Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;NOVA

Normes : CPC.257; CPC.317.al1

Résumé : EXPULSION PAR LA VOIE DU CAS CLAIR EN PROCEDURE SOMMAIRE - APPEL - VRAIS NOVA Une décision rendue en procédure sommaire selon l’art. 257 CPC peut faire l’objet d’un appel (art. 308 ss CPC) lorsque la valeur litigieuse est de CHF 10’000.- ou plus. Dans la procédure d’appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. S’agissant des vrais nova, le requérant (c’est-à-dire, en cas d’expulsion par la voie du cas clair, le bailleur) dont la requête a été déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s’il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge. Il conserve toutefois la possibilité d’introduire une nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. Ce principe ne concerne pas la partie requise (c’est-à-dire le locataire), qui peut invoquer des vrais nova aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC (consid. 4.1).

Voir aussi : BOHNET, Cas clair et novas en appel : à la recherche d’un nouvel équilibre (arrêt 4A_470/2022), in Newsletter Bail.ch mars 2023 et in DB n° 35/2023, p. 45 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;CUMUL D'ACTIONS

Normes : CPC.257; CPC.90; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - CUMUL D'ACTIONS - EVACUATION ET PAIEMENT En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux. Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement. Lorsqu'il est aisé de dissocier les différentes prétentions du requérant, le tribunal peut admettre les prétentions qui peuvent être établies immédiatement conformément à l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC et déclarer irrecevables celles qui ne peuvent pas l'être (s'agissant d'arriérés de loyers, d'indemnités pour occupation et de frais de sommation et de rappel, cf. TF 4A_571/2018 du 14.1.2019 c. 7). Certes, dans deux arrêts précédents, le TF a jugé qu'il n'appartient pas au juge saisi d'une requête de protection dans les cas clairs d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, " les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité ", sous peine d'irrecevabilité (ATF 141 III 23 c. 3.3 et TF 5A_768/2012 du 17.5.2013 c. 4.3). Ces deux jurisprudences ne peuvent cependant trouver application en l'espèce, des conclusions en expulsion peuvent être aisément dissociées des conclusions en paiement d'arriérés de loyers et d'indemnité pour occupation illicite.

François BOHNET et Luca MELCARNE

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE SOMMAIRE;CAS CLAIR

Normes : CPC.257

Résumé : DIX ANS DE CAS CLAIRS EN DROIT DU BAIL, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 315

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ

Normes : CPC.257

Résumé : PROTECTION DES CAS CLAIRS - PAS DE POSSIBILITE DE REJET DE LA DEMANDE Il résulte des travaux préparatoires et du texte allemand de l'al. 3 que le législateur a entendu exclure que la procédure de protection dans les cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée. Par conséquent, même si le cas est clair, en ce sens que la requête de protection est clairement infondée, celle-ci doit être déclarée irrecevable et non rejetée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_164/2020 du 02.06.2020

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 123DB 24/2012 n° 26

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - SITUATION JURIDIQUE CLAIRE - ABUS DE DROIT Une situation juridique claire au sens de l'art. 257 al. 1 let. b CPC suppose que l'application du droit conduise à un résultat sans ambiguïté. Ce n'est en règle générale pas le cas si l'application d'une norme exige une décision en équité ou relève de l'appréciation. Dans le cas présent, l'existence d'une situation juridique claire a été niée, la question de savoir si l'invocation d'un vice de forme était constitutive d'un abus de droit exigeant une prise en considération de l'ensemble des circonstances et ne pouvant conduire à un résultat sans ambiguïté .

Voir aussi : arrêts du TF 4A_25/2019 du 15.04.2019 (newsletter bail.ch juin 2019 : pouvoir d'appréciation pas nécessaire en présence d'un comportement manifestement abusif, appartenant aux cas reconnus typiquement comme tels par la jurisprudence et la doctrine); 4A_185/2017 du 15.06.2017 (interprétation d'une clause contractuelle selon le principe de la confiance n'exclut pas par principe l'existence d'un cas clair; cf. newsletter bail.ch août 2017); arrêt du TF 4A_551/2016 du 03.11.2016 (examen de la prolongation de bail nécessite pesée des intérêts, incompatible avec le cas clair)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - EVACUATION - SOUS-LOCATAIRE NE CONTESTE PAS LE CONGE Si le locataire principal a contesté le congé, le sous-locataire n'a pour sa part pas contesté la validité de celui-ci, se limitant devant le Tribunal à contester le montant qui lui était réclamé au motif qu'il s'était acquitté du sous-loyer et qu'il souhaitait pouvoir rester dans l'arcade pour exploiter son commerce. En l'absence de contestation de la résiliation du bail, l'état de fait n'est dès lors pas litigieux en tant qu'il porte sur la question de la validité de ladite résiliation.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CAS CLAIR; CUMUL D'ACTIONS

