Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

A. De la décision du département du 24 octobre 2001

1. Monsieur A_______ est propriétaire d'un immeuble d'habitation sis rue B_______, érigé sur la parcelle n° ______, feuille 70 de la commune de Genève, section Cité, d’un autre immeuble sis rue C_______, sur la parcelle n° _______, feuille 27 de la commune de Genève, section Petit-Saconnex et d’un troisième immeuble sis rue F_______, parcelle n° ______, feuille 54 de la commune de Genève, section Plainpalais.

2. Le 12 février 1998, l’immeuble de la rue B_______ a fait l’objet d’une autorisation de construire complémentaire (DD No______) délivrée par le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département), portant sur la transformation du bâtiment, l’aménagement des combles en logements, l’installation d’un ascenseur, la réfection des façades et la remise en état des canalisations, ainsi que la modification de la typologie intérieure.

L’immeuble de la rue F_______ a fait l’objet d’une autorisation de construire (DD No______) délivrée par le département le 15 juin 1998, portant sur la transformation et la rénovation du bâtiment ainsi que l’aménagement des combles en logements.

Enfin, l’immeuble de la rue C_______ a fait l’objet d’une autorisation de construire complémentaire (DD No______) délivrée par le département le 26 juillet 1999, portant sur la transformation et la réhabilitation du bâtiment ainsi que l’aménagement des combles.

3. Au nombre des conditions posées par chacune des trois autorisations précitées figurait le montant maximal des loyers, calculé par pièce et par an, des appartements après travaux, soit :

dans le cadre de l’autorisation DD No ______, le loyer des appartements transformés (17 appartements, soit 67 pièces) était limité à CHF 3'250.- par pièce et par an, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location ;

dans le cadre de l’autorisation DD No ______, le loyer des logements existants et transformés (10 appartements, soit 34 pièces) était limité à CHF 3'225.- par pièce et par année, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location.

Les loyers des logements créés dans les combles (2 appartements, soit 6 pièces) étaient pour leur part limités à CHF 6'000.- la pièce l’an pendant la même durée.

dans le cadre de l’autorisation DD No______, les loyers des logements existants (8 appartements, soit 29 pièces) ne devraient pas excéder après travaux CHF 3'225.- la pièce l’an, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location.

De même le loyer du logement de 5 pièces créé dans les combles ne devrait pas excéder CHF 6'000.- par pièce et par année pendant la même durée.

4. Par décision du 24 août 2000, le département, se fondant sur la loi sur les constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), a ordonné à M. A_______ de rétablir une situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements et de restituer le trop-perçu aux locataires. Il l’invitait par ailleurs à lui faire parvenir, par retour de courrier, l’état locatif de l’immeuble de la rue C_______ ainsi que ses éventuelles observations.

M. A_______ n’a pas interjeté recours contre cette décision.

5. Par décision du 24 octobre 2001, après avoir établi le gain illicite réalisé - calculé sur les trois immeubles et les cinq années de contrôle des loyers, ascendait à CHF 445'119,90 (52'702,20 l’an), soit CHF 263'511.- - pour les logements existants et de CHF 58'025.- pour les logements créés dans les combles, le département a ordonné à M. A_______ de rétablir une situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements des trois immeubles concernés et de restituer le trop-perçu aux locataires. Il a infligé en outre une amende de CHF 60'000.- à M. A_______, retenant qu’il avait agi par cupidité et de manière intentionnelle, tout en profitant de la situation de dépendance des locataires, comportement aggravé par le fait qu’il consacrait une situation de récidive.

Un tableau récapitulatif des gains illicites obtenus par M. A_______, de la typologie de chacun des appartements des trois immeubles et des loyers pratiqués était annexé à la décision.

6. M. A_______, a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 23 novembre 2001.

a. S’agissant de l’immeuble de la B_______, il admettait un dépassement de CHF 7'214.- par rapport au loyer autorisé. Cela étant, plusieurs appartements avaient été partiellement remis en état depuis la fin des travaux de rénovation ce qui représentait un investissement supplémentaire largement supérieur aux CHF 7'214.- considérés.

b. Quant à l’immeuble de la rue F_______, à l’instar du précédent, le loyer de chaque appartement se décomposait du montant correspondant à la jouissance de l’appartement proprement dit, auquel s’ajoutait la cave, en CHF 100.-. En outre, les appartements sis au rez-de-chaussée disposaient chacun d’une salle de jeux au sous-sol louée CHF 300.- par mois, alors que ceux dans les combles disposaient d’une terrasse de grande dimension. L’état locatif autorisé n’était dès lors dépassé que de CHF 900.- l’an.

c. Enfin, dans l’immeuble de la rue C_______, les deux appartements du rez-de-chaussée comprenaient également une salle de jeux au sous-sol louée CHF 300.- par mois alors que dans celui créé dans les combles, un loyer de CHF 140.- était compté pour l’usage d’une mezzanine, qui constituait en réalité une pièce supplémentaire. Il résultait de la comparaison entre l’état locatif net et celui autorisé un manque à gagner de CHF 8'565.- l’an. En outre, plusieurs 4,5 pièces avaient un loyer calculé sur la base d’un 4 pièces.

