Décisions | Chambre de surveillance

Appel (C/6412/2015) formé le 21 mars 2022 par Monsieur A______, domicilié c/o B______, ______ [GE], comparant par Me François HAY, avocat, en l'Etude duquel il élit domicile.

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Arrêt communiqué par plis recommandés du greffier
du 13 décembre 2022 à :

- Monsieur A______
c/o Me François HAY, avocat
Rue du Mont-Blanc 16, 1201 Genève.

- Maître C______
______, ______.

- Maître D______
______, ______.

- JUSTICE DE PAIX.

Sur recours formé par C______, la Cour de justice a, par décision du 28 octobre 2015 (DAS/185/2015), confirmé l'administration d'office de la succession et désigné C______ comme administrateur d'office dès lors que rien ne justifiait qu'il soit dérogé au principe de la désignation de l'exécuteur testamentaire comme administrateur de la succession selon l'art. 554 al. 2 CC.

h) Le 17 juillet 2015, le Juge de paix a restreint les pouvoirs de l'exécuteur testamentaires aux seuls actes de gestion conservatoire nécessaires en l'invitant à s'abstenir de tout acte de liquidation qui pourrait préjudicier aux droits des opposants jusqu'à droit jugé sur une éventuelle action en nullité ou en réduction ou jusqu'à péremption d'une telle action.

i) Le 30 octobre 2015, C______ a transmis à la Justice de paix l'inventaire des biens de la succession, établissant la valeur de la masse successorale à 7'531'800 fr. à la date du décès. Les actifs successoraux sont entre autres constitués de parts de propriété par étage dans un immeuble situé à la rue 1______ no. ______ à Genève, ainsi que d'actifs bancaires.

Les parts de copropriété de l'immeuble rue 1______ no. ______ appartenant à la succession correspondent à une arcade (lot 2______) située au rez-de-chaussée, sous les lots 3______ et 4______ sis à l'entresol, le premier appartenant à F______ et le second à la succession, ainsi qu'à un appartement (lot 5______) de 97 m² également situé à l'entresol et jouxtant le lot 4______, qui est resté vide depuis le décès de feu E______.

j) G______ est le locataire actuel du lot 4______, d'une surface de 67 m², destiné exclusivement à l'habitation, qui lui a été remis à bail le 27 mars 2002 par feu H______ pour un loyer de 650 fr. par mois, et une provision pour charges de 70 fr. par mois.

Par avenant au contrat de bail du 22 octobre 2004, feu E______ s'est substituée comme bailleresse à H______ au décès de cette dernière, les autres clauses et condition du bail restant inchangées.

Par convention du 6 décembre 2005, feu E______ a cédé le produit du bail de G______ à F______, à charge pour ce dernier de s'acquitter des frais de l'ensemble du lot concerné tant que G______ resterait locataire des locaux.

k) Le 20 décembre 2016, A______ a saisi le Tribunal de première instance d'une action en annulation d'une clause d'exhérédation et en nullité, dirigée contre les héritiers de deuxième parentèle ainsi que les fondations désignées comme héritières.

l) Par courrier du 17 novembre 2015, la Justice de paix a indiqué à C______ qu'il n'était pas autorisé à mettre en vente le bien immobilier sis à la rue 1______ no. ______ à Genève, dans la mesure où une telle vente n'était pas nécessaire pour préserver le patrimoine successoral, vu les avoirs bancaires à disposition. Elle a autorisé l'administrateur officiel de mettre en location les locaux pour une durée déterminée d'un an au maximum.

m) Lors de son assemblée générale ordinaire du 5 juin 2019, la copropriété par étages rue 1______ no. ______ a indiqué que la présence de poussières importantes avait été constatée dans l'arcade et que les solives bougeaient, de sorte qu'un ingénieur avait été mandaté afin d'expertiser la stabilité du plafond.