Normes : CPC.257; CPC.219; CPC.90

Résumé : CAS CLAIR - CUMUL D'ACTIONS - ADMISSION OU IRRECEVABILITÉ PARTIELLE DES CONCLUSIONS L'art. 90 CPC autorise la partie demanderesse à élever dans la même instance plusieurs prétentions contre la même partie défenderesse, à condition que toutes ressortissent au même tribunal à raison de la matière et que toutes soient soumises à la même procédure. Chacune des prétentions ainsi cumulées est susceptible d'un sort indépendant de celui des autres, selon ses mérites. En vertu de l'art. 219 CPC, cette règle est applicable aussi à la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC. Il peut donc advenir que certaines des prétentions cumulées répondent à toutes les conditions de cette disposition-ci, et que d'autres, au contraire, n'y satisfassent pas, avec cette conséquence que les conclusions relatives aux premières soient accueillies et que celles relatives aux secondes soient déclarées irrecevables. Il n'y a ainsi pas lieu de déclarer la demande entièrement irrecevable au seul motif que certaines prétentions, in casu portant sur des frais de sommation et de rappel, ne résultent pas d'une situation juridique claire.

Voir aussi : ACJC/688/2020 du 25.05.2020 (possibilité d'admettre partiellement le cas clair et de le juger partiellement irrecevable); ACJC/1598/2019 du 04.11.2019; contra :ACJC/1357/2019 du 23.09.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; CONSTATATION DES FAITS

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION D'UN CONTRAT Lorsque l'établissement des faits nécessite de procéder à l'interprétation d'un contrat, in casu en vue de déterminer s'il s'agit d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée, il ne saurait être considéré que l'état de fait est susceptible d'être immédiatement prouvé

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies

Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

CJ , CABL

Recours TF déposé le 03.10.2013, rendu le 04.12.2013, RETIRE, 4A_488/2013

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CPC.126; CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE Il ne paraît pas y avoir de place, dans le procès - sommaire - en protection des cas clairs, pour une suspension de la procédure. Si, en examinant le dossier, le juge parvient à la conclusion qu'une autre procédure pendante enre les parties est en mesure d'influencer la procédure qui lui est soumise, il doit en conclure que le cas n'est pas clair et déclarer la demande irrecevable.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_246/2018 du 11 juillet 2018 : le fait que l'affaire soit soumise à la procédure sommaire n'empêche nullement l'application de l'art. 126 al. 1 CPC.

TF , 1er Cour civile

Publication ATF 138 III 620 RSPC 2/2013 n° 1286

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; CAS CLAIR

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - CONTESTATION DES FAITS PAR LE DÉFENDEUR Lorsque le défendeur conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure prévue pour les cas clairs n'est pas ouverte, faute de caractère liquide de l'état de fait. A l'opposé, les moyens dénués de fondement ne remettent pas en cause le cas clair. Celui-ci doit être nié dès l'instant où l'adversaire fait valoir des objections ou exceptions qui ne sont pas d'emblée vouées à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des preuves. Le cas clair suppose que le requérant apporte une preuve immédiate et entière.

Voir aussi : ACJC/1504/2013 du 16.12.2013

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE

Normes : CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO . Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.

