Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h.al.1; CO.259d; CO.259g

Résumé : DÉFAUTS - OBLIGATION DE TOLÉRER LES RÉPARATIONS ET INSPECTIONS DE LA CHOSE - CONSÉQUENCES DU REFUS DU LOCATAIRE Le locataire, qui entrave le bailleur et son employé dans leur tentative de remédier aux défauts en cause en sollicitant l'intervention de la police alors qu'ils sont en train de procéder aux réparations, est le principal responsable du fait que les travaux ne peuvent être effectués, de sorte qu'il n'est pas autorisé à consigner son loyer ou à demander une réduction de celui-ci.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); INCOMBANCE

Normes : CO.284

Résumé : BAIL À FERME - ENTRETIEN DE LA CHOSE La doctrine a déduit de l'art. 284 CO que les frais relatifs aux travaux périodiques (p. ex. peinture des locaux nettoyage des conduites ou détartrage des chauffe-eau) ou autres travaux d'entretien (p. ex. remplacement de tuiles ou de vitres cassées) sont à la charge du fermier et que l'obligation de ce dernier va plus loin que celle du locataire selon l'art. 259 CO. Cela se justifie par le fait que le fermier dispose de plus de droits que le locataire et qu'il est en général plus à même d'exécuter les travaux nécessaires que ne l'est le locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT - PRIX DE REVIENT - TRAVAUX Le coût des travaux de construction de nouveaux appartements, d'ateliers et d'un parking souterrain ne bénéficie pas aux appartements existants. Il n'y a donc pas lieu de l'intégrer au prix de revient de l'immeuble, soit dans les coûts pouvant être répercutés sur le loyer. Par ailleurs, la partie du coût des travaux de rénovation qui représente des travaux d'entretien courant (réfection de l'installation électrique, des façades, des fenêtres etc.) ne peut pas être prise en compte.

TF

Publication SJ 1996 p. 322

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.267.al.2

Résumé : PRESCRIPTION DE DROIT IMPÉRATIF MAIS NON D'ORDRE PUBLIC - CONSÉQUENCES L'art. 267 al. 2 CO est de droit impératif (Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 267 CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990, p. 80), mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il empêche une clause contractuelle contraire, passée sous l'ancien droit, de déployer ses effets sous l'empire du nouveau droit (cf. ATF 116 III 120 consid. 3d p. 126; USPI, op. cit., p. 50-51). En effet, l'art. 2 al. 1 Tit. fin. CC prévoit une exception au principe de non-rétroactivité des lois lorsqu'une nouvelle règle a été édictée dans l'intérêt de l'ordre public et des moeurs. Or, le caractère impératif d'une norme ne suffit pas à la ranger dans les prescriptions d'ordre public; encore faut-il qu'elle soit l'expression des conceptions fondamentales du législateur en matière de politique sociale et d'éthique (ATF 100 II 105 consid. 2 p. 112). A la lecture du message du CF (in FF 1985 I p. 1437), il n'apparaît pas que l'art. 267 al. 2 CO puisse être qualifié de prescription d'ordre public. Cette disposition ne rend dès lors pas nulle l'obligation de remise en état prise avant l'entrée en vigueur du nouveau droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h

Résumé : REFUS DU LOCATAIRE DE TOLÉRER LES TRAVAUX - ABUS DE DROIT L'attitude du locataire, qui ne réagit pas aux demandes de fixation d'un rendez-vous pour l'exécution de travaux ou qui les repousse sans raison est contraire à la bonne foi. Dès lors, le locataire ne saurait faire valoir la continuation d'une réduction de loyer et de la consignation sans commettre un abus de droit. Il ne peut donc pas invoquer l'art. 257h al. 3 CO.

TF

Publication CdB n° 1/2007 p. 16 DB 2006 p. 26, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (ATF 4C.97/2005 du 18.08.2005). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire ; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Richard BARBEY, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p.15 s.; Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (David LACHAT, Commentaire romand, n. 8 ad art. 260a CO; Roger WEBER, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_678/2014 du 27.03.2015 in DB 27/2015, p. 19; ACJC/959/2006 du 11.09.2006;ACJC/1502/2008 du 08.12.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.256

Résumé : DROIT DU LOCATAIRE DE RENONCER À L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUÉE Les dérogations, au détriment du locataire, à l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l'avance à ses droits s'il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction de loyer.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 10

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.2

Résumé : REMISE EN ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE AU DÉPART DU LOCATAIRE Lorsque le locataire a procédé, avec l'accord du bailleur, à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, son obligation de remettre celle-ci en l'état antérieur à la fin du bail s'éteint car le nouvel état correspond en principe à celui voulu par le bailleur et est dès lors conforme au contrat (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 260a; Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 260a).

