Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             La parcelle 1______ de la commune de C______, située en zone de développement 4A, accueille notamment un bâtiment construit avant 1919, qui a pour adresse rue D______ 2______

2.             Ce bâtiment a été soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : PPE) en septembre 1971. À cette époque, il comptait notamment l’appartement n° 3______ au 1^er étage, l’appartement n° 4______ au 2^ème étage et le local mansardé n° 5______ dans les combles.

3.             En mai 2023, B______ SA a acquis l’appartement n° 4______ (341 millièmes) et le lot n° 5______ (136 millièmes) ainsi qu’un local annexe au rez-de-chaussée pour un montant de CHF 2,8 millions.

4.             Par requêtes du 26 juillet 2023, pour le compte de B______ SA, Maître E______, notaire, a sollicité l’autorisation d’aliéner les trois appartements sis dans les combles.

5.             Le ______ 2023, une modification du cahier PPE a été inscrit au registre foncier en vue de préciser la répartition de ces appartements.

6.             Par arrêtés du ______ 2023, le département du territoire (ci-après : le département) a, par le biais de l’office cantonal du logement et de la planification foncière, autorisé l’aliénation de ces appartements en application de l’art. 39 al. 4 al. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Il a ainsi autorisé l’aliénation de :

- l’appartement n° 6______ de deux pièces en faveur de Monsieur et Madame F______ et G______. Cet arrêté VA 7______ retenait que cet appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à Monsieur et Madame H______ et I______ ainsi qu’à Monsieur J______ et que les acquéreurs s’étaient engagés à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 625’000.- ;

- l’appartement n° 6______ (recte n° 8______) de deux pièces en faveur de Madame K______. Selon cet arrêté VA 9______, ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, était loué à Madame L______ et l’acquéreur s’était engagée à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 625’000.- ;

- l’appartement n° 10_____ de deux pièces en faveur de Monsieur M______. Cet arrêté VA 15’150 retenait que ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à Madame N______, laquelle avait résilié son bail le 27 juillet 2023, et que l’acquéreur reprendrait, en tant que de besoin, les droits et obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à
CHF 500’000.-.

Ces autorisations ont été publiées dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour.

7.             Par actes du 15 septembre 2023, A______ (ci-après : A______) a interjeté trois recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre ces autorisations, concluant à l’annulation des arrêtés VA 7______, VA 9______ et VA 11______ et à ce que le tribunal fixe le loyer licite pour les appartements en question suite aux travaux de transformation des combles, le tout sous suite de frais et dépens.

On ignorait la date à laquelle les combles avaient été aménagés en appartements. Manifestement, les lots correspondants aux trois appartements en question n’étaient pas cadastrés séparément lors de l’établissement de la PPE. Aucune autorisation de travaux concernant l’immeuble ne figurant sur la plateforme O______ du département, on ignorait également si ces appartements avaient été construits dans les combles avant 1993, point de départ de la prescription trentenaire.

Selon toute probabilité, la PPE avait été établie avant la construction des trois appartements litigieux, de sorte que le département avait accordé l’autorisation en application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Cependant, une acquisition en bloc suivie d’une revente à la découpe quatre mois plus tard, avec un bénéfice énorme et pour effet la disparition de logements à l’affectation locative en période de pénurie, commandait d’appliquer la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute jurisprudence qui y serait contraire. En effet, le prix d’acquisition en mai 2023 correspondait à un prix de CHF 5’870.- par millième, tandis que le prix de revente équivalait à un prix de CHF 12’868.- par millième, soit un profit de 119% réalisé en quatre mois. Admettre ce « jeu de l’avion » en période de grave pénurie de logements ne pouvait pas correspondre au but de la LDTR, ce d’autant plus que les buts tant de la vente que de l’achat étaient purement commerciaux et n’avaient rien à voir avec les buts de la LDTR.

