Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A. a. A______ SA fait l'objet de la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 1______ requise par B______ SA et portant sur un montant de 2'848'424 fr. 45, plus intérêts à 7% l'an dès le 20 septembre 2017.

Les objets du gage sont les parts de PPE (grevées ensemble) n° 2______,
n° 3______ et n° 4______ de la parcelle de base n° 5______, Commune de C______, d'une part, et l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______, d'autre part, dont A______ SA est propriétaire.

b. B______ SA ayant requis la réalisation des objets du gage le 23 octobre 2019, l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) a mandaté F______, architecte, aux fins de déterminer la valeur vénale présumée des deux immeubles (art. 9 al. 1 ORFI, par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI).

c. Dans ses deux rapports d'expertise datés du 4 et du 6 mars 2020, F______ (ci-après : le premier expert) a estimé à 2'060'000 fr. la valeur vénale de l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______ et à 4'775'562 fr. celle des trois parts de PPE de la parcelle n° 5______, Commune de C______.

c.a. Après une visite des lieux le 25 février 2020, le premier expert a exposé que l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______ comprenait deux bâtiments utilisés comme résidence hôtelière et restaurant, situés le long de la route 7______, sur un terrain plat, à environ 10 minutes du centre-ville de Genève. La parcelle, de 589 m², se trouvait en zone de développement 3. Le premier bâtiment (n° 8______) comprenait au rez-de-chaussée un restaurant (avec cuisine, bar, dépôt, arcade et terrasse), d'une surface de 301 m², à l'étage
10 studios meublés avec kitchenette et salle de bains, ainsi qu'une terrasse (surface de 250 m²) et dans les combles trois studios meublés avec kitchenette et salle de bains. Le second bâtiment (n° 9______) comprenait un dépôt au sous-sol, trois studios meublés avec salle de bains au rez-de-chaussée (69 m²) et deux studios meublés avec salle de bains à l'étage, d'une surface d'environ 50 m². L'immeuble avait été construit en 1910 et son état global d'entretien était qualifié de moyen. Le chauffage était à mazout pour le bâtiment n° 8______ et à gaz pour le bâtiment n° 9______. Le restaurant était en exploitation et l'arcade, vacante, nécessitait une rénovation complète. Les chambres nécessitaient également une rénovation et les espaces extérieurs manquaient d'entretien.

Dans son évaluation, le premier expert a admis que la valeur intrinsèque du bien totalisait 2'143'051 fr., soit 530'100 fr. de terrain (589 m² à 900 fr./m²),
1'850'800 fr. pour le bâtiment n° 8______ (2'1312 m³ à 800 fr./m³), 800'952 fr. pour le bâtiment n° 9______ (1001.19 m3 à 800 fr./m3) et 21'900 fr. pour les aménagements extérieurs (219 m² à 100 fr./m²), dont à déduire 1'060'701 fr. correspondant à un taux de vétusté de 40% pour les habitations.

La valeur de rendement était de 2'014'476 fr. pour un état locatif admis de
132'000 fr. (108'800 fr. pour le bâtiment n° 8______ et 23'400 fr. pour le bâtiment
n° 9______), dont à déduire des charges de 26'440 fr. (20%), soit 105'760 fr. nets, et un taux de capitalisation de 5.25% ([105'760 fr. x 100] ÷ 5.25).

La valeur vénale correspondait à la moyenne pondérée de la valeur intrinsèque, coefficient 1, et de la valeur de rendement, coefficient 2, soit 2'060'000 fr. ([2'143'051 fr. + 4'029'152 fr.] ÷ 3).

