Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             Monsieur B______ est actionnaire et administrateur unique de la société C______ SA (ci-après : la C______ SA) qui, à teneur du registre de commerce de Genève, a été fondée en janvier 2009 et a pour but « acquisition, vente, exploitation, construction et transformation de tous immeubles, de même que l'accomplissement, tant pour son compte que celui de tiers, de toutes démarches et missions correspondantes telles que : études de dossiers ; pourparlers et négociations diverses ; pilotage ; représentation ; démarches auprès des administrations et des établissements bancaires ; etc ». La valeur nominative de son capital-actions est de CHF 100'000.- (composé de 100 titres non cotés en bourse de CHF 100.- chacun).

A teneur de ses statuts (art. 3), cette dernière « pourra en outre, tant en Suisse qu'à l'étranger, accorder des prêts ou toute autre forme de financement, ainsi que donner des sûretés de tout genre, au bénéfice direct ou indirect de sociétés du même groupe ou de tiers. D'une manière générale, la société pourra faire toutes opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières se rapportant directement ou indirectement à son but ».

2.             Par acte notarié du 18 octobre 2010, C______ SA a acquis, pour le prix de CHF 2'582'400.-, une part de copropriété dans un immeuble de la commune de Genève (soumis au régime de la PPE), comprenant la parcelle n° 1______ et cinq bâtiments, dont trois d’habitation à plusieurs logements (ci-après : immeuble). Ce prix était « exigible et payable par compensation de la créance que l’acquéreur posséd[ait] contre le vendeur ».

3.             Le 2 octobre 2010, C______ SA a adressé au vendeur une facture de CHF 2'582'400.-, intitulée « Honoraires convenus pour la réalisation et le bon aboutissement de l’opération ‘D______’ à Genève ». Dans le grand livre de ses comptes au 31 décembre 2010, elle a comptabilisé ce montant dans le compte (n°2______) dénommé « D______ », sous le poste « Achat D______ pm par compensation selon acte ».

4.             Dans ses comptes pour l’exercice 2012, C______ SA a notamment comptabilisé, parmi ses recettes, des « produits nets sur vente immeuble » de CHF 1’970'785,22 et, parmi ses charges, une « perte sur débiteurs » de CHF 90'000.- et des « dépréciations sur immobilisations financières » de 463'160,75. L’annexe à ces comptes ne fait état d’aucun produit ou charge extraordinaire.

5.             Les bilans 2009 à 2015 de C______ SA font état des immeubles pour :

-          CHF 397'093,70 (2009) ;

-          CHF 2'971'551,85 (2010) ;

-          CHF 4'430'376.- (2011) ;

-          CHF 1'869'226,10 (2012) :

-          CHF 1'835'288,10 (2013) ;

-          CHF 1'797'350,10 (2014) ;

-          CHF 409'442,60 (2015).

6.             Le 29 mars 2017, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a communiqué à C______ SA une estimation de ses titres (CHF 4'114.- par titre) pour la période fiscale 2015, calculée sur la base de ses comptes 2014, afin que ses actionnaires soient en mesure de la déclarer dans le cadre de leur fortune imposable, précisant notamment que cette valeur était déterminée en application de la circulaire n° 28 de la conférence suisse des impôts (intitulée « Instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune du 28 août 2008 » ; ci-après : la circulaire).

7.             Le 14 décembre 2018, M. B______ et son épouse, Madame A______ (ci-après : les contribuables, puis les recourants) ont déposé leurs déclarations fiscales pour les années 2014 et 2015. Ils y ont notamment indiqué la valeur des titres de C______ SA, pour respectivement CHF 606'300.- et CHF 60'000.-.

8.             Le 7 septembre 2020, l'AFC-GE a communiqué à C______ SA une estimation de ses titres également pour la période fiscale 2014 (CHF 3'959.- par titre), calculée sur la base de ses comptes 2013 et en application de la circulaire.

