Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONCUBINAGE

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU SEUL LOCATAIRE ET NON À SON CONCUBIN NON COTITULAIRE DU BAIL - CONGÉ VALABLE La locataire est seule signataire du bail et la circonstance qu'elle habite avec quelqu'un dans les locaux loués, même au su du bailleur, ne saurait avoir pour effet de rendre son concubin cotitulaire du bail ni solidairement responsable du paiement du loyer (Droit du bail no 3/1991 no 2 p. 5). D'autre part, il est unanimement admis que la protection légale du logement familial présuppose l'existence d'une union conjugale et n'est accordée qu'aux personnes mariées vivant en ménage commun, à l'exclusion des concubins.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU LOCATAIRE ET NON À SON CONJOINT - NULLITÉ - MOTIF INVOQUÉ EN APPEL SEULEMENT - PAS D'ABUS DE DROIT DANS CE CAS Selon les articles 266n et 266o, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint faute de quoi il est frappé de nullité. Cette nullité est invocable à n'importe quel moment de la procédure sous réserve de l'abus de droit de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 115 II p. 361 consid. 4). Le fait pour le locataire d'invoquer pour la première fois dans son mémoire d'appel la nullité du congé ne constitue pas nécessairement un abus de droit. En effet, il est tout à fait admissible qu'un justiciable puisse de bonne foi ignorer les causes de nullité d'un congé qui lui a été notifié et qu'il n'éprouve pas la nécessité de consulter un avocat lorsque, p. ex. il se trouve en litige avec les membres de sa famille. En conséquence, si l'appartement constitue réellement le domicile conjugal de l'appelant, force est de constater que le congé notifié est nul faute d'avoir été notifié à l'épouse.

Jean-Marc SIEGRIST

Publication CdB 1996 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; EFFICACITE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés inefficaces in Cahiers du Bail 1996 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : DISPOSITION CONTRACTUELLE PRÉVOYANT UN PRÉAVIS DE TROIS MOIS LORS D'UN CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT Le délai de trente jours de l'art. 257d al. 2 CO étant un minimum, les parties peuvent librement convenir d'un délai de résiliation plus long (Commentaire USPI, No 6 ad art. 257d) et leur convention l'emporte alors sur la disposition légale (Commentaire USPI, No 5 ad art. 266 a; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 423; Zihlmann, Das neue Mietrecht 1990 p. 93; Tercier, Les contrats spéciaux p. 224 no 1813). Le congé pour défaut de paiement devait être notifié pour la fin d'un mois moyennant préavis de trois mois. Le congé extraordinaire donné pour un terme prématuré n'en est pas moins valable mais ses effets seront reportés au prochain terme pertinent, en application analogique de l'art. 266a al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1074 du 11.09.1995

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION - PROPOSITION AU BAILLEUR D'UN LOCATAIRE ACCEPTANT LA REPRISE DU BAIL Celui dont le bail a été résilié pour défaut de paiement du loyer ne dispose d'aucun droit de proposer un repreneur pour son bail. La disposition de l'art. 264 CO a pour but de permettre au locataire de se libérer de son bail de manière anticipée. En cas de résiliation pour défaut de paiement du loyer, le locataire est de toute manière libéré des obligations résultant du bail.

Voir aussi : Fiche 2310111

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.271.al.2

Résumé : OBLIGATION DU TRIBUNAL DE VÉRIFIER LA MOTIVATION DU CONGÉ Le devoir de motiver le congé prévu à l'article 271 alinéa 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MPI/ 93 p. 28 et ss, 31).

TF

Publication CdB 2/96 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS LORSQUE LE LOCATAIRE A PROVOQUÉ LA RUPTURE DU CONTRAT AVANT TERME - PRINCIPE La résiliation du bail avant terme pour défaut de paiement du loyer expose le locataire à devoir dédommager le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 214, ch. 5.15 ; Engel, op. cit. p. 156 ; Schmid, Sprenger et Giger, cités dans le commentaire de l'USPI,). Ces dommages-intérêts correspondent en théorie, au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'est pas reloué, jusqu'à la première échéance du contrat (Lachat, op.cit. p.214, ch. 5.15). Le dommage peut être diminué, compte tenu des efforts fournis par le locataire de trouver un locataire de remplacement, de ses difficultés financières (art.99 al.3 et 44 al.2 CO), voire du montant du loyer, si celui-ci est élevé.

