Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2310358

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.

Fiche 2310361

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 (avec note de Corboz)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART NON CONSIDÉRÉE COMME INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE Seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée. La part représentant des frais d'entretien différé ne doit pas être répercutée (maintien de la jurisprudence Benso, ATF 110 II 404; rejet de la pratique genevoise).
Remarques : Contra : ACJ n° 465 du 15.04.02 M. c/ X et Y SA (arrêt isolé comportant un calcul Fracheboud - cf. ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 - dans le cadre d'un calcul de rendement)

Fiche 2310360

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE - DURÉE D'AMORTISSEMENT Dans le cas d'importants travaux de rénovation (étanchéité, façade, peinture fenêtres et volets, sanitaires, chauffage), la durée de vie moyenne doit être portée à 25 ans, soit un taux d'amortissement de 4% par an.

Fiche 2310359

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.
Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

Fiche 2310362

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE La présomption de l'article 14 OBLF en vertu de laquelle les investissements à plus-value représentent 50 % à 70 % des importantes réparations tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable.

Fiche 2310368

ACJ n° 202 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE VENDU Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un transfert de propriété, la détermination des fonds propres investis doit s'effectuer en fonction de son prix d'achat et non pas du prix de revient (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284-285; ATF 117 II 80-81 cons. 3a).

Fiche 2310367

ACJ n° 202 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRIX D'ACHAT; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.269
Résumé : PRIX D'ACHAT MANIFESTEMENT EXAGÉRÉ Le prix d'achat d'un immeuble n'est pas manifestement exagéré lorsque la différence avec le prix de revient initial représente un pourcentage largement inférieur à l'évolution de l'ISPC.

Fiche 2310370

ACJ n° 210 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉSERVE CONTENUE DANS LE BAIL Dans le contrat de bail, la mention du calcul du loyer à un taux hypothécaire inférieur à celui de la B.C.G. lors de la conclusion du bail, ne peut constituer une réserve, le preneur ne pouvant pas conclure qu'il doit s'attendre à subir ultérieurement les conséquences de cette divergence.

Fiche 2310365

ACJ n° 218 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.1
Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION - CONDITIONS - DÉMARCHES POUR SE RELOGER Le locataire ne peut exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1; ATF 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; ATF 102 II 254 = JT 1977 I 558).

Fiche 2310366

ACJ n° 218 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.2.let.d
Résumé : BESOIN DU BAILLEUR : SÉRIEUX, CONCRET, URGENT L'article 272 al. 2 lit. d CO relativise le besoin propre du bailleur, qui n'est plus un motif absolu excluant la prolongation (cf. Message du Conseil Fédéral du 27 mai 1985 p. 1442 ad 421.22). Cependant, un tel besoin doit être retenu dans le cadre de la pesée des intérêts en présence pour autant qu'il soit sérieux, concret et urgent, ce qu'il appartient au bailleur d'établir conformément aux principes posés sous l'ancien droit (ATF 99 II 50 = JT 1973 I 645 cons. 2).

Fiche 2310373

ACJ n° 186 du 11.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - IMMEUBLE NEUF Le calcul de l'évolution des charges selon la jurisprudence n'est pas possible pour un immeuble qui était neuf lors de la dernière fixation du loyer.

Fiche 2310374

ACJ n° 186 du 11.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT BRUT
Normes : CO.270a
Résumé : RENDEMENT BRUT L'article 269a let. c CO (calcul de rendement brut de l'immeuble) ne peut être invoqué dans le cadre de l'article 270a CO.

Fiche 2310376

ACJ n° 186 du 11.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RENDEMENT BRUT
Normes : CO.269a.let.c
Résumé : RENDEMENT BRUT - OPPOSITION À UNE HAUSSE Le critère de l'article 269a lit. c CO ne peut être invoqué par le locataire pour s'opposer à une hausse de loyer, car il ne peut être invoqué comme motif de baisse en application de l'article 270a CO.

Fiche 2310377

Pas de décision du 13.07.1992

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 118 II 302 (allemand)
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; EVACUATION(EN GENERAL)
Normes : CO.274g
Résumé : COMPÉTENCE EN CAS D'EXPULSION - DROIT CANTONAL (ZH) La règle fédérale de compétence prime le droit cantonal qui limite la compétence du juge chargé de la procédure d'expulsion aux prétentions incontestables à juger dans une procédure sommaire de sommation.

Fiche 2310380

ACJ n° 117 du 19.06.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI RAISONNABLE
Normes : CO.259b
Résumé : DÉLAI CONVENABLE - MISE EN DEMEURE Selon l'article 259b lit. b CO, le locataire est tenu d'impartir préalablement au bailleur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui suppose donc une mise en demeure selon les articles 107 et suivants CO, sauf dans les cas prévus à l'article 108 CO (Zihlmann, Das neue Mietrecht p. 64, 67; Lachat, Le bail à loyer p. 165-166; SVIT - Kommentar, ad art 259b nos 13 et suiv.).

Fiche 2310382

ACJ n° 177 du 19.06.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - LIMITES Evoquée également à l'article 343 al.4 CO concernant le contrat de travail, la maxime inquisitoire peut avoir une influence certaine sur des procédures telles que l'annulabilité de congé, exigeant des tribunaux un rôle accru (FF 1985 I 1450). En cas de doute sur leurs allégations et leurs offres de preuve, le juge convoque les parties. Ces dernières doivent participer activement à la conduite de l'instruction, et renseigner à temps le magistrat sur les faits pertinents de la cause par les moyens de preuve disponibles (ATF 107 II 236; Ryter, Les conflits de travail, Lausanne 1990, p. 148).

Fiche 2310381

ACJ n° 177 du 19.06.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D' ENTRETIEN
Normes : CO.256.al.1
Résumé : ENTRETIEN DE LA CHOSE - AMÉLIORATIONS APPORTÉES PAR LE PRENEUR Dans le cadre de travaux nécessités pour partie par des dégâts et pour partie par l'entretien usuel de la chose, sans plus de précisions, il n'est pas évident que l'obligation d'entretien du bailleur porte, sauf accord spécifique des parties, sur des améliorations apportées par le preneur conformément à l'article 260a CO.

