Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. X______ S.A. (ci-après : la société), de siège à Genève, a pour but l’acquisition, l’exploitation et la revente de biens immobiliers. Elle est propriétaire de deux parcelles n^os ______ et ______ à l’adresse ______, route de B______ sur la commune de C______, d’une surface respective de 12'348 m² et 5'285 m², soit un total de 17'633 m², dont 3'400 m² sont situés en zone de bois. Le solde, initialement en zone sportive, a été reclassé en zone agricole par la loi n° 7’646 du 5 novembre 1998.

Ces deux parcelles bordent l’O______, à proximité de l’usine de pompage de B______.

Sur la parcelle n° ______ a été construit en 1972 et 1976 un centre de tennis comportant des terrains de tennis, un restaurant et des vestiaires, loué dès l’origine à l’Y______ de Genève (ci-après : l’Y______). La parcelle n° ______, jouxte la précédente.

Le capital-actions de la société est constitué de cent actions de CHF 800.- chacune.

2. Dans sa déclaration fiscale 2006, la société a déclaré l’immeuble pour une valeur fiscale de CHF 2'702'703.- (loyer de CHF 210'000.- et taux de capitalisation de 7,77 %). Au début de l’exercice, qui courait du 1^er juillet 2005 au 30 juin 2006, sa valeur comptable ascendait à CHF 1'518'365.-. Compte tenu d’un amortissement de CHF 25'000.-, sa valeur comptable de la fin de l’exercice se montait à CHF 1'493'365.-.

3. Le 29 octobre 2007, l’administration fiscale cantonale (ci-après : l’AFC-GE) a notifié à la société un bordereau de taxation pour l’impôt cantonal et communal (ci-après : ICC) 2006 d’un montant de CHF 22'134,35, calculé sur la base d’un bénéfice imposable de CHF 48'738.- et d’un capital imposable de CHF 566'351.-.

Ce faisant, l’AFC-GE a arrêté à CHF 4'204'568.- la valeur fiscale de l’immeuble. L’impôt immobilier complémentaire (ci-après : IIC), calculé au taux de 2 ‰, ascendait dès lors à CHF 8'409,15. La valeur du bâtiment a été estimée à CHF 3'944'418.- et celle du terrain à CHF 260'150.-.

4. Le 26 novembre 2007, la société a élevé réclamation à l’encontre de ce bordereau en contestant la valeur vénale de l’immeuble retenue par l’AFC-GE pour le calcul de l’IIC. Ce montant ne correspondait pas à la valeur actuelle du bâtiment.

Selon les instructions de l’administration fédérale des contributions (ci-après : AFC-CH) relatives à l’estimation des titres non cotés en bourse, les immeubles appartenant à des sociétés immobilières étaient estimés à la valeur vénale, qui s’obtenait en combinant la valeur intrinsèque et la valeur de rendement. Un prix supérieur était attribué à la valeur de rendement à mesure que croissait son écart avec la valeur substantielle ; il était d’usage de se baser uniquement sur la valeur de rendement, dès que l’écart entre les deux valeurs devenait important, ce qui était le cas en l’espèce. Il convenait de se fonder sur une expertise du 29 septembre 1997, établie par Monsieur A______, architecte, qui avait fixé la valeur vénale de l’immeuble à CHF 2'000'000.- et une valeur de rendement de CHF 2'200'000.- en fonction d’un état locatif brut total de CHF 240'000.- capitalisé à 6 %.

La valeur vénale à retenir pour l’IIC 2006 devait être fixée à CHF 1'597'000.-.

La réclamation portait également sur d’autres points, qui ne sont plus litigieux.

5. Le 23 juin 2008, l’AFC-GE a rejeté la réclamation s’agissant de l’IIC. Elle avait déterminé la valeur fiscale de l’immeuble comme en 2005. La contribuable ne l’avait pas contestée. Référence était faite à l’art. 53 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 (aLCP - D 3 05) et à la loi du 12 mars 1981, prolongeant les estimations fiscales, moyennant une majoration de 20 % dès l’année de taxation 1985, compte tenu des coûts des travaux effectués en 1989 et 1990.

6. Le même jour, l’AFC-GE a expédié à la société un bordereau de taxation rectificatif tenant compte des éléments admis, comme indiqué ci-dessus. L’impôt dû s’élevait à CHF 17'207,30, calculé sur un bénéfice imposable de CHF 24'178.- et un capital imposable de CHF 774'791.-.