Voir aussi : Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/19, p. 84ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; COMPENSATION DE CRÉANCES; RÉSILIATION ; CAS CLAIR

Normes : CO.120; CO.257d; CPC.257

Résumé : DEMEURE - COMPENSATION AVEC CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU Un locataire peut exécuter son obligation pécuniaire avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. L'acquittement, sans réserve, d'une hausse de loyer par un locataire qui en ignore la nullité ne constitue pas un paiement anticipé des loyers futurs. Lorsqu'un locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l'indu, il doit le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; IMMUNITÉ

Normes : CPC.257; CVRD.31.al.1

Résumé : CAS CLAIR - EXCEPTION D'IMMUNITÉ DE JURIDICTION Un locataire est légitimé à invoquer son statut diplomatique notamment dans le cadre d'une procédure en évacuation introduite par le bailleur. Si, comme en l'espèce, l'exception d'immunité de juridiction opposée par le locataire à la requête en protection des cas clairs peut être écartée sans autre examen, la situation juridique est claire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CPC.257; CO.257d; CPC.254

Résumé : TITRES PERMETTANT DE PROUVER QUE LA SITUATION EST CLAIRE EN CAS D'EVACUATION POSTÉRIEURE À UNE RÉSILIATION DE BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, con­formément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa pré­tention; la simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas. S'agissant en particulier d'une requête d'évacuation suite à une résiliation de bail pour défaut de paiement, la Chambre des baux et loyers retient que le bailleur doit produire, à l'appui de sa requête en protection de cas clair, les titres permettant de prouver que la situation est claire, en particulier le contrat de bail, le dernier avis fixant le montant men­suel du loyer, des acomptes de charges et des frais accessoires, l'avis commi­natoire et la résiliation du bail, accompagnés du suivi des envois ("track and trace"), ainsi qu'un relevé du compte du locataire. En effet, la Cour doit vérifier si les conditions de l'art. 257d CO sont réunies, soit à quelle date le locataire a reçu la sommation, l'exi­gibilité des montants objets de la mise en demeure, si le locataire a disposé du temps pour s'exécuter, si un ou des versements sont intervenus ou non durant le délai de grâce et à quelle date le congé a été reçu par le locataire.

Voir aussi : ATF 144 III 462 : nuance l'obligation pour le bailleur de produire certaines pièces lorsque le locataire ne conteste pas les avoir reçues.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CAS CLAIR

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.3; CPC.257

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS À COMPTER D'UNE REQUÊTE EN CAS CLAIR DÉCLARÉE IRRECEVABLE La période de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al.1 let. e CO ne s'applique pas lorsqu'un congé est donné pour l'un des motifs exhaustivement énu­mérés à l'art. 271a al. 3 CO. Malgré le caractère limitatif de cette liste d'excep­tions, la pratique admet, en cas de congés ordinaires ou extraordinaires nuls d'un point de vue formel, qu'il soit possible de réitérer en tout temps la résiliation, pour les mêmes motifs, et sous la forme d'un congé ordinaire. Le bailleur peut ainsi répéter pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Lorsque le tribunal conclut à l'irrecevabilité d'une requête en cas clair, la période de protection de trois ans ne s'applique pas non plus, une telle procédure ne pouvant être considérée comme une procédure dans laquelle le bailleur aurait succombé dans une large mesure.

Voir aussi : Contra : ACJC/519/2017 du 08.05.2017 qui admet que le congé donné quelques semaines après le retrait d'une requête en cas clair doit être annulé.

Cour de justice

Publication CdB 2/2013, p. 66

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; RECONNAISSANCE DE DETTE ; PROCÉDURE SOMMAIRE

Normes : CPC.257

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - CAS CLAIR En matière pécuniaire, la situation est claire dans tous les cas où la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. Dès lors, le fait que le créancier soit porteur d'une reconnaissance de dette n'est en soi pas une condition nécessaire, contrairement à ce que suggèrent certains auteurs. In casu, dans la mesure où aucun élément du dossier ne permet de remettre en doute le fait que les indemnités pour occupation illicite doivent correspondre au montant du loyer brut, la situation juridique est claire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;DEMEURE;PLUS-VALUE;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CPC.257; CO.120; CO.260a.al3; CO.257d

Voir aussi : LA CREANCE FONDEE SUR L'ARTICLE 260a al. 3 CO NAISSANT À LA FIN DU BAIL, ELLE NE PEUT ÊTRE INVOQUEE EN COMPENSATION EN COURS DE BAIL. Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO). Une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. Le locataire ne peut donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 13ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; LOGEMENT DE LUXE ; CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.253b.al.2; CO.269d; CO.270

