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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

19 enregistrements trouvés

Fiche 2868131

4A_592/2020 du 12.10.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch décembre2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.
Voir aussi : ATF 142 III 369

Fiche 2839494

4A_69/2021 du 21.09.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271; CC.8
Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Fiche 2782192

4A_243/2018 du 17.12.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CPC.150; CC.8
Résumé : FAIT CONTESTÉ La mention «rapport soit aux pièces» n'équivaut pas à la contestation du fait concerné, lequel n'a dès lors pas besoin d'être prouvé.
Voir aussi : ACJC/345/2021 du 22.03.2021

Fiche 2441272

ACJC/1311/2018 du 01.10.2018

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION
Normes : CC.8
Résumé : DECLARATIONS DES PARTIES Il convient en principe de se référer aux premières déclarations des parties, ces dernières étant données avant que celles-ci n'en connaissent les conséquences juridiques. En cas de versions divergentes, les premières déclarations priment les secondes, ces dernières étant, consciemment ou non, le fruit de réflexions ultérieures (TF U 212/05 du 1er février 2006, consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 6B_935/2008 du 16 décembre 2008, consid. 1; ATF 121 V 47 consid. 2a; 115 V 143, consid 8.C)

Fiche 2460953

ACJC/569/2018 du 07.05.2018

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.270.al1; CC.8
Résumé : NON RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE LORSQU'IL N'EST PAS MENTIONNE DANS LE CONTRAT DE BAIL QUE LA FORMULE OFFICIELLE Y EST ANNEXEE L'art. 270 al. 2 CO prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d al. 2 CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Lorsque le bail a été conclu sans que ne soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat). Selon la jurisprudence, la preuve que doit apporter le bailleur est facilitée lorsque le contrat de bail - dont la réception n'est pas contestée par le locataire - mentionne que la formule officielle y est annexée. Dans ce cas, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée au locataire s'il est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question; il s'agit là d'une règle d'expérience (art. 1 al. 2 CC) qui entraîne le renversement du fardeau de la preuve. C'est alors au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (ATF 142 III 369 consid. 4.2). Lorsqu'il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée, le bailleur doit apporter par d'autres moyens de preuve que celle-ci a été effectivement remise au locataire. Dans ce cas, le fardeau de la preuve n'est pas renversé. La preuve n'est pas non plus facilitée. La production d'une photocopie de la formule officielle, comportant tous les éléments prescrits par la loi, que le bailleur a conservée dans son dossier, ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci. Elle en constitue un indice parmi d'autres, susceptibles de fonder une certitude dans l'esprit du juge. Il en va de même du témoignage de la personne dont il est allégué qu'elle aurait remis de main à main la formule au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2). Le témoignage d'une employée de la régie n'est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, lorsque celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n'est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage. Lorsque seules deux personnes étaient présentes lors de la remise alléguée, la locataire et la représentante de la régie, et que le juge ne parvient pas à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires, il y a échec de la preuve, que le bailleur doit supporter puisqu'il lui incombait de s'organiser de telle façon à pouvoir apporter la preuve certaine de la remise de cette formule (fardeau de la preuve; art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.3.1).
Voir aussi : ACJC/1717/2018 du 10.12.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016

Fiche 2310686

4A_295/2016 du 29.11.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.269a; CO.270; CC.8
Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS COMPARATIFS Dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire. Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - soit de 10% au moins - alors qu'une telle augmentation ne saurait se justifier à considérer la conjoncture économique, il a été admis que le loyer convenu est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs. En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales. En outre, le bailleur n'a pas à collaborer à l'administration des preuves puisqu'il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison.
Voir aussi : ATF 147 III 431(cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier); ATF 139 III 13

Fiche 2310787

Pas de décision du 01.09.2016

François BOHNET, Pascal JEANNIN
Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CC.8; CPC.150
Résumé : LE FARDEAU DE LA PREUVE EN DROIT DU BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310748

4A_398/2015 du 19.05.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 142 III 369
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CC.8; CO.270
Résumé : PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.
Voir aussi : voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)

Fiche 2310757

4A_547/2015 du 14.04.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; RÉSILIATION; CONGÉ-PRESSION ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271.al.1.let.b; CC.8
Résumé : CONGÉ-PRESSION -FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l'espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu'il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d'un congé non motivé, manifesté la volonté d'augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur,s'il veut faire échec à l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'établir que cette manifestation de volonté n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontanément par le locataire, voire une offre consécutive à la proposition spontanée du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augmenté.

