Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

Madame P______
Madame Q______
Madame R______
Monsieur S______
Monsieur T______
B______ ET CIE S.A.
représentés par Me Michael Kroo, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS

et

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION

Il résultait de l’état des lieux établi à l’entrée de Mme S______ que l’appartement avait été totalement rafraîchi. Il s’agissait de travaux d’entretien différés dans le temps dont les conséquences étaient importantes sur le montant du loyer. Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal administratif, lesdits travaux étaient soumis à la LDTR. Référence était faite notamment à l’ATA/751/2004 du 28 septembre 2004.

Selon les pièces produites, l’appartement avait été entièrement refait. Si certains des travaux étaient des travaux d’entretien de par leur nature, et non pas de plus-value, il fallait néanmoins constater que leur coût de CHF 48'750.- pour un appartement de trois pièces et l’augmentation de loyer qui en résultait, de 88,9 %, faisant passer le prix de la pièce de CHF 3'600.- à CHF 6'800.- par année, commandaient de les considérer comme étant soumis à autorisation au sens de l’article 3 alinéa 1 lettre d LDTR.

Les hoirs P______ ainsi que l’agence B______ ont saisi le Tribunal administratif d’un recours contre la décision précitée par acte du 17 mars 2008 (cause A/9062008).

La commission avait admis qu’une partie des travaux effectués par feu M. V______ n’étaient pas à plus-value. En réalité, cette partie représentait pratiquement la moitié des travaux, de sorte que ceux à plus-value ne s’élevaient qu’à environ CHF 25'000.-. Or, la majorité de ces derniers consistaient en des réparations et mises aux normes de sécurité et d’entretien.

C’était à tort que la commission avait estimé que du seul fait de la hausse de loyer consécutive aux travaux, ceux-ci étaient automatiquement assujettis à la LDTR. En effet, les loyers LDTR ne tenaient pas compte des réalités économiques. A Genève, le rendement brut d’un bien immobilier était d’au moins 4 % par an. L’appartement en cause représentait une surface de 65 m2. Actuellement, le prix de vente du mètre carré habitable à Genève était de l’ordre de CHF 8'000.-, de sorte que l’appartement en question valait au moins CHF 520'000.-. Le montant du loyer payé par Mme S______ (CHF 20'400.-/an) était inférieur au rendement de 4 % (CHF 20'800.-), auquel les propriétaires pourraient prétendre.

L’assujettissement des travaux en cause à la LDTR pouvait conduire à une situation juridique contradictoire dans la mesure où le département pourrait fixer un loyer selon des critères administratifs différents de ceux retenus par le Tribunal des baux et loyers.

Le cas d’espèce relevait indiscutablement d’une situation exceptionnelle, compte tenu notamment du fait qu’après des décennies d’entretien hélas défaillant par le propriétaire - qui n’était pas les hoirs P______ - et par les locataires, l’immeuble nécessitait des travaux de réparation, de remise en état de conformité et de réfection mais dont le coût avait néanmoins été contenu dans des limites raisonnables.

Enfin, c’était à tort que l’agence B______ avait été condamnée à un émolument, n’étant ni partie à la procédure, ni en charge de l’immeuble en question à l’époque des travaux.

Ils concluent préalablement à ce que l’effet suspensif au recours soit ordonné et sur le fond à l’annulation de la décision querellée ainsi qu’à celle du 11 octobre 2007 du département, avec suite de frais et dépens.

Le département s’est déterminé le 14 avril 2008, par une seule et même écriture concernant les causes A/4362/2007 et A/906/2008.

Les travaux litigieux, de par leur nature, leur coût et leur répercussion sur le loyer étaient assujettis à la LDTR et partant soumis à autorisation.

Les recourants admettaient l’entretien défaillant de l’immeuble des décennies durant, de sorte que si les travaux litigieux devaient être considérés comme des travaux d’entretien, il s’agirait de travaux d’entretien différés dans le temps, et partant assujettis à la LDTR.