9.             Par courrier du 1^er octobre 2020, sous la plume de leur mandataire, les contribuables ont fait valoir que le calcul de la valeur du rendement de C______ SA était erroné en raison du fait que le résultat de son exercice 2012 tenait compte d’un produit net d'une vente immobilière ayant un caractère exceptionnel (CHF 1'970’785.-). Par ailleurs, une dépréciation de CHF 463’160.- pouvait être « réintroduite au résultat », ainsi qu'une perte sur débiteur à caractère exceptionnel de CHF 90'000.-. Ainsi, le résultat de l’exercice 2012 à prendre en considération pour la capitalisation était une perte de CHF 418’828.-.

10.         En taxant les contribuables pour l’impôt cantonal et communal (ICC) 2014 et 2015, par bordereaux des 28 octobre et 14 décembre 2020, l'AFC-GE a fixé la valeur des titres de C______ SA à respectivement CHF 3'959'000.- et 4'414'000.-.

11.         Les 23 novembre 2020 et 8 janvier 2021, les contribuables, par le bais de leur mandataire, ont formé réclamations contre ces bordereaux, en y joignant leur courrier du 1^er octobre 2020, pour les motifs de leur contestation.

12.         Par décisions des 18 février et 4 mars 2021, l'AFC-GE a rejeté ces réclamations.

Le but de C______ SA consistait en l’acquisition et la vente de tous immeubles. De ce fait, le produit sur vente d’immeuble, la perte sur débiteurs et les dépréciations des immobilisations financières ne pouvaient pas être considérés comme produits et charges extraordinaires.

13.         Par deux actes des 16 mars et 1^er avril 2021 (enregistrés sous les n° de cause A/987/2021 et A/1194/2021), les contribuables, sous la plume de leur mandataire, ont recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant, sous suite des frais et dépens, à ce que la valeur des actions de C______ SA retenue par l'AFC-GE soit « corrigée ».

Ils adhéraient certes à « la méthode des praticiens » prévue par la circulaire, qui avait l'avantage d'être simple et pratique et qui consistait à déterminer la valeur d'une entreprise par la moyenne de la valeur doublée de son rendement et de la valeur simple de sa substance. Toutefois, l'estimation des titres devait être nécessairement basée sur l'analyse à la fois globale de plusieurs exercices du passé et affinée de chaque exercice pris dans le calcul, en tenant compte des spécificités propres à l'activité de l'entreprise. En l’occurrence, le résultat de l'exercice 2012 de CHF 1'004'797,36, pris en compte dans le calcul de la valeur de rendement, n'avait pas été corrigé. Ce résultat comprenait notamment le produit net de la vente du bien immobilier « D______ » de CHF 1'970'785,22, soit un bénéfice en capital ayant un caractère exceptionnel et qui devait en être exclu. Par ailleurs, d'autres postes à caractère exceptionnel, soit la perte sur débiteurs de CHF 90'000.- et la dépréciation sur immobilisations financières de CHF463'160,75, n'avaient pas non plus été « neutralisés » et ajoutés au résultat initial.

Pour l’exercice 2013, des produits extraordinaires de CHF 100.- (sic) et des reprises pour « des provisions pour pertes sur débiteurs » de CHF 45'000.- et pour « dépréciations sur immobilisations financières » de CHF 231'580,37 devaient également être exclus du résultat.