Fiche 2310635

4A_313/2012 du 05.11.2012

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o
Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée
Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

Fiche 2309074

ACJC/1163/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES - MESURES D'INSTRUCTION REQUISES PAR LES PARTIES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, pour autant que les faits à prouver soient pertinents et contestés. Des mesures d'instruction portant sur l'authenticité de la signature apposée au nom de la locataire sur le bail peuvent être écartées si cet élément est dénué de pertinence pour l'issue du litige. In casu, que cette signature ait été apposée par la locataire, par son mari ou par un tiers ne change rien au fait que la locataire est contractuellement liée, dès lors qu'elle a formellement reconnu, aussi bien devant les premiers juges qu'hors litispendance, avoir accepté de s'engager contractuellement auprès du propriétaire du logement litigieux et qu'elle ne prétend pas que le bail écrit formalise d'autres éléments que ceux convenus.

Fiche 2309139

4A_576/2008 du 19.02.2009

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication MP 1/10 p. 41
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; DEVOIR DE COLLABORER
Normes : CO.270; CC.8
Résumé : LOYER INITIAL - REFUS DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES AU CALCUL DE RENDEMENT Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces propres à effectuer un calcul de rendement et qu'il évoque les loyers usuels dans le quartier sans apporter aucun élément de comparaison, le juge peut, en l'absence de tout autre élément, fixer le loyer admissible au niveau du loyer précédent.

Fiche 2309211

ACJC/134/2008 du 04.02.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; MOTIF; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - IMPOSSIBILITÉ DE FAIRE VALOIR UN NOUVEAU MOTIF EN COURS DE PROCÉDURE Le bailleur qui justifie sur formule officielle la fixation du loyer initial en invoquant uniquement les loyers usuels du quartier et qui se voit opposer par le locataire les statistiques officielles comme fondement de sa contestation, ne peut introduire, en cours de procédure, un autre critère de fixation du loyer initial. Partant, le Tribunal est fondé, dans cette hypothèse, à refuser la demande du bailleur tendant à compléter ses écritures en vue de démontrer qu'il ne retire aucun rendement abusif de la location litigieuse.

Fiche 2309250

ACJ n° 521 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271; CC.8
Résumé : CONGÉ ABUSIF - PREUVE La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271). Cas dans lequel les allégations des locataires, qui ont constamment contesté le motif avancé à l'appui du congé, sont de nature à mettre en doute la réalité du motif invoqué par le bailleur. En n'instruisant pas les allégués des locataires, et notamment la réalité du motif du congé donné, le Tribunal des baux et loyers a violé leur droit à la preuve.
Voir aussi : ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. ATF n.p. 4A_131/2008 du 25.06.2008

Fiche 2309550

ACJ n° 230 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS D'EXPLOITATION; DECOMPTE(SENS GENERAL); ACTION EN CONTESTATION; PREUVE
Normes : CC.8; LPC.186
Résumé : CONTESTATION DE DÉCOMPTES D'ARRIÉRÉS DE CHARGES - PRÉCISION REQUISE La partie qui conteste l'exactitude de décomptes d'arriérés de charges doit le démontrer avec précision. En matière comptable en effet, une contestation globale est insuffisante (SJ 1983 p. 13; 1985 p. 4). Dès lors, si les décomptes produits ne sont pas déniés avec la précision requise, ils sont présumés exacts et doivent être admis par le Tribunal (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 4 ad art. 126).