Voir aussi : ACJ n° 488 du 28.3.94 SI X c/ SA X ACJ n° 1218 du 12.9.94 S. c/ P. ACJ n° 1435 du 17.10.94 O. GmbH c/ SI SA X ACJ n° 80 du 12.02.01 W. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; COMMISSION SOCIALE

Normes : CO.257d; LPC.439

Résumé : ÉVACUATION - APPEL - RENVOI DE LA CAUSE À LA COMMISSION SOCIALE Lorsque l'appelant allègue que sa famille serait totalement démunie si l'appartement qu'elle occupe lui était repris, un renvoi de la cause à la Commission sociale instituée par l'article 8 LCCBL se justifie.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION

Normes : CO.266n

Résumé : COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : UNE CRÉANCE HOMOLOGUÉE PAR CONCORDAT JUDICIAIRE N'A PAS D'INCIDENCE SUR LE DROIT DU BAILLEUR DE RÉSILIER LE CONTRAT POUR NON-PAIEMENT DU LOYER Une résiliation de bail pour le motif de défaut de paiement du loyer n'empêche pas le bailleur d'agir en recouvrement des loyers impayés, et une action en recouvrement n'implique pas nécessairement une résiliation du bail.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - L'ART. 273 CO S'APPLIQUE INDIFFÉREMMENT AU LOCATAIRE ET AU BAILLEUR ATF non publié du 2 mai 1995 SA X & Cie c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; DELAI

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - DÉLAI, CONTENU ET FORME DE LA MOTIVATION Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Le texte même de la loi ne prescrit aucun délai ni ne précise le contenu et la forme de la motivation. Il s'ensuit que les motifs indiqués verbalement par le bailleur devant la Commission de conciliation doivent être considérés comme exposés en temps utile (Commentaire USPI, ad art. 271 CO p. 555 ss, n. 22 ss.). Il incombe dès lors aux locataires de démontrer le caractère abusif de ce congé (op. cit. p. 227 n. 26 i. f.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - ANNULABILITÉ DU CONGÉ Lorsque le congé ne contrevient pas à une promesse faite au locataire, ni à une expectative suggérée, et qu'il résulte d'un intérêt que le bailleur invoque à satisfaction de droit, intérêt objectif (c'est-à-dire constatable et calculable), sérieux et digne de protection, le Tribunal ne peut le déclarer abusif, partant annuler le congé régulièrement signifié.

Voir aussi : ACJ n° 923 du 9.9.1996 SI SA X c/ C. O. E.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 260 = SJ 1996 p. 34 = JT 1996 I 244

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; REVOCATION(EN GENERAL); CONDITION RESOLUTOIRE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : BAIL SOUMIS À CONDITION RÉSOLUTOIRE - ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Un bail soumis à une condition résolutoire est qualifié de contrat à durée déterminée dans l'hypothèse d'un événement futur et incertain (démolition, vente d'un immeuble). Par conséquent, les art. 271 et 271a CO ne sont pas applicables. La prolongation d'un tel contrat n'étant pas réglementée, le juge doit combler la lacune en soumettant, p. ex., la requête en prolongation de bail à un délai de 30 jours dès la connaissance de la réalisation de la condition résolutoire par le locataire. Une prolongation est exclue lorsque le locataire était conscient du caractère provisoire du loyer avantageux dont il bénéficiait. Celui qui met en location des locaux jusqu'au début des travaux peut invoquer l'art. 272a al. 1 let. d CO. La question reste ouverte de savoir si le locataire ayant conclu un bail sous condition résolutoire commet un abus de droit en se prévalant de la protection contre les congés selon les art. 271 et 271a CO.