Fiche 2310383

ACJ n° 180 du 19.06.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.259i; LPC.320ss
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES DANS LE CADRE D'UNE CONSIGNATION DE LOYER Le juge peut, par la voie de mesures provisionnelles, modifier la décision de l'autorité de conciliation, voire même la supprimer (Lachat, Le bail à loyer, p. 104 et 185). Les mesures provisionnelles ont un caractère éminemment provisoire. Elles peuvent en tout temps être modifiées ou révoquées si des circonstances nouvelles le justifient (art. 335 al. 1 LPC) et s'il apparaît qu'elles reposent sur une appréciation erronée des faits - sans même que ceux-ci revêtent un caractère de nouveauté par rapport à l'époque où la première décision a été prise - ou que leur fondement juridique se révèle manifestement inexact (SJ 1988, 103). Le caractère provisoire de la décision de la Commission de conciliation et la faculté d'en modifier la portée par le biais de mesures provisionnelles ordonnées par le Tribunal des Baux et Loyers se déduit de l'art. 259h al. 2 CO.
Voir aussi : ACJ n° 1129 du 08.11.99 A. c/ B. CdB 4/2003 p. 102 (Arrêt de la Ire Cour civile du TF du 03.06.03 Epoux A. c/ S.coop. B.)
Remarques : Confirmé par ATF 19.10.1992 (RDP)

Fiche 2310384

ACJ n° 172 du 19.06.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.a; LPC.435
Résumé : LOYERS USUELS - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Si le bailleur fonde la hausse du nouveau loyer sur les loyers usuels du quartier, le TBL doit, en vertu de l'art. 435 LPC, interroger les parties et ordonner des enquêtes propres à établir ce point.

Fiche 2310385

ACJ n° 158 du 12.06.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.1
Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CONGÉ DONNÉ LONGTEMPS À L'AVANCE Dans l'impossibilité de statuer sur les éventuelles conséquences pénibles pour le locataire, il y a lieu de suspendre la procédure jusqu'à une date plus proche (2 ans) du moment où la résiliation doit prendre effet.

Fiche 2310388

Pas de décision du 27.05.1992

TF
Publication SJ 1992 p. 592
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE
Normes : CO.150
Résumé : SOLIDARITÉ Conjoints colocataires d'une coopérative ; pouvoir d'agir seul en contestation du congé.

Fiche 2310387

Pas de décision du 27.05.1992

TF
Publication SJ 1992 I p. 592
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION
Normes : CO.828.ss
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LA RÉSILIATION DU BAIL La résiliation du bail par le bailleur revient à supprimer le droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier. Pratiquement, une telle mesure équivaut à l'exclusion de la société coopérative. Logiquement, il convient dès lors de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques (ZR 1979, n. 142; S. B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, thèse Zürich 1978, p. 164; voir également Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO, n. 180, p. 71, selon lequel l'application exclusive du droit du bail apparaît difficilement acceptable sur le plan juridique lorsque le droit d'usage du logement et la qualité de coopérateur sont liés). Le congé n'est ainsi admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs, sous réserve du cas où le contrat de bail prévoirait expressément une réglementation particulière à ce sujet. Sur ce dernier point, il faut toutefois préciser que la possibilité de résilier librement le bail serait incompatible avec le système de la coopérative d'habitation (ZR 1979, n. 65, p. 142; Moser, ibid.).

Fiche 2310389

ACJ n° 143 du 25.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; ETAT LOCATIF
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE : SORTIE HLM Les baisses de taux hypothécaire durant le contrôle cantonal sont répercutées sur l'état locatif contrôlé par l'OFL. L'art. 13 al. 4 OBLF n'est pas applicable.

Fiche 2310390

ACJ n° 144 du 25.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE LOCI
Normes : LFors.23; CO.274b
Résumé : RENONCIATION AU FOR L'art. 274b al. 2 CO permet au locataire, domicilié en Suisse, de renoncer au for du lieu de situation de l'immeuble non pas d'avance mais au moment de l'ouverture d'une action (cf. Message du Conseil Fédéral du 27.3.85, § 421.3).

Fiche 2310392

ACJ n° 136 du 15.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL À LOYER - CONTRAT INNOMMÉ DE PENSION OU D'HÔTELLERIE Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. Exceptionnellement, les articles du chapitre 3 titre VIIIème CO régissant les loyers abusifs et la protection contre les congés sont applicables dans le cas d'un séjour dans un établissement revêtant un caractère permanent (Schluep, Schweizerisches Privatrecht, Vol VII/2, p. 929 à 932; Schmid, Commentaire bernois, Vorbem. zu Art. 253-274 nos 74, 79; Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 59 ch. 3.4; Barbey, Commentaire du droit du bail, PCI n° 164). Le contrat d'hôtellerie, voire de pension, se distingue de plus par sa durée indéterminée. Ainsi, les hôtes peuvent quitter l'établissement sans préavis (ATF 32 II 71 = JT 1906 I 490 = SJ 1906 p. 244, cons. 1; ATF 77 III 123, cons. 2). Un préavis de 15 jours, selon l'article 266e CO, donne au contrat la nature de bail à loyer (RJB 1922 p.40-41; Fribourg Extraits 1944-1945 p. 55; RSJ 1925-1926 p. 68 n°10; 1954 p. 260 n°132 = AGVE 1951 p. 14).
Voir aussi : ACJ n° 963 du 05.09.2005 M. c/ S.

Fiche 2310394

ACJ n° 134 du 15.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; MAXIME DU PROCES
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CHARGES D'EXPLOITATION - IMPRÉCISIONS SUR CERTAINS POSTES Le Tribunal des baux et loyers doit, en vertu de la maxime d'office, requérir les explications complémentaires nécessaires à expliciter certains postes des comptes d'exploitation, plutôt que de les écarter sans autre.

Fiche 2310395

ACJ n° 136 du 15.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.270.al.1
Résumé : MAJORATION DE LOYER OU CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL La notion de nouveau bail, telle que prévue à l'article 270 CO, doit être interprétée restrictivement, par rapport aux majorations de l'article 269d CO, (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259). Il arrive cependant que les fondements d'un bail liant deux parties se modifient à un point tel que l'on n'a plus affaire au même contrat, mais à un nouvel accord; tel peut être le cas d'un logement ou de locaux commerciaux qui sont l'objet de transformations lourdes, puis reloués au preneur qui les occupait précédemment (Communication de l'Office fédéral du logement fasc. 7 n° 11 p. 28; contra RVJ 1987 p. 251). Tel est également le cas d'un locataire qui, après avoir partagé une chambre meublée avec une autre personne, obtient la jouissance exclusive de la chambre et y installe sa famille.

Fiche 2310399

ACJ n° 121 du 04.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DECISION; MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.257d
Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION REMIS EN CAUSE PAR DES MESURES PROVISIONNELLES ? Ainsi que le Tribunal fédéral l'a rappelé, les décisions d'évacuation pour non-paiement du loyer selon les articles 265 (ancien) CO et 257d (nouveau) CO sont rendues, à Genève, dans le cadre d'une procédure sommaire qui fait appel à des critères dépendant de la simple vraisemblance du droit allégué (ATF 104 II 217; SJ 1989 p. 320; cf. aussi Giger, Der zahlungsunwillige Mieter, Zurich 1987 p. 141). Dans ce cadre, le prononcé de l'évacuation peut éventuellement être remis en cause par le biais d'une demande de mesures provisionnelles fondée sur des faits nouveaux, ce qui pourrait démontrer l'invalidité de la dénonciation du bail.

