Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; DOMMAGE

Normes : CO.267; CO.98.al.1

Résumé : LOCAUX NON REMIS EN LOCATION - AUCUN DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Le bailleur débouté de sa demande en paiement d'indemnités pour occupation illicite car il n'a pas l'intention de remettre en location les locaux en cause à un nouveau locataire et ne subit aucun dommage postérieurement à la reddition des locaux.

Voir aussi : ACJC/554/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; SOLIDARITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - NATURE L'évaluation de la réparation du dommage doit se faire en application des art. 41 ss CO, mais la nature juridique de l'indemnité pour occupation illicite des locaux tient tout de même de la responsabilité contractuelle (ATF 117; SJ 1996 p. 238), de sorte que les dispositions relatives à l'engagement solidaire s'appliquent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉ APRES RÉSILIATION DU BAIL PAR UN BAILLEUR QUI N'A PAS DEMANDÉ L'EXPULSION DURANT UN TEMPS RAISONNABLE A la fin du bail, le locataire a l'obligation de restituer la chose louée. Cette obligation implique, en cas de sous-sous-location, que le sous-locataire prenne les mesures adéquates afin que les lieux soient libérés par les sous-sous-locataires à l'expiration de son propre contrat. Dans l'hypothèse où le locataire - ou les personnes dont il répond - demeure dans les locaux loués après résiliation du bail, et que le bailleur n'agit pas durant un temps raisonnable pour l'en faire déguerpir, la solution quant à l'indemnité à payer par l'occupant doit être recherchée dans les règles sur l'enrichissement illégitime. L'enrichissement correspond alors à la valeur objective des surfaces occupées pour la période pendant laquelle elles ont été utilisées effectivement (SJ 1994 p. 117). En l'espèce l'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond aux loyers acquittés jusqu'à la fin des rapports contractuels.

Voir aussi : ACJ n° 828 du 23.06.95 SA X c/ Z. A.

Pierre STASTNY

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 115 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;OCCUPATION;DÉTENTION D'ANIMAUX;FUMÉE;PARTIE COMMUNE

Normes : CO.256

Résumé : L'USAGE DE LA CHOSE LOUEE, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 115 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - COMPÉTENCE DU TBL Il est notoire que lorsqu'un bail a existé et que de surcroît des montants découlant directement du bail (les loyers) sont réclamés conjointement avec des indemnités découlant d'occupation illicite, le TBL est compétent pour connaître du litige. Peu importe la qualification juridique de l'indemnité pour occupation illicite. ACJ n° 149 du 05.06.92 M. c/ N. La compétence du TBL est également fondée pour le problème de la majoration des indemnités pour occupation illicite dans le mesure où il s'agit de la conséquence d'un contrat de bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 57-58 ; ATF 108 II 112 ; JT 1982 I 531 ; P. Tercier, La partie spéciale du CO, p. 134 ad. 1017).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.42; CO.269a.leta; CO.305ss; CO.253

Résumé : CONTRAT DE PRÊT - OCCUPATION ILLÉGITIME D'UN LOGEMENT - INDEMNITÉ - DEGRÉ DE LA PREUVE Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique). Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement. Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation illégitime. En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur, lequel se trouve ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO.

Voir aussi : Blaise CARRON, La détermination du montant du dommage en cas d'occupation illégitime à l'expiration d'un prêt à usage, in DB n° 34/2022 p. 16ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - PAS DE CONDAMNATION À DES INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE POUR LE FUTUR Une condamnation à des indemnités pour occupation illicite prononcée (pour le futur) "aussi longtemps que le preneur demeure dans les lieux" équivaudrait à un jugement conditionnel, sujet qui relève en principe du droit cantonal de procédure (ATF 103 II 110 = JdT 1978 I 226, consid. 5/a). Or même si un jugement conditionnel demeure envisageable en procédure civile genevoise (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 7 ad art. 465 LPC), il y a bien lieu d'exclure cette idée en relation avec des prétentions fondées sur l'art. 267 CO. Une condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite s'avérerait en effet inexécutable en cas de controverse surgissant à propos de la date ou des modalités de restitution des locaux (cf. sur le sujet, Kummer, RJB 1979 p. 314-315).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.97; CO.101; CO.267