De plus, selon la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral, le loyer licite des logements en question, déjà relativement élevé, le deviendrait encore davantage.

Ces recours ont été enregistrés sous les numéros de cause A/3047/2023, A/3048/2023 et A/3049/2023.

8.             Dans ses observations du 16 novembre 2023, dans le délai prolongé accordé par le tribunal, B______ SA a, principalement, conclu au rejet des trois recours, sous suite de frais et dépens. Préalablement, elle a requis qu’il soit ordonné au registre foncier de produire l’historique des propriétaires de la parcelle 1______ de la commune de C______.

La conclusion de la recourante requérant la fixation d’un « loyer licite pour les trois appartements objet des autorisations présentement contestées, suite aux travaux de transformation de combles » était irrecevable, la fixation du loyer ne faisant pas l’objet de la présente procédure, qui était limité à la décision querellée.

Les trois appartements dans les combles avaient été valablement aménagés il y a plus de cinquante ans dans un bâtiment soumis à la PPE depuis 1971. Leurs travaux d’aménagement avaient été réalisés en 1972, en vertu de l’autorisation de construire DD 12______ : le département (à l’époque dénommé département des travaux publics) avait délivré cette autorisation de construire visant « l’aménagement [de] combles à destination de studio » le ______ 1972, suite à la demande du ______ 1971 visant « l’aménagement des combles en trois studios ». Le 22 décembre 1971, lors d’une inspection sur place, il avait été constaté par la police des constructions que l’immeuble était entièrement vide, de sorte qu’il n’y avait pas de réserve concernant les locataires. Cet aménagement des appartements ressortait de nombreuses pièces : la demande d’autorisation de construire du ______ 1971, la décision DD 12______ et les plans y relatifs, la détermination de la direction d’arrondissement des téléphones et le formulaire statistique des architectes indiquant qu’il était prévu de passer de deux à cinq logements dans le bâtiment. Le 11 décembre 1974, le département avait délivré le permis d’occuper. Auparavant, un cahier de répartition des locaux lié à la PPE avait été établi par un notaire ; il portait un timbre fiscal en date du 16 août 1971. En outre, selon le registre foncier, un règlement de PPE avait fait l’objet d’une mention le ______ 1971. Ainsi, l’aliénation des appartements en cause était, conformément à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, valable, étant relevé que, selon la doctrine, le département devait autoriser le propriétaire des combles d’un immeuble en PPE à vendre les appartements en PPE que ce dernier aménageait dans cet espace.

La chronologie des propriétaires entre 1971 et 1985, pertinente pour valider un deuxième motif d’autorisation, résulterait d’un extrait du registre foncier qui n’avait pas encore obtenu, malgré ses démarches des 17 octobre et 7 novembre 2023. Si les parts avaient été cédées de manière individualisée, le motif d’autorisation au sens de l’art. 39 al. 4 let. b LDTR serait aussi donné. À ce sujet, l’appartement du 2^ème étage avait été vendu en décembre 1987, selon autorisation de l’arrêté VA 13______ du ______ 1987, puis le ______ 1999, vente autorisée par l’arrêté VA 14______du ______ 1999. Le ______ 2020, le propriétaire étant décédé, ses héritiers étaient devenus propriétaires par succession. Le 13 janvier 2023, ceux-ci avaient vendu à B______ SA cet appartement de 180 m², les combles de 182 m² ainsi qu’un local annexe au rez-de-chaussée. Les 8 juin et 24 juillet 2023, le dossier de mutation n° 15_____ avait été préparé afin de préciser la répartition des locaux dans les combles (lot n° 5______). Le local mansardé avait ainsi été formellement réparti en trois appartements et un hall. La nouvelle répartition des lots se présentait ainsi :

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du bâtiment avait eu lieu le 12 juillet 2023 pour ratifier le changement du cahier de répartition des locaux. Il s’agissait de remplacer le « local mansardé » par les trois appartements autorisés selon la DD 12______ de 1971. Cette modification du cahier de répartition des locaux avait été inscrite au registre foncier le ______ 2023.