Fiche 2310398

ACJ n° 118 du 04.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : BONNE FOI Il n'est pas contraire à la bonne foi, pour un nouvel actionnaire d'une SI propriétaire, de vouloir reprendre sa liberté de conclure avec une personne de son choix, le bail ayant été consenti aux locataires actuels par les anciens actionnaires en raison de leurs liens étroits avec eux. Si la notion de bonne foi est plus large que celle de l'article 2 al. 2 CCS, elle ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n° 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à "un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes, à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer" (Barbey, op. cit., n° 43 b). Un bailleur, qui résilie un bail portant sur un dépôt d'archives loué à une société, dans le but de relouer ce dépôt à une autre société déjà locataire d'un étage de bureaux dans l'immeuble, ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi, même interprétées largement.
Voir aussi : ACJ n° 114 du 04.05.92 B. et T. c/ SI X.

Fiche 2310401

ACJ n° 118 du 04.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.1
Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - OBLIGATION DE DÉMÉNAGER - DÉPÔT D'ARCHIVES Le déménagement d'archives n'est pas considéré comme une conséquence pénible au sens de l'article 272 al. 1 CO, même en tenant compte de circonstances telles que la destination des locaux loués, le prix de la location, la situation du marché pour des locaux à usage de dépôt, la passivité éventuelle du locataire à trouver des solutions de remplacement, le long préavis pour la résiliation.

Fiche 2310402

ACJ n° 110 du 27.04.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION
Normes : CO.253a
Résumé : LOCAL COMMERCIAL : NOTION - BAIL COMMERCIAL : CRITÈRES Pour un bail commercial, trois critères sont relevants, soit un local, loué à un usage commercial, sur un terrain bâti. S'agissant d'un emplacement loué pour y installer et exploiter une cabine de photographie à prépaiement, la première condition manque (Arrêt partiellement en contradiction avec l'ATF 118 II 40 = SJ 1992 p. 434 = JT 1993 I 298).

Fiche 2310403

Pas de décision du 22.04.1992

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 118 II 307
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; AUTORITE DE CONCILIATION
Normes : CO.274a
Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - COMPÉTENCE Comme toute contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commerciaux, le litige concernant les prétentions en dommages-intérêts du bailleur pour usage anormal de la chose louée doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obligatoire.

Fiche 2310405

Pas de décision du 01.04.1992

TF
Publication ATF 118 II 124 (all.) = SJ 1992 p. 595 (extrait)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; RENDEMENT BRUT
Normes : CO.269a.let.c
Résumé : RENDEMENT BRUT - RAPPORT AVEC LES AUTRES CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER L'article 269a lit. c CO peut être invoqué d'une part comme base de calcul pour la fixation du loyer initial, et, d'autre part, seulement si une réserve correspondante a été faite, pour une adaptation du rendement devant couvrir les frais, mais non pas pour fonder une hausse de loyer se rapportant à un changement des coûts ou au renchérissement.

Fiche 2310406

ACJ n° 74 du 30.03.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : MOTIF DES LOYERS USUELS INVOQUÉ À TITRE SUBSIDIAIRE Cas d'une hausse de loyer basée sur les loyers usuels, la hausse des charges et l'évolution de l'ISPC. En cours d'instance, le bailleur n'a justifié la hausse contestée que par référence à l'ISPC et aux charges, n'invoquant les loyers usuels qu'à titre subsidiaire et sans développer ce critère. Si le TBL n'admet pas intégralement la hausse contestée sur la base des motifs invoqués à titre principal (ceux de la méthode relative), et en l'absence d'une renonciation formelle à invoquer le critère des loyers usuels, il doit examiner ce dernier, sous peine de violer la maxime d'office consacrée par les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC.
Voir aussi : ACJ n° 156 du 12.6.1992 SA X c/B. et C. concernant une contestation du loyer initial.

Fiche 2310408

ACJ n° 74 du 30.03.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a
Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES - NOTIFICATION (changement de jurisprudence) Les motifs invoqués par le bailleur constituent une déclaration de volonté de celui-ci sur la base de laquelle le locataire décide d'accepter ou de contester une hausse de loyer. Cette déclaration doit être acceptée selon le principe de la confiance. Or, c'est au moment de la notification de l'avis de hausse que le locataire devra se déterminer sur le bien-fondé des motifs invoqués. Il prendra donc en considération les motifs connus à cette date, à moins que le bailleur ait expressément fait savoir qu'il entend se baser sur des motifs de hausse qui se réaliseront entre la notification et l'entrée en vigueur de la hausse. En vertu du principe de la confiance, la Cour retient en principe la date de la notification du dernier loyer pour le début de la période de calcul d'une hausse, sous réserve des déclarations contraires du bailleur, d'un accord ou jugement entre les parties se basant sur des éléments de hausse qui se sont réalisés ultérieurement.
Voir aussi : ACJ n° 93 du 10.4.92 SA X c/ B. ACJ n° 102 du 10.4.92 SI X c/ B. ACJ n° 161 du 4.6.93 D. c/ T.

Fiche 2310409

ACJ n° 74 du 30.03.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; PLUS-VALUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : HAUSSE DES CHARGES D'EXPLOITATION - ANNÉE EXCEPTIONNELLEMENT ÉLEVÉE Si les comptes d'exploitation d'une année sont exceptionnellement élevés et comportent des travaux de réfection totale de plusieurs appartements, ce dont le locataire n'a en rien profité, il y a lieu de considérer ces travaux comme des prestations à plus-value (d'ailleurs répercutées sur les loyers de ces appartements) au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et de les déduire des comptes pour l'année en question.
Voir aussi : ACJ n° 234 du 11.10.1991 SI X c/ G. ACJ n° 1414 du 17.10.1992 SI X c/ T.

Fiche 2310410

Pas de décision du 23.03.1992

TF
Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT
Normes : CO.261.al.2.let.a
Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).
Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA
Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

Fiche 2310412

ACJ n° 67 du 13.03.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES
Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e
Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).
Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85

Fiche 2310415

ACJ n° 42 du 21.02.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DROIT TRANSITOIRE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE : DROIT TRANSITOIRE La validité des réserves émises sous l'empire de l'ancien droit ne peut être examinée au regard de l'art. 18 OBLF, mais selon la jurisprudence applicable à l'époque.
Voir aussi : ATF 11.6.92 Ass. X c/ H.

