Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             Le litige concerne l'impôt fédéral direct (IFD) et les impôts cantonaux et communaux (ICC) 2023 de Monsieur A______ (ci-après : le contribuable).

2.             Le contribuable est propriétaires d’un bien immobilier sis ______ [GE] bien qu’il occupe.

3.             Dans sa déclaration fiscale de 2023, le contribuable a fait valoir des charges et des frais d'entretien de CHF 20'933 pour ce bien immobilier, tant en IFD qu'en ICC (cf. feuillet D).

Ce montant correspondait à CHF 16'742.- d'honoraires d'avocat, CHF 2'396.- de divers frais d'entretien et de réparation et CHF 1'795.- d'assurance bâtiment.

Aucun justificatif relatif aux charges et frais d'entretien immobiliers revendiqués n'était joint.

4.             Par bordereaux de taxation ICC et IFD 19 juin 2024, l'administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a accepté la déduction des charges et frais d'entretien immobilier et refusé la déduction des honoraires d'avocats correspondant à un montant de CHF 16'742.-.

5.             Par lettre du 2 juillet 2024, le contribuable a formé réclamation à l'encontre de ces bordereaux, contestant uniquement le refus de déduire le montant de CHF 16'742.- correspondant aux factures d'honoraires d'avocat.

Les honoraires précités étaient liés à une procédure judiciaire l'opposant au cabinet d'architecture ayant construit son bien immobilier. Un avocat avait été mandaté dans le but de contraindre le constructeur à réparer les défauts affectant ledit bien et à fournir certains documents, notamment le certificat Minergie. Ces frais étaient indispensables pour préserver la valeur de son bien immobilier. En outre, la procédure engagée contre le cabinet d'architecture avait débuté en 2019 et l'AFC-GE avait accepté la déduction de l'ensemble des honoraires d'avocat pour la période 2019 à 2022.

Il a joint son mémoire d'appel du 30 août 2023 formé auprès de la chambre civile de la Cour de justice (ci-après : la chambre civile) suite au jugement du 23 juin 2023 du tribunal de première instance dans le litige l'opposant au cabinet d'architecte.

6.             Par décisions sur réclamations du 29 octobre 2024, l'AFC-GE a maintenu la taxation contestée, en précisant que les frais d'avocat n'étaient pas liés à l'acquisition d'un revenu et, par conséquent, n'étaient pas déductibles. Les déductions accordées pour les honoraires d'avocat sur la période de 2019 à 2022 1'avaient été à tort et cette erreur ne la liait pas pour l'année 2023. Partant, la décision querellée était maintenue.

7.             Par acte du 28 novembre 2024, le contribuable a interjeté recours devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre ces décisions, concluant à leur annulation et à la rectification de sa taxation 2023, en ce sens que les frais de justice et honoraires d'avocatétaient déduits au titre de charges et frais d'entretien pour son bien immobilier, sous suite de frais et dépens.

Reprenant les motifs exposés dans sa réclamation, il a relevé en outre que ces honoraires, liés aux démarches judiciaires entreprises, étaient directement liés au maintien de la valeur de son bien immobilier, dans la mesure où les prestations du cabinet d'architecte n'avaient pas été exécutées, entrainant automatiquement une diminution de ladite valeur. Par ailleurs, sa cause n'était pas dépourvue de chances de succès, comme l'attestaient les pièces produites dans la procédure civile.

8.             Dans sa réponse du 4 février 2025, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. Elle a transmis son dossier.