n) Lors de son assemblée générale extraordinaire du 5 décembre 2019, la copropriété a accordé une enveloppe budgétaire de 70'000 fr., provenant du fond de rénovation de l'immeuble, pour la réfection du plafond de l'arcade, lot 2______, propriété de la succession.

o) Le 17 juin 2021, C______ a notamment requis du Juge de paix l'autorisation de faire procéder à la rénovation de l'arcade, lot 2______. Dès lors que celle-ci impliquait de vider le lot 4______, situé au-dessus de l'arcade, l'administrateur d'office a demandé à ce que G______, locataire du lot 4______, puisse s'installer, le temps des travaux, dans l'appartement 5______ appartenant à la succession.

p) Par courrier du 29 octobre 2021, A______ s'est opposé aux travaux de rénovation de l'arcade ainsi que des lots 4______, 5______ et du mur de séparation avec le 3______ tant qu'il n'aurait pas pu visiter les lieux. Il s'est étonné que C______ propose que G______ soit temporairement logé dans l'appartement 5______ alors qu'il était d'une surface beaucoup plus importante que le logement 4______ et qu'il était loué par le passé environ 4'500 fr. Il a considéré qu'il n'y avait aucune raison de faire un tel "cadeau" au locataire, qui selon A______, convoitait ce logement et entendait s'arranger avec C______ pour en faire l'acquisition lorsque cela serait possible, ce à quoi il s'était déjà opposé.

q) Par courrier adressé à la Justice de paix le 3 février 2022, C______ a rappelé que les travaux de l'arcade impliquaient la libération de lots situés au-dessus. G______ étant locataire depuis plus de vingt ans, il devait être relogé par le bailleur le temps des travaux et la solution du lot 5______ semblait être la meilleure et la plus économique.

r) Par courrier du 21 février 2022, A______ a considéré qu'il était incompréhensible que l'appartement 5______ n'ait pas été remis en location depuis bientôt sept ans.

s) Le 28 mars 2022, la Régie en charge de l'immeuble a indiqué à C______ que l'appartement 5______ n'avait pas été proposé sur le marché de la location car il aurait fallu rafraichir la peinture, remplacer le revêtement en coco qui était usé par endroits et effectuer un contrôle électrique et sanitaire du logement afin de s'assurer qu'il n'existait pas de défauts.

t) Par décision DJP/98/2022 rendue le 2 mars 2022, le Juge de paix a notamment autorisé les travaux de rénovation du lot 2______, autorisé le relogement temporaire du locataire du lot 4______ dans un local analogue et déclaré que les frais de déménagement et les excès de charges seraient supportés par la succession en sa qualité de bailleresse, qui n'était plus apte à laisser à disposition la chose louée dans des conditions convenables. En outre, il a prescrit que les meubles appartenant à la défunte garnissant les lots 3______ et 4______ seraient déplacés pour permettre la restitution du lot 3______ à F______ et que de ce fait, le loyer du lot 4______, après rénovation, pourrait échoir à la succession. La place de stationnement mise à disposition du locataire du lot 4______ devait faire l’objet d’un loyer contractuel à fixer selon le prix du marché.

Il est mentionné au bas de ladite décision, qu’elle peut faire l’objet d’un recours formé par écrit dans les dix jours dès sa notification (art. 319 ss CPC).

B. a) Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 21 mars 2022, A______ a appelé contre cette décision, qu'il a reçue le 9 mars 2022. Il a conclu à l'annulation de celle-ci en tant qu'elle porte sur le relogement temporaire du locataire du lot 4______ dans un local analogue, ainsi que sur les frais et charges en découlant et à ce qu'il soit enjoint à l'administrateur d'office d'ordonner au locataire du lot 4______ de libérer ses bureaux pendant la durée des travaux, à sa charge, sans indemnisation ou réduction de loyer, ni mise à disposition de locaux de remplacement, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, il a conclu à ce que la cause soit renvoyée à la Justice de paix pour instruction complémentaire visant à déterminer les avantages perçus par G______.