Résumé : NOTIFICATION DU LOYER INITIAL - LOGEMENT DE LUXE - CAS CLAIR La procédure en cas clair suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé et que, cumulativement, la situation juridique soit sans équivoque, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque la divergence porte sur le caractère luxueux ou non du bien loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL); CAS CLAIR ; SOMMATION

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : VALIDITÉ PARTIELLE DE L'AVIS COMMINATOIRE L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision. Le caractère douteux de certaines créances sur l'avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier. Il vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées, en l'occurrence le montant du loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_330/2017 du 08.02.2018 (newsletter bail.ch mars 2018, DB 30/2018, p. 68); ACJC/1482/2017 du 20.02.2017 (en cas clairs : admet validité de la mise en demeure, en dépit du fait que le solde initial du décompte produit n'est pas expliqué); ACJC/1567/2017 du 04.12.2017 (cas clair non admis car mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, l'avis comminatoire n'indiquant pas la période concernée et aucun décompte n'ayant été adressé); CdB 4/2019, p. 124 (arrêt VD : avis comminatoire doit distinguer de façon précise les créances qui permettent l'application de l'art. 257d des autres, in casu frais de rappel)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 262; SJ 2016 I p.8

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes : CPC.257; CPC.64

Résumé : EVACUATION DU LOCATAIRE - PROCÉDURE DE PROTECTION DES CAS CLAIRS Une requête d'évacuation du locataire selon la procédure de protection des cas clairs de l'art. 257 CPC est en principe recevable, même si le locataire a contesté la résiliation de son bail devant la juridiction compétente et que cette procédure est toujours pendante. Dans la mesure où la validité du congé doit être examinée à titre préalable dans la procédure d'évacuation, les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question : la protection ne doit ainsi être accordée que si le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que, sur la base de ceux-ci, la résiliation apparaît clairement fondée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_401/2020 du 30.09.2020 (newsletter bail.ch avril 2021); 4A_295/2019 du 12.09.2019; 4A_368/2019 du 31.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2

Résumé : CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19 L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants. In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ". Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;ABUS DE DROIT

Normes : CPC.257.al1; CC.2.al2

Résumé : LA SITUATION JURIDIQUE N'EST PAS CLAIRE QUE S'IL EXISTE DES CIRCONSTANCES SELON LESQUELLES LE COMPORTEMENT DE LA PARTIE CONCERNEE CONSTITUE MANIFESTEMENT UN ABUS DE DROIT. Le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). La situation légale n’est en principe pas claire lorsque l’application de la norme litigieuse fait appel au pouvoir d’appréciation du tribunal ou à une décision en équité. Tel est le cas lorsque la décision nécessite l’appréciation de la bonne foi. Cela ne signifie toutefois pas que le cas clair doit être refusé à chaque fois que le défendeur invoque un exercice abusif de ses droits par le demandeur. Le cas clair ne peut dès lors être refusé d’un point de vue de l’interdiction de l’abus de droit que s’il existe des circonstances selon lesquelles le comportement de la partie concernée constitue manifestement un abus de droit.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE DU DÉBITEUR ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; CAS CLAIR

Normes : CO.62; CO.63; CO.81; CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE - PAIEMENT ANTICIPÉ DES LOYERS Selon l'art. 81 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. In cas, le locataire a payé chaque mois, pendant près de dix ans, CHF 100.- en plus du loyer dû. Il n'a cependant pas acquitté par anticipation les loyers futurs, dans la mesure où il a payé le loyer qu'il croyait dû, ne connaissant pas la nullité de la hausse. Les bailleurs pouvaient donc de bonne foi admettre que les sommes reçues couvraient le loyer courant. L'éventuelle créance du locataire en répétition de l'indu aurait dû être opposée en compensation pour parer à la menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020/septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE SOMMAIRE;CAS CLAIR;DROIT D'ÊTRE ENTENDU;RÉPONSE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : CPC.252ss; CPC.257; Cst.29.al2

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - DÉTERMINATION ORALE Le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. ne donne en tant que tel pas le droit à déposer une détermination écrite. La procédure de protection en cas clairs est soumise à la maxime des débats (art. 252 ss CPC).En première instance la requête doit en règle générale être formée par écrit. Selon la jurisprudence, la réponse devrait aussi, en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit. La jurisprudence n'exclut toutefois pas exceptionnellement l'admissibilité d'un procédé oral, à condition qu'il soit démontré que le droit d'être entendu de la partie défenderesse a été garanti.

