Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

Philippe RICHARD

Publication CdB 1995 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le point sur la méthode absolue. La jurisprudence récente concernant l'application de la méthode absolue : examen, critique et suggestions in Cahiers du Bail 1995 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolue et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). La méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution de loyer); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une demande de baisse de loyer (ATF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002). In casu, la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue l'une de ces situations exceptionnelles, de sorte qu'il y a lieu d'examiner la demande de baisse des locataires à l'aune de la méthode absolue.

Voir aussi : ATF 146 III 346 (admet qu'il est possible d'appliquer la méthode absolue lors d'une demande de baisse à la sortie d'un contrôle étatique du loyer); ATF 142 III 568; 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod ( Fiche 2309588 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut à la fois opposer des critères relatifs à une demande de baisse et apporter la preuve que son rendement est insuffisant ou que le loyer correspond aux loyers usuels de la localité ou du quartier, mais il doit obligatoirement choisir entre ces deux critères absolus qu'il ne peut pas invoquer de manière cumulative.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 32; newsletter bail.ch février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;LOYER INDEXÉ;MÉTHODE ABSOLUE;MÉTHODE RELATIVE;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269; CO.269b; CO.270a

Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE D'INVOQUER LA MÉTHODE ABSOLUE À L'EXPIRATION DE LA DURÉE INITIALE DU BAIL INDEXÉ Comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO (" rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais "), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue.

Voir aussi : François BOHNET/Philippe CONOD, Modification du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail indexé, in DB n° 33/2021, p. 49ss

Remarques : Cet arrêt tranche pour la première fois la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FONDÉE SUR LA MÉTHODE RELATIVE - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Bien que la jurisprudence dénie au bailleur le droit d'invoquer cumulativement le critère de l'insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges dans le cadre de l'application préalable de la méthode relative.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LOYERS INDEXÉS - MÉTHODE ABSOLUE Les principes énoncés dans l'ATF 121 III 397 (SI X c/ G.) au sujet du bail à loyers échelonnés s'appliquent également, mutatis mutandis, pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance d'un bail à loyers indexés ou pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - MÉTHODE ABSOLUE Le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 100 = JT 1995 I 220 = SJ 1994 p.659

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Pour fixer le loyer en application de la méthode absolue, le 40 % au maximum des fonds propres investis par le bailleur doit être indexé au coût de la vie.

Voir aussi : Note de B. CORBOZ in SJ 1994 p. 664; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL

Normes : CO.270b

Résumé : CALCULS SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (DEMANDE PRINCIPALE) ET SELON LA MÉTHODE RELATIVE (DEMANDE RECONVENTIONNELLLE) RECOUVRANT LA MÊME PÉRIODE Une fois un loyer fixé à partir d'une certaine date selon la méthode absolue, il ne saurait être question de remettre aussitôt en cause ce calcul en reconsidérant la même période selon la méthode relative, qui précisément a été écartée dans le calcul de rendement, pour en déduire d'autres conséquences. Dans ce cas, le montant du loyer ne peut pas être modifié et la demande reconventionnelle doit être rejetée.

Remarques : publié in : Office fédéral du logement, Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, vol. 39, juin 2005, p. 28

CJ

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.270a

Résumé : BAIL INDEXÉ - CALCUL DU LOYER À L'ÉCHÉANCE Le locataire qui, avant l'échéance du bail indexé, a manifesté son intention d'obtenir une baisse de son loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire, n'est pas réputé accepter le loyer entré en vigueur à l'échéance du contrat, même s'il n'a saisi la Commission de conciliation qu'après l'échéance du contrat indexé. En conséquence, le loyer doit être fixé par le calcul relatif depuis la conclusion du contrat, puis vérifié par le calcul de rendement invoqué par le bailleur.

Bernard CORBOZ

Publication SJ 1994 p. 664

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; CALCUL; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : Note sur l'indexation et la rémunération des fonds propres dans la méthode absolue du calcul admissible in SJ 1994 p. 664 (indexation maximale 40 % et taux hypothécaire majoré de 0,5 %)

Voir aussi : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MÉTHODE ABSOLUE;CHANGEMENT DE PRATIQUE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER - METHODE ABSOLUE - REVIREMENT JURISPRUDENCE S'AGISSANT DES PARAMETRES A PRENDRE EN CONSIDERATION Dans le cas d'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause. Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul du rendement net (ATF 147 III 14). Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, la bailleresse, dont la bonne foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal fédéral, à l'exclusion de tout autre élément. Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel.