Il a préalablement conclu, pour le cas où son appel serait traité comme un recours, à ce que l'effet suspensif soit accordé à celui-ci.

b) Par arrêt du 4 avril 2022, la Chambre de surveillance de la Cour, après avoir rappelé que l'appel emportait effet suspensif ex lege, a restitué l'effet suspensif à l'acte formé par A______ pour le cas où il serait qualifié de recours, les frais étant renvoyés à la décision au fond.

c) C______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation de la décision entreprise, sous suite de frais.

d) Les autres héritiers de la succession ont conclu à ce que l'appel formé par A______ soit admis et à ce que la décision querellée soit annulée en tant qu'elle ordonne le relogement du locataire et met les frais de son déménagement à la charge de la succession, les frais et dépens devant être mis à la charge de C______.

e) Par pli du 29 juin 2022, la Chambre de surveillance a informé les parties de la mise en délibération de la cause.

f) Dans sa réplique spontanée du 11 juillet 2022, A______ a persisté dans ses conclusions.

En l'espèce, le Juge de paix s'étant notamment prononcé sur la réalisation de travaux de réfection du plafond de l'arcade, dont le coût sera supérieur à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte, et ce indépendamment de l'indication erronée figurant au pied de la décision, celle-ci ne pouvant créer une voie de droit inexistante (ATF 129 III 88 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4D_82/2012 du 30 octobre 2012 consid. 2.2; 5A_545/2012 du 21 décembre 2012 consid. 4.2.1).

L'appel, interjeté en temps utile et selon la forme prescrite (art. 311 al. 1 CPC) par l’un des héritiers de la succession, est donc recevable.

Les réponses des parties sont également recevables, de même que la réplique spontanée de l'appelant, déposée conformément à son droit de répliquer (arrêts du Tribunal fédéral 5A_477/2020 du 27 janvier 2021 consid. 3.1 et les références citées; 4A_558/2016 du 3 février 2017 consid. 4).

1.2 La Cour revoit la cause en fait et en droit, avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).

2.  L'appelant reproche au premier juge d'avoir admis que le locataire du lot 4______ soit relogé et que les charges et frais en découlant soient pris en charge par la succession.

2.1.1 L'administration d'office, prévue à l'art. 554 al. 1 CC, a pour but de conserver l’état et la valeur de la succession. Elle tend notamment à empêcher que des héritiers ou des tiers non autorisés ne prennent possession de la succession et que des actifs de celle-ci ne disparaissent au détriment d’héritiers inconnus ou inatteignables. Elle permet d’accomplir sans retard les actes urgents et de préserver les intérêts économiques et juridiques des ayants droit. L’administration d’office vise ainsi à sauvegarder les droits des héritiers (Meier/Reymond-Eniaeva, CR CC II, 2016, n. 2 ad art. 554 CC ; Karrer/Vogt/Leu, BSK ZGB II, 2019, n. 2 ad art. 554).

Le but de l'administration d'office est avant tout conservatoire; l'administrateur officiel n'a pas à mettre en œuvre les dernières volontés du défunt en acquittant les legs ou en effectuant le partage, comme l'exécuteur testamentaire, ou à liquider la succession, comme le liquidateur officiel (arrêt du Tribunal fédéral 5A_257/2009 du 26 octobre 2009 consid. 4.1 ; arrêt de la Chambre de surveillance DAS/291/2016 du 14 décembre 2016 consid. 3.3.1; Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 5 ad art. 554 CC; Karrer/Vogt/Leu, op. cit., n. 39 ad art. 554).

Les pouvoirs et les devoirs de l’administrateur officiel ne sont pas définis par la loi. C’est essentiellement le but conservatoire de la mesure qui conditionne et limite les pouvoirs de l’administrateur d’office. Celui-ci est ainsi chargé de la gestion temporaire de la masse successorale, afin de la rendre «sans perte de substance et dans l’état le meilleur possible» aux ayants droit à la fin de son mandat. A cet effet l’administrateur officiel peut et doit effectuer «les actes de gestion nécessaires» (Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 45 ad art. 554 CC ; Karrer/Vogt/Leu, op. cit., n. 39 ad art. 554).