7. Le 22 juillet 2008, la société a recouru contre la décision précitée auprès de la commission cantonale de recours en matière d’impôts remplacée par la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : commission) et devenue depuis le 1^er janvier 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). Elle contestait la manière dont l’AFC-GE avait calculé l’IIC. Selon elle, la valeur de rendement de l’état locatif, calculée sur la moyenne des exercices 2005 et 2006, se montait, compte tenu d’un taux de capitalisation de 9 %, à CHF 1'597'000.-. Les actions de la société s’étaient récemment négociées à CHF 5'000.- chacune, ce qui correspondait au prix du marché. Ce prix ne se justifiait que si la valeur vénale de l’immeuble était fixée à CHF 1'566'800.-.

Dès le 1^er juillet 2007, elle avait dû réduire le loyer annuel à CHF 180'000.- à la requête de l’Y______, « du fait de l’évolution négative du tennis ».

8. Le 25 février 2009, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. La contribuable avait acquis deux immeubles, l’un (parcelle n° ______) sur lequel aucune construction n’était érigée, et l’autre (parcelle n° ______) comportant les halles de tennis et les bâtiments cités ci-dessus. Enfin, en 1980, elle avait acquis un autre terrain dont la valeur fiscale était de CHF 260'150.-. En 1984, l’AFC-GE avait procédé à la majoration décennale de la parcelle n° ______, la valeur fiscale s’établissant à CHF 518'658.-. Elle en avait fait de même s’agissant des bâtiments érigés sur ce terrain. En tenant compte du montant des travaux effectués en 1989 et 1990, elle avait fixé à CHF 3'425'760.- la valeur desdits bâtiments. La valeur fiscale totale représentait ainsi CHF 4’204'575.-. Or, la recourante n’avait pas élevé réclamation contre ce montant, déjà appliqué dans le cadre de la taxation 2005, et la société n’avait pas sollicité la réévaluation des immeubles avant le 31 décembre 2006, comme elle aurait dû le faire pour la taxation relative à l’ICC 2006. En conséquence, le recours devait être rejeté.

9. Par jugement du 29 juin 2011, le TAPI a retenu en substance que le litige devait être tranché en application de la loi sur l’imposition des personnes physiques - Impôt sur la fortune du 22 septembre 2000 (aLIPP-III - D 3 13) alors applicable pour l’année fiscale 2006. Etant un centre sportif loué, l’immeuble en cause était un immeuble locatif, en application de l’art. 4 let. d du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques - impôt sur la fortune du 19 décembre 2001 (aRIPP-III). Le taux applicable était de 6,01 %. Le rendement de l’état locatif brut calculé sur l’année 2006 uniquement représentait une valeur fiscale de CHF 3'494'176.- (CHF 210'000.- capitalisés à 6,01 %). La valeur fiscale pour l’IIC s’établissait donc à CHF 3'494'176.- et non à CHF 4'204'568.-, dans la mesure où le bâtiment et les trois terrains ne faisaient « qu’un lot loué ». Néanmoins, il n’était pas établi que les deux autres terrains faisaient également partie du centre sportif et étaient loués (sic). Si ces terrains n’étaient pas loués, c’était la règle de l’art. 9 al. 2 aLIPP-III qui était applicable, mais la contribuable ne pouvait plus contester leur valeur fiscale, n’ayant pas sollicité une nouvelle estimation de ceux-ci avant le 31 décembre 2006. Ainsi, « pour les terrains non loués éventuels, les valeurs telles que fixées par l’administration dans la présente cause seront rajoutées à la valeur arrêtée ci-dessus (CHF 3'494'176.-) ». Le recours était partiellement admis et le dossier renvoyé à l’AFC-GE pour nouvelle taxation au sens des considérants.