Dans ses conclusions, le premier expert a précisé que le taux de vétusté tenait compte de l'état des bâtiments. Par ailleurs, le bail à loyer en vigueur étant très bas (60'000 fr. pour les deux bâtiments), il avait retenu un revenu locatif supérieur (132'200 fr.).

c.b. Le premier expert a aussi visité les parts de PPE de la parcelle n° 5______, Commune de C______. Les lots se trouvaient dans un immeuble situé en retrait de l'avenue 10______ à E______, à proximité de l'aéroport et à 15 minutes du centre-ville de Genève, affecté en tant qu'hôtel. Le terrain, d'une surface de
1'597 m², se trouvait en zone de développement 3. Le bâtiment comprenait quatre étages, sous-sol compris. La part PPE n° 2______ comprenait le lot 11______, correspondant à un local au sous-sol (cave), de 8 m². Les lots 12______, 13______, 14______ et 15______ formaient la part PPE n° 5______-3, laquelle comprenait huit places de parking au sous-sol (12______ : 96 m²), l'entrée de l'hôtel avec la réception au rez-de-chaussée (13______ : 49 m²), 17 chambres distribuées autour d'un couloir au premier étage (14______ : 543 m²) et 25 chambres au deuxième étage (15______ : 741 m²). La part PPE n° 4______ comprenait le lot n° 16______, qui correspondait à un local sous le toit (16 m²).

L'immeuble, bien situé, avait été construit en 1975 et était dans un mauvais état général, nécessitant des travaux importants (fenêtres, façades, ascenseur, aménagements intérieurs). Le chauffage était à mazout.

Dans son évaluation, le premier expert a retenu que la valeur intrinsèque des trois parts de PPE totalisait 4'189'443 fr., soit 1'691'640 fr. pour le terrain, correspondant à 2'349'500 fr. (1'597 m² à 1'407 fr./m² + 850 m² à 120 fr./m²), dont à déduire 720'000 fr. (taux de réduction de 40%) et 2'497'803 fr. pour les lots de PPE, correspondant à 4'163'005 fr. (lot. 11______ : 24 m³ à 600 fr./m³ = 14'400 fr.; lot 12______ : 307.2 m³ à 600 fr./m³ = 184'320 fr., lot 13______ : 156.80 m³ à 850 fr./m³ = 133'280 fr.; lot 14______ : 1'741.60 m³ à 850 fr./m³ = 1'480'360 fr; lot 15______ : 2'745.70 m3 à 850 fr./m³ = 2'333'845 fr. et lot 16______ : 48 m³ à 350 fr./m³ = 16'800 fr.) sous déduction de 1'665'202 fr. (taux de vétusté de 40% pour la construction).

La valeur de rendement se montait à 5'068'622 fr. pour un état locatif admis de 285'110 fr. dont à déduire des charges de 57'022 fr. (20%), soit 228'088 fr. nets, et un taux de capitalisation de 4.5% ([228'088 fr. x 100] ÷ 4.5).

La valeur vénale des trois parts de PPE correspondait à la moyenne entre la valeur intrinsèque, coefficient 1, et la valeur de rendement, coefficient 2 ([4'189'443 fr. + 10'137'244 fr.] ÷ 3), soit 4'775'562 fr., correspondant à 13'880 fr. pour la part
PPE n° 2______, 4'743'812 fr. pour la part PPE n° 5______-3 et 17'870 fr. pour la part PPE n° 4______.

Dans ses conclusions, le premier expert a précisé que le bâtiment était vacant, mis à part quelques chambres mises à disposition de l'Hospice général. Les revenus actuels étant très bas (120'336 fr.), il avait retenu un revenu locatif supérieur (285'110 fr.).

d. Par courriers datés des 4 et 9 mars 2020, reçus par A______ SA les 6 et 10 mars 2020, l'Office a informé la poursuivie qu'il retenait comme valeurs d'estimation celles fixées par le premier expert, soit 2'060'000 fr. pour l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______ et 13'880 fr., 4'743'812 fr. et 17'870 fr. pour les trois parts de PPE n° 2______, n° 5______-3 et n° 4______ de la Commune de C______.