Tous ces postes extraordinaires devaient être « neutralisés » pour ne pas affecter l'activité courante de C______ SA, comme cela était précisé dans les commentaires de la circulaire (ci-après : les commentaires). A cet égard, l’appréciation de l'AFC-GE était erronée car l’acquisition et la vente d’immeubles ne constituaient pas l’activité courante de C______ SA. En effet, pour pouvoir évaluer une entreprise de manière pertinente, l’analyse de son activité devait porter sur une durée assez longue, afin de connaitre la provenance de ses revenus réguliers. Malgré ce qui était indiqué dans ses statuts, C______ SA était une société de services « axés sur le domaine immobilier ». Le but indiqué dans les statuts était « plutôt d'ordre général et ratiss[ait] large ». Il donnait un indice, mais ne permettait pas « de se fixer d'office sur l'activité effective [de la] société ». Ses conseils et services de pilotage, de représentations etc. dans divers projets immobiliers en faisaient son activité principale et régulière depuis sa fondation en 2009, si bien que, selon ses comptes commerciaux, ses revenus courants provenaient de manière prépondérante des honoraires facturés aux tiers. L'AFC-GE perdait de vue qu’entre 2009 et 2013, il n’y avait eu qu’une « seule vente en 2012 » générant un bénéfice en capital. Si C______ SA avait pour vocation « achat/vente » d’immeubles, elle n’aurait alors pas pu survivre « en attendant le produit de ventes ». Par ailleurs, l’acquisition de l’immeuble n’était pas voulue et n’avait pas été planifiée dans un but lucratif, mais pour compenser des honoraires que lui devait le vendeur (CHF 2'582'400.-). En 2010, C______ SA avait réalisé une opération immobilière pour le compte du vendeur de l’immeuble et lui avait facturé ce montant, en compensation de quoi, ce dernier lui avait cédé l’immeuble. Dans ces conditions, le bénéfice en capital généré par la vente du bien immobilier revêtait un caractère extraordinaire, de sorte qu'il ne pourrait faire partie du bénéfice d'exploitation et devrait être déduit du bénéfice de l'année en tant que bénéfice en capital extraordinaire. Par ailleurs, les charges extraordinaires devraient être intégrées dans le résultat de l'exercice.

14.         Dans ses réponses du 25 mai 2021, l'AFC-GE a conclu au rejet des recours.

Le bénéfice résultant de la vente de l’immeuble constituait un bénéfice en capital ordinaire, C______ SA ayant pour activité l'acquisition et la vente d'immeubles, ce qui ressortait de ses comptes commerciaux. En effet, à teneur de ceux-ci, déjà en 2009, elle avait acquis un appartement pour le prix de CHF 397'093,70. En 2010, elle avait acquis l’immeuble. En 2011, elle avait acheté un autre immeuble au prix de CHF 1'496'700.-. En 2012, soit deux ans après son acquisition, elle avait vendu l’immeuble et réalisé ainsi un bénéfice. Enfin, en 2015, soit 6 ans après l'acquisition du premier appartement en 2009, elle l’avait vendu pour CHF 859'966,40, réalisant un bénéfice de CHF 462'872,70.

S'agissant d'une société active dans l'immobilier, qui de plus détenait plusieurs immeubles à l'actif de son bilan, la vente de l'un d'entre eux avec un bénéfice important sur une période très courte (2012) ne pouvait pas être considérée comme un élément extraordinaire. Le contraire reviendrait à permettre de ne pas tenir compte des plus-values (ou des moins-values) pour l'évaluation de la société. Si une société percevait, comme C______ SA, des honoraires et qu'en plus, elle détenait plusieurs immeubles, l'augmentation de la valeur de ceux-ci et la plus-value réalisée lors de leur vente était un indicateur de la valeur de la société. Par conséquent, la vente d'un immeuble par une société active dans l'immobilier et détenant plusieurs immeubles n'était pas un événement extraordinaire. De plus, C______ SA n'avait pas comptabilisé comme extraordinaires les éléments que les recourants souhaitaient maintenant être considérés comme tels, mais comme éléments ordinaires du profit ou des charges.

15.         Par leurs répliques du 21 juin 2010, sous la plume de leur mandataire, les recourants ont maintenu leurs conclusions.

Ils ne contestaient pas que C______ SA était active dans le domaine immobilier. Toutefois, sont but statutaire était « rédigé de façon globale, comme tout but statutaire en général ». Depuis sa fondation en 2009 à ce jour, l'activité effective de cette société était de fournir des prestations de service afférentes au domaine immobilier. C’était des services réguliers qui généraient des produits d'exploitation récurrents et qui représentaient ses ressources principales. Elle n’avait pas la vocation d'un promoteur immobilier dont l'activité englobait souvent l'achat et la vente des immeubles.