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/07 p. 22 (avec note de Michel ROSSINELLI, avocat)

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; COMPENSATION DE CREANCES; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - TRAVAUX - COMPENSATION Le juge de l'évacuation, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts.

Remarques : arrêt insatisfaisant selon Michel ROSSINELLI (CdB 1/07 p. 27)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259b

Résumé : ÉLIMINATION DES DÉFAUTS - RÉPARATION ET RÉNOVATION En cas de défauts, la demande de remise en état de la chose louée ne peut viser qu'à des travaux d'entretien (réparations), c'est-à-dire à l'élimination des défauts. Le locataire ne peut exiger que le bailleur effectue une prestation supplémentaire, c'est-à-dire qu'il exécute des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 165). En effet, l'art. 259b CO limite le droit du locataire à l'élimination du défaut par des réparations et n'oblige pas le bailleur à augmenter le confort et l'équipement de la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 04.10.2017, rendu le 05.12.2017, IRRECEVABLE, 4D_75/2017

Publication CdB 1/2018, p. 24ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); TOLÉRANCE(EN GÉNÉRAL); VISITE ; CAS CLAIR

Normes : CO.256; CO.257h; CPC.257

Résumé : PUNAISES DE LIT - INSPECTION DES LOCAUX L'exercice par le bailleur de son droit de visite des locaux loués est le corollaire de son obligation d'entretien des locaux dans un état approprié à l'usage pour lequel ils sont loués. Faisant face à un refus d'inspection des locaux par le locataire, des mesures visant à lui en imposer l'accès sont légitimes. La production d'un certificat propre au locataire n'y change rien, dès lors que le bailleur doit pouvoir choisir librement l'entreprise à laquelle il souhaite confier l'inspection.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

IIe Cour civile du Tribunal du canton de Zurich

Publication CdB 1/03 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : PROLONGATION - PRISE EN CONSIDÉRATION DE TRAVAUX NON ENCORE AMORTIS AFIN DE JUSTIFIER L'EXISTENCE DE CONSÉQUENCES PÉNIBLES La notion de circonstances pénibles au sens de l'art. 272 CO doit être examinée de cas en cas. Le fait que le locataire doive déménager deux fois en deux ans et les soins devant être apportés à un proche ne constituent pas, en règle générale, des circonstances pénibles. Il en va de même des investissements entrepris par le locataire dans les locaux, puisqu'à la fin du bail, ce dernier peut exiger une indemnité pour la plus-value considérable résultant des travaux qu'il a entrepris et que le bailleur a autorisés (art. 260a al. 3 CO). En revanche, les autres investissements, qui ne touchent pas à la substance de l'objet du bail (comme l'acquisition de meubles sur mesure), peuvent constituer des conséquences pénibles.

Voir aussi : ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I 439

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.1

Résumé : LOCATAIRE EMPÊCHANT DE MANIÈRE PERSISTANTE LA RÉALISATION DE TRAVAUX D'ENTRETIEN NÉCESSAIRES Le locataire qui refuse d'effectuer les opérations permettant la réalisation de travaux d'entretien qui sont sans incidence sur les loyers viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du bail.

TF , Ière Cour civile

Publication CdB 1/2006 p. 8 DB 2006 p. 23, n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - INDEMNITÉ POUR TRAVAUX À PLUS-VALUE L'art. 260a CO s'applique par analogie lorsque le bailleur effectue les travaux moyennant un financement partiel du locataire. L'indemnité pour l'éventuelle plus-value considérable apportée aux locaux peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce, notamment les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels. Une résiliation de bail pour non-paiement de loyer constitue un motif de réduction, voire d'exclusion de l'indemnité due au locataire (question laissée ouverte).

TF , Ière Cour civile

Publication SJ 2005 I 141 CdB 3/2005 p.84 DB 2006 p. 45, n° 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE ET CONSÉQUENCES PÉNIBLES DU CONGÉ Lorsque le locataire a rénové les locaux avec le consentement écrit du bailleur, il lui est loisible de lui réclamer une indemnité s'il estime que la chose présente une plus-value considérable résultant de cette rénovation. En règle générale, une telle faculté exclut la possibilité pour le locataire de fonder sa requête en prolongation du bail sur la conséquence pénible que représenterait l'extinction du bail avant l'amortissement des sommes investies par lui pour rénover la chose louée.

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

TF , 1ère Cour civile

Publication Plaidoyer 4/05 p. 66 DB 2006 p. 40, n° 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); AUTORISATION PREALABLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ POUR CAUSE DE TRAVAUX Il est arbitraire de ne pas tenir compte d'arrêts du Tribunal administratif annulant des décisions d'autorisation de transformer un immeuble pour savoir si le bailleur était de bonne foi lorsqu'il a résilié les baux des locataires en invoquant ces transformations.