Fiche 2310416

Pas de décision du 17.02.1992

TF
Publication ATF 118 II 40 = SJ 1992 p. 434 = JT 1993 I 298
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION
Normes : CO.253a
Résumé : LOCAL COMMERCIAL : NOTION - BAIL COMMERCIAL : CRITÈRES La notion de local commercial est interprétée selon les mêmes critères dans l'ancien et le nouveau droit. Pris au sens large (ATF 113 II 413), son utilisation n'est pas nécessairement lucrative. Il comprend les locaux nécessaires au développement personnel privé ou économique du locataire. Jurisprudence et doctrine s'accordent sur le fait qu'un local loué pour une activité professionnelle accessoire, puisse être qualifié de local commercial au sens de la loi.
Voir aussi : ATF 113 II 406; ACJ n° 691 du 31.05.02 S. c/ G.ACJ n° 1432 du 11.12.2006 A. SA. c/ O. SA.

Fiche 2310417

ACJ n° 35 du 07.02.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; ERREUR
Normes : CO.24
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Admettre l'application de l'article 24 CO dans ce domaine reviendrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

Fiche 2310418

ACJ n° 35 du 07.02.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); LOYER INITIAL
Normes : CO.28
Résumé : DOL - INTENTION DE CONTESTER LE LOYER INITIAL Le simple fait pour un preneur de conclure un bail sans indiquer qu'il a l'intention de remettre en cause le montant, jugé trop élevé, du loyer ne saurait constituer en soi un dol au sens de l'art. 28 CO. En ouvrant action, le locataire ne fait qu'exercer un droit que la loi lui reconnaît. Admettre l'application de l'art. 28 CO dans une éventualité de ce genre équivaudrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

Fiche 2310419

ACJ n° 35 du 07.02.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; INSOLVABILITE
Normes : CO.24
Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 24 CO est normalement inapplicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 108 II 412 = JT 1983 I 491; Von Thur/Peter, All. Teil des schw. OR, Vol. I, p. 311-312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

Fiche 2310420

ACJ n° 35 du 07.02.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); INSOLVABILITE
Normes : CO.28
Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 28 CO est normalement applicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 198 II 412 = JdT 1983 I 491; Von Thur, Peter, All. Teil des schw. OR, Vol I, p. 311.312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

Fiche 2310421

ACJ n° 9 du 24.01.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE
Normes : CO.274d.al.1; CO.272.ss
Résumé : PROCÉDURE SIMPLE ET RAPIDE Les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Dans ce genre de procès, le rôle du juge est de veiller au bon et rapide déroulement de l'instance. La simplicité et l'efficacité de la procédure n'est réalisable que si l'instruction se déroule, dans la mesure du possible, oralement. En matière de prolongation du bail, les problèmes sont en général simples. Ainsi, par un interrogatoire approfondi des parties, les conditions d'application des art. 272 ss CO devraient pouvoir être élucidées dans la majorité des cas. Une procédure simple et rapide doit aller à l'essentiel, en abordant autant que possible le fond, et non pas buter sur des questions de forme.

Fiche 2310422

ACJ n° 11 du 24.01.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE
Normes : CO.272.al.2.let.d
Résumé : BESOIN DU LOCATAIRE-ACTIONNAIRE Le besoin invoqué par l'un des actionnaires de la bailleresse ne peut faire échec à la requête en prolongation de bail. Tout au plus peut-il entrer en considération dans la pondération des intérêts respectifs.

Fiche 2310423

Pas de décision du 22.01.1992

TF
Publication ATF 118 II 42
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT
Normes : CO.266n
Résumé : NOTIFICATION SEPARÉE DU CONGÉ AU CONJOINT DU LOCATAIRE La notification d'un acte en main du mari, mais concernant l'épouse demeure valable. Selon les principes généraux régissant la communication des déclarations de volonté soumises à réception, une déclaration de volonté émise sous forme d'une lettre parvient au destinataire dès qu'elle entre dans sa sphère d'influence (cas de l'envoi déposé dans la boîte aux lettres) (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire, V/Ia, N° 408 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, VI/1/1, N° 88 ad art. 1 CO). Savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant, ce dernier assumant le risque qu'une personne autorisée à vider la boîte ne lui tienne caché l'envoi. En conséquence, la remise à un tiers d'une déclaration de volonté soumise à réception vaut communication et déploie ses effets dans deux cas : soit que ce tiers ait été investi, par la volonté du destinataire, du pouvoir de recevoir la déclaration; soit qu'il faille le considérer comme autorisé et qualifié à le faire d'après les usages (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire N° 409 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, N° 89 ad art. 1 CO; ATF 32 II 286).

Fiche 2310424

Pas de décision du 21.01.1992

TF
Publication ATF 118 II 50 = JT 1993 I 290
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS EN INSTANCE DE RECOURS Le juge établit d'office les faits ; les parties sont cependant tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. En instance de recours, la règle n'empêche en tout cas pas le droit cantonal d'apporter certaines restrictions au principe de l'instruction d'office. Les cantons peuvent notamment restreindre le pouvoir d'examen de l'autorité supérieure en prohibant la production de moyens nouveaux (ATF 107 II 237 c. 2 ad art. 343 CO, JT 1981 I 285, rés.). L'art. 274 CO prévoit d'ailleurs expressément que les cantons règlent la procédure.

Fiche 2310425

Pas de décision du 15.01.1992

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 118 II 130 = JT 1993 I 143
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ÉVOLUTION DANS LE TEMPS Le bailleur ne peut prétendre à une adaptation aux taux des loyers usuels (dans la localité ou dans le quartier) que si le marché a évolué depuis la dernière fixation du loyer, au cours d'une période suffisante au regard des lois de la statistique. La durée déterminante sera de 5 à 7 ans selon Barbey (Mietrechtspraxis 1988, p. 136) ou fixée de cas en cas selon Zihlmann (Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 134). De toute façon, une période de neuf mois (cas d'espèce) depuis la dernière fixation du loyer (ou de deux ans depuis le début du bail) ne suffit pas pour constater de manière statistiquement fiable une modification éventuelle du taux des loyers usuels.
Voir aussi : ATF 114 II 362, cons. 3 et 4 = JT 1989 I 79

Fiche 2310426

Pas de décision du 14.01.1992

TF
Publication ATF 118 II 45 = SJ 1992 p. 428 = JT 1993 I 153 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE Dans le cadre d'une hausse de loyer, les calculs relatifs à la variation du taux hypothécaire doivent être fondés exclusivement sur le taux pratiqué par la banque cantonale de crédit hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang, indépendamment du taux qui est réellement appliqué au prêt hypothécaire grevant l'immeuble en cause. Ce taux peut valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est généralement le cas des banques cantonales.
Voir aussi : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.

Fiche 2310429

Pas de décision du 01.01.1992

TF
Publication ATF 117 II 156 = JT 1992 I 317 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DU LOCATAIRE Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est également valable lorsque le locataire est disposé à s'acquitter de la différence de loyer directement auprès du bailleur jusqu'à l'échéance contractuelle du bail car la situation du bailleur serait amoindrie en cas de prolongation du bail.