Fiche 2309614

ACJ n° 334 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; APPRECIATION DES PREUVES; LIBRE APPRECIATION DES PREUVES
Normes : LPC.186; CC.8
Résumé : APPRÉCIATION DES PREUVES La répartition du fardeau de la preuve ne réglemente pas l'appréciation des preuves. Lorsque toute déduction catégorique est exclue, la décision du Tribunal doit se fonder sur sa libre conviction, qui peut être acquise sans qu'il y ait de certitude. Une très forte vraisemblance, de nature à exclure tout doute sérieux, peut tenir lieu de preuve (ACJ n° 192 du 07.10.1985 SI X c/ B; SJ 1984 p. 25 ss)

Fiche 2309640

ACJ n° 23 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TITRE(DOCUMENT); PREUVE; SIGNATURE
Normes : CC.8
Résumé : PREUVE - FACTURES SANS SIGNATURES Une facture sans détails de marchandise et sans signature lors de la livraison n'est pas un document probant. L'absence de signature ne permet pas d'établir avec certitude l'exécution de la livraison.

Fiche 2309826

ACJ n° 1280 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CC.8; LPC.186
Résumé : PREUVE DE FAITS ALLÉGUÉS - CONTRE-PREUVE Selon les art. 8 CCS et 186 LPC, à défaut de prescriptions contraires, chaque partie doit prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En particulier, l'obligation de prouver n'implique pas toujours l'apport d'une preuve absolue; suivant les cas, une preuve par indices (ATF 114 II 289) ou une très grande vraisemblance (ATF 104 II 68) peuvent suffire (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 186 note 1). Lorsque les moyens de preuve ordinaires font défaut, il suffit, pour que la preuve dite principale de la survenance d'un fait positif ne soit plus considérée comme rapportée, que la contre-preuve, savoir l'établissement de faits ou d'indices neutralisant la valeur probante des moyens principaux, éveille des doutes dans l'esprit du juge sur l'exactitude des indices allégués et des conclusions qui en sont déduites par la partie supportant la charge de la preuve principale. Ce n'est alors pas le fardeau de la preuve qui est inversé, mais la preuve principale qui est considérée comme n'étant pas rapportée (Deschenaux, Le Titre préliminaire du Code civil, 1969, p. 234).

Fiche 2310203

4C.17/1994 du 18.04.1994

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE
Normes : CC.8
Résumé : CONDITIONS AU DROIT À L'ADMINISTRATION DES PREUVES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, à un certaines conditions. Il faut que les faits à prouver soient pertinents et contestés (ATF 111 II 156 cons. 1b; 108 II 314 cons. 4 p. 318; 107 II 419 cons. 3b; 95 II 461 cons. 3) et que faits et preuves aient été introduits régulièrement en procédure, à savoir à temps et selon les formes prescrites par le droit cantonal (cf. ATF 101 Ia 102 cns. 3; Deschenaux, Le titre préliminaire du code civil, p. 232 et les réf.). Le droit à la preuve est donc violé lorsque l'autorité cantonale omet de faire administrer des preuves sur des faits pertinents ou qu'elle retient certaines allégations contestées d'une partie, ou lorsque le juge rejette une prétention en considérant, à tort, que les faits pertinents, n'ont pas été assez allégués (Rouiller, La protection de l'individu contre l'arbitraire de l'Etat, in RDS 106/1987 II p. 225/308). Toutefois, l'art. 8 CC ne confère pas le droit à la mise en oeuvre de moyens de preuve déterminés, ni ne s'oppose à une appréciation anticipée des preuves (ATF 109 II 26 cons. 3b, 105 II 143 cons. 6 et les arrêts cités). Lorsque le juge acquiert la conviction que la réalité ou l'inexistence d'un fait est établie, sur le vu d'une appréciation des preuves déjà administrées, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief de violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 114 II 289 cons. 2a p. 291, 111 II 378 cons. 3a, 109 II 245 cons. 5, 105 II 143 cons. 6a/b).
Voir aussi : ACJ n° 690 du 31.05.2002