Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A.           a. A______ est propriétaire des biens immobiliers 1______ et 2______ de la commune de D______. Il s'agit de parts de copropriété par étages de 79, respectivement 175 millièmes de l'immeuble de base n° 3______, situé au chemin 4______ à D______ (GE).

La part de copropriété 1______ confère un droit exclusif à l'usage d'un appartement de 135 m² au rez-de-chaussée (lot 5______) et d'une cave de 25 m² (lot 9______).

La part 2______ confère un droit exclusif à l'usage d'un appartement de 133 m² au rez-de-chaussée (lot 7______) et de 133 m² au 1^er étage (lot 8______) ainsi que d'une cave-buanderie de 133 m² au sous-sol (lot 9______), lesquels forment l'unité 5 (10______).

Dans les faits, les parts 1______ et 2______ ont été réunies de manière à constituer un seul logement.

Une servitude d'usage de jardin, une place de parking intérieure et deux boxes dans le garage commun complètent ces biens.

b. Les parts de copropriété 1______ et 2______ ont été saisies dans le cadre d'une poursuite n° 12______ diligentée contre A______ par l'Etat de Genève, soit pour lui l'Administration fiscale cantonale, formant la série n° 13______.

Le procès-verbal de saisie du 7 mars 2019 indique une estimation des biens précités de 1'414'000 fr. (1______), respectivement 2'682'000 fr. (2______).

c. La vente des immeubles ayant été requise, l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) a confié à E______ SA le mandat d'en estimer la valeur de réalisation. Cette dernière (ci-après: le premier expert), après avoir recueilli les éléments d'appréciation nécessaires et visité les lieux en présence du représentant de la propriétaire, a rendu son rapport le 17 août 2020, accompagné notamment de photographies, d'extraits du cadastre et du registre foncier. Elle y estime la valeur vénale de la part de copropriété 1______ à 800'000 fr. et celle de la part 2______ à 2'100'000 fr., soit une valeur vénale totale de 2'900'000 fr. pour un appartement PPE de dix pièces, loggia et usage de jardins.

Pour parvenir à ce résultat, le premier expert a d'abord déterminé la valeur intrinsèque des parts de copropriété en partant de la valeur intrinsèque de la parcelle 3______ de la commune de D______ dans sa globalité. Pour ce faire, il a estimé la valeur de remplacement des bâtiments édifiés sur la parcelle précitée à 6'819'500 fr. - sur la base d'un coût de reconstruction de 7'000'000 fr. (1'000 fr. au m³), de la valeur des aménagements extérieurs de 216'400 fr. (100 fr. au m²), des taxes et frais d'introduction de 360'800 fr. (5%), le tout sous déduction de 757'720 fr. correspondant à une vétusté de 10% -, puis estimé la valeur du terrain à 2'473'200 fr. (900 fr. au m²), additionné ces deux montants pour parvenir à une valeur intrinsèque globale de 9'292'700 fr. et réparti cette valeur par millième sur les parts à réaliser, soit 734'100 fr. pour la part 1______ (79/1000) et 1'626'200 fr. pour la part 2______ (175/1000).

Le premier expert a également déterminé la valeur intrinsèque par part de copropriété en fonction du volume "selon cube SIA 116", en se fondant sur une valeur au m³ de 1'000 fr. pour la part 1______ et de 1'100 fr. pour la part 2______. Il a ainsi retenu une valeur intrinsèque de 678'100 fr. pour la part 11______ et de 1'746'900 fr. pour la part 2______, prenant en compte le volume des lots concernés (500 m³ pour la part 11______ et 1'200 m³ pour la part 2______), l'aménagement extérieur au prorata du m³ construit (14'500 fr., respectivement 34'600 fr.), les taxes et frais d'introduction de 5%, le tout sous déduction d'un taux de vétusté de 5%, ajoutant ensuite la valeur du terrain au prorata du m³ construit (164'900 fr., respectivement 395'700 fr.).

Il a enfin déterminé la valeur comparative d'objets similaires, retenant un montant de 3'230'000 fr. pour les lots 9______, 5______, 14______, 7______ et 8______, correspondant à environ 6'800 fr. le mètre carré pour une surface pondérée d'environ 475 m².