Fiche 2310428

Pas de décision du 01.01.1992

Philippe CONOD
Publication CdB 1992 p. 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259.ss
Résumé : Les défauts de la chose louée in Cahiers du Bail 1992 p. 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2310431

ACJ n° 322 du 20.12.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : HAUSSES ANNUELLES SUCCESSIVES Une adaptation se justifie lorsque le locataire a subi des hausses annuelles successives. Cependant, une telle adaptation ne doit pas conduire à prendre deux fois en considération les mêmes données.
Voir aussi : ACJ n° 296 du 4.12.92 SI X c/ V. ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X ACJ n° 63 du 17.1.2000 R. SA c/ époux A

Fiche 2310432

Pas de décision du 20.12.1991

Publication SJ 1992 p. 170
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC
Normes : CO.253
Résumé : PARCAGE D'UN VÉHICULE AUTOMOBILE DANS UN GARAGE COLLECTIF Le contrat conclu entre l'exploitant d'un parking collectif destiné au stationnement payant des véhicules automobiles et l'usager d'un tel parking est un contrat de bail à loyer (et non de dépôt).

Fiche 2310433

Pas de décision du 20.12.1991

CJ
Publication SJ 1992 p. 170
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; GARAGE(CONSTRUCTION); PLACE DE PARC
Normes : CO.274a; aLOJ.56M
Résumé : COMPÉTENCE DE LA JURIDICTION DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE BAIL À LOYER RELATIF AU STATIONNEMENT D'UN VÉHICULE DANS UN GARAGE COLLECTIF Une interprétation littérale des art. 274a CO et 56A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ) fonderait la compétence de la juridiction des baux et loyers concernant un contrat de bail à loyer relatif au stationnement d'un véhicule dans un garage collectif. Cependant, les litiges relatifs à des baux immobiliers de nature purement passagère - c'est-à-dire pour quelques heures ou quelques jours - sans réservation à l'avance d'un emplacement déterminé, peuvent être valablement soumis au Tribunal de première instance sans violation des art. 274a CO et 56A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ).

Fiche 2310435

Pas de décision du 18.12.1991

TF
Publication ATF 117 II 554 = JT 1992 I 601 = SJ 1992 p. 310 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); POUVOIR D'EXAMEN
Normes : CO.274g
Résumé : EXAMEN DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ PAR LE JUGE COMPÉTENT EN MATIÈRE D'EXPULSION SELON L'ART. 274g CO Dès lors qu'elle est appelée à statuer définitivement avec autorité de chose jugée sur une prétention de droit fédéral, l'autorité d'expulsion ne peut, lorsqu'elle statue sur la validité du congé ou la prolongation du bail, se contenter d'une simple vraisemblance des faits et de moyens de preuve limités. L'attraction de compétence en faveur de l'autorité d'expulsion prévue par l'art. 274g CO a pour but d'éviter des procédures multiples et de permettre une liquidation rapide des litiges en matière de bail à loyer.
Voir aussi : SJ 1993 p. 545 = ATF du 20.4.93 X SA c/ X SA ATF 119 II 141 du 20.04.93 D. c/ W. und Obergericht des Kantons X ACJ n° 681 du 16.06.03 V. c/ F. P. ACJ n° 1444 du 11.12.2006 V. SA c/ A.

Fiche 2310436

ACJ n° 311 du 13.12.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; LOYER; BAIL PRINCIPAL; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES
Normes : CO.21
Résumé : LOYER LÉSIONNAIRE OU USURAIRE Pour qu'un loyer puisse être qualifié de lésionnaire ou d'usuraire, il faut qu'il y ait une disproportion évidente entre les prestations des parties (JT 1966 p. 120, Engel, Traité des obligations en droit suisse p. 211). S'agissant plus particulièrement d'examiner si le montant d'un loyer est manifestement disproportionné au regard de sa contre-prestation, il peut être procédé par comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des objets semblables, tenu compte aussi du rendement que le bailleur (en l'occurrence le sous-bailleur) tire de l'opération (cf. Guide du locataire 1981, p. 238, examen de la disproportion au sens de l'art. 157 CP concernant l'usure). La disproportion est établie dans l'hypothèse d'un logement loué 53 % plus cher que le loyer principal pour la seule mise à disposition d'un mobilier restreint et qui serait ainsi amorti en un an de location.

Fiche 2310437

Pas de décision du 10.12.1991

TF
Publication ATF 117 II 415 = SJ 1992 p. 308 = JT 1992 I 596
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.272a.al.1.let.a
Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - CONGÉ POUR LE PLUS PROCHAIN TERME ORDINAIRE MALGRÉ LA DEMEURE DU LOCATAIRE L'exclusion de la prolongation en cas de demeure du locataire suppose la fixation valable d'un délai avec menace de résiliation au sens de l'art. 257d CO, communiquée séparément au conjoint du locataire si la chose louée sert d'appartement familial (art. 266n CO; consid. 3-5). Une telle exclusion s'applique aussi en faveur du bailleur qui n'a pas exercé son droit à la résiliation anticipée du contrat, mais a donné le congé seulement pour le plus prochain terme ordinaire (consid. 4).
Voir aussi : ACJC/267/2016 du 29.02.2016

Fiche 2310438

Pas de décision du 26.11.1991

TF
Publication ATF 117 II 421 = JT 1992 I 610 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS DE LA PROCEDURE; DEPENS; PROCEDE TEMERAIRE
Normes : CO.274d.al.2
Résumé : DÉCISION SUR LES FRAIS ET DÉPENS EN CAS D'UTILISATION DE PROCÉDÉS TÉMÉRAIRES DEVANT L'AUTORITÉ DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL C'est l'autorité de conciliation elle-même qui statue en premier lieu sur les frais et dépens de la procédure de conciliation. Toutefois, la partie qui a succombé peut ensuite saisir le juge dans les trente jours, sur la base de l'art. 274f al. 1 CO.

Fiche 2310440

ACJ n° 276 du 08.11.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.257d
Résumé : CONJOINT NON SIGNATAIRE DU BAIL Le TBL est compétent pour prononcer l'évacuation non seulement du preneur, mais aussi de son conjoint non signataire du bail. En effet, le conjoint du locataire est protégé, en cas de résiliation du bail d'un logement de famille, par des normes particulières (art. 266m, 266n, 273a CO). En outre, lorsque le conjoint prétend qu'un congé donné sur la base de l'art. 257d CO est abusif au sens des art. 271 et 271a CO, son objection doit, conformément à l'art. 274g al. 3 CO, être soumise au juge de l'évacuation. Aussi est-il logique que ce magistrat statue aussi bien à l'encontre du preneur que de son époux (épouse).

