Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             Le litige concerne des droits d’enregistrement en application de la loi genevoise sur les droits d’enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE – D 3 30), en particulier son art. 8A LDE relatif au rabais dit « Casatax » (ci-après : rabais Casatax).

2.             La FONDATION C______ (ci-après : la Fondation) est titulaire, dans la commune de E______, d’un droit de superficie distinct et permanent (DDP) 1______ soumis au régime de la propriété par étages (PPE), avant construction, inscrit au registre foncier.

Sur la base de ce DDP 1______, la Fondation a fait construire un bâtiment à destination d’habitation en PPE au lieu-dit « D______».

3.             Par « acte de vente et d’achat » du ______ 2020, la Fondation a vendu aux époux B______ et A______ (ci-après : les contribuables ou les recourants) un appartement en PPE dans le bâtiment édifié selon le DDP 1______. Outre le paiement du prix de vente de CHF 1'172'719.-, les contribuables acquéreurs reprenaient à leur charge le paiement d’une rente annuelle de superficie de CHF 3'545.14 due au superficiant durant trois ans, en fonction d’une clé de répartition entre tous les copropriétaires (soit 7,893% de CHF 44'915.-). Le paiement de cette rente était garanti par l’inscription d’une hypothèque légale en faveur du superficiant. Une clause du contrat de vente et d’achat prévoyait de demander le rabais Casatax en faveur des acquéreurs.

4.             Par avis de taxation du 30 septembre 2020, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a fixé à CHF 37'329.90 les droits d’enregistrement relatifs à l’achat de l’appartement. Le détail de cette taxation était le suivant :

5.             Par courrier du 12 octobre 2020, les contribuables ont élevé réclamation contre cet avis de taxation en concluant à l’obtention du rabais Casatax, dès lors qu’il n’y avait pas lieu de prendre en compte le montant capitalisé de la rente de superficie et que le prix de vente de CHF 1'172'719.- était inférieur au plafond de CHF 1'202'607.- fixé pour l’année 2020 donnant droit au rabais Casatax.

6.             Par décision sur réclamation du 2 novembre 2020, l’AFC-GE a rejeté la réclamation pour le motif suivant :

« S’il est vrai que, dans le cas d’espèce, le superficiaire ne devient pas propriétaire du bien-fonds sur lequel sera construit son logement, il n’en bénéficie pas moins, en contrepartie du versement d’une rente, d’un droit d’usage sur le bien-fonds. Cette faculté d’utilisation du sol étant une condition sine qua non de la construction proprement dite, elle doit nécessairement être prise en compte pour la détermination de la valeur vénale globale du DDP en question. L’article 45 LDE prévoit d’ailleurs que s’agissant du transfert ou de la constitution d’un droit de superficie distinct et permanent, la valeur de l’immeuble est déterminée par capitalisation au taux de 5% de la rente foncière. À cette valeur s’ajoute celle des bâtiments édifiés sur DDP. Ces principes ont été confirmés à de nombreuses reprises par la jurisprudence, en dernier lieu selon ATA du 30 mars 2004 dans la cause A/1230/2003. La valeur de la rente foncière étant ainsi intimement liée à celle de la construction pour apprécier de la valeur totale de l’objet, c’est bien à juste titre que, d’une valeur dépassant la limite légale actuelle de CHF 1'202'607.-, l’opération en question n’a pas pu bénéficier de l’article 8A LDE. Par conséquent notre taxation est maintenue. »

7.             Le 3 novembre 2020, les contribuables ont remis à l’AFC-GE la formule de déclaration d’affectation effective de leur nouvel appartement à leur résidence principale, conformément à l’art. 8A al. 3 LDE.

8.             Par acte du 27 novembre 2020, sous la plume de leur mandataire, les contribuables ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre cette décision sur réclamation, concluant à son annulation et à ce que le rabais Casatax leur soit accordé.

Dans le cadre de l’octroi du rabais Casatax, il était inexact d’ajouter, au prix payé entre les parties, la capitalisation de la rente de superficie correspondant à la location du terrain lequel demeurait propriété du vendeur. Cette capitalisation de rente n’entrait en ligne de compte que pour la perception des droits d’enregistrement de 3% en application de l’art. 45 LDE et n’était pas applicable à l’art. 8A LDE. Par opération au sens de cette dernière norme, il fallait bien entendre le prix payé entre les parties et figurant dans l’acte, sans renvoi à l’art. 45 LDE. En outre, l’art. 2 al. 2 let. a du règlement d’application de l’art. 8A LDE du 1^er mars 2004 (RDE – D 3 30.03) rappelait que le rabais Casatax s’appliquait au transfert de la propriété de l’immeuble destiné à la résidence principale de l’acquéreur. Or, la propriété était bien celle de l’appartement et non pas du terrain, lequel restait en mains du vendeur. Il était clairement établi que la valeur fiscale de l’appartement pour le futur propriétaire était bien le prix d’achat (soit sans capitalisation de la rente), comme le précisait une lettre de l’AFC-GE du 14 novembre 2017 dont copie était jointe au recours.