Philippe CONOD

Publication CdB n° 1/2010 p. 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE ET IMPORTANTS TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (ART: 269 CO) in Cahiers du Bail 1/2010 p. 10

Remarques : Doctrine

TF

Publication CdB 2/97 p.42

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : LOYER FIXÉ CONFORMÉMENT À LA LDTR - APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE SELON LE DROIT FÉDÉRAL Dans le cadre du calcul du rendement admissible d'une chose louée effectué en application de l'art. 269 CO, le loyer fixé en application d'une législation cantonale, en l'occurrence la LDTR, n'est pas un élément pertinent. La LDTR ne saurait donc empiéter ici sur un domaine régi par le droit fédéral et en entraver l'application.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER POSTÉRIEUREMENT À L'ÉCHÉANCE D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Selon la jurisprudence fédérale (SJ 1997 p. 465), si, à l'expiration de la période d'indexation, le bail est reconduit sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction des parties qu'elles estimaient suffisant le loyer en vigueur à ce moment-là. Partant, si les parties ne réclament pas l'application de la méthode absolue pour fixer le loyer suivant, les facteurs relatifs déterminants pour la fixation de celui-ci seront examinés à partir de la date d'échéance de la période d'indexation.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 86 du 12.02.2001 A. c/ N. SA ACJ n° 124 du 18.02.2002 Epoux G. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

TF

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269; CO.269a; CO.269b

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION MINIMALE DE 5 ANS Différents cas de figure. Le bailleur peut solliciter une majoration du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation (art. 269d CO) et le locataire demander une diminution de son loyer (art. 270a CO). Le nouveau loyer admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Le locataire peut se prévaloir, de son côté, de la méthode absolue pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la méthode relative (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165). Si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable" ou du bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), le bail est reconduit tacitement sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction du bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"). Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). arrêt du TF 4A_489/2010 du 06.01.2011 (pour le taux hypothécaire à l'échéance d'un bail indexé); ACJ n° 1357 du 21.12.00 H. c/ C.ACJ n° 40 du 13.01.03 D. c/ P. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PAS D'AMORTISSEMENT DU CAPITAL INVESTI Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent être rentés sont déterminés en principe sur la base du coût de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dès lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce système exclut tout amortissement (cas où une des parties a demandé que l'on retienne un amortissement sur le coût de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide). Une provision pour des rénovations futures est également exclue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : IMPORTANTS TRAVAUX SUITE À UN INCENDIE - HAUSSE DE LOYER EN COURS DE BAIL MOTIVÉE PAR LA MÉTHODE ABSOLUE En cas de destruction de l'immeuble (par le feu), le bailleur peut se prévaloir directement d'un facteur nécessitant l'application de la méthode absolue (MP 1994 p. 85 ss, 91, consid. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269

Résumé : RÉSERVE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE SELON LES CRITÈRES RELATIFS INAPPLICABLE POUR LE CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE Cas d'une réserve faite par le bailleur dans l'avis de hausse fondée sur la méthode relative (adaptation du loyer au taux hypothécaire de 5,5 % au lieu de 6 %). Dès lors que le loyer, sur requête des locataires, doit être déterminé en fonction de la méthode absolue, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux pratiqué par la Banque Cantonale (in casu 6 %) majoré de 0,5 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE POUR EXAMINER LE BIEN-FONDÉ D'UNE RÉSERVE FORMULÉE À LA CONCLUSION DU BAIL La juridiction chargée d'examiner l'application d'une réserve ne doit pas limiter son examen aux conditions formelles mais doit encore en apprécier sa substance. Lorsque la réserve de hausse est déjà formulée à la conclusion du bail, le recours à la méthode relative est tout à fait inopérant. Seule la méthode absolue et plus particulièrement le calcul de rendement permet d'apprécier si le loyer, au moment de la conclusion du contrat, s'inscrit en dessous de la valeur licite et, partant, si la réserve formulée est fondée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 346; newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;SORTIE;MÉTHODE ABSOLUE;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - SORTIE DU CONTRÔLE - METHODE ABSOLUE APPLICABLE Il convient d'admettre que tant le bailleur que le locataire peuvent, à la sortie d'un contrôle étatique du loyer, se prévaloir, devant le juge civil, de la méthode absolue (calcul du rendement net).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2019 du 04.09.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020); ATF 147 III 32

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024; 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE

Normes : CO.270a

Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.

Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75

Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT DES FAITS DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Le juge n'est tenu d'établir les faits que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toutes sortes de moyens d'action ou de défense des parties (ACJ du 11.6.1990 SI X SA c/ I.).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

Christine HABERMACHER-DROZ

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss; arrêt du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; RENDEMENT NET; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - BAIL INDEXÉ - CALCUL DE RENDEMENT Cas d'un contrat de bail indexé et se renouvelant tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance. Lorsque aucune des parties n'a remis en cause les bases de calcul du loyer dans le délai de préavis, le locataire ne peut pas opposer un calcul de rendement au bailleur qui, se fondant uniquement sur les critères d'indexation, lui notifie une hausse de loyer pour l'échéance du contrat (l'ATF 123 III 76 n'est pas applicable).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.274d.al.3; CO.269a

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT A l'instar de l'art. 15 AMSL, l'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 301). Or l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).