Selon l’article 11 alinéa 1 LDTR, c’était l’ensemble des travaux à effectuer - ou à effectuer dès lors qu’ils avaient été réalisés sans autorisation - qui devaient être pris en considération. Il n’y avait donc pas lieu d’opérer une distinction dans les travaux effectués.

Dans le système de la LDTR, le calcul du loyer après travaux se faisait conformément à l’article 11 alinéa 1 lettres a à d LDTR. La méthode utilisée par les recourants pour le calcul du loyer, fondée sur le seul rendement, n’était pas conforme à la LDTR.

Le département conclut au rejet du recours.

S’agissant de l’amende administrative de CHF 1'000.- infligée à l’ « hoirie P______ », le département déclarait retirer sa décision sur ce point.

Selon l’article 3 alinéas 1 lettre d et 2 LDTR, sont qualifiés de transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu’il ne s’agisse pas de travaux d’entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux courants faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une amélioration du confort existant (ATA/177/2008 du 15 avril 2008 et les références citées).

Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la jurisprudence (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/11 1076). La minorité du Grand Conseil avait proposé une autre teneur pour l’article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que les travaux d’entretien qui ne devaient intervenir qu’à une échéance lointaine, tels notamment la remise à neuf d’un appartement au changement de locataire, n’étaient pas assujettis à la LDTR (Mémorial 1999 9/11 page 1166). Lors du deuxième débat concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements ont été soumis au Grand Conseil par la minorité, notamment celui de préciser, à l’article 3 alinéa 1 lettre d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de rénovation ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de 20 % (Mémorial 1999 9/1 1211). Cet amendement a été refusé, tout comme celui visant à préciser que la remise à neuf d’un appartement au changement de locataire n’était pas assujettie à la loi (Mémorial 1999 10/11 page 1415 ; ATA/522/2004 du 8 juin 2004).

De jurisprudence constante (ATA/238/2006 du 2 mai 2006 et les références citées), il est admis, s’agissant de la distinction entre travaux d'entretien et de rénovation (ou de transformation) consacrée à l’article 3 LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir :

D’abord en examinant si, de par leur nature les travaux en cause relèvent de l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation soumises à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de l’immeuble (A. MAUNOIR, la nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 314 et la jurisprudence citée) ;

Ensuite, en s’attachant à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un changement d'affectation qualitatif sur les logements, ces derniers ne répondant plus aux besoins prépondérants de la population (ATA/365/2001 du 29 mai 2001 ; ATA/261/2001 du 24 avril 2001 et les références citées).

En application de ces principes, le Tribunal administratif a notamment considéré comme relevant de l'entretien l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement des cuisines, la mise en conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et des parois ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie (ATA/372/2007 du 31 juillet 2007 ; ATA/278/2006 du 16 mai 2006 ; ATA/162/2003 du 25 mai 2003 ; ATA/365/2001 et ATA/261/2001 et les références citées). Antérieurement, le tribunal de céans a jugé qu'il convenait de tenir compte également des circonstances dans lesquelles les travaux étaient accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/688/2002 du 12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998). Très récemment, le Tribunal administratif a jugé que les travaux dont rien ne permettait de considérer qu’ils seraient des travaux d’entretien différés dans le temps, d’un coût global de l’ordre de CHF 14'000.- pour un appartement de quatre pièces et n’ayant pas entraîné une hausse de loyer soustrayant le logement concerné aux besoins prépondérants de la population, devaient être considérés comme des travaux d’entretien non soumis à autorisation LDTR (ATA/177/2008 du 15 avril 2008).

En l’espèce, les hoirs P______ admettent que l’immeuble n’a pas fait l’objet d’entretien régulier depuis fort longtemps.

