du bâtiment qui ne seraient pas rentabilisés.

21. Dans un courrier du 11 mars 2005, le Conseil d’Etat a indiqué qu’il considérait que la démonstration de la faisabilité économique d’une rénovation de l’immeuble litigieux et des contre-projets n’avait pas été apportée.

22. La SAP s’est encore déterminée sur ce courrier le 2 mai 2005. L’arrêté litigieux ne mentionnait nullement l’absence de viabilité économique du projet et/ou contre-projet, comme argument de rejet du classement. Cela étant, cette question ayant été débattue depuis, il convenait préalablement de déterminer d’un point de vue procédural à laquelle des parties incombait le fardeau de la preuve de la faisabilité économique d’une rénovation. A cet égard, il était rappelé que les contres-projets proposaient une surface de plancher et un nombre d’appartements au moins équivalents à ceux du projet, tout en préservant le bâtiment. Quant à la faisabilité financière de la rénovation, elle était établie. Ainsi, en se basant sur l’hypothèse d’une rénovation moyenne de CHF 2'240'000.- et en s’en tenant au prix maximum admis par la LDTR après travaux, de CHF 3'225.- par pièce l’an, l’on obtenait une rendement de 14,63%. Cela étant, si ces données ne devaient pas suffire, il convenait soit de renvoyer la cause au DAEL, pour instruction, soit d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la viabilité économique de la rénovation, du projet et du contre-projet.

23. Le 28 septembre 2005, sur requête du juge rapporteur, le Conseil d’Etat s’est encore déterminé sur les coûts et modalités de cette dernière, le nombre, la surface et les loyers des appartements projetés et enfin les aides étatiques envisageables.

a. S’agissant des coûts et modalités de la rénovation, aucune évaluation précise, établie sur la base d’un projet d’exécution, n’avait été établie. Trois estimations chiffrées permettaient toutefois de donner un ordre de grandeur des coûts de la rénovation :

- CHF 2'407'233.- (CHF 503.-/m3) selon l’expertise de l’Atelier de recensement du domaine bâti (RDB) du 6 mars 1990 (soit CHF 2’775'539.-/ CHF 579.-/m3, valeur actualisée avril 2005) ;

- CHF 2'750'000.- (CHF 504.-/m3) pour la variante 1 (transformation consistant en la réunion de deux logements existants pour créer un trois pièces) selon l’expertise du bureau J.-M. Lamunière, G. Van Bogaert et B. Marchand de novembre 1998 (soit CHF 3’393'500.-/CHF 621.-/m3, valeur actualisée avril 2005) . Le coût de la variante 4 (réaménagement des logements existants) était quant à lui de CHF 2'400'000.-, non actualisé ;

- CHF 931'000.- (non actualisés) selon l’expertise sur l’état de l’enveloppe des immeubles par Mantilleri & Schwarz du 21 février 2001.

Ces montants étaient à mettre en parallèle avec la prise de position de la FLPAI du 16 mai 2003, laquelle évaluait à près de CHF 3'000'000.- (actualisés à CHF 3’600'000.- selon valeur avril 2005) la rénovation. Pour le surplus, le département rappelait que la direction générale du logement estimait le coût afférent à l’édification d’un nouveau bâtiment au volume identique à CHF 2'900’000.- environ (soit CHF 520.-/m3).

b. Quant aux nombre, surfaces et loyers des appartements projetés, le Conseil d’Etat relevait que, quand bien même le contre-projet permettrait la mise à disposition d’un nombre de logements identique à celui projeté par la fondation, la comparaison ne saurait s’opérer dans des termes analogues. Ainsi, le potentiel de logements issu du projet de la FLPAI était de 125 logements de 4,5 pièces en moyenne (577 pièces au total), soit 17 logements de plus que le contre-projet qui en prévoyait 108, dont 42 de 1,5 et 66 de 4,5 pièces (381 pièces au total).

c. Enfin, trois types d’aides étatiques étaient envisageables dans le cadre de la rénovation du bâtiment litigieux, en application des articles 42A et suivants de la LPMNS (subvention à la restauration de bâtiments à vocation d’habitation), 22 et 42 LPMNS (subvention émargeant au Fonds MNS) et 16 et suivants LDTR (bonus conjoncturel à la rénovation).

24. Sur quoi la cause a été gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 62 al. 1 LPMNS).

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 27 septembre 2004 par la Société d’Art public contre l’arrêté du Conseil d’Etat du 25 août 2004 ;

au fond :

l’admet ;

annule l'arrêté du Conseil d'Etat du 25 août 2004 ;

renvoie la cause au Conseil d’Etat afin qu’il procède au classement du bâtiment n° G 109 ;

met à la charge du Conseil d'Etat un émolument de CHF 1'000.- ;

met à la charge de la FLPAI un émolument de CHF 1'000.- ;

communique le présent arrêt à Me Christian Pirker, avocat de la Société d’Art public, à Me Lucien Lazzarotto, avocat de la Fondation des logements pour personnes âgées et isolées ainsi qu’au Conseil d’Etat.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.