Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) La SI rue des Eaux-Vives 55 SA (ci-après : la SI) est copropriétaire, avec des personnes physiques, du bâtiment A547 construit sur la parcelle n^o 110, feuille 3 de la commune de Genève-Eaux-Vives, à l'adresse 55, rue des
Eaux-Vives.

Cette parcelle, de 326 m², est située en 2^ème zone de construction. Elle supporte un bâtiment de sept étages plus attique, d'une surface au sol de 181 m², destiné à l'habitation et à des activités pour le rez-de-chaussée. Selon le plan de répartition des locaux établi par le géomètre officiel le 10 mai 1971, l'attique de 42 m² est destiné à un bureau avec une terrasse de 110 m². Le reste de la parcelle supporte un bâtiment bas d'un étage, construit sur cour.

L'immeuble figure sur la carte indicative « Eaux-Vives - secteur 15 » du 9 avril 2010 en tant que bâtiment susceptible d'être surélevé.

2) Le 22 octobre 2013, la SI, par l'intermédiaire de Monsieur Michel AUTARD c/o Immo-Passion SA, a requis de la direction des autorisations de construire du département devenu le département de l'aménagement, du logement et l'énergie (ci-après : le département) l'autorisation de créer trois logements par la démolition de l'attique existant et sa reconstruction sur toute la surface de l'étage ainsi que la surélévation du bâtiment par un attique.

L'assemblée générale extraordinaire de la PPE « rue des Eaux-Vives 55 » du 3 juillet 2013 avait approuvé ce projet proposé par la SI. À l'emplacement de l'actuel attique abritant un bureau au 7^ème étage, un logement de 4 pièces et un de 3 pièces seraient construits sur un niveau plein et le nouvel étage comprendrait un attique en retrait abritant un logement de 5 pièces.

3) a. Le 25 novembre 2013, la commission d'architecture a demandé au requérant un dossier complet lui permettant de juger l'intégration du projet dans le contexte bâti, soit les profilés et façades des bâtiments voisins, un reportage photographique, une image 3D avec le projet ou éventuellement une maquette.

b. Le 18 décembre 2013, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a préavisé défavorablement le projet qui ne s'inscrivait pas dans le gabarit légal autorisable sur la rue des Eaux-Vives. L'application cumulée des dispositions sur les surélévations et du régime dérogatoire s'agissant du gabarit conduirait à autoriser une double surélévation. Aucune des conditions de la dérogation n'était remplie. La construction nuisait à l'harmonie de la silhouette de l'agglomération et à la perception de sa topographie.

c. Le 31 mars 2014, la commission d'architecture a demandé une modification du projet. Elle comprenait que la surélévation était projetée dans un langage différent selon une intervention contemporaine et observait que la quantité de lumière par rapport à l'orientation du bâtiment était suffisante, ainsi que les dégagements visuels, pour une surélévation. Elle relevait les bonnes typologies, avec un « léger bémol » quant à la profondeur des cuisines. Elle demandait que les façades des deux niveaux projetés tiennent mieux compte de la modénature des façades existantes en s'y rapportant davantage. Elle notait avec satisfaction le maintien de la corniche existante, mais demandait la suppression de la casquette projetée de l'attique afin de rester dans le gabarit légal.

d. Le 4 juillet 2014, la commission d'architecture a demandé une autre modification du projet. Elle approuvait la suppression de l'avant-toit de l'attique ainsi que le maintien de la casquette existante. La relation entre le projet de surélévation avec la façade existante n'était toujours pas convaincante et sans rythme. L'immeuble était très visible depuis la rue Maunoir. Elle réitérait son précédent préavis.

e. Le 14 août 2014, la commission d'architecture a préavisé favorablement le projet qui avait été modifié.

f. Le 17 novembre 2014, la commission d'architecture a préavisé favorablement le projet en précisant que le projet no 4 du 27 août 2014 était conforme au projet approuvé du 14 août 2014 dont l'attique respectait le principe de modénature des façades existantes.