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - AUXILIAIRE DU LOCATAIRE Selon l'art. 101 CO, celui qui, même d'une manière licite, confie à des auxiliaires, tels que des personnes vivant en ménage avec lui ou des travailleurs, le soin d'exécuter une obligation ou d'exercer un droit dérivant d'une obligation est responsable envers l'autre partie du dommage qu'ils causent dans l'accomplissement de leur travail. Un simple rapport de complaisance suffit. L'accomplissement du travail visé par l'art. 101 CO peut également avoir pour objet un acte préparatoire, une obligation accessoire ou dérivée d'une obligation principale. In casu, la locataire a sollicité le concours de son mari pour l'aider à déménager dans la perspective d'une imminente restitution des locaux en fin de bail. L'enlèvement des meubles constitue à cet égard un acte préparatoire participant de l'exécution de l'obligation principale de restitution incombant au locataire. Dès lors, le conjoint de la locataire pouvait être qualifié d'auxiliaire et c'est dans l'accomplissement fonctionnel de sa tâche qu'il s'est saisi des clefs de l'appartement pour s'y installer dès que possible, s'assurant de la sorte de la possession des lieux et empêchant la locataire de restituer cette possession à la bailleresse au terme du contrat. Cet agissement, qui consacre l'inexécution de la restitution de la chose louée à la bailleresse, est imputable à la locataire quand bien même celle-ci s'est opposée à cette occupation illicite de son mari.

Voir aussi : ATF 4C.103/2006 du 03.07.2006 ( Fiche 2309326 )

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 p. 1 DB 2007 p. 13, n° 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.267; CO.101; CO.70

Résumé : UNE INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE PEUT ÊTRE RÉCLAMÉE AU COLOCATAIRE QUI N'OCCUPE PAS LES LOCAUX Lorsque deux personnes signent un contrat de bail en tant que locataires, il faut admettre, sauf preuve contraire, qu'il y a colocation. Dans une telle situation, chacun des colocataires est tenu de restituer la chose à la fin du bail, s'agissant d'une obligation indivisible. Chacun des colocataires doit être considéré comme l'auxiliaire de l'autre au sens de l'art. 101 CO, de sorte qu'une indemnité pour occupation illicite peut être réclamée au colocataire non fautif, qui n'est plus (ou qui n'a jamais été) dans les locaux. En revanche, il n'y a pas bail commun, mais reprise cumulative de dette simultanée, lorsqu'une personne s'engage, à côté du locataire, uniquement comme débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-même les locaux.

Voir aussi : CdB 4/06, p. 97 (note de C. NERFIN, avocate, Genève)ACJC/743/2007 du 11.06.2007ACJC/1040/2008 du 08.09.2008ACJC/56/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - COMPÉTENCE DU TBL La compétence doit être déterminée en fonction de la matière et de l'objet du litige. Si le litige porte sur la validité du congé et que l'aspect relation de travail revêt un caractère prépondérant, le TBL doit se déclarer incompétent (ACJ n° 117 du 04.05.92 P. c/ SA X ; ACJ n° 171 du 18.06.93 Fondation X c/ A.) Si l'aspect bail est prépondérant, le TBL sera compétent. Dans le cas d'une contestation portant uniquement sur la restitution du logement du concierge et sur le paiement d'une indemnité d'occupation, le litige est relatif au contrat de bail à loyer (art. 271 CO) et relève de la compétence du TBL (Aubert, in SJ 1982, 210 in initio), à l'instar du procès relatif à la hausse de loyer qui frappe le concierge (SJ 1979 p. 569 n. 6), et non pas d'une contestation entre employeur et salarié pour une question concernant leurs rapports de travail.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 23.04.1990 C. c/ N. ACJ n° 122 du 01.10.1990 M. c/ SI X ACJ n° 82 du 12.02.2001 C. c/ A. ACJ n° 131 du 10.02.2003 D. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; EVACUATION(EN GENERAL); INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - COMPÉTENCE DU TBL POUR PRONONCER, À LA DEMANDE DU BAILLEUR PRINCIPAL, L'ÉVACUATION DU SOUS-LOCATAIRE ET SA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE Selon l'article 56A LOJ (devenu 56K dès le 1.1.2000 et 56M dès le 1.3.2002), le TBL est compétent pour statuer sur tout litige en relation au contrat de bail à loyer ou à ferme agricole au sens des titres VIIIe et VIIIe bis du CO, portant sur une chose immobilière. Aux termes de cette disposition, il n'est pas compétent pour statuer sur l'action en évacuation dirigée contre le sous-locataire, pas davantage que pour le condamner à des dommages et intérêts. Cependant, selon le TF, toute la réglementation comprise aux articles 274 et ss CO s'applique aux litiges qui ont un rapport avec un état de fait comportant un bail (Higi, Kommentar zum schweizerischem Zivilgesetzbuch, ad art. 274 n° 46, p. 375). Or, en matière de juridiction, la seule instance imposée par les dispositions fédérales en matière de bail est l'autorité de conciliation. Les autres règles ne concernent pas la juridiction, mais la procédure applicable. A Genève, l'article 56A LOJ (56M) est parfaitement clair. Il ne saurait être interprété dans un sens contraire à sa lettre pour impliquer les actions en revendication à l'égard du sous-locataire ou à l'égard de tout autre occupant des locaux faisant l'objet d'un bail.