Voir aussi : ATF 144 III 462

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CPC.257; CO.18

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION SELON LE PRINCIPE DE LA CONFIANCE S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée. Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Expulsion par la voie du cas clair et obligation de restitution de la partie locataire ayant déjà quitté le logement, in DB n° 33/2021 p. 65ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT ; CAS CLAIR

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEMEURE DU LOCATAIRE - AUCUN VERSEMENT DEPUIS PLUSIEURS MOIS Lorsque, comme en l'espèce, le locataire ne verse plus aucun loyer depuis plusieurs mois et n'a aucune intention d'exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue, cela quels que soient le délai imparti et le montant à acquitter, les moyens qu'il soulève à l'encontre du congé donné en vertu de l'art. 257d CO procèdent de l'abus de droit. La situation juridique est claire au regard de l'art. 257 CPC.

Voir aussi : ACJC/238/2022 du 21.02.2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mars 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; CAS CLAIR ; INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION ; QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR

Normes : CPC:59; CPC.257; CO.267

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - INTERÊT POUR RECOURIR DU LOCATAIRE QUI A DÉJÀ QUITTÉ LES LOCAUX Lorsque le locataire a déjà quitté les locaux au moment de recevoir la décision d'expulsion, qui n'a pu dès lors lui être notifiée à l'adresse des locaux loués, il ne dispose pas d'un intérêt digne de protection pour recourir contre la décision d'expulsion et une condition de recevabilité fait défaut.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 04.10.2017, rendu le 05.12.2017, IRRECEVABLE, 4D_75/2017

Publication CdB 1/2018, p. 24ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); TOLÉRANCE(EN GÉNÉRAL); VISITE ; CAS CLAIR

Normes : CO.256; CO.257h; CPC.257

Résumé : PUNAISES DE LIT - INSPECTION DES LOCAUX L'exercice par le bailleur de son droit de visite des locaux loués est le corollaire de son obligation d'entretien des locaux dans un état approprié à l'usage pour lequel ils sont loués. Faisant face à un refus d'inspection des locaux par le locataire, des mesures visant à lui en imposer l'accès sont légitimes. La production d'un certificat propre au locataire n'y change rien, dès lors que le bailleur doit pouvoir choisir librement l'entreprise à laquelle il souhaite confier l'inspection.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;SECOND ÉCHANGE D'ÉCRITURES;NOUVEAU MOYEN DE FAIT;NOUVEAU MOYEN DE PREUVE;PROCÉDURE SOMMAIRE

Normes : CPC.229; CPC.257; CPC.253

Résumé : CAS CLAIRS - SECOND ECHANGE D'ECRITURES - POSSIBILITE D'INTRODUIRE DES FAITS NOUVEAUX Le requérant peut articuler de nouveaux faits et moyens de preuve, y compris des pseudo-nova, soit des faits ou moyens de preuve qui existaient déjà lors du dépôt de la requête, si pour des motifs excusables, il n'a pas pu les invoquer auparavant. Tel est le cas lorsque dans sa réponse à la requête, l'intimé présente des arguments (exceptions ou simples objections) auxquels au vu des circonstances de l'espèce, le requérant ne pouvait s'attendre: celui-ci peut alors déposer - immédiatement - un mémoire complémentaire contenant des nova, ou demander au juge d'ordonner exceptionnellement un second échange d'écritures.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 462; CdB 3/2018, p. 96ss; DB 30/2018, p. 64ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; NULLITÉ ; MAXIME DES DÉBATS

Normes : CO.266l; CO.298; CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - PRODUCTION DE L'AVIS OFFICIEL DE RÉSILIATION PAS NÉCESSAIRE SI LE FERMIER NE CONTESTE PAS L'AVOIR RECU La formule selon laquelle " la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office " ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable. Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC).

Voir aussi : ACJC/727/2018 du 11.06.2018 (cas clair même si aucun décompte n'est produit permettant de vérifier le montant de l'arriéré à la date de la mise en demeure, dans la mesure où le locataire n'allègue ni n'établit avoir procédé à des versements. contra : ACJC/782/2018 du 18.06.2018)