10. Le 22 juillet 2011, l’AFC-GE a recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) en concluant à son annulation et à la confirmation de sa propre décision du 23 juin 2008. Elle a repris son argumentation. L’estimation de la valeur fiscale des biens immobiliers se faisait sur la base des règles prévues dans la législation fiscale uniquement. La valeur fiscale de CHF 4'204'575.- n’avait pas été contestée par la contribuable lors des exercices fiscaux antérieurs à 2006, soit CHF 3'944'418.- pour la parcelle n° ______ et CHF 260'150.- pour la parcelle n° ______. En 1984, elle avait procédé à la majoration décennale du premier immeuble précité. Quant au bâtiment situé sur cette même parcelle, sa valeur fiscale avait été réévaluée pour tenir compte des travaux effectués en 1989 et 1990, en application de l’art. 53 aLCP (art. 8 de la loi sur l’imposition dans le temps des personnes physiques du 31 août 2000 - aLIPP-II - D 3 12). Elle avait correctement estimé la valeur fiscale des immeubles de la contribuable, soit CHF 4'204'575.- (CHF 518'658.- + CHF 260'150.- + CHF 3'425'760.-). Quant à l’IIC, il s’élevait à CHF 8'409,15, représentant 2 ‰ de CHF 4'204'575.-.

11. Le 26 juillet 2011, le TAPI a transmis son dossier sans observations.

12. Le 30 août 2011, la société a conclu au rejet du recours de l’AFC-GE et à la confirmation du jugement du TAPI, tout en relevant que, contrairement à ce dernier, elle considérait que la location d’installations sportives pour la pratique du tennis n’entrait pas dans la catégorie des immeubles locatifs selon la pratique fiscale en vigueur à Genève. Partant, les dispositions de l’art. 7 let. e aLIPP-III devaient s’appliquer. La chambre administrative devait examiner la valorisation par rapport à la valeur vénale du bien et à l’environnement spécial de ces immeubles, qui ne pouvaient servir qu’à l’exploitation d’un club de tennis. Le prix de CHF 5'000.- l’action pratiqué lors des dernières transactions et représentant le prix du marché conduisait à valoriser les immeubles propriété de la société à CHF 1'566'800.-, selon le calcul qu’elle produisait et qu’elle avait déjà soumis à la juridiction de première instance. Elle joignait également l’expertise effectuée le 29 septembre 1997 par M. A______.

13. Le 15 septembre 2011, l’AFC-GE a dupliqué en persistant dans les conclusions de son recours. Elle contestait que la cause doive être examinée au regard de l’art. 7 let. e aLIPP-III et réitérait ses observations précédentes.

14. Le 11 avril 2012, le juge délégué a écrit à l’intimée en la priant d’indiquer si elle était propriétaire d’autres parcelles que les deux mentionnées, à savoir les parcelles n^os ______ et ______ de la commune de C______ d’une part et sur quelle base elle avait, d’autre part, mentionné dans le recours adressé à la commission le 22 juillet 2008, un taux de capitalisation de 9 %. Enfin, l’intimée était invitée à confirmer qu’elle n’avait pas élevé réclamation contre la taxation 2005 ni sollicité la réévaluation des immeubles avant le 31 décembre 2006.

15. Le 24 avril 2012, l’intimée a répondu à ces questions de la manière suivante :

Parcelles

Elle était propriétaire des parcelles :

- n° ______ de la commune de C______ d’une surface de 12'348 m², sur laquelle se trouvaient les bâtiments cadastrés sous :

n° ______ Dépendance souterraine

n° ______ Halle de tennis, club-house, locaux techniques

n° ______ Dépendance dépôt

n° ______ Dépendance

n° ______ Dépendance passage-couvert

ainsi que trois courts extérieurs.

- n° _______ de la commune de C______ d’une surface de 5’286 m², sur laquelle se trouvaient le bâtiment cadastré sous :

n° ______ Dépendance

ainsi que trois courts extérieurs.

Cette dernière parcelle avait été acquise en 1980 pour le prix de CHF 260'150.-.

Elle louait ces deux parcelles à l’Y______ et n’en possédait pas d’autre.

Il n’existait donc pas de terrain, propriété de X______ S.A., qui ne serait pas loué.

Le taux de capitalisation de 9 % avait été déterminé comme suit :

taux de capitalisation immeubles autres en 2006 6.01

majoration pour risque commercial et blocage

construction compte tenu de la zone agricole du

terrain 3

______

9.01

Réclamation

La seule réclamation qu’elle avait faite était celle du 27 novembre 2007.

Elle n’avait pas sollicité la réévaluation des immeubles avant le 31 décembre 2006.

16. Cette réponse a été transmise à la recourante pour information.

17. Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Le litige porte sur la valeur des biens immobiliers appartenant à l’intimée et sur le taux de capitalisation applicable à ceux-ci pour l’année fiscale 2006.