TF

Publication SJ 1995 p.436

Descripteurs : BAIL A LOYER; DUREE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a

Résumé : DURÉE DU BAIL CONVENUE À 10 ANS COMPATIBLE AVEC LES CONDITIONS GÉNÉRALES Il est tout à fait possible de déroger au détriment du bailleur à la durée initiale de 3 ans de l'art. 1 al. 1-2 des Conditions générales en prévoyant une durée de 10 ans, et cela tout en maintenant en faveur du locataire le droit de résiliation anticipée selon l'art. 3 let. a des Conditions générales, soit la faculté de résilier pour une échéance trimestrielle dès la deuxième année, moyennant un préavis de 3 mois. Les deux règles ne sont pas incompatibles. Ainsi comprises, elles n'entraînent pas non plus une solution inadaptée : le bailleur est lié pour 10 ans (au lieu de 3 selon l'art. 1 al. 2 des Conditions générales), le loyer étant échelonné durant cette période, alors que le locataire peut résilier le contrat dès la deuxième année. Si les parties entendent enlever au locataire le droit de résiliation anticipée que lui accordent les Conditions générales, disposition qui reprend en grande partie la règle de droit dispositif de l'art. 266c CO, elles doivent l'exprimer de manière expresse et claire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CRISE ÉCONOMIQUE INVOQUÉE Cas de justes motifs invoqués : licenciements d'une partie du personnel pour récession et décès de l'administrateur. La crise économique ne peut pas être invoquée in abstracto; au contraire, la partie qui s'en prévaut doit prouver qu'elle est acculée à la ruine (cf. Commentaire USPI, p. 377 ad art. 266g CO, n.15), ce qui n'a pas été fait en l'occurrence. Quant au décès de l'administrateur et actionnaire principal, il est bien certain qu'il a une influence sur la vie de la personne morale, mais ce malheur ne démontre pas non plus la ruine de celle-ci, ce d'autant moins que seuls les contrats de travail ont été résiliés, et non pas le contrat de bail relatif aux locaux occupés par SA X.

Voir aussi : ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.298

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT DU LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les dispositions légales afférentes au bail à loyer ne s'appliquent au bail à ferme qu'en cas de renvoi légal exprès. Or les art. 253b, 299c et 300 CO ne renvoient nullement à l'art. 257d, ni à l'article 266 l CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 77 ch. 3.1). Cependant, lorsque le bail à ferme porte sur une habitation ou un local commercial, l'art. 298 ch. 2 CO prescrit l'usage d'une formule officielle de résiliation, indiquant au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Cette exigence doit être respectée à peine de nullité (art. 298 al. 3 CO; Engel, Contrat de droit suisse, ad article 298 p. 218). En matière de bail à loyer, la formule officielle est nécessaire aussi pour les congés de l'article 257d CO (Engel, op.cit. p. 156, ACJ N° 184, du 17.8.1993, M.S. c/ V. G.). Ce même raisonnement, par extension, doit pouvoir être adopté pour ce qui concerne le bail à ferme portant sur des locaux commerciaux ou des appartements. Cela étant, il n'a pas été édicté de formule s'appliquant au cas de l'article 298 CO. Dans ces conditions, la formule existante doit être utilisée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_184/2020 du 15.07.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILTÉ D'UNE RÉSILIATION FAITE DANS LES TROIS ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE Le différend réglé par la transaction extrajudiciaire doit être de nature pécuniaire et en rapport avec le bail; il est généralement admis que sont tels les droits dérivants des défauts de la chose louée (cf. Barbey, p. 129), mais non la requête du preneur en vue du renouvellement d'un bail de durée déterminée ou indéterminée (cf. Barbey, p. 131).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Selon ACJ du 30.08.1993 dans V .c/ R., au décès du locataire, seul titulaire du bail, l'ouverture de sa succession fait passer les droits en découlant à ses héritiers formant l'hoirie avant le partage, au sens de l'art. 560 al. 1 CC. Pour respecter les exigences de l'art. 602 CC, le bailleur doit notifier la résiliation à tous les héritiers. Le fait que l'épouse du défunt ait payé le loyer en son seul nom ne prive pas les autres héritiers de leurs droits. De même, tant la résiliation du bail relatif au garage que la requête en annulation de congé pouvaient être entrepris par l'épouse du défunt seule dans la mesure où la jurisprudence admet, en cas d'urgence, qu'un héritier agisse seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la communauté (ATF 116 I b p. 449 & ss).