Les actes de gestion nécessaires peuvent notamment consister à placer les fonds improductifs, encaisser les créances échues, notamment les loyers, les intérêts et les dividendes, dénoncer les contrats inutiles ou peu favorables (prêts gratuits, bail des locaux occupés par le de cujus), payer toutes les dépenses courantes et les dettes liquides, pour éviter une poursuite ou un procès ou des intérêts moratoires, renouveler ou conclure des contrats, notamment dans le cadre de l’entreprise du de cujus, faire les réparations urgentes, vendre des choses périssables ou dont la conservation est trop dispendieuse, ou des titres, si cela paraît indispensable pour éviter une perte due à une baisse des cours, ou s’il faut se procurer l’argent liquide nécessaire à une répartition urgente d’un immeuble etc. (Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 52 ad art. 554 CC).

2.1.2 L'administration d'office est une institution sui generis de droit privé. Bien qu'il soit nommé par une autorité, l'administrateur officiel exerce une fonction privée en vertu de pouvoirs indépendants, en son nom propre, mais dans l'intérêt des héritiers connus et inconnus (Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 3 ad art. 554 CC ; Karrer/Vogt/Leu, op. cit., n. 5 et 39 ad art. 554).

A l'instar de l'exécuteur testamentaire, il est soumis à la surveillance de l'autorité de surveillance (ATF 54 II 197; Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 61 ad art. 554 CC ; Karrer/Vogt/Leu, op. cit., n. 61 ad art. 554) ; mais il ne se trouve pas dans un rapport de subordination avec l'autorité de surveillance. Il doit jouir d’une certaine autonomie dans l’exercice de son mandat, vu qu’il est «par définition un homme compétent et de confiance». Il n'a donc pas à recueillir les instructions de l’autorité avant d’agir. Mais l’autorité de surveillance ne peut pas laisser complètement carte blanche à l’administrateur officiel, en raison notamment du fait que celui-ci représente souvent des héritiers absents, inconnus ou incapables d’intervenir (Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 62 ad art. 554 CC).

L’autorité de surveillance peut contrôler l’opportunité de la mesure mais les questions matérielles (litiges juridiques) sont de la compétence du juge civil. Ce dernier n'est pas lié par les décisions prises par l'autorité de surveillance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_195/2013 du 9 juillet 2013 consid. 2.2.6 ; Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit, n. 64 ad art. 554 CC).

Le liquidateur est en droit de demander à l’autorité des instructions ou des conseils ou de lui faire approuver une transaction qu’il envisage de conclure, ce qui devrait lui permettre de ne pas se voir reprocher une faute dans l’exécution de sa mission. Toutefois, l’autorité de ne peut pas prendre des décisions à la place du liquidateur, elle ne peut que le conseiller. Elle ne lui donnera des instructions que dans des cas exceptionnels. Sa prise de position n’a aucune influence sur la validité ou les effets sur le plan civil d’une transaction conclue par le liquidateur (Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 19 ad art. 595 CC ; Karrer/Vogt/Leu, op. cit., n. 27 ad art. 595). L'administrateur officiel encourt une responsabilité de type contractuel, en vertu des art. 398 ss CO, appliqués par analogie, et peut notamment être tenu responsable du dommage causé aux héritiers par des actes non justifiés par un but conservatoire (arrêt de la Chambre de surveillance DAS/291/29016 du 14 décembre 2016, consid. 3.3.1; Meier/Reymond-Eniaeva, op. cit., n. 61, 68 et 70 ad art. 554 CC).