Voir aussi : ACJ n° 1425 du 14.11.1997 B. c/ SI X. S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).

Voir aussi : ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 131 III 257; SJ 2005 I p. 382

Descripteurs : BAIL À FERME ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.299; CO.42

Résumé : BAIL À FERME - QUOTITÉ DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE En matière de bail à ferme, la fixation forfaitaire de l'indemnité en cas de non-restitution ne se justifie que lorsque, après la fin du contrat, le fermier use de la chose de la même manière que pendant le bail. Si l'utilisation qui demeure est réduite, par exemple lorsque la non-restitution ne concerne qu'une partie de l'objet affermé, il appartient au bailleur de prouver le dommage qu'il subit en raison de la violation par le fermier de son obligation de restitution. In casu, concernant un bail à ferme d'entreprise, une fixation du dommage en équité sur la base de l'art. 42 al. 2 CO aurait pu entrer en ligne de compte si, au lieu de se borner à réclamer le montant du fermage, le bailleur avait allégué et chiffré son dommage lié au refus du fermier de lui restituer les listes de clientèle, qui constituaient la part immatérielle des biens affermés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE L'indemnité pour occupation illicite ne peut en aucun cas, et quelles qu'aient été les clauses du bail antérieur, être réclamée d'avance (SJ 1978 p. 312). Le jugement ne saurait renfermer une condamnation pour la période postérieure à son entrée en force.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2019; DB 31/2019, p. 19 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL); INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; ÉQUITÉ

Normes : CO.267; CO.42

Résumé : FIXATION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE EN ÉQUITÉ EN RAISON DE DÉFAUTS Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique. Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts. Dans le cas d'espèce, le loyer convenu correspondait à l'usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu'il se justifiait d'arrêter l'indemnité en équité, en application de l'art. 42 al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; FAUTE PROPRE; DOMMAGE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.257; CO.98.al.1