À tort, l’A______ considérait qu’il s’agissait d’une vente à la découpe et qu’elle impliquerait la disparition de l’affectation locative des appartements concernés. Tel n’était pas le cas puisque si le propriétaire changeait, les locataires restaient ; les autorisations prévoyaient même expressément que les nouveaux propriétaires reprendraient les droits et obligations vis-à-vis des locataires.

Par conséquent, dès lors que depuis 1971/1972, les trois appartements avaient été soumis à la PPE, puis revendus individuellement, il s’agissait d’objets pour lesquels la vente LDTR avait été autorisée précédemment.

9.             Par décision du ______ 2023 (DITAI/18_____), faisant suite à une demande de B______ SA du 3 octobre 2023 et aux accords des 10 et 12 octobre 2023 du département respectivement de l’A______, le tribunal a prononcé la jonction des procédures A/3047/2023, A/3048/2023 et A/3049/2023 sous le numéro de cause A/3047/2023.

10.         Le 5 décembre 2023, B______ SA a complété ses observations du 16 novembre 2023 et persisté dans ses conclusions, sous réserve de la conclusion préalable qu’elle a retirée.

Le 24 novembre 2023, en réponse à ses démarches, le registre foncier lui avait remis des documents confirmant que la PPE avait été inscrite le ______ 1971 et les lots cédés de manière individualisée. Les trois motifs de l’art. 39 al. 4 let. a, b et d LDTR étaient donc remplis.

La relation entre les parts de PPE et les lots était la suivante :

Il résultait en outre de l’historique des parts PPE 1______-4 et 1______-5 qu’il y avait eu diverses acquisitions, au moyen du mode « achat » :

B______ SA a produit les documents qui lui ont été transmis par le registre foncier.

11.         Dans ses déterminations du 14 décembre 2023, dans le délai prolongé accordé par le tribunal, le département a conclu au rejet des recours, s’en rapportant à justice quant à leur recevabilité ; l’A______ devait être condamnée aux dépens de l’instance.

Dans le cadre de l’instruction des requêtes, il avait constaté que les appartements en cause avaient été mis en PPE dès leur création, ainsi que cela ressortait de l’autorisation de construire DD 12______ du ______ 1972 relative à l’aménagement des combles. Sur cette base, il avait rendu ses décisions en application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Dans la mesure où il avait l’obligation de délivrer l’autorisation d’aliéner requise lorsqu’une des conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR était réalisée, il n’avait pas cherché à savoir si une des trois autres conditions (non cumulatives) était également réalisée.

12.         Par réplique du 19 janvier 2024, l’A______ a conclu à l’annulation des arrêtés VA 7______, VA 9______ et VA 11______, sous suite de frais et dépens. Au vu des pièces produites par B______ SA, sa conclusion relative à la fixation des loyers licites était devenue obsolète.

Les lots de PPE correspondant aux trois appartements en cause n’avaient été individualisés et inscrits au registre foncier que suite à la réquisition déposée le 3 août 2023. L’autorisation de construire DD 12______ du ______ 1972 n’était donc en rien une individualisation, qui exigeait la constitution de lots de PPE distincts. D’ailleurs, depuis 1972, les trois logements dans les combles avaient toujours été aliénés en un seul bloc comprenant les trois appartements. Dès lors, faute d’une individualisation quelconque des appartements litigieux avant août 2023, il n’y avait pu y avoir aucune aliénation d’un quelconque des trois lots de PPE, encore moins une aliénation individualisée, avant celles présentement litigieuses. Pour cette raison, la citation doctrinale par B______ SA tombait à faux. Le lot n° 5______ n’ayant été partagé en quatre lots de PPE qu’en date du ______ 2023, la prétendue individualisation antérieure à cette date n’existait que dans les imaginations des parties intimées. L’art. 39 al. 4 let. a LDTR ne s’appliquait donc pas au cas d’espèce. Il convenait par conséquent de procéder à une pesée des intérêts, conformément à l’art. 39 al. 2 LDTR, et retenir que les motifs indiqués tant pour la vente que pour l’achat ne permettaient d’aucune manière d’autoriser les aliénations litigieuses.