Compte tenu de la nature de l'objet, qui pouvait être considéré pour un usage propre et non à des fins de rendement, le premier expert a estimé la valeur vénale aux montants mentionnés ci-dessus en se fondant sur "l'analyse des critères se rapprochant des valeurs intrinsèques ainsi que par l'appréciation de la valeur comparative".

Le premier expert a relevé qu'à sa connaissance, les lots bénéficiaient de places de parking souterraines mais qu'il ne lui avait pas été possible d'y accéder et de vérifier (expertise page 1 sous "divers").

d. Par courrier du 3 septembre 2020, reçu le 14 septembre 2020 par A______, l'Office l'a informée que, faisant sienne l'évaluation de l'expert, il estimait à 800'000 fr. la part de propriété 1______ et à 2'100'000 fr. la part 2______.

B.            a. Par lettre adressée le 24 septembre 2020 à la Chambre de surveillance, A______ a sollicité une seconde expertise, considérant que les biens immobiliers avaient été largement sous-évalués, au regard du prix total de 4'000'000 fr. auquel elle les avait acquis en 2014. Ce prix incluait les servitudes d'usage personnel de trois (sic) boxes et d'une place de parc intérieure attachés aux lots PPE en question, dont l'expertise ne faisait pas mention. De plus, elle avait effectué des travaux à plus-values et l'immeuble était entretenu.

b. Par ordonnance du 1^er octobre 2020, la Chambre de surveillance a, d'une part, imparti à A______, un délai de dix jours pour s'acquitter en ses mains d'une avance de 3'800 fr. pour les frais d'expertise et, d'autre part, désigné F______, architecte, en qualité d'expert et fixé les termes de sa mission.

L'avance requise a été versée en temps utile le 13 octobre 2020.

c. Le 5 février 2021, F______ (ci-après: le second expert) a rendu son rapport d'expertise, accompagné de photographies et d'extraits cadastraux et fonciers. A l'instar du premier expert, le second a fondé son estimation sur les éléments objectifs nécessaires et une visite des lieux. Ses constatations relatives à l'emplacement de l'immeuble 3______, au bâtiment d'habitation et aux parts de copropriété par étage 1______ et 2______ concordent avec celles du premier expert. Le second expert a toutefois considéré les lots concernés comme deux appartements distincts de trois, respectivement cinq pièces, à l'inverse du premier expert qui les a considérés comme un appartement de dix pièces.

Le second expert a procédé à l'estimation du bien en se fondant sur la "valeur PPE", déterminée sur la base du prix au mètre carré obtenu lors de transactions d'objets comparables situés à proximité, réduit de 15% en raison de la vétusté, calculée sur la valeur intrinsèque du bâtiment en considérant un prix au mètre cube de 900 fr. Il a pris en compte un prix au mètre carré de 9'200 fr. pour la parcelle 1______ et de 9'500 fr. pour la parcelle 2______, expliquant la différence de 300 fr. par le fait que le petit appartement (lot 5______) ne bénéficiait que de deux orientations en façade, alors que le grand appartement (lots 7______ et 8______) jouissait de trois orientations, en particulier de l'orientation sud. La cave de 25 m² (lot 9______) n'était pas prise en compte, dès lors qu'elle n'était accessible que depuis le couloir du sous-sol et un usage autre que du rangement n'était guère envisageable. La cave-buanderie de 133 m² (lot 14______) était en revanche accessible par un escalier intérieur depuis le séjour de l'appartement et la moitié de cette surface pouvait être aménagée en locaux de travail ou de détente, comptabilisée à la moitié de la valeur des mètres carrés, soit 4'750 fr. au mètre carré. Pour les jardins, la surface était comptabilisée au dixième de la valeur des mètres carrés hors sol, soit 920 fr. ou 950 fr. le mètre carré, ce qui était proche des prix appliqués en zone villa.

Etant donné le type de bien immobilier considéré, seule la méthode basée sur l'évaluation d'une valeur PPE permettait d'obtenir un prix probable de vente. En effet, la valeur intrinsèque rendait l'estimation aléatoire, car elle faisait appel à la valeur de la parcelle, laquelle dépendait de l'indice d'utilisation du sol. Quant à la valeur de rendement, elle n'était pas pertinente pour un bien immobilier occupé par le propriétaire.