Fiche 2310441

ACJ n° 268 du 08.11.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES
Normes : CO.257e.al.1
Résumé : SÛRETÉS ILLICITES SOUS L'ANCIEN DROIT Des sûretés qui sont excessives selon l'ancien droit restent illicites quand bien même le nouveau droit (art. 257e al. 1 CO) permet d'aller au-delà de 3 mois de loyer lorsqu'il s'agit de baux pour des locaux commerciaux.

Fiche 2310443

ACJ n° 239 du 18.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; DOL INCIDENT
Normes : CO.20
Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT La nullité partielle du contrat, en application de l'article 20 al. 2 CO, ne pourrait être admise que si l'erreur n'affecte que certaines clauses du contrat (ATF 107 II 148 = JdT 1981 I 372; Gauch, Schluep, Tercier, Partie intégrante du droit des obligations, Tome I, Zürich 1982 p. 113 ch. 601). L'art. 20 al. 2 CO peut s'appliquer par analogie en cas de dol incident, i.e. lorsque la partie trompée aurait, sans le dol de l'autre, néanmoins conclu le contrat, mais à d'autres conditions (ATF 99 II 208 = JT 1974, 285).

Fiche 2310447

ACJ n° 234 du 11.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAXIME DU PROCES; CALCUL; RENDEMENT NET; PRESOMPTION
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT L'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 359). Or, l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

Fiche 2310449

ACJ n° 234 du 11.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; INDICE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - APPEL Le bailleur ne peut pas, dans le cadre d'un appel extraordinaire, demander un calcul de rendement alors qu'il n'a pas fait valoir ce moyen devant le TBL. Inversément, le locataire ne peut pas davantage invoquer en appel l'existence d'indices d'abus qu'il n'a pas fait valoir devant les premiers juges.

Fiche 2310446

ACJ n° 234 du 11.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.274d.al.3; CO.269a
Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT A l'instar de l'art. 15 AMSL, l'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 301). Or l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

Fiche 2310445

ACJ n° 234 du 11.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : RAPPEL DES PRINCIPES Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il convient de comparer la situation existant lors de la dernière fixation de loyer avec celle existant lors de la date prévue pour l'entrée en force du nouveau loyer. A cet effet, on comparera en règle générale deux moyennes : celle des charges courues pendant plusieurs années avant la dernière entrée en vigueur du loyer avec la moyenne des charges postérieures selon les exercices qui ont précédé la date d'entrée en vigueur du loyer contesté (SJ 1981 p. 190 cons. 5b ; ATF 111 II 380 cons. 2 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 313-314 ch. 4.6 ; RJB 1888, 57). Lorsque la période déterminante comprise entre les deux moments décisifs ne s'étend que sur une seule année, comme en l'espèce, il n'apparaît de prime abord pas contraire à la loi ni arbitraire de retenir les charges d'un unique exercice comme élément de comparaison avec la moyenne des charges des années antérieures.
Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R: SA c/ époux A.

Fiche 2310448

ACJ n° 234 du 11.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRISE EN COMPTE D'UNE BRUSQUE VARIATION DES FRAIS D'ENTRETIEN Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement et d'en tenir compte, notamment s'il résulte d'une dépense extraordinaire ou de travaux importants (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 ch. 6.5 et notes 87 à 89).

Fiche 2310451

ACJ n° 231 du 04.10.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION
Normes : CO.253
Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.
Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

Fiche 2310454

ACJ n° 217 du 16.09.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D' ENTRETIEN
Normes : CO.256.al.1
Résumé : ENTRETIEN - PEINTURE Il est admis par la jurisprudence genevoise que le propriétaire a la charge de faire refaire à ses frais la peinture d'un logement tous les 15 ans.
Remarques : Rendu en application de l'ancien droit

Fiche 2310455

ACJ n° 213 du 13.09.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL)
Normes : CO.257d
Résumé : RENONCIATION À L'ÉVACUATION - ASSURANCES DONNÉES L'assurance donnée par le responsable du service du contentieux d'une régie que l'évacuation pour non-paiement du loyer ne serait pas requise vu le paiement de loyer effectué lie la régie et le bailleur, conformément à l'art. 33 al. 3 CO.
Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Fiche 2310456

ACJ n° 204 du 13.09.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE
Normes : CO.257d
Résumé : DROIT TRANSITOIRE Dans le cadre de l'ancien article 265 CO, le congé ne prend effet qu'après l'échéance du délai comminatoire de 30 jours, dans la mesure où le loyer arriéré n'est pas intégralement versé. Lorsque le bailleur a mis le locataire en demeure de payer le loyer arriéré dans les 30 jours, conformément à cette disposition et que l'échéance de ce délai est postérieure au 1er juillet 1990, le bailleur doit résilier le contrat conformément au nouvel article 257d al. 2 CO.
Voir aussi : ACJ n° 137 du 15.05.1992 SA X c/ SA X

Fiche 2310457

ACJ n° 213 du 13.09.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.33.al.3
Résumé : REPRÉSENTATION DU BAILLEUR PAR SON GÉRANT - CONSÉQUENCE DE L'APPARENCE CRÉÉE L'assurance, donnée par le responsable du service contentieux d'une régie, que l'évacuation pour non-paiement du loyer ne serait pas requise vu le paiement du loyer effectué, lie la régie et le bailleur, conformément à l'article 33 al. 3 CO. Le locataire et le cessionnaire peuvent admettre que les pouvoirs de la régie comprennent la faculté de conclure un bail, de le résilier et d'autoriser une cession. ACJ n° 269 du 08.11.91 H. c/ P. et J.

Fiche 2310460

Pas de décision du 18.07.1991

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272
Résumé : SECONDE PROLONGATION : CONDITIONS Les locataires ne peuvent solliciter de seconde prolongation s'ils n'ont pas effectué de démarches pour se reloger. La durée très longue des relations contractuelles des parties n'est pas déterminante pour l'octroi d'une éventuelle seconde prolongation de bail (ACJ n° 294 du 27.11.92 SA X c/ B.-D.). Cette dernière est soumise, en sus des exigences de l'art. 267a al. 1 a CO, à la condition que le locataire ait entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé (art. 267a al. 2 a CO). Le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu'à celui de la première prolongation de bail (ATF 116 II 448 consid. 3a, 102 II 256).Le fardeau de la preuve incombe au preneur (arrêts non publiés du 10.02 1987 AG X c/ W., p. 6 et du 1.12.1986 SA X c/ P., p. 6; Guinand,Knöpfler, FJS n° 361, p. 9). Le preneur doit démontrer qu'il a fait diligence pour trouver des locaux de remplacement (arrêt non publié du 7.01.1986 H. c/ I. S.A., p. 6; Jeanprêtre, La prolongation des baux à loyer, in 10ème journée juridique de la Faculté de droit à Genève, p. 152). L'étendue des efforts exigés dépend des circonstances du cas (ATF 110 II 254 ; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 508). Les intérêts économiques en jeu sont à prendre en considération (arrêt H. c/ I. S.A., p. 7).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_545/2013 du 28.11.2013; ACJ n° 218 du 31.8.92 SA X c/ SI SA X.
Remarques : Rendu en application de l'ancien droit

Fiche 2310463

ACJ n° 179 du 10.06.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; NULLITE
Normes : CO.20
Résumé : SOUS-LOCATION D'UN LOGEMENT SUBVENTIONNÉ - CONSÉQUENCES La sous-location d'un logement en violation des art. 31 B LGL et 5 al. 3 RGL constitue un acte illicite même si aucune sanction administrative n'est prévue. Le contrat est nul selon l'art. 20 CO.