B. a. Par actes adressés le 16 mars 2020 à la Chambre de surveillance, le conseil de A______ SA a sollicité qu'il soit procédé à une nouvelle expertise de ces immeubles. Selon des évaluations privées effectuées le 1^er juillet 2019 par G______, la valeur en l'état de l'immeuble du D______ était de 2'300'000 fr. et celle des parts de PPE de C______ de 6'544'000 fr. Après valorisation et exploitation régulière, les deux immeubles pouvaient être estimés respectivement à 7'000'000 fr. et 19'460'000 fr.

b. Par ordonnances du 30 avril 2020, la Chambre de surveillance a imparti à A______ SA, sous peine d'irrecevabilité, un délai de dix jours pour procéder aux avances des frais de nouvelle expertise, à hauteur de 1'700 fr. et de 3'300 fr., a désigné H______, architecte, en qualité de nouvel expert et, sous réserve du paiement en temps utile des avances fixées, lui a donné mission d'estimer la valeur des immeubles mis en gage.

c. Les avances de frais requises ont été payées dans le délai imparti.

d. H______ (ci-après : le second expert) a communiqué ses rapports d'expertise, datés du 6 janvier 2021, par courrier du 7 janvier 2021 à la Chambre de surveillance. Il a joint sa note d'honoraires, pour un montant total de 4'500 fr. pour les deux expertises.

d.a Pour le second expert, l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______, qu'il avait visité le 11 décembre 2020, était situé à proximité de l'aéroport et de I______ et bien desservi en services et en transports publics. Il était composé de deux corps de bâtiments contigus d'un étage (plus combles) sur rez-de-chaussée et sous-sol partiel. Il était inscrit au cadastre depuis 1865, surélevé d'un étage en 1903 et agrandi en 1925. Il ne disposait pas d'un parking.

L'immeuble était très vraisemblablement concerné par le projet à court terme de l'extension du tram reliant la place des Nations à Ferney-Voltaire. Des négociations seraient en cours pour son acquisition par l'Etat de Genève pour cause d'utilité publique.

Le bâtiment 17______ comprenait, au rez-de-chaussée, un restaurant, avec deux salles, sanitaires, cuisine et deux offices, une terrasse à l'arrière et une arcade (désaffectée). A l'étage, il y avait sept studios meublés et une buanderie. Trois chambres meublées étaient situées sous les combles. Le bâtiment n'avait pas de sous-sol ni de réception.

Le bâtiment 17______A comprenait un sous-sol avec cave et chaufferie, un rez-de-chaussée avec deux studios meublés, deux autres studios meublés au premier étage et une chambre meublée sous les combles. Il n'y avait pas de réception.

La valeur intrinsèque du bâtiment était de 1'470'000 fr. (montant arrondi), soit 2'513'000 fr., correspondant à la valeur du bâtiment à neuf (3'350 m³ à 750 fr./m³), sous déduction d'un taux moyen de vétusté du bâtiment de 42% (1'055'460 fr.). La valeur du terrain était estimée à 650'000 fr. (946 m² à 688 fr./m²) et les aménagements extérieurs à 20'000 fr. (200 m² à 100 fr./m²). La valeur intrinsèque totale était ainsi de 2'140'000 fr.

Selon la méthode Discounted Cash Flow (DCF), appliquée par le second expert, la valeur DCF de l'immeuble était de 2'000'000 fr.

L'expert a tenu compte des travaux qui devaient être effectués vu l'état du bâtiment, évalués à 1'200'000 fr. et pouvant être exécutés en 2022 sur six mois. Dès lors, en 2022, seule une demi-location des studios et restaurants était envisageable. Par ailleurs, les chambres situées dans les combles seraient supprimées en raison de leur accès par des escaliers non conformes.

Dès 2023, les studios pouvaient être loués à un tarif de 100 fr. par jour, contre
60 fr. en moyenne en l'état pour les chambres et les studios. Un loyer de 6'000 fr. par mois pouvait être obtenu de la location du restaurant, contre 3'700 fr. actuellement. Le taux d'occupation des studios et des chambres était estimé à 90% compte tenu de son usage actuel. Dès la fin des travaux, avec une affectation plus conventionnelle, le taux d'occupation passerait à une moyenne de 74% pour un trois étoiles, selon les statistiques genevoises. Les charges d'exploitation devaient atteindre progressivement les taux normaux pour un établissement de ce niveau et le taux de rendement était calculé selon le benchmark d'HotellerieSuisse.