La valeur PPE arrondie de la parcelle 1______ (lots 5______ et 9______) pouvait ainsi être estimée à 1'310'000 fr., compte tenu de l'appartement de trois pièces de 133 m² et d'1/10 de jardin, soit 17 m², d'une valeur totale de 1'380'000 fr. ([133 m² + 17 m²] x 9'200 fr.), réduite d'environ 70'000 fr. en raison de la vétusté "cube SIA 116", calculée selon la formule suivante: {(25 x 2.65) + [135 x (2.83 + 0.5)]} x 900 fr. x 0.15.

La valeur PPE arrondie de la parcelle 2______ (lots 14______, 7______ et 8______) pouvait quant à elle être estimée à 3'270'000 fr., compte tenu de l'appartement de deux pièces au rez-de-chaussée de 135 m², d'1/10 de jardin, soit 61 m², de l'appartement de trois pièces au premier étage de 133 m² et de la cave au sous-sol de 33 m² (soit 133 m² x ½ x ½), d'une valeur totale de 3'440'000 fr. ([135 m² + 61 m² + 133 m² + 33 m²] x 9'500 fr.), réduite d'environ 167'000 fr. en raison de la vétusté "cube SIA 116", calculée selon la formule suivante: {133 x [2.65 + (2.83 x 2) + 1]} x 900 fr. x 0.15.

Le second expert a encore retenu une valeur de 20'000 fr. pour la place de parc dans le garage commun au sous-sol et de 25'000 fr. pour chacun des deux boxes situés dans ce même garage.

Il a accompagné son rapport d'une facture de frais et honoraires de 3'600 fr. TTC.

d. Le rapport du second expert a été communiqué le 10 février 2021 aux parties et un délai au 26 février 2021 leur a été imparti pour se déterminer.

e. B______ a indiqué par courrier du 15 février 2021 qu'elle n'avait pas d'observations à formuler et s'en rapportait à justice.

f. Par courrier du 26 février 2021, A______ a relevé qu'elle avait été particulièrement fondée à requérir une nouvelle expertise au vu du résultat de cette dernière. La première expertise était sérieusement erronée et n'était pas réaliste, ni représentative de la valeur des biens sur le marché, puisqu'elle retenait une valeur vénale largement inférieure à leur prix d'achat et ne prenait pas en considération l'existence de deux boxes fermés dans le garage commun, ni d'une place de parc ouverte dans ce même garage. Il convenait ainsi d'arrêter la valeur de son ensemble immobilier sur la base de la seconde expertise, soit à 4'650'000 fr. (4'580'000 fr. pour les lots et 70'000 fr. pour les places de parking).

Au vu de la différence extrêmement importante de valorisation de son ensemble immobilier entre les deux expertises et du bien-fondé de son action, A______ a également conclu à ce que la créancière soit condamnée à lui verser des dépens, fixés à 3'123 fr. 30 (7h15 d'activité de son conseil au tarif horaire de 400 fr. + 7.7% TVA), et à lui rembourser l'avance de frais de 3'800 fr.

g. La cause a été gardée à juger le 17 mars 2021.

A la forme :

Déclare recevable la demande de nouvelle expertise des parts de copropriété 1______ et 2______ de la commune de D______, formée le 24 septembre 2020 par A______ dans la série n° 13______.

Au fond :

Fixe à 1'164'000 fr. la valeur d'estimation de la part de copropriété 1______ (lots 9______ et 5______) de la commune de D______.

Fixe à 2'810'000 fr. la valeur d'estimation de la part de copropriété 2______ (lots 14______, 7______ et 8______) de la commune de D______.

Fixe à 20'000 fr. la valeur d'estimation de la place de parc dans le garage commun au sous-sol de l'immeuble 3______ de la commune de D______.

Fixe à 25'000 fr. la valeur d'estimation de chacun des deux boxes situés dans le garage commun au sous-sol de l'immeuble 3______ de la commune de D______.

Fixe à 3'600 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par F______ et invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant.

Met ces frais à la charge de A______ et les compense avec l'avance déjà versée, qui reste acquise à l'Etat de Genève à due concurrence.

Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer à A______ le solde en 200 fr.

Siégeant :

Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI et Monsieur Jean REYMOND, juges ; Madame Christel HENZELIN, greffière.

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l'art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.