Elle était favorable à la dérogation du gabarit pour le léger dépassement de la surélévation côté rue, estimant qu'un léger retrait de l'étage s'intégrait moins, notamment par rapport à l'immeuble d'angle A553 qui pourrait aussi être surélevé et atteindrait la même hauteur de corniche.

g. Le 19 novembre 2014, la ville a réitéré son préavis défavorable en reprenant les motifs déjà exposés dans son préavis précédent.

h. Le 21 juillet 2015, le service LDTR du département a préavisé favorablement le projet, sous conditions, notamment, que les dispositions de la loi soient respectées, que le loyer de l'appartement de 5 pièces résultant de la surélévation n'excède pas, après travaux, CHF 31'488.- au total l'an, soit CHF 6'298.- la pièce par an, appliqué pour une durée de cinq ans à dater de la première mise en location. Les loyers des deux logements issus de la transformation du bureau au 7^ème étage ne seraient pas contrôlés.

i. Pour le surplus, les autres préavis recueillis dans le cadre de l'instruction de la requête étaient favorables au projet, avec ou sans conditions.

4) Le 26 novembre 2015, le département a délivré l'autorisation ayant pour objet la « démolition et reconstruction d'un attique - surélévation de l'attique reconstruit par un nouvel attique en retrait - création de trois logements » de l'immeuble 55, rue des Eaux-Vives.

Ladite autorisation a été publiée dans l'édition de la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (FAO) du 4 décembre 2015. La publication mentionnait deux dérogations accordées : art. 11 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et art. 9 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996
(LDTR - L 5 20).

5) Par envoi du 18 janvier 2016, la ville a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l'autorisation de construire en concluant à son annulation. Préalablement, elle concluait à la production par le département des plans d'origine de l'immeuble, partie intégrante de l'autorisation de construire initiale du 23 juillet 1962, ainsi que la production de toute autorisation de changement d'affectation ultérieure à l'autorisation initiale.

Le nouvel étage créé occuperait une surface d'environ 179,3 m², soit 2,57 fois plus que l'attique existant.

La hauteur à la corniche de l'immeuble concerné et des immeubles contigus, soit les immeubles sis 49 et 57, rue des Eaux-Vives était de 21,5 m. L'immeuble d'angle sis 47, rue des Eaux-Vives avait une hauteur à la corniche de 22 m. Les immeubles sis rue des Eaux-Vives 59 et 61, avaient une hauteur à la corniche de 20,5 m. Le gabarit du projet autorisé serait de 24,3 m alors qu'il se dégageait de l'alignement des gabarits une harmonie urbanistique qui serait remise en cause. Rien n'indiquait, contrairement à ce qu'avait retenu la commission d'architecture, que l'immeuble voisin pourrait être surélevé. Ce dernier ne figurait pas sur la carte indicative des surélévations.

L'octroi d'une dérogation au sens de l'art. 11 al. 4 LCI entraînait la construction d'un étage plein supplémentaire et d'un étage partiel d'environ 120 m², soit plus grand qu'un attique s'inscrivant dans le gabarit de toiture. Les conditions de la dérogation n'étaient pas remplies.

L'application de gabarits différents côté cour et côté rue, en raison du décalage vers l'arrière de l'attique, de manière à être à front de la façade côté cour mais en retrait côté rue, était contraire à l'art. 22 al. 2 LCI, et la dérogation prévue à l'art. 11 al. 6 LCI n'avait pas été accordée.

Les bureaux existants au 7^ème étage étaient situés dans un attique qui n'occupait qu'une petite surface de la toiture. À tout le moins, l'un des deux appartements créés au 7^ème étage devrait être soumis au contrôle prévu par la LDTR. Le prix de vente de l'appartement situé au 8^ème étage n'avait pas été fixé, contrairement à ce que prévoyait la loi.

6) Le 26 février 2016, la SI a produit des observations, concluant au rejet du recours ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure.

7) Le 23 mars 2016, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours et répondant point par point aux arguments de la ville.

8) Le 29 avril 2016, la ville a répliqué.