Au surplus, le notaire ayant instrumenté la subdivision en trois lots de PPE, à savoir Me V______, était aussi intervenu à propos d’immeubles dont la mise en société immobilière d’actionnaires-locataires était postérieure à la construction de l’immeuble concerné.

13.         Par duplique du 30 janvier 2024, le département a persisté dans ses conclusions.

Les trois appartements n^os 10_____, 8______ et 6______, issus du lot n° 5______, existaient depuis la transformation des combles autorisée selon le permis DD 12______ du ______ 1972, soit après la mise en PPE du bâtiment. Le dépôt du nouveau cahier de PPE établi le 8 juin 2023 n’était intervenu qu’en vue de préciser et de mettre à jour la situation existante depuis 1972.

Un propriétaire de plusieurs lots PPE n’avait aucunement l’obligation de se défaire de ceux-ci de manière individualisée. En l’espèce, dès leur construction, les trois lots en question pouvaient être destinés à la vente, et ce de manière individualisée ou non.

14.         Le 6 février 2024, l’A______ a encore persisté dans ses conclusions.

Le département prétendait ignorer la lettre claire de la loi. À teneur de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, « le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de propriété analogue ». Or, le cas d’espèce était différent puisque non un seul appartement, mais bien trois avaient été construits dans les combles et avaient formé un seul lot de copropriété, le n° 5______. Ils avaient été loués pendant une cinquantaine d’années.

Comme déjà relevé, ces trois appartements avaient été si peu individualisés qu’ils avaient, depuis leur construction, toujours été cédés en un seul bloc, ce qui était juridiquement inévitable car ils faisaient partie d’un seul lot de PPE. Admettre les trois aliénations litigieuses revenait ainsi à violer la loi. Les autorisations entreprises ne seraient licites que si les trois appartements avaient été individualisés, sous forme de trois lots distincts de PPE dès l’origine. La citation de doctrine effectuée par l’intimée et reprise par le département tombait par conséquent à faux.

15.         Par duplique du 12 février 2024, B______ SA a maintenu ses conclusions.

L’A______ ne contestait pas que l’autorisation de construire DD 12______ pour l’aménagement des combles datait de 1972 ; l’immeuble était alors vide, comme constaté par le service de l’inspection de la construction le 22 décembre 1971. Les travaux avaient ensuite été réalisés, ainsi qu’il ressortait du dossier du département, qui contenait le permis d’occuper délivré le 11 décembre 1974. La mise à jour du registre foncier en 2023 n’était que la conséquence logique des travaux autorisés précédemment.

16.         Le 21 février 2024, se prononçant sur les écritures de l’A______ du 6 février 2024, B______ SA a souligné ne pas partager l’appréciation de la recourante dans la mesure où l’autorisation de construire DD 12______ datait de 1972, de sorte que la division des appartements avait été valablement actée par le département à ce moment-là déjà. La date de la correction du registre foncier était sans importance.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, les recours sont recevables au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare recevables les recours interjetés le 15 septembre 2023 par l’A______ contre les arrêtés du département du territoire du ______ 2023 ;

2.             les admet ;

3.             annule les arrêtés litigieux et renvoie le dossier au département dans le sens des considérants ;

4.             renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution à la recourante de ses avances de frais en CHF 2’100.- ;

5.             condamne B______ SA à verser à la recourante une indemnité de procédure de CHF 700.- ;

6.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. b et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les dix jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, François HILTBRAND, Diane SCHASCA et Romaine ZÜRCHER, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.