Voir aussi : ACJ n° 191 du 30.08.93 V. c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOUS-LOCATION

Normes : CO.266l

Résumé : SOUS-LOCATION - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION ORALE DU BAIL PAR SOUS-LOCATAIRE Lorsque le congé est signifié oralement par le locataire, il s'agit d'un cas de nullité absolue du congé, qui peut donc être invoqué en tout temps (Lachat Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 465). La résiliation orale du bail de sous-location est nulle et le sous-locataire est tenu par son bail jusqu'à l'expiration du bail principal, conformément à l'article 273b CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS APRÈS AVOIR DONNÉ UN CONGÉ ORDINAIRE Il est loisible à une partie de résilier un contrat de bail pour plusieurs motifs : une partie qui a déjà donné un congé, par exemple pour la plus prochaine échéance du bail, n'est pas privée du droit de résilier le bail pour un motif extraordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL D'ACCORD ENTRE LES PARTIES - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsque deux parties concluent un contrat en remplacement d'un précédent bail qui porte sur les mêmes locaux, il n'y a pas lieu de résilier le précédent contrat au moyen d'un formulaire officiel, puisqu'il s'agit effectivement de la fin d'un rapport de bail d'accord entre les parties et non d'un congé unilatéral donné par le bailleur à son locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL ET OFFRE DE VENTE N'importe quel congé en rapport avec une proposition de vente ne suffit pas pour annuler la résiliation (USPI-Commentaire, ad article 271 a CO No 16).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1995 p.53

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION

Normes : CO.266l

Résumé : NOTION DE BAIL COMMUN - PLURALITÉ DE BAILLEURS - EXIGENCE D'UNE RÉSILIATION ÉMANANT DE TOUS LES BAILLEURS Il y a contrat commun lorsque plusieurs personnes, formant ensemble une partie, passent un contrat avec une ou plusieurs autres personnes. Les droits formateurs liés au rapport d'obligation, en particulier le droit de résilier, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie ou être exercés contre elles toutes, parce que le rapport juridique créé ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les contractants.

Voir aussi : ACJ n° 31 du 12.01.98 D. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : CARACTÈRE IMPÉRATIF DE L'ART. 264 CO - NON ADMISSIBILITÉ D'UNE PEINE CONVENTIONNELLE EN CAS DE RÉSILIATION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE Nullité d'une clause prévoyant une peine conventionnelle de Fr.10'000.- imposant au locataire des obligations en cas de résiliation anticipée excédant celle de l'article 264 CO. En revanche, des frais administratifs ascendant à 1% du dossier (i.e. du loyer annuel) ont été admis en cas de résiliation anticipée du bail, dès lors qu'ils étaient prévus au contrat (ACJ n° 324 du 10.12.1993 SI X c/ G.).

Voir aussi : ACJ n° 1190 du 06.10.97 S. c/ N.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL ET LOCAL LOUÉS À DEUX BAILLEURS DIFFÉRENTS Le logement de la famille ne comprend pas seulement l'espace de vie, au sens strict, mais encore les choses et dépendances dont l'usage est cédé avec ce logement (art. 253 a al. 1 CO) étant précisé que si un contrat de bail est passé à propos d'un local entre des parties différentes des cocontractants au bail du logement de famille, il ne peut plus s'agir d'un accessoire au sens de l'art 253a al. 1 CO (Barbey, op. cit. p. 75-76).