7. Après que la cause lui ait été renvoyée par le Tribunal administratif, la commission a, par décision du 19 mars 2004, confirmé les sanctions prises à l’encontre de M. A_______. En violant intentionnellement les autorisations de construire tant sur le plan des loyers pratiqués que sur le plan de la typologie, ce dernier avait contrevenu aux dispositions de la LDTR et c’était dès lors à juste titre et en application de l’article 129 lettre e LCI que le département avait ordonné le rétablissement du montant des loyers pratiqués à ceux autorisés ainsi que la restitution du trop-perçu aux locataires. Quant à l’amende, elle était proportionnée et tenait compte du fait que M. A_______ était multirécidiviste, qu’il avait agi par cupidité et n’hésitant pas à tenir des propos mensongers à l’endroit de ses locataires ni à faire pression sur ces derniers et, enfin, de la gravité de l’infraction.

8. M. A_______ a recouru contre ladite décision auprès du Tribunal administratif le 29 avril 2004 et conclut à son annulation.

Le tableau produit par le DAEL, en annexe à sa décision du 24 octobre 2001 n’était pas conforme à la réalité. La LDTR ne saurait empêcher le propriétaire d’un immeuble de louer séparément des locaux accessoires ou annexes dans un immeuble. Partant, les caves, salles de jeux, mezzanines et solariums pouvaient être des éléments du bail justifiant une location majorée non prise en compte dans le coût à la pièce fixé selon la LDTR et l’autorisation de construire. De même, c’est à tort qu’il lui était fait grief d’avoir pris en compte un nombre de pièces supérieur à celui admis par le département dans le cadre de l’autorisation précitée. Enfin, l’amende était totalement disproportionnée.

B. De la décision du département du 20 janvier 2003

9. Messieurs A_______, L_______ et J_______ sont copropriétaires d'un immeuble d'habitation sis rue M_______, à Genève, qui fait partie d'un ensemble du début du 20ème siècle.

10. Le 19 octobre 2000, le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée (DD No______). Au nombre de ces conditions, cette autorisation stipulait notamment :

« Les logements transformés et agrandis dans les combles (2 appartements = 8 pièces) seront destinés à la location. Leur loyer n’excédera pas CHF 33'115.- l’an au total, soir CHF 4'139.- la pièce conformément au devis général estimatif susvisé.

Les loyers des logements actuellement loués (5 appartements = 20 pièces) seront, après travaux, ceux indiqués en page 6 du devis déjà susvisé, soit CHF 56'722.- l’an au total ou CHF 2'836.- l’an en moyenne.

Le loyer des logements actuellement squattés ou vacant du 1er au 4ème étage (9 appartements = 29 pièces) n’excèdera pas, après travaux, CHF 3'023.- la pièce l’an toujours conformément au devis général estimatif déjà susvisé.

Ces loyers seront appliqués pour une durée de cinq ans à partir de leur entrée en vigueur ».

11. Par décision du 20 janvier 2003, le département a infligé à MM. A_______, J_______ et L_______ une amende de respectivement CHF 60'000.-, CHF 20'000.- et CHF 20'000.- fondée sur la LCI, pour avoir contrevenu aux termes de l’autorisation de construire DD No ______, d’une part en concluant des baux avec des loyers supérieurs à ceux autorisés et, d’autre part, en modifiant le calcul du nombre de pièces pour certains appartements. Il en résultait un gain illicite annuel de CHF 22'080.-, soit de CHF 110'400.- sur la période de contrôle des loyers. En plus de l'amende, il était ordonné aux intéressés de rétablir une situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements et de restituer le trop-perçu aux locataires.

12. Statuant le 19 mars 2004, la commission a confirmé les sanctions prises à l’encontre de M. A_______. Le montant maximum des loyers des logements après travaux avait été fixé en application de l’article 10 alinéa 1 LDTR et tenait compte de l’ensemble des travaux à effectuer, soit les appartements mais également les parties communes. Il n’avait pour le surplus déposé aucune requête tendant à modifier les loyers fixés. Quant au montant de l’amende (CHF 60'000.-), il était proportionné et tenait compte du fait que M. A_______ était multirécidiviste, qu’il avait agi par cupidité et que l’infraction reprochée était objectivement grave.

De même, la commission a confirmé les amendes de CHF 20'000.- infligées à MM. J_______ et L_______, au motif que ces derniers ne pouvaient ignorer les conditions de loyer pratiquées et qu’à tout le moins, en tant qu’associés et copropriétaires, la diligence commandait qu’ils s’informent des conditions de location et du respect des conditions de l’autorisation de construire.

C. De l’arrêt du Tribunal administratif du 5 avril 2005

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a LPA).

2. La question de l’appel en cause de MM. J_______ et L_______ mérite réflexion. Ceux-ci n’ont pas recouru contre la décision du 21 septembre 2006 qui est donc devenue définitive à leur encontre. Ainsi, quelle que soit l’issue du litige, leur situation juridique n’est pas susceptible d’en être affectée. Dans ces conditions, le Tribunal administratif renoncera à les appeler en cause (art. 71 LPA).

3. a. Selon l’article 59 lettre b LPA, le recours n’est pas recevable contre les mesures d’exécution des décisions.