Elle était opposée à l'ajout d'un niveau plein et à celui d'un demi-étage constitué par l'attique côté rue et l'étage plein côté cour. Elle ne serait pas opposée à l'agrandissement de l'attique existant, ce qui ne compromettrait pas l'harmonie urbanistique de la rue, la hauteur à la corniche demeurant la même. Aucun préavis n'avait été délivré en lien avec la dérogation liée aux gabarits différents côté rue et côté cour. De plus, les vides d'étages étaient inférieurs à ceux prévus à l'art. 49 LCI. L'indice d'utilisation du sol (IUS) était largement dépassé.

9) Le 3 juin 2016, le département a dupliqué, campant sur ses positions.

10) Le 6 juin 2016, la SI en a fait de même.

11) Le 6 septembre 2016, lors d'une audience d'enquêtes, Monsieur Alain MATHEZ, architecte attaché de direction au département, a été entendu.

La commission d'architecture s'était prononcée sur la question d'une dérogation fondée tant sur l'article 11 al. 4 que sur l'al. 6 LCI. Il n'y avait pas eu de débat particulier concernant l'art. 11 al. 6 LCI. Les avis des commissaires sur cette question avaient été assez rapidement unanimes. La dérogation était acceptable du fait de la profondeur de la cour. Les immeubles adjacents pourraient également être surélevés et le fait de faire un attique en retrait côté cour pourrait péjorer la future typologie des appartements. Au niveau esthétique, il n'était pas possible de se rendre compte depuis la rue ou depuis la cour que les gabarits n'étaient pas identiques. La dérogation côté rue, d'une vingtaine de centimètres, devait être considérée comme minime et avait été facilement donnée.

La commission d'architecture avait élaboré des critères internes concernant les projets de surélévation, selon lesquels les immeubles situés le long de la rue des Eaux-Vives pouvaient être surélevés. Les cartes indicatives avaient été élaborées par un fonctionnaire du département. Il existait également une charte élaborée en juin 2016 entre l'État et la ville.

12) Le 13 octobre 2016, le TAPI a rejeté le recours.

Rien n'imposait au département de s'écarter du préavis de la commission d'architecture, laquelle avait appréhendé tous les aspects du dossier avant de préaviser favorablement aux dérogations nécessaires.

La possibilité d'une réduction du vide d'étage jusqu'à 2,40 m était prévue aux fins de construction de logements. Bien qu'elle n'ait pas été octroyée, il s'agissait d'une dérogation dont les conditions d'octroi étaient réalisées s'agissant d'un vide d'étage de 2,50 m.

S'agissant de la LDTR, le bureau de 42 m² et la terrasse de 110 m² qui n'était accessible que par les locataires du bureau formaient un tout, il y avait bien conversion de locaux existants en logement et non démolition d'un attique en vue de la réalisation d'une surface habitable beaucoup plus grande. C'était à juste titre que cet étage ne bénéficiait pas d'un contrôle des loyers.

Quant à l'appartement nouvellement créé au 8^ème étage le loyer maximum avait été fixé pendant cinq ans et en cas de vente le service LDTR fixerait son prix.

13) Le 14 novembre 2016, la ville a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation ainsi qu'à celle de l'autorisation de construire.

L'IUS auquel se référait l'art. 11 al. 4 LCI résultait de l'application des règles légales sur les distances de bâtiments par rapport aux limites de propriété et la hauteur maximale des constructions. L'IUS était clairement dépassé par le projet puisqu'il passait de 4,35 à 4,8 et aucune dérogation n'était possible à teneur de la législation. Le département faisait une interprétation erronée de cette disposition et le TAPI n'avait pas examiné la question.

La dérogation concernant le vide d'étage s'ajoutait à de nombreuses autres dérogations et n'avait pas été octroyée expressément. En outre, elle n'avait pas été publiée.

S'agissant de la LDTR, l'exception prévue aux loyers contrôlés ne portait que sur la conversion de locaux existants en logements et non pas, comme dans le projet, par une construction nouvelle sur une terrasse qui ne constituait pas un local.