TF

Publication ATF 120 II 105 = JT 1995 I 221 = SJ 1994 p. 678

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ FONDÉ SUR UN MOTIF ÉCONOMIQUE - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT - PRINCIPE DE LA BONNE FOI Le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il ne contrevient pas non plus aux règles de la bonne foi, hormis les cas où une restriction au libre exercice du droit de résiliation peut être déduite des rapports de confiance spécifiques entre les parties au contrat. Pour être admissible, une résiliation dictée par des motifs d'ordre économique ne doit cependant pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusqu'alors par le preneur congédié. Si l'application de la méthode absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant, le congé pourra être annulé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; ACJ n° 1325 du 07.12.1998 L. c/ G.ACJ n° 1321 du 07.12.1998 X c/ D. et D.-W.ATF du 22.12.2004 X. SA c/ A. et B. in CdB 2/05 p. 33ACJ n° 1054 du 05.10.1998 SI A. c/ G.ATF 4C.61/2005 du 27.05.2005 C. AG c/ B. SA = SJ 2006 I 34ACJC/522/2007 du 07.05.2007ACJC/1437/2008 du 21.11.2008ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ( Fiche 2309145 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RETROACTIVITE; ANNULABILITE

Normes : CO.31

Résumé : EFFETS DE LA RÉSILIATION PARTIELLE Le principe de la bonne foi s'oppose à l'invalidation partielle d'un contrat de durée qui a pu sortir tous ses effets durant un certain temps (JT 1981 I 373; Gauch, Schluep, Tercier: Partie générale du CO, tome I n° 603). Une telle invalidation ne peut ainsi être envisagée avec effet rétroactif, mais seulement ex nunc, la partie invoquant un vice de volonté n'étant admise à le faire que pour l'avenir et non pour le passé (Gauch, Schluep, Tercier, op. cit., n° 669-672; Schmidlin, Commentaire bernois n° 184, ad art. 23/24; Schoenenberger, Jaeggi, Commentaire zurichois, n° 565, ad art. 1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.266.ss

Résumé : AUTONOMIE DES PARTIES EN MATIÈRE DE DÉLAIS DE CONGÉ En matière de baux immobiliers, la question des termes et des délais de résiliation est réglée de manière dispositive par le droit fédéral, sauf pour les délais minimaux. Les parties restent libres, dans le cadre de leur autonomie, de réglementer elles-mêmes leurs relations contractuelles (ATF 114 II 339 = JT 1989 I 174).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - NOTION L'art. 271 al. 1 CO n'exige pas l'abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 1 CC. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (FF 1985 I, p. 1439; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 470).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1; CO.257d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ SELON L'ART. 257d CO EN VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause une demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé.

Voir aussi : ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 in DB 2006 p. 38, n° 20 ATF 4C.116/2005 du 02.06.2005 in SJ 2005 I 586

Bernard CORBOZ

Publication CdB 1994 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in Cahiers du Bail 1994 p. 33

Remarques : Doctrine

Christophe REYMOND

Publication CdB 1994 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Résiliation du bail à loyer et logement de famille in Cahiers du Bail 1994 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONDITIONS DE LA RÉSILIATION DU BAIL SELON 257d CO En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et n CO et respecte le terme prescrit par l'art 257 d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 17.10.1994 P. c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - LOCATAIRES CONJOINTS ET SOLIDAIRES Il est loisible au bailleur de n'agir que contre un des débiteurs responsables, qui est tenu de payer l'intégralité de la dette, à l'instar de ses codébiteurs (ATF 114 II 344 cons. 2 d, Doctrine et jurisprudence citées). De même, le créancier peut réclamer tout ou partie de la prestation, aussi bien simultanément que séparément, tant que celle-ci n'est pas effectuée dans son intégralité (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 563). Le fait qu'il agisse contre l'un ou l'autre de ses débiteurs ne le prive pas du droit de rechercher ultérieurement celui ou ceux qu'il n'avait pas mis en demeure de payer lors de sa première intervention.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CRAINTE FONDEE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.30