Selon la jurisprudence relative aux déductions fiscales des charges et des frais d'entretien pour un bien immobilier, les frais d’acquisition, de production ou d’amélioration d’éléments de fortune, lesquels correspondaient à des investissements immobiliers générant une plus-value n'étaient pas déductibles. Ces dépenses se distinguaient des frais d’entretien en ce qu’elles ne visaient pas à compenser l’usure normale due à l’usage ou à l’écoulement du temps, ni à maintenir l’état d’origine du bien immobilier, mais tendaient à en améliorer l’état ou la valeur. Les honoraires d’avocat et les frais judiciaires pouvaient constituer des frais d’entretien ou d’administration d’immeubles déductibles, à condition toutefois que ces dépenses aient été engagées pour garantir la propriété ou le droit de jouissance du bien immobilier. Les frais de réparation entrepris à la suite de défauts découverts après l’achat ou la construction d’un bien immobilier ne visaient pas à rétablir une valeur antérieure, mais constituaient une rénovation assimilable à une reconstruction. De telles dépenses, bien qu’inattendues, étaient inhérentes à toute acquisition ou projet immobilier. Elles ne pouvaient dès lors pas être qualifiées de frais d’entretien déductibles mais devaient être assimilées à des investissements supplémentaires. Les moins-values immobilières, quelle qu’en était la cause, n’étaient pas déductibles du revenu. Il en découlait que les dépenses visant à compenser une telle moins-value n’étaient pas non plus admissibles en déduction, à moins d’entrer clairement dans la définition des frais d’entretien. La déduction des frais d’avocat en lien avec des défauts de construction reviendrait à faire supporter à l’État une partie de la charge financière découlant de litiges civils privés relatifs à des malfaçons, ce qui n’était pas admissible. Il appartenait au contribuable de solliciter, dans le cadre de la procédure engagée contre le cabinet d’architectes, le remboursement des frais exposés, y compris les honoraires d’avocat. Enfin, l’admission de ces frais pour les périodes fiscales 2019 à 2022 n’avait pas d’effet contraignant pour l’année 2023, en vertu des principes de périodicité et d’étanchéité des périodes fiscales.

9.             Dans sa réplique du 21 février 2025, le recourant a maintenu ses conclusions.

L’AFC-GE opérait un amalgame infondé. Il ne s’agissait pas ici de frais liés à des réparations postérieures à la construction, mais bien de frais d’avocat et de justice visant exclusivement à contraindre le constructeur à exécuter des prestations convenues, mais non exécutées. Si le litige au civil portait en partie sur des défauts, il concernait surtout l’absence de remise de documents que le constructeur aurait dû fournir, tels que le certificat Minergie, les plans d’exécution et le dossier de révision. Il n’était pas admissible d’assimiler l’absence de remise de ces documents à la découverte de défauts après la construction, d’autant plus que la remise desdits documents avait déjà été exigée avant la fin des travaux. Il renvoyait au jugement du 28 juin 2023 du tribunal civil ainsi qu’au procès-verbal de l’audience de débats principaux tenue devant le Tribunal de première instance le 4 mai 2022. Ces éléments réduisaient à néant l’argumentation de l’AFC-GE, selon laquelle le litige portait uniquement sur la réparation de défauts découverts postérieurement à la construction. L’AFC-GE elle-même rappelait par ailleurs que la jurisprudence admettait la déduction des frais d’avocat et de justice lorsqu’ils servaient à garantir la propriété foncière ou son utilisation. Il était dès lors choquant que de tels frais, engagés par un propriétaire pour recouvrer des prestations qui n’avaient pas été exécutées alors qu’il en avait payé le prix et était imposé sur la valeur locative et la fortune correspondantes, puissent être assimilés, sans autre forme de procès, à des investissements générateurs de plus-value. Il s’agissait au contraire pour le propriétaire d’être rétabli dans ses droits de propriétaire foncier, à concurrence du montant retenu par les autorités fiscales et servant de base à la taxation.

10.         Dans sa duplique du 19 mars 2025, l'AFC-GE a persisté dans ses arguments et conclusions.

11.         Par lettre du 24 mars 2025, le recourant a maintenu ses conclusions.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD.

3.             Le recourant sollicite la déduction d’honoraires d'avocat en CHF 16'742.- au titre de frais d'entretien de son immeuble.

4.             Le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état d'immeubles acquis récemment, les primes d'assurances relatives à ces immeubles et les frais d'administration par des tiers (art. 32 al. 2 1^ère phr. LIFD ; art. 34 let. d de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08).

Font notamment partie des frais déductibles les frais d'avocat et de justice engagés en vue du maintien de la valeur d'une parcelle, dans la mesure où l'objet du litige concerne l'utilisation ou le maintien de la valeur d'une parcelle, ce qui inclut notamment la lutte contre les immissions excessives.

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare recevable le recours interjeté le 28 novembre 2024 par Monsieur A______ contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 29 octobre 2024 ;

2.             le rejette;

3.             met à la charge du recourant, un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par l'avance de frais ;

4.             dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;

5.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant: Marielle TONOSSI, présidente, Yuri KUDRYAVTSEV et Philippe FONTAINE, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.