La surveillance de l'administrateur officiel s'examine selon les principes applicables à la surveillance du liquidateur officiel au sens de l'art. 595 al. 3 CC, applicable par analogie à l'administrateur officiel (ATF 54 II 197; BSK ZGB II - Karrer/Vogt/Leu, op. cit., n. 61 ad art. 554).

2.2.1 En l'espèce, l'appelant ne conteste pas la décision litigieuse en tant qu'elle donne l'autorisation à l'administrateur de faire réaliser les travaux de rénovation de l'arcade (lot. 2______). Il reproche en revanche au Juge de paix d'avoir statué sur les effets de ces travaux de rénovation sur d'autres lots appartenant à la succession.

La décision de l'administrateur officiel de faire bénéficier le locataire des locaux correspondant au lot 4______ d'un logement analogue à celui figurant dans son contrat de bail et aux mêmes conditions financières n'apparaît pas inopportune au regard des intérêts de la succession. La décision du premier juge autorisant le relogement temporaire du locataire dans des locaux analogues sera ainsi confirmée.

Il n'appartient en revanche pas au Juge de paix de trancher les questions relatives aux obligations contractuelles de la succession, en sa qualité de bailleresse, à l'égard du locataire. Ces questions relèvent du droit matériel et donc de la compétence du juge civil. La décision querellée sera ainsi annulée en tant qu'elle constate que les frais de déménagement et les excès de charge doivent être supportés par la succession en sa qualité de bailleresse qui n'était plus apte à laisser à disposition la chose louée dans des conditions convenables.

Pour le surplus, les éventuelles conséquences financières des décisions prises par l'administrateur officiel dans la gestion des baux contractés portant sur les biens appartenant à la succession pourront, cas échéant, être examinées dans le cadre de prétentions en responsabilité possiblement dirigées contre ce dernier. Il n'y a donc pas lieu, dans la présente procédure de surveillance, de renvoyer la cause au Juge de paix pour instruction complémentaire visant à déterminer les avantages dont aurait bénéficié le locataire.

En conséquence, la décision querellée sera confirmée en tant qu'elle autorise le relogement du locataire du lot 4______ dans un local analogue. Elle sera annulée en ce qu'elle constate que les frais de déménagement et les excès de charges sont à supporter par la succession en sa qualité de bailleresse qui n'est plus apte à laisser à disposition la chose louée dans des conditions convenables.

3. Les frais judiciaires de la procédure d'appel, comprenant les frais relatifs à la décision rendue sur effet suspensif, seront fixés à 500 fr. (art. 26 et 36 RTFMC), et compensés avec l'avance de frais versée par l'appelant, qui reste acquise à l'Etat de Genève. Vu l'issue du litige, ils seront mis à la charge des parties, par moitié entre elles (art. 106 al. 2 CPC). L'intimé sera condamné à verser 250 fr. à l'appelant à titre de frais judiciaires d'appel (art. 111 al. 1 CPC).

Chaque partie assumera ses propres dépens.

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Déclare recevable l'appel formé le 21 mars 2022 par A______ contre la décision de la Justice de paix DJP/98/2022 rendue le 2 mars 2022 dans la cause C/6412/2015.

Au fond :

L'admet partiellement.

Annule la décision attaquée en tant qu'elle met les frais de déménagement du locataire et les excès de charges à la charge de la succession en sa qualité de bailleresse qui n'est plus apte à laisser à disposition la chose louée dans des conditions convenables.

La confirme pour le surplus.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Sur les frais :

Arrête les frais de la procédure d'appel à 500 fr., les met à la charge des parties à raison de la moitié chacune et les compense partiellement avec l'avance de frais effectuée, laquelle demeure acquise à l'Etat de Genève.

Condamne C______ à verser à A______ la somme de 250 fr. à titre de frais judiciaires d'appel.

Dit qu’il n’est pas alloué de dépens.

Siégeant :

Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Paola CAMPOMAGNANI et Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, juges; Madame Jessica QUINODOZ, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14.