Fiche 2310469

ACJ n° 157 du 27.05.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES
Normes : CO.257e
Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LES LOCATAIRES : DISPOSITIONS COMPLÉMENTAIRES CANTONALES. L'art. 257e al. 1 CO n'institue des prescriptions particulières relatives aux sûretés que si celles-ci sont constituées en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. L'alinéa 4 dudit article réserve cependant le droit des cantons d'édicter des dispositions complémentaires notamment en matière de cautionnement ou d'actes analogues (Genève : cf. art. 1 al. 3 LPGFL, Loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires - I 4 10 + Règlement d'exécution I 4 10.01).

Fiche 2310470

Pas de décision du 27.05.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE SIMPLE; SOUS-LOCATION
Normes : CO.530.ss
Résumé : LOCAUX PARTAGÉS PAR DES AVOCATS Il y a contrat de société simple (et non sous-location) lorsque 3 avocats : - occupent ensemble un appartement de 6 pièces à usage de bureau, - se partagent les locaux communs, les frais d'installation des locaux, les frais d'acquisition de matériel et de mobilier commun, les frais d'utilisation des locaux et les heures de réception et de téléphones des secrétaires. Manifestement, et sans pour autant s'associer, ils ont voulu un partage d'une grande partie de leurs frais généraux. Ils ont donc visé un but commun, à savoir la jouissance de leurs locaux et de leur équipement.

Fiche 2310471

ACJ n° 157 du 27.05.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE
Normes : CO.257e; LGFL.1.ss
Résumé : BAUX À FERME NON AGRICOLES Le titre VIIIe bis du CO ne contient pas de disposition analogue à l'art. 257e CO. Il semble cependant ressortir des travaux parlementaires relatifs à l'adoption du nouveau droit du bail que les cantons ont la compétence d'édicter des dispositions complémentaires en matière de sûreté également pour des baux à ferme non agricole. La LGFL/GE (Loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires - I 4 10), édictée du temps de l'AMSL (Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif), paraît s'appliquer également à de tels baux, bien qu'elle ne le précise pas expressément.

Fiche 2310473

Pas de décision du 23.04.1991

TF
Publication ATF 117 II 65 = SJ 1991 p.590
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.262.al.3; CO.101
Résumé : DOMMAGE RÉSULTANT DE L'OCCUPATION ILLICITE DU SOUS-LOCATAIRE L'art. 264 al. 2 CO (aujourd'hui : 262 al. 3 CO) ne fait qu'appliquer à la sous-location la règle générale de l'art.101 CO sur la responsabilité pour les auxiliaires. Le locataire est ainsi responsable vis-à-vis du bailleur du comportement du sous-locataire. Il répond non seulement du dommage consécutif à un usage de la chose non autorisé par le contrat de bail mais également de tout dommage causé par une violation du contrat, tel celui en rapport avec la violation de l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Le sous-locataire apparaît, sur le plan de la responsabilité, comme un auxiliaire du locataire, et ce dernier ne pourrait se libérer qu'en prouvant qu'il n'a pas commis de faute.
Voir aussi : ACJ n° 212 du 12.03.2001

Fiche 2310476

Pas de décision du 25.01.1991

CJ , CABL
Publication SJ 1991 p. 467
Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); LOCAL PROFESSIONNEL; PAS-DE-PORTE
Normes : CO.21
Résumé : REPRISE Le contrat par lequel l'occupant d'un local commercial, non bénéficiaire d'un bail, se fait verser une somme de fr. 40'000.-- par un locataire entrant, contre remise de biens dont la valeur ascende à fr. 2'500.-- au maximum, doit être considéré comme lésionnaire.

Fiche 2310477

Pas de décision du 25.01.1991

CJ , CABL
Publication SJ 1991 p. 467
Descripteurs : BAIL A LOYER; PAS-DE-PORTE; LOCATAIRE
Normes : CO.20
Résumé : REPRISE La convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail ; cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple "pas-de-porte" dépourvu de toute contrepartie par celui qui l'encaisse doit être considéré comme nul.

Fiche 2310479

Pas de décision du 01.01.1991

TF
Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309
Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.119
Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

Fiche 2310480

Pas de décision du 01.01.1991

TF
Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.101
Résumé : EXPLOITATION D'UN ÉTABLISSEMENT CONFIÉE À UN TIERS Le preneur qui a remis son exploitation à un tiers et qui s'est engagé à répondre solidairement du loyer ne peut pas se libérer en invoquant le comportement du tiers reprenant.

Fiche 2310481

Pas de décision du 20.12.1990

TF
Publication SJ 1991 p. 481
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - DROIT PUBLIC CANTONAL Les règles du droit public cantonal qui soumettent à autorisation les transformations de logement et imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports bailleur - locataire. Les travaux de rénovation s'apparentent, suivant leur ampleur, soit à l'entretien courant, soit à une transformation. Par rénovation, on entend les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation laissant intact le volume, l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble. Il s'agira d'une transformation, lorsque ces travaux entraînent une modification hors de ce qui est usuel (accroissement de confort, p. ex.). Le coût des travaux envisagés est un critère essentiel de cette distinction (ATF 101 Ia 509 consid. 3). Le droit public cantonal ne saurait soumettre les importantes réparations à un régime d'autorisation qui empiéterait sur le droit fédéral et entraverait son application.

Fiche 2310483

ACJ n° 157 du 17.12.1990

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.265
Résumé : COMPENSATION - PROCÉDURE D'ÉVACUATION POUR NON PAIEMENT DU LOYER Cette disposition, qui interdit les clauses contractuelles par lesquelles le locataire renonce par avance à la compensation, concerne le droit de fond mais on ne saurait en déduire qu'elle requiert impérativement l'administration de toutes les probatoires dans le cadre de requêtes déposées en vertu de l'art. 257d CO.