L’appartement que C______ SA avait acquis en 2009 était destiné à son utilisation propre et elle l’occupait encore à ce jour. C’était à tort que l'AFC-GE considérait qu’elle l’avait vendu en 2015, puisqu’il s’agissait de la vente de l’immeuble qu’elle avait acquis en 2011. Quant à l’immeuble qu’elle avait acquis « par compensation » en 2010, son but n’était pas de le conserver et elle s’en était séparé rapidement. Le contexte spécifique de l'acquisition et de la vente de ce bien devrait être nécessairement pris en compte, car il mettait en évidence « le caractère contraignant et nullement voulu des transactions qui [étaient] étroitement liées à la créance détenue par la société à l'encontre du vendeur ». Dès lors, le bénéfice en capital de CHF 1'970785,22 avait un caractère extraordinaire et devait être exclu du rendement déterminant pour évaluation des titres.

L’immeuble acquis par C______ SA en 2011 pour le prix de CHF 1'499'808,10 l’avait été dans le but précis de le louer à son actionnaire et son épouse. Malheureusement, l'appartement ne convenait pas à cette dernière et la société avait dû le louer à un tiers, dans l'attente de s'en séparer. Elle l’avait vendu en 2015, générant ainsi un gain immobilier de CHF 859'966,40. Ce gain devait être, lui aussi, « remis dans le bon contexte afin d'être appréhendé de manière circonstanciée et correcte ». La société n'avait pas cherché, ni intentionnellement ni volontairement, à acquérir cet immeuble pour le revendre. Ce gain immobilier était à considérer également comme extraordinaire, du fait qu'il ne faisait pas partie de l'activité régulière et effective de la société.

Enfin, le fait que C______ SA n’avait pas comptabilisé le gain en question comme extraordinaire n’était pas déterminant.

16.         Dans ses dupliques du 16 juillet 2021, l'AFC-GE a elle-aussi persisté dans ses conclusions.

S'agissant d'une société active dans l'immobilier, ce que les recourants admettaient, une plus-value immobilière était a priori un revenu ordinaire. Le domaine immobilier pouvait regrouper de nombreuses activités, mais elles étaient souvent imbriquées et les sociétés immobilières profitaient souvent d'occasions dans l'une ou l'autre de ces activités pour réaliser des revenus, même s'il s'agit d’une activité moins régulière : une société immobilière pouvait faire moins de ventes d'immeubles qu'elle ne rendait de services. Si la société vendait son unique immeuble et qu'elle n'en rachetait plus, on pouvait conclure à un acte extraordinaire.

Toutefois, en l’occurrence, les recourants admettaient que plusieurs ventes avaient eu lieu au fil des ans avec des bénéfices très importants. De plus, la société avait accepté de recevoir un immeuble à titre de paiement pour ses activités courantes, la vente de l'immeuble pour encaisser une facture relevant également de ses activités courantes.

1.             Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens de l'art. 49 LPFisc.

3.             En vertu de l'art. 70 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), applicable en vertu de l’art. 2 al. 2 LPFisc, le tribunal peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune.

4.             En l'occurrence, dans la mesure où les causes n^os A/987/2021 et A/1194/2021 se rapportent à un complexe de faits et une problématique juridique identiques, le tribunal les joindra afin qu'il soit statué au moyen d'un seul jugement.

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare recevables les recours interjetés les 16 mars et 1^er avril 2021 par Madame A______ et Monsieur B______ contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale des 18 février et 4 mars 2021 ;

2.             les joint sous le n° de procédure A/987/2021 ;

3.             les rejette ;

4.             met à la charge des recourants, pris solidairement, un émolument de CHF 1’000.-, lequel est couvert par leurs avances de frais totalisant CHF 1'400.-, et ordonne la restitution en leur faveur du solde de ces avances, soit CHF 400.- ;

5.             dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;

6.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant: Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Pascal DE LUCIA et Philippe FONTAINE, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

Le président

Olivier BINDSCHEDLER TORNARE

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.