Les travaux effectués, soit la pose de nouveaux carrelages et faïences, la peinture complète de tout l’appartement, le ponçage et la vitrification des parquets, la mise en conformité des installations électriques et sanitaires, le remplacement du carrelage et des faïences dans la cuisine, la salle de bains et le WC et l’agencement de la cuisine constituent manifestement des travaux d’entretien différés et comme tels, ils doivent être considérés comme des travaux de transformation en application de l’article 3 alinéa 2 LDTR. Les hoirs P______ allèguent que certains des travaux effectués avaient été rendus nécessaires suite aux dégâts commis par le précédent locataire. Le Tribunal administratif constate que lesdits travaux ont été pris en charge par les propriétaires, sans que l’auteur des dégâts n’ait été appelé à y participer financièrement. On peut donc en déduire que lesdits dégâts ne sont rien de moins que la manifestation d’une usure normale de la chose louée. Il n’y a donc pas lieu d’opérer une distinction dans les travaux exécutés. Cela étant, même s’il apparaît qu’en eux-mêmes les travaux discutés non rien de somptuaires, ils sont toutefois suffisants pour que leur coût et leur impact sur le loyer entraînent un changement ayant pour conséquence une modification de l’affectation qualitative de l’appartement concerné. En effet, une augmentation de CHF 88,9 % du loyer est considérable.

Le loyer avant travaux était de l’ordre de CHF 3'600.- la pièce par année et il est actuellement de CHF 6'800.-. Le logement de trois pièces répond aux besoins prépondérants de la population de par sa typologie (Arrêté déterminant la catégorie d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des articles 25 à 39 LDTR du 20 décembre 2006, valable pour l’année 2007 - L 5 20.03). Avant travaux le loyer était de quelque peu supérieur au montant prévu par la LDTR, mais après travaux, il le dépasse très nettement et il n’est donc plus accessible à la majorité de la population. La présente espèce n’est donc pas comparable à celle jugée par le Tribunal administratif le 2 mai 2006, dans laquelle le loyer de l’appartement avant travaux (CHF 5400.-/pièce et par année) était déjà très largement supérieur à la fourchette fixée par la LDTR (ATA/238/2006). Il y a donc lieu de soumettre le logement litigieux à la LDTR.

Enfin, c’est manifestement à tort que la commission a considéré l’agence B______ comme partie à la procédure d’une part, et que de surcroît elle a mis à sa seule charge un émolument de procédure, d’autre part.

La décision sera annulée sur ce point et la cause renvoyée à la commission pour qu’elle statue sur les dépens de la procédure qui s’est déroulée devant elle.

Au vu de ce qui précède, le recours des hoirs P______ sera rejeté et celui de l’agence B______ admis. La décision de la commission sera confirmée, sauf en ce qu’elle a mis à la charge de l’agence B______ un émolument de procédure de CHF 700.-. Un émolument de procédure de CHF 1'000.- sera mis à la charge des hoirs P______ pris conjointement et solidairement, lesquels, succombant, n’auront pas droit à une indemnité de procédure. En revanche, une indemnité de procédure de CHF 500.- sera allouée à l’agence B______ à charge de l’Etat de Genève (art. 87 LPA).

* * * * *

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 17 mars 2008 par Madame P______, Madame Q______, Madame R______, Monsieur S______, Monsieur T______ et B______ et Cie S.A. contre la décision du 28 janvier 2008 de la commission cantonale de recours en matière de constructions ;

au fond :

rejette le recours de Madame P______, Madame Q______, Madame R______, Monsieur S______ et Monsieur T______ ;

admet celui de B______ et Cie S.A. ;

annule la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 28 janvier 2008 en qu’elle a mis à charge de B_____ et Cie S.A. un émolument de CHF 700.- ;

la confirme pour le surplus ;

renvoie la cause à la commission cantonale de recours en matière de constructions pour qu’elle statue sur les dépens de la procédure menée devant elle ;

met à la charge de Madame Madame P______, Madame Q______, Madame R______, Monsieur S______ et Monsieur T______ pris conjointement et solidairement un émolument de CHF 1'000.- ;

alloue à B______ et Cie S.A. une indemnité de procédure de CHF 500.- à charge de l’Etat de Genève ;

dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à Me Michael Kroo, avocat des recourants, à la commission cantonale de recours en matière de constructions ainsi qu’au département des constructions et des technologies de l'information.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.