Fiche 2310487

Pas de décision du 19.10.1990

Giacomo RONCORONI
Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes : CO.271.ss
Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310488

Pas de décision du 19.10.1990

Jean GUINAND
Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990
Descripteurs : BAIL A LOYER
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le nouveau droit du bail Introduction in 6ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310489

Pas de décision du 19.10.1990

Philippe RICHARD
Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990
Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le nouveau droit du bail Les dispositions générales in 6ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310491

Pas de décision du 19.10.1990

Jean GUINAND
Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le nouveau droit du bail Droit transitoire in 6ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310490

Pas de décision du 19.10.1990

Jean GUINAND
Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990
Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE; PROCEDURE
Normes : CO.274.ss
Résumé : Le nouveau droit du bail Autorités et procédure in 6ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310494

JTB n°148D du 05.09.1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)
Normes : CO.28
Résumé : DOL - PROSTITUTION Invalidation du contrat de bail admise dans le cas d'une locataire dissimulant intentionnellement qu'elle utiliserait l'appartement loué pour se livrer, à titre professionnel, à la prostitution.

Fiche 2310496

ACJ n° 104 du 22.06.1990

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; NULLITE
Normes : CO.20
Résumé : IMPOSSIBILITÉ INITIALE OBJECTIVE La cause de nullité prévue par l'art. 20 al. 1 CO présuppose que personne n'est en mesure d'effectuer la prestation. Si le débiteur n'est pas en mesure d'effectuer la prestation promise pour une raison juridique, (il n'a pas la maîtrise juridique de la chose sur laquelle porte la prestation), on se trouve en présence d'une impossibilité subjective qui n'entraîne pas la nullité du contrat (Bucher, Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2ème éd., p. 248; Gauch, Schluep, Tercier, Partie générale du droit des obligations, tome II, p. 105 ss.). Un contrat de bail est valable même si le bailleur n'a pas le pouvoir de disposer de la chose (Schmid, Commentaire zurichois, vol. V/2/b, ad 253 note 30 et la réf. citée; Hochli, Der Untermietvertrag, Schriftenreihe zum Konsumentenschutzrecht, vol. 6, p. 41 notes 198 et 199; cf. dans le même sens, en droit allemand, Staudinger, BGB Kommentar, 12ème éd. par. 535 note 6 ; ACJ du 08.02.88 P. c/ B.).

Fiche 2310498

ACJ n° 87 du 11.06.1990

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; VERIFICATION DE LA CHOSE; ANNULABILITE; SURFACE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.26
Résumé : ERREUR DE BASE PORTANT SUR LA SURFACE DES LOCAUX - PAS DE FAUTE DU PRENEUR Preneur invalidant le bail parce que la surface des locaux mesurée après coup était inférieure de 8% à celle indiquée par le bailleur. Il s'agit d'une erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. Cette erreur ne provient pas de la faute du preneur, ce dernier n'étant pas tenu - comme un acheteur - de vérifier l'état de la chose louée au moment de sa délivrance et d'aviser sans délai le bailleur d'un défaut ou de l'absence d'une qualité promise et n'ayant pas, sauf circonstances particulières, à vérifier les indications faites par le bailleur lors des pourparlers. Le preneur ne doit donc pas réparation du dommage résultant de l'invalidation du contrat.

Fiche 2310501

ACJ n° 58 du 02.04.1990

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LIBERTE CONTRACTUELLE; LOYER INDEXE
Normes : CO.19
Résumé : INDEXATION DU LOYER À L' I.S.P.C. ET AU CHIFFRE D'AFFAIRES DU LOCATAIRE Une clause prévoyant d'une part un loyer de base indexé à l'ISPC, d'autre part un loyer complémentaire calculé en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire se tient dans les limites de la liberté contractuelle définie à l'art. 19 CO (et n'est pas contraire à l'AMSL, dont les critères ne sont toutefois pas applicables tels quels).
Remarques : Confirmé par ATF 116 II 90 = SJ 1991 p.129 = JT 1991 I 191

Fiche 2310511

ACJ n° 101 du 19.06.1989

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); NULLITE
Normes : CO.21
Résumé : RAPPORTS AVEC L'USURE (ART. 157 CPS) Eléments constitutifs de l'usure : détaillés dans l'arrêt. Conséquences de droit civil de l'usure : l'art. 157 CPS est le pendant en droit pénal de l'art. 21 CO (Gauch, Schluep et Tercier, Partie générale du droit des obligations, p. 100). Selon une partie de la doctrine, les conséquences de droit civil de l'usure doivent également être examinées sous l'angle de l'art. 20 CO (dans ce sens : Von Tuhr,Peter, All. Teil des Schweiz. OR, p. 260 notes 60 (d) et (c) et p. 346 note 13 (c); contra : Bucher, Schweiz. OR, All. Teil, 2e éd., p. 259 note 86). Question laissée ouverte.
Voir aussi : ACJ n° 141 du 26.04.93 X et Cie c/ SA X, X et X.

Fiche 2310613

Pas de décision du 01.10.1979

Bernard CORBOZ
Publication SJ 1979 p. 129-146
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION
Normes : CO.259.ss
Résumé : Les défauts de la chose louée in SJ 1979 p. 129-146
Remarques : Doctrine

Fiche 2310616

Pas de décision du 13.04.1978

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE; COMPETENCE
Normes : CO.253
Résumé : LOCATAIRE ACTIONNAIRE D'UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE Le TBL est compétent dans le cas d'un actionnaire d'une S.A., jouissant d'un appartement loué dans un immeuble appartenant à celle-ci, bien qu'il ait une position plus forte face au bailleur qu'un locataire ne bénéficiant pas de ce statut. Cette différence ne modifie pas la nature juridique du contrat, qui reste un bail à loyer au sens de l'article 253 CO.

Fiche 2329351

K. c/ P. du 11.07.1972

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 98 II 199, JdT 1973 I 166
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION
Normes : aCO.267a; CO.272
Résumé : TERRAIN NON BÂTI - PAS DE PROLONGATION - EXCEPTIONS Le bail d'un terrain non bâti ne peut même pas être prolongé, à la suite d'une résiliation ou de l'écoulement de la durée du bail, lorsque le locataire a élevé sur le fonds une construction mobilière. Application analogique exceptionnelle de l'art. 267 a. aCO dans des cas tout à fait particuliers. Négation en l'espèce de l'application analogique.
Voir aussi : ACJC/1842/2019 du 16.12.2019

Fiche 2352319

sans du

Normes : co

Fiche 3246050

01.12.2022 du

François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER
Publication CdB 4/2022 p. 105 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;INSTALLATION DE CHAUFFAGE;ORDONNANCE;LIMITATION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.256; CO.119
Résumé : François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER, Conséquences en droit du bail des limitations de températures des espaces intérieurs prescrites par voie d'ordonnances fédérales, et quelques réflexions en matière de pénurie d'énergie (gaz, mazout, électricité), in Cdb 4/2022 p. 105 ss
Remarques : Doctrine