Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2026

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;USAGE PERSONNEL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271; CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGE DONNE POUR BESOIN PROPRE - MOTIVATION DU CONGE - CONGE-REPRESAILLES Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. La seule limite à la liberté contractuelle de résilier le contrat de bail découle des règles de la bonne foi. L'art. 271a CO énumère certains motifs rendant le congé annulable. Tel est le cas lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate le véritable motif du congé; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention. La motivation du congé n'est pas une condition de sa validité et l'absence de motivation ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, même si elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (cf. art. 266a al. 1 CO, 271 al. 2 CO). Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable. En l'espèce, la résiliation avait été motivée sur requête des locataires par le besoin de la bailleresse. S'il était vrai que la réponse donnée par la bailleresse laissait supposer que ses intentions n'étaient pas entièrement arrêtées et qu'elle pouvait envisager réserver le bien à l'un ou l'autre des enfants de son actionnaire en fonction de leurs plans d'études, ce fait ne permettait pas encore de conclure que le motif avancé ne serait pas réel, à savoir qu'il ne correspondrait pas à un besoin propre de la bailleresse, respectivement de son actionnaire, qu'il serait trop vague ou contraire à la bonne foi. Certes, le congé s'inscrivait dans le cadre d'une relation pouvant être qualifiée de houleuse avec les locataires, qui avaient élevé avec succès plusieurs prétentions à l'encontre de leur bailleresse en 2004 et 2012. Cela étant, la seule existence d'un échange peu courtois entre les parties le 2 juin 2021 n'emportait pas la conviction que le congé notifié le 29 juin 2021 aurait été motivé par l'unique but de se débarrasser des locataires. L'intérêt du fils de l'actionnaire de la bailleresse, âgé de 25 ans au moment de l'arrêt litigieux, à habiter dans son propre logement, à proximité de ses parents, tout en étant proche d'un arrêt de tram étant donné qu'il ne souhaitait pas apprendre à conduire, n'est ni futile ni ridicule, et ne consacre pas une disproportion manifeste des intérêts des parties. Dès lors qu'on ne se trouve pas en présence d'une disproportion crasse des intérêts des parties, la pesée de ces différents intérêts n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail.

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Congé-représailles et détermination du motif du congé, Analyse de l’arrêt TF 4A_78/2025, in Newsletter bail.ch février 2026

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al1.leta; CO.257f.al3

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION PARTIELLE SELON QUE LA SOUS-LOCATION EST AUTORISÉE OU NON Dans l'hypothèse où le locataire utilise les locaux, si le locataire a obtenu le consentement du bailleur à une sous-location (partielle) d'une durée indéterminée, le bailleur ne saurait se prévaloir de l'abus de droit (et notamment de l'absence d'intérêt du locataire), puisque celui-ci est toujours dans les locaux; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée. Dès lors, s'il entend revenir sur son consentement, le bailleur doit impérativement agir selon les règles de procédure de l'art. 269d CO. Si, par contre, le locataire n'a pas obtenu le consentement du bailleur, il convient de raisonner comme en cas de sous-location totale : il faut déterminer si le bailleur était en droit de refuser son consentement (trois situations mentionnées exhaustivement à l'art. 262 al. 2 CO) ou si le fait de n'avoir pas requis le consentement du bailleur légitimait, en soi, la résiliation (rupture du lien de confiance). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. La même solution s'impose lorsque le locataire n'utilise plus les locaux et qu'il n'a pas obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location. Si le locataire n'utilise plus les locaux, mais qu'il avait obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location, celui-ci peut toujours se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_227/2017 du 05.09.2017 (DB 30/2018, p.43ss); TF 4A_556/2015 du 03.05.2016 et ACJC/458/2018 du 16.04.2018 (sous l'angle de 257f al. 3 CO) et ACJC/967/2019 du 01.07.2019 (usage sporadique ne suffit pas)