Résumé : INVALIDATION POUR CRAINTE FONDÉE - PAS D'AVANTAGES EXCESSIFS DU BAILLEUR Même si le bailleur a effectué certaines pressions, cela ne saurait impliquer la nullité absolue du congé. Il faudrait, pour que le locataire soit fondé à invalider cette résiliation au sens de l'art. 31 CO, qu'il ait agi sous la menace d'un danger grave et imminent pour lui-même, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens. L'art. 30 al. 2 CO stipule expressément que la crainte de voir invoquer un droit ne peut être prise en considération que si la gêne de la partie menacée a été exploitée pour extorquer à celle-ci des avantages excessifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT À LA FOIS FAMILIAL ET PROFESSIONNEL Le logement familial s'entend comme l'appartement ou la maison dans lequel vivent des conjoints mariés et, le cas échéant leurs enfants. Le fait que le logement en cause ait parallèlement une affectation professionnelle ne supprime pas son caractère familial; en revanche un usage exclusivement commercial ne confère aucune protection spéciale aux époux locataires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 82 ch.4.2.9; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l-266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE

Normes : CO.266n

Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR)

Normes : CO.266a

Résumé : RÉSILIATION CONDITIONNELLE Un congé peut être assorti de conditions, sauf si la survenance de celle-ci dépend de la seule volonté du destinataire ou s'il est certain qu'elle se produira au plus tard avant le début du délai de préavis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS En cas de résiliation pour défaut de paiement, le bailleur a droit, en application de l'art. 97 CO, à des dommages-intérêts correspondant au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation effective des locaux. Un délai de deux mois et demi entre la conclusion d'un nouveau contrat et l'entrée du nouveau locataire va au-delà de ce qu'on peut raisonnablement exiger. La Cour retient qu'un mois et demi étaient suffisants.

Voir aussi : ACJ n° 1007 du 9.09.02 D. c/ B. (1 mois et demi de loyer et indemnité de 10% du montant annuel du loyer)

TF

Publication SJ 1993 p .545

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; TERME COMMINATOIRE

Normes : CO.124.al.2

Résumé : COMPENSATION INVOQUÉE TARDIVEMENT La déclaration de compensation intervenue après l'expiration du délai de paiement prévu par l'art. 257d CO est tardive; elle ne peut affecter la validité du congé pour demeure du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF

Normes : CC.2; CO.271

Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION

Normes : CO.272.al.1

Résumé : SOUS-LOCATION - PAS DE DEVOIR DU LOCATAIRE PRINCIPAL DE SOLLICITER UNE PROLONGATION DE BAIL Le locataire principal n'a pas l'obligation, en cas de résiliation du bail principal, de solliciter une prolongation de bail pour son sous-locataire. En effet, les conséquences pénibles de la résiliation du bail principal pour le sous-locataire ne sont pas prises en considération par le législateur.

Remarques : arrêt rendu en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXECUTION SIMULTANEE; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CO.257d; CO.82

Résumé : EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS Cas du locataire invoquant des défauts de la chose louée et se prévalant de l'art. 82 CO pour ne pas payer le loyer. Les articles 259a et 259g à i CO sur la consignation du loyer semblent exclure le recours à l'art. 82 CO postérieurement à la délivrance de la chose louée et si les défauts allégués peuvent être corrigés. De toute manière, cette exception ne peut être invoquée contrairement aux règles de la bonne foi et le locataire ne saurait par conséquent retenir plus que la part correspondant à la diminution effective de jouissance. En l'espèce, l'absence de tout versement dans le délai de l'art. 257d CO apparaît excessif au regard de l'art. 82 CO et des défauts allégués. La résiliation du bail, dont les conditions sont réunies, doit être prononcée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL On ne peut plus parler de logement de la famille lorsque les deux époux ont d'un commun accord quitté ce dernier pour aller habiter ailleurs (ATF 114 II 396 = JT 1990 I 261 cons. 56; SJ 1989 p. 270 cons. 2) et qu'ils le sous-louent.