14) Le 17 novembre 2016, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d'observations.

15) Le 19 décembre 2016, la SI a déposé des observations concluant au rejet du recours et répondant point par point aux arguments développés par la ville.

16) Le 16 décembre 2016, le département a déposé des observations concluant au rejet du recours.

Les différentes dérogations avaient été octroyées à raison et l'art. 49 al. 5 LCI correctement appliqué. S'agissant de la LDTR, l'attique existant était composé de 42 m² de bureau et d'une terrasse de 110 m² ainsi que de 28 m² de parties communes. La terrasse n'étant accessible que pour les locataires du bureau, ils formaient un tout et c'est à juste titre que la conversion des locaux existants n'était pas soumise à un contrôle des loyers.

17) Le 7 avril 2017, la ville a répliqué.

Elle développait son argumentation concernant l'IUS non respecté par le projet. La notion de local, dans l'application de la LDTR, ne comprenait pas les terrasses mais uniquement les volumes bâtis.

Le calcul du gabarit autorisable effectué par la SI était faux car celui-ci ne pouvait être différent côté rue et côté cour. Ce gabarit de hauteur devait être calculé depuis le niveau du sol. En tenant compte de la construction sur cour existante de 140 m², l'IUS du projet atteignait 5,24. Elle produisait des photographies d'une maquette du quartier des Eaux-Vives avec la construction projetée.

Genève était inscrite à l'inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ci-après : ISOS) depuis 1984. L'immeuble concerné par le projet était sis dans le périmètre construit n^o 9 « Quartier des Eaux-Vives » pour lequel l'ISOS avait attribué l'objectif de sauvegarde maximal A (sauvegarde de la substance, à savoir sauvegarde intégrale de toutes les constructions et espaces libres. Suppression de toutes les causes de perturbation). L'immeuble du 55 rue des Eaux-Vives et l'immeuble voisin situé à l'angle de la rue Du-Roveray étaient identifiés comme des « perturbations ». Ces éléments n'avaient à aucun moment été examinés par la commission d'architecture et le département. L'office fédéral de la culture (ci-après : OFC) devait être invité à se prononcer sur le projet sous l'angle du respect de l'ISOS.

18) Le 9 juin 2017, la SI a dupliqué.

L'exactitude de la maquette photographiée était contestée. Des reproductions établies sous le contrôle de spécialistes avaient été présentées à la commission d'architecture à sa demande, auxquelles il fallait se référer.

Il n'existait pas d'IUS maximum en zone 2 contrairement à ce que la ville essayait de démontrer.

Le raisonnement fait par la ville au sujet de l'asymétrie du bâtiment était erroné.

Sous l'angle de la LCI, une terrasse était un espace bâti. Sous l'angle de la LDTR également.

S'agissant de l'inventaire ISOS, il avait été établi en 1983 / 84 par Monsieur Jean-Pierre LEWERER, actuellement membre de la commission d'architecture. La jurisprudence avait déjà établi qu'il servait de base pour la planification mais n'entrait pas en ligne de compte lors de l'octroi d'une autorisation de construire sauf en cas de projets nécessitant des autorisations exceptionnelles, ce qui n'était pas le cas d'une surélévation.

19) Le 9 juin 2017, le département a déposé des observations en précisant que l'immeuble ne faisait pas l'objet d'une mesure de protection particulière ni n'était situé dans le périmètre faisant l'objet d'un plan de site. Le 24 octobre 2013, le service des monuments et sites avait estimé ne pas être concerné par le projet. Aucun autre préavis ne devait dès lors être demandé. L'inventaire ISOS était dépourvu de force contraignante, le projet litigieux ne relevant pas de l'accomplissement d'une tâche de la Confédération.

20) Suite à quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées le 18 juillet 2017. M. AUTARD avait renoncé à s'exprimer.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) La recourante demande, pour la première fois dans sa réplique, que l'OFC soit invité à se déterminer sur le projet sous l'angle de l'ISOS.