Pour le deuxième expert, la valeur vénale de la propriété correspondait à la valeur DCF, soit 2'000'000 fr.

d.b. L'immeuble n° 5______ de la Commune de C______, que l'expert a visité le
11 décembre 2020, situé à proximité de l'aéroport, sur l'avenue 10______, était bien desservi en services et transports publics. Le bâtiment, construit dans les années 1970, comprenait une partie hôtel (les parts de PPE propriété de A______ SA), de même qu'un restaurant et des locaux annexes, appartenant à des tiers. Le bâtiment était dans un état général moyen et présentait les défauts des constructions des années 1970, principalement un indice énergétique insatisfaisant, ainsi qu'un manque d'entretien. Il y avait 10 places de parking, cinq à l'extérieur et cinq à l'intérieur.

La valeur intrinsèque totale des lots PPE n° 2______, 5______-3 et 4______ appartenant à A______ SA était de 4'030'000 fr. Elle se composait de la valeur intrinsèque du bâtiment, en 2'770'000 fr. correspondant à sa valeur à neuf de 4'2750'000 fr. (4'750 m³ à 900 fr./m³), sous déduction d'un taux moyen de vétusté de 35% (1'496'250 fr.). La valeur intrinsèque du terrain et des aménagements extérieurs (plus divers), était de 1'258'000 fr. (936'000 fr. [soit 1'333 m² à
702 fr./m²] + 109'000 fr. + 213'000 fr.).

La valeur des trois lots PPE, selon la méthode DCF, s'élevait à 6'420'000 fr.

Les travaux nécessaires, vu l'état du bâtiment, se montaient à 4'000'000 fr. et pouvaient être réalisés sur douze mois. En 2022, aucune location n'était possible compte tenu de ces travaux. A partir de 2023, la location des chambres était prévue à un tarif moyen de 110 fr. par jour, contre 60 fr. actuellement. La chambre double de 48 m² située au 2^ème étage serait réaffectée au petit-déjeuner sans buffet et à l'offre de boissons. Le taux d'occupation des studios et des chambres était de 80% compte tenu de son usage actuel. Dès la fin des travaux, avec une affectation d'hôtel, le taux d'occupation passerait à une moyenne de 74% pour un trois étoiles, selon les statistiques genevoises. Les charges d'exploitation devaient atteindre progressivement les taux normaux pour un établissement de ce niveau et le taux de rendement était calculé selon le benchmark d'HotellerieSuisse.

L'expert a retenu que la valeur vénale correspondait à la valeur DCF, soit 6'420'000 fr.

e. Les rapports du second expert ont été communiqués aux parties par plis du
8 janvier 2021.

f. Par courriers du 12 janvier 2021, l'Office a observé que le montant retenu par le second expert pour l'immeuble situé au D______ était inférieur à celui fixé par le premier expert. En revanche, la valeur retenue pour les parts de PPE situées à C______, était nettement supérieure, avec une différence de 1'676'438 fr. inexpliquée.

g. A______ SA et B______ SA ne se sont pas déterminées sur le rapport du second expert dans le délai imparti, échéant le 22 janvier 2021.

h. Par avis du 10 février 2021, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.

1. Les causes A/970/20 et A/970/21 sont jointes sous A/970/20, en application de l'art. 70 LPA, applicable à la procédure devant la Chambre de surveillance en vertu de l'art. 9 al. 4 LaLP, les deux expertises, effectuées par le même expert, concernant la même poursuite en réalisation de gage immobilier.

A la forme :

Ordonne la jonction des causes A/970/2020 et A/971/2020 sous n° de cause A/970/2020.

Déclare recevables les demandes de nouvelle expertise formées par A______ SA le
16 mars 2020.

Au fond :

Fixe à 2'060'000 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______.

Fixe à 6'420'000 fr. la valeur d'estimation des parts de PPE ° 2______, n° 5______-3 et
n° 4______ de la parcelle de base n° 5______, Commune de C______.

Fixe à 4'500 fr. les frais des nouvelles expertises effectuées par H______ et invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant.

Met ces frais à la charge de A______ SA et les compense avec les avances déjà versées, qui restent acquises à l'Etat de Genève à due concurrence.

Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer à A______ SA le solde en 500 fr.

Siégeant :

Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Messieurs Patrick CHENAUX et Jean REYMOND, juges; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

La présidente : La greffière :

Verena PEDRAZZINI RIZZI Véronique AMAUDRY-PISCETTA

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l'art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.