Voir aussi : ACJC/1042/2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION - PLURALITÉ DE LOCATAIRES En cas de pluralité de locataires, le congé doit être adressé à tous ceux-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 413, ch. 6.6 et les réf. cit.), notamment dans le cas du non-paiement du loyer. Le paiement du loyer est une obligation principale divisible (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 557), mais la restitution de la chose louée constitue une obligation indivisible à la pluralité des locataires (Gauch, Schraner, Commentaire ad. art. 70 CO, N 17). L'article 257d CO n'implique pas des mises en demeure et des avis de résiliation simultanés à l'égard d'une pluralité de colocataires, engagés solidairement. Toutefois, l'ensemble des locataires bénéficiera du délai imparti au dernier d'entre eux, dès lors que l'évacuation ne peut être ni ordonnée ni exécutée avant que tous les débiteurs aient été mis en demeure et aient reçu l'avis de résiliation. L'évacuation ne peut être prononcée que contre les locataires qui ont été assignés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; AUTORISATION PREALABLE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - SOUS-LOCATION SANS AUTORISATION - RÉSILIATION Le bailleur est fondé à résilier le bail lorsque le locataire sous-loue les locaux de manière durable sans son autorisation préalable, sans en préciser la durée et sans véritable intention de retourner dans les locaux. En mettant ainsi le bailleur devant le fait accompli de la sous-location, le locataire a incontestablement violé ses obligations contractuelles.

Voir aussi : ACJ n° 816 du 18.06.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; PEREMPTION; ABUS DE DROIT; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273.al.1

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - DÉLAI - PÉREMPTION - EXAMEN D'OFFICE - ABUS DE DROIT La péremption éteint absolument et complètement le droit concerné, elle se vérifie d'office (ATF 116 Ib. 392 cons. c-aa et réf. cit.). Il y a lieu de refuser au titulaire du droit périmé le bénéfice des articles 134 à 138 CO (ATF 74 II 97). Tout au plus le délai supplémentaire de l'article 139 lui sera accordé lorsque l'action est mal introduite (ATF 100 II 284, JT 1976 I 57; ATF 98 II 183, JT 1973 I 249) ou encore le bénéfice de l'exception (JT 1988 I 148 et note Jeanprêtre, p. 151). La jurisprudence est même allée jusqu'à interdire au juge de prolonger ou de restituer le délai pour solliciter une seconde prolongation de bail telle que prévue par l'ancien art. 267 a al. 3 CO (ATF 101 II 86). Dans ce dernier cas, elle a réservé l'abus de droit lorsque l'effet de la péremption était survenu par astuce ou par un comportement détournant l'intéressé d'agir en temps utile. Un comportement dolosif est nécessaire pour admettre l'abus de droit; dans un tel cas c'est l'art. 41 CO qui s'applique, et, en lieu et place du paiement de dommages-intérêts il convient de restituer au lésé le droit ainsi perdu (H. Merz, Berner Kommentar, ad 2 CC, note 407 ss, p. 335 ss).

Pierre BROGLIN

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.271.ss; CO.272.ss

Résumé : Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.b; CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION ET NÉGOCIATIONS ENTRE LES PARTIES Ces dispositions ne sont pas applicables dans le cas où les bailleurs ont donné congé pour libérer la villa en vue de sa vente et où ce sont les locataires qui ont pris l'initiative de tractations.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

TF

Publication SJ 1992 I p. 592

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.828.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LA RÉSILIATION DU BAIL La résiliation du bail par le bailleur revient à supprimer le droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier. Pratiquement, une telle mesure équivaut à l'exclusion de la société coopérative. Logiquement, il convient dès lors de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques (ZR 1979, n. 142; S. B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, thèse Zürich 1978, p. 164; voir également Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO, n. 180, p. 71, selon lequel l'application exclusive du droit du bail apparaît difficilement acceptable sur le plan juridique lorsque le droit d'usage du logement et la qualité de coopérateur sont liés). Le congé n'est ainsi admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs, sous réserve du cas où le contrat de bail prévoirait expressément une réglementation particulière à ce sujet. Sur ce dernier point, il faut toutefois préciser que la possibilité de résilier librement le bail serait incompatible avec le système de la coopérative d'habitation (ZR 1979, n. 65, p. 142; Moser, ibid.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; APPROBATION(EN GENERAL); CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : CONGÉ DONNÉ SANS CONSENTEMENT DE L'EPOUX - CONSÉQUENCES Un congé donné en violation de l'article 169 CC n'est pas nul. L'acte est imparfait ou boiteux, par analogie avec les actes du mineur ou de l'interdit, de sorte qu'il peut être ratifié ultérieurement (Deschenaux et Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, p. 106).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI Il n'est pas contraire à la bonne foi, pour un nouvel actionnaire d'une SI propriétaire, de vouloir reprendre sa liberté de conclure avec une personne de son choix, le bail ayant été consenti aux locataires actuels par les anciens actionnaires en raison de leurs liens étroits avec eux. Si la notion de bonne foi est plus large que celle de l'article 2 al. 2 CCS, elle ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n° 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à "un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes, à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer" (Barbey, op. cit., n° 43 b). Un bailleur, qui résilie un bail portant sur un dépôt d'archives loué à une société, dans le but de relouer ce dépôt à une autre société déjà locataire d'un étage de bureaux dans l'immeuble, ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi, même interprétées largement.