9.             Dans sa réponse du 27 janvier 2021, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours.

La Communication de l’AFC-GE du 3 mars 2004 relative à l'art. 8A LDE (ci-après : Communication) ne traitait pas spécifiquement du cas du DDP. Toutefois, elle prévoyait à son point 2.2 que le rabais Casatax s’appliquait à l’impôt sur la valeur totale de l’opération immobilière, sous déduction des valeurs relatives au contrat d’entreprise ou à l’ensemble des contrats, au sens de l’art. 83 al. 1 et 2 LDE. Ainsi, lorsque le logement était déjà construit, comme c’était le cas en l’espèce, il s’appliquait au droit de vente sur la valeur totale de l’opération.

C’était sur cette base que l’AFC-GE avait tenu compte de la valeur du bien immobilier dans son ensemble, à savoir de son prix total composé du prix de la construction additionné du montant de la rente de superficie capitalisée représentant la valeur du terrain.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l'espèce, contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 179 al. 1 LDE).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 63 al. 1 et 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

3.             Les recourants contestent la prise en compte du montant de la rente de superficie capitalisée pour la détermination du prix d’achat de leur logement dans le cadre du rabais Casatax.

4.             Selon l’art. 33 al. 1 LDE, sont soumis obligatoirement au droit de 3%, sous réserve des exceptions prévues par la présente loi, tous les actes translatifs à titre onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit de biens immobiliers sis dans le canton de Genève, notamment les ventes, substitutions d’acquéreur, adjudications, apports et reprises de biens.

5.             Aux termes de l’art. 8A al. 1 LDE, en cas de transfert qui a pour objet la propriété d’un immeuble destiné à servir de résidence principale à l’acquéreur, les droits d’enregistrement sur l’acte de vente sont réduits de CHF 15'000.- pour les opérations n’excédant pas CHF 1 million. Ces montants sont indexés annuellement à l’indice genevois de la construction.

6.             Pour l’année 2020, les montants indexés s’élèvent à CHF 1'202'607.- pour la valeur maximale des opérations et à CHF 18'039.- pour la réduction du droit de vente (art. 1 al. 6 RDE).

7.             L’art. 2 al. 1 RDE prévoit, pour les logements qui ne sont pas encore construits, que la valeur de l’opération comprend le prix ou la valeur vénale du bien-fonds ainsi que le montant de toutes les prestations découlant de contrats d’entreprise et contrats analogues mentionnés à l’art. 83 LDE, tels notamment les contrats d’architecte et les contrats « clés en mains ».

8.             À teneur de l’art. 2 al. 2 let. a RDE, sont réduits les droits d’enregistrement des actes de vente ainsi que les procès-verbaux d’adjudication, au sens de l’art. 33 al. 1 LDE, portant transfert à titre onéreux de la propriété de l’immeuble destiné à servir de résidence principale à l’acquéreur.

9.             L’art. 45 al. 1 LDE dispose que, lors de la constitution ou du transfert d’un droit de superficie distinct et permanent ou d’une servitude de superficie personnelle et cessible, d’une durée de trente ans au moins, le droit de vente au taux de 3% prévu à l’art. 33 LDE est perçu sur la valeur de l’immeuble (terrain et bâtiment) sur lequel s’exerce le droit ou la servitude.

La valeur de l’immeuble est déterminée par capitalisation au taux de 5% de la rente foncière (art.45 al. 3 LDE).

10.         Le bénéficiaire de la réduction doit, dans tous les cas, deux ans au maximum après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, remettre à l’administration la preuve de l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale. Il doit, en outre, dès ce moment, occuper ce dernier, conformément à l’al. 1, durant une période continue de trois ans. À défaut, le solde non perçu des droits est immédiatement exigible. Fait exception le cas du décès du bénéficiaire (art. 8A al. 3 LDE).

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare recevable le recours interjeté le 27 novembre 2020 par Madame A______ et Monsieur B______ contre la décision sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 2 novembre 2020 ;

2.             l'admet ;

3.             renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelle décision de taxation conforme aux considérants qui précèdent ;

4.             renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution aux recourants de l’avance de frais de CHF 700.- ;

5.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant: Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Caroline GOETTE et Stéphane TANNER, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.