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - FAUTE CONCOMITANTE DU BAILLEUR Le fait de réclamer sous forme d'indemnité pour occupation illicite l'intégralité du loyer est abusif lorsque les locaux sont vides et que le bailleur peut les faire visiter. Cas d'un bailleur qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour la relocation des locaux dans les meilleurs délais en ne débarrassant pas l'accès des locaux aux frais du locataire (selon procédure prévue à l'art. 98 al.1 CO) et qui a donc contribué à l'aggravation de son dommage de manière fautive. Le droit à l'indemnité pour la période postérieure à l'occupation des locaux a été refusé vu la faute concomitante du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.259d; CO.267; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE APRÈS LA FIN DU BAIL - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE Le bailleur, confronté à un locataire qui demeure dans les locaux après l'extinction du bail, ne peut pas prétendre recevoir une indemnité équivalant à un plein loyer si les locaux sont affectés de défauts dont il aurait eu à répondre en cours de bail. Dans ce cas, le juge doit réduire, dans la mesure appropriée, le montant de l'indemnité qui échoit au bailleur, compte tenu des défauts affectant les locaux occupés. En revanche, le locataire qui conserve l'usage de la chose après l'extinction du contrat, contre la volonté du bailleur, ne peut élever aucune prétention de nature contractuelle, en matière de défauts, à l'encontre du bailleur. En particulier, il ne pourra ni exiger la suppression du défaut ou sa réparation, si ce n'est sur la base des art. 58 et 59 CO si le bailleur est propriétaire des locaux, ni obtenir des dommages-intérêts, par exemple pour perte d'exploitation, alors qu'il n'était plus en droit de se maintenir dans les lieux.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_96/2015 du 01.06.2015 qui admet une application analogique des règles sur les défauts de la chose louée pour réduire l'indemnité pour occupation illicite.Plus nuancé, voir aussi arrêt du TF 4A_208/2015 du 12.02.2016.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Le bailleur peut anticiper de son propre chef la résiliation du bail et demander au locataire des dommages-intérêts pour le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation des locaux (art. 109 al. 2 CO ; Tercier, p.227 n°1843 ; Lachat, Le bail à loyer, 1997 p. 214 n°5.15; Commentaire USPI, n°45 ad art. 257d ; ACJ n°160 du 4.6.1993 SA X, A et C: c/ SA X). Ce principe est basé sur la méthode de la différence (Higi, commentaire zurichois : n° 62 ad art.267d CO). L'indemnité de non-occupation ne saurait correspondre au loyer contractuel, le bail ayant été résilié. Elle doit être fixée en fonction de l'évolution négative du marché et de son incidence sur les possibilités de relocation des locaux, et peut dès lors être arrêtée au montant pour lequel ces locaux furent effectivement reloués, et ce avec un intérêt de 5% courant dès une date moyenne.

Voir aussi : ACJ n° 533 du 15.05.2000 SI X c/ I. SA

TF

Publication CdB 2/96 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS LORSQUE LE LOCATAIRE A PROVOQUÉ LA RUPTURE DU CONTRAT AVANT TERME - PRINCIPE La résiliation du bail avant terme pour défaut de paiement du loyer expose le locataire à devoir dédommager le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 214, ch. 5.15 ; Engel, op. cit. p. 156 ; Schmid, Sprenger et Giger, cités dans le commentaire de l'USPI,). Ces dommages-intérêts correspondent en théorie, au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'est pas reloué, jusqu'à la première échéance du contrat (Lachat, op.cit. p.214, ch. 5.15). Le dommage peut être diminué, compte tenu des efforts fournis par le locataire de trouver un locataire de remplacement, de ses difficultés financières (art.99 al.3 et 44 al.2 CO), voire du montant du loyer, si celui-ci est élevé.

Voir aussi : ACJ n° 488 du 28.3.94 SI X c/ SA X ACJ n° 1218 du 12.9.94 S. c/ P. ACJ n° 1435 du 17.10.94 O. GmbH c/ SI SA X ACJ n° 80 du 12.02.01 W. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS En cas de résiliation pour défaut de paiement, le bailleur a droit, en application de l'art. 97 CO, à des dommages-intérêts correspondant au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation effective des locaux. Un délai de deux mois et demi entre la conclusion d'un nouveau contrat et l'entrée du nouveau locataire va au-delà de ce qu'on peut raisonnablement exiger. La Cour retient qu'un mois et demi étaient suffisants.

Voir aussi : ACJ n° 1007 du 9.09.02 D. c/ B. (1 mois et demi de loyer et indemnité de 10% du montant annuel du loyer)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/19, p. 69ss; DB 31/2019, p. 59ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL) ; ACTION EN REVENDICATION(DROITS RÉELS) ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.262; CO.273b; CC.641; CC.940

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - SOUS-OCCUPANT À TITRE GRATUIT Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire (cf. aussi art. 273b al. 1 CO). Il en découle qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis (utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2e phr. CO), exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO)). La résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et c'est à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC. Il n'en va pas différemment lorsque l'usage a été concédé au sous-occupant à titre gratuit par le locataire principal.