Voir aussi : ACJ n° 114 du 04.05.92 B. et T. c/ SI X.

TF

Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).

Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA

Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e

Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).

Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85

TF

Publication ATF 118 II 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n

Résumé : NOTIFICATION SEPARÉE DU CONGÉ AU CONJOINT DU LOCATAIRE La notification d'un acte en main du mari, mais concernant l'épouse demeure valable. Selon les principes généraux régissant la communication des déclarations de volonté soumises à réception, une déclaration de volonté émise sous forme d'une lettre parvient au destinataire dès qu'elle entre dans sa sphère d'influence (cas de l'envoi déposé dans la boîte aux lettres) (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire, V/Ia, N° 408 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, VI/1/1, N° 88 ad art. 1 CO). Savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant, ce dernier assumant le risque qu'une personne autorisée à vider la boîte ne lui tienne caché l'envoi. En conséquence, la remise à un tiers d'une déclaration de volonté soumise à réception vaut communication et déploie ses effets dans deux cas : soit que ce tiers ait été investi, par la volonté du destinataire, du pouvoir de recevoir la déclaration; soit qu'il faille le considérer comme autorisé et qualifié à le faire d'après les usages (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire N° 409 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, N° 89 ad art. 1 CO; ATF 32 II 286).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.257d

Résumé : CONJOINT NON SIGNATAIRE DU BAIL Le TBL est compétent pour prononcer l'évacuation non seulement du preneur, mais aussi de son conjoint non signataire du bail. En effet, le conjoint du locataire est protégé, en cas de résiliation du bail d'un logement de famille, par des normes particulières (art. 266m, 266n, 273a CO). En outre, lorsque le conjoint prétend qu'un congé donné sur la base de l'art. 257d CO est abusif au sens des art. 271 et 271a CO, son objection doit, conformément à l'art. 274g al. 3 CO, être soumise au juge de l'évacuation. Aussi est-il logique que ce magistrat statue aussi bien à l'encontre du preneur que de son époux (épouse).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DROIT TRANSITOIRE Dans le cadre de l'ancien article 265 CO, le congé ne prend effet qu'après l'échéance du délai comminatoire de 30 jours, dans la mesure où le loyer arriéré n'est pas intégralement versé. Lorsque le bailleur a mis le locataire en demeure de payer le loyer arriéré dans les 30 jours, conformément à cette disposition et que l'échéance de ce délai est postérieure au 1er juillet 1990, le bailleur doit résilier le contrat conformément au nouvel article 257d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 137 du 15.05.1992 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RENONCIATION À L'ÉVACUATION - ASSURANCES DONNÉES L'assurance donnée par le responsable du service du contentieux d'une régie que l'évacuation pour non-paiement du loyer ne serait pas requise vu le paiement de loyer effectué lie la régie et le bailleur, conformément à l'art. 33 al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Giacomo RONCORONI

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RESILIATION

Normes : aLOJ.56P

Résumé : LITIGE SUR LA VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION Lorsque le litige porte sur la validité d'une résiliation de bail, le TBL statue en premier ressort au sens de l'art. 56P LOJ (anciennement 56N LOJ)(par analogie avec le cas d'une procédure en évacuation, ACJ R. c/ S.I. X du 03.02.86).

Publication JdT 2012 III 37

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Résumé : Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO).

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION