Décisions | Chambre des baux et loyers

Entre

Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'Žtude duquel il fait Žlection de domicile,

et

Madame C______ et Monsieur D______, domiciliŽs chemin ______, intimŽs, reprŽsentŽs tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font Žlection de domicile.

A.        Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expŽdiŽ par pli recommandŽ le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilitŽ, principalement dŽclarŽ recevable la demande formŽe le 6 janvier 2021 par D______ et C______ ˆ l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procŽdure jusqu'ˆ droit jugŽ sur la question du loyer maximal autorisŽ par les autoritŽs administratives compŽtentes (ch. 2), dŽboutŽ les parties de toutes autres conclusions (ch. 2, recte : 3) et dit que la procŽdure Žtait gratuite (ch. 3, recte : 4).

            En substance, les premiers juges ont considŽrŽ que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1^er dŽcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entrŽe en force (soit le loyer ˆ compter du 1^er dŽcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas ˆ l'exception de force jugŽe. La requte Žtait ds lors recevable. Dans la mesure o une dŽcision ˆ venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR Žtait dŽcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procŽdure jusqu'ˆ droit jugŽ sur cette question.

B.        a. Par acte dŽposŽ le 17 novembre 2021 ˆ la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut ˆ ce que la Cour, ceci fait, dŽclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dŽposŽe par D______ et C______. PrŽalablement, il requiert une comparution personnelle des parties.

b. Dans leur rŽponse du 20 dŽcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dŽboutement de A______.

            c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renoncŽ ˆ rŽpliquer et a persistŽ dans les termes de son appel.

d. Les parties ont ŽtŽ avisŽes le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause Žtait gardŽe ˆ juger.

C.        Les faits pertinents suivants rŽsultent de la procŽdure :

            a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situŽ au rez-de-chaussŽe de l'immeuble sis chemin 1______ ˆ E______ depuis le 1^er dŽcembre 2015. L'appartement est propriŽtŽ de A______.

            b. A teneur du contrat de bail prŽcitŽ, le loyer mensuel net Žtait initialement fixŽ ˆ 2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus.

c. Le 30 novembre 2020, les parties ont signŽ un procs-verbal de conciliation, suite ˆ la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fondŽe principalement sur la mŽthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020).

A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prŽcitŽ a ŽtŽ fixŽ au montant de 2'200 fr. par mois ˆ compter du 1^er dŽcembre 2020.

Cette transaction judiciaire n'a pas ŽtŽ remise en cause par-devant les instances judiciaires.

d. Par requte formŽe auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dŽclarŽe non conciliŽe le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant ˆ ce que celui-ci soit initialement fixŽ ˆ la somme de 20'430 fr. par an, hors charges, ˆ compter du 1^er dŽcembre 2015.

Les locataires se prŽvalent en substance de la nullitŽ du loyer fixŽ ˆ leur entrŽe dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rŽnovation complte auraient ŽtŽ entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicit‰t d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dŽpartement compŽtent.

e. Ensuite de la conclusion principale formŽe en premier lieu par A______ dans sa rŽponse du 16 avril 2021 et visant ˆ ce que le Tribunal dŽclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç ne bis in idem È consacrŽ par cette disposition, le Tribunal a limitŽ la procŽdure ˆ cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dŽlai ˆ C______ et D______ pour le dŽp™t de leurs dŽterminations Žcrites ˆ cet Žgard.

f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procŽdure, motif pris de la dŽnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du DŽpartement du territoire (DT), des travaux de rŽnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs Žcritures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprŽsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiquŽ postŽrieurement ˆ la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial Žtait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la pŽriode antŽrieure au 1^er dŽcembre 2020 n'avait ainsi jamais ŽtŽ discutŽe.

g. Dans leurs dŽterminations subsŽquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu ˆ la recevabilitŽ de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension prŽalable. Ils ont arguŽ ce faisant de la diffŽrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prŽsente procŽdure, notamment du fait que les pŽriodes visŽes par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postŽrieures, respectivement antŽrieures, au 1^er dŽcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire.

h. Par Žcritures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est opposŽ ˆ la suspension de la procŽdure et a persistŽ dans ses conclusions en irrecevabilitŽ.

i. C______ et D______ ont rŽpliquŽ les 7 et 18 juin 2021.

j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gardŽ la cause ˆ juger sur les questions de la suspension et de la recevabilitŽ de la demande.

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fŽdŽral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louŽe sont de nature pŽcuniaire (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier Žtat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).

En l'espce, les intimŽs ont conclu ˆ la fixation initiale du loyer ˆ 20'430 fr. par an et ˆ la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi supŽrieure ˆ 10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.

1.2 L'appel a ŽtŽ interjetŽ dans le dŽlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, ProcŽdure civile, tome II, 2me Žd., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : ProcŽdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuch‰tel, 2010, p. 349 ss, n. 121).

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procŽdure simplifiŽe s'applique aux litiges portant sur des baux ˆ loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congŽs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rŽgit la procŽdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).

2.       L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour.

          2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motivŽ.

2.2 En l'espce, l'appelant n'a pas exposŽ pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonnŽe dans le cadre de l'appel. Il en dŽcoule que l'appel, rŽdigŽ par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donnŽ suite ˆ cette conclusion qui est ainsi irrecevable (ACJC/1359/2016 consid 2.3).

3.       L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considŽrŽ que la requte ne se heurtait pas ˆ l'autoritŽ de chose jugŽe et Žtait recevable. Il soutient en effet que l'identitŽ des parties et des prŽtentions, attachŽes au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait Žgalement le montant du loyer pour la pŽriode antŽrieure au 1^er dŽcembre 2020.

3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilitŽ de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dŽcision entrŽe en force (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passŽe durant la procŽdure de conciliation est consignŽe au procs-verbal et signŽe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dŽcision entrŽe en force : elle a force exŽcutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autoritŽ de la chose jugŽe (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rŽfŽrences citŽes).

La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passŽe par les parties en cours de procŽdure, soit directement devant l'autoritŽ ou le juge, soit hors de sa prŽsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rŽfŽrences citŽes).

La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne ˆ en prendre acte; il ne rend pas de dŽcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du r™le (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invaliditŽ de la transaction judiciaire ne peut tre invoquŽe, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rŽvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rŽfŽrences citŽes).

Il y a chose jugŽe sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prŽtention en se fondant sur les mmes faits (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 151/152 consid. 1 et les arrts citŽs; arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identitŽ de l'objet du litige s'entend au sens matŽriel; il n'est cependant pas nŽcessaire, ni mme dŽterminant, que les conclusions soient formulŽes de manire identique (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fŽdŽral a admis que, mme si elle s'en Žcarte par son intitulŽ, une nouvelle conclusion aura un objet identique ˆ celle dŽjˆ jugŽe, si elle Žtait dŽjˆ contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu'ˆ titre prŽjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait ˆ titre principal (ATF 123 III 16 consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrt du Tribunal fŽdŽral 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identitŽ de l'objet s'Žtend en outre ˆ tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas ŽtŽ allŽguŽs, qu'ils ne l'ont pas ŽtŽ selon les formes et ˆ temps ou qu'ils n'ont pas ŽtŽ suffisamment motivŽs (ATF 139 III 126 consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1).

Le Tribunal fŽdŽral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procŽdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite ˆ une demande de baisse de loyer fondŽe sur le taux hypothŽcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer ˆ compter du 1^er juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procŽdure, sollicitŽ la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait ŽtŽ accordŽe par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fŽdŽral a confirmŽ les dŽcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1^er juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considŽrant que le loyer fixŽ ˆ partir du 1^er juillet 2012 Žtait couvert par la transaction revtant autoritŽ de chose jugŽe (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3).

A l'inverse, dans le cadre d'une procŽdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fŽdŽral a considŽrŽ qu'il y avait identitŽ de prŽtentions dans la mesure o, mme si le libellŽ de ces dernires Žtait diffŽrent (conclusions constatatoires en nullitŽ de la rŽsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rŽclamŽe avait ŽtŽ versŽe dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procŽdure. Admettre la seconde procŽdure aurait abouti cas ŽchŽant ˆ un double paiement fondŽ sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipulŽ dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications ˆ faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'exŽcution du contrat de travail (arrt du Tribunal fŽdŽral 4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4).

3.2 Il s'agit de dŽterminer en l'espce si les prŽtentions des intimŽs faisant l'objet de la prŽsente procŽdure sont matŽriellement identiques ˆ celles ayant fondŽ la premire procŽdure et ayant donnŽ lieu ˆ la transaction judiciaire du 30 novembre 2020.

A cet Žgard, les parties sont identiques dans les deux procŽdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prŽtentions formulŽes par les intimŽs ne sont matŽriellement pas identiques : dans la premire procŽdure, le loyer visŽ portait sur le futur, ˆ compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1^er dŽcembre 2020. Dans la prŽsente procŽdure, les prŽtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la pŽriode du 1^er dŽcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une pŽriode antŽrieure. Partant, ces prŽtentions sont matŽriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement.

L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit Žgalement le loyer ˆ compter du 1^er dŽcembre 2015. En effet, les prŽtentions en baisse de loyer ont ŽtŽ formulŽes pour le futur et n'ont pas portŽ sur le loyer antŽrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prŽvoit pas que les parties n'ont plus de prŽtentions ˆ faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. ConsidŽrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antŽrieur reviendrait ˆ lui confŽrer un champ d'application plus large que les prŽtentions formulŽes, ce qui ne peut tre dŽduit du texte de la transaction. Par consŽquent, la transaction judiciaire doit tre considŽrŽe comme portant exclusivement sur le montant du loyer ˆ compter du 1^er dŽcembre 2020 pour cette raison Žgalement.

C'est ainsi ˆ raison et conformŽment ˆ la jurisprudence du Tribunal fŽdŽral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1^er dŽcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'Žtait pas couvert par l'autoritŽ de chose jugŽe et a dŽclarŽ la requte des intimŽs recevable.

Par ailleurs, le manque d'identitŽ des prŽtentions a pour consŽquence que la proximitŽ temporelle entre les deux procŽdures n'est pas contraire ˆ la bonne foi, puisque la seconde procŽdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire.

InfondŽ, le grief de l'appelant sera rejetŽ.

4.       L'appelant ne remet pas en cause l'opportunitŽ de la suspension prononcŽe par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaquŽ sera intŽgralement confirmŽ.

5.       A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prŽlevŽ de frais dans les causes soumises ˆ la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

DŽclare recevable l'appel interjetŽ le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris.

Dit que la procŽdure est gratuite.

DŽboute les parties de toutes autres conclusions.

SiŽgeant :

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prŽsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame ZoŽ SEILER, juges assesseurs; Madame Ma•tŽ VALENTE, greffire.

Indication des voies de recours :

ConformŽment aux art. 72 ss de la loi fŽdŽrale sur le Tribunal fŽdŽral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prŽsent arrt peut tre portŽ dans les trente jours qui suivent sa notification avec expŽdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fŽdŽral par la voie du recours en matire civile.

Le recours doit tre adressŽ au Tribunal fŽdŽral, 1000 Lausanne 14.