Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3; CO.260a.al1; CO.271.al1

Résumé : RESILIATION ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE - RENOVATIONS OU MODIFICATIONS DE LA CHOSE PAR LE LOCATAIRE Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828). En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; APPROBATION(EN GENERAL); CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : CONGÉ DONNÉ SANS CONSENTEMENT DE L'EPOUX - CONSÉQUENCES Un congé donné en violation de l'article 169 CC n'est pas nul. L'acte est imparfait ou boiteux, par analogie avec les actes du mineur ou de l'interdit, de sorte qu'il peut être ratifié ultérieurement (Deschenaux et Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, p. 106).

TF

Publication ATF 116 II 677 = SJ 1992 p. 224

Descripteurs : BAIL A LOYER; HYPOTHEQUE LEGALE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CC.837.al.1.ch.3

Résumé : HYPOTHÈQUE DES ARTISANS ET ENTREPRENEURS - TRAVAUX COMMANDÉS PAR UN LOCATAIRE Le droit à l'inscription d'une hypothèque légale n'existe que lorsque les travaux commandés par un locataire ont été exécutés avec le consentement du propriétaire et ont entraîné une augmentation durable de la valeur de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253

Résumé : PARTICIPATION À UN CONTRAT DE BAIL EXISTANT - CONDITIONS Cas de l'occupant d'un appartement qui allègue être partie au contrat de bail conclu par sa mère du fait de son occupation exclusive du logement depuis plusieurs années. Que l'on aborde la question sous l'angle du transfert du bail à l'occupant ou de sa cotitularité aux côtés de sa mère, il faut dans tous les cas respecter la liberté du bailleur de choisir la personne avec laquelle il entend se lier : il s'agit d'une composante de la liberté contractuelle. Il faut, en d'autres termes, que le bailleur ait donné son accord à l'une ou l'autre de ces formes de participation au contrat de bail (art. 1 al. 1 CO). Or, pour que la bailleur puisse valablement délivrer une acceptation, il est d'abord nécessaire que le pollicitant fasse une offre, en d'autres termes, propose à un autre la conclusion d'un contrat de telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l'acceptation par l'autre partie. In casu, il était donc nécessaire que l'occupant exprimât à l'intention du bailleur sa volonté d'être désormais partie aux contrats de bail litigieux. A défaut de volonté exprimée au sujet d'une reprise de bail ou d'une cotitularité de bail par l'occupant, celui-ci demeure une tierce partie au contrat conclu entre sa mère et le bailleur.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/08 p. 123

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - CONSENTEMENT DU BAILLEUR SOLLICITÉ PAR LE REPRENANT ET NON PAR LE LOCATAIRE Il est généralement admis que c'est le locataire transférant qui doit solliciter l'accord du bailleur. Le fait que la demande émane du reprenant ne s'oppose pas au transfert de bail s'il résulte des circonstances que le bailleur devait comprendre que le locataire souhaitait qu'il se détermine sur la reprise de bail sollicitée par le reprenant.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL); APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : MODIFICATION DES CONDITIONS DE LA SOUS-LOCATION - EXIGENCE D'UN NOUVEAU CONSENTEMENT DU BAILLEUR D'ordinaire, si le bailleur a donné son consentement à la sous-location, il ne peut pas le retirer. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de manière très importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381; Peter HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 262, n° 33). En cas de changement de bailleur, le consentement donné par le précédent bailleur est bien évidemment opposable à son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 1128 du 10.10.2005 Z. c/ A. S.A.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION IMMEDIATE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3; CO.266a

Résumé : SOUS-LOCATION ILLICITE - RÉSILIATION Comme le défaut de consentement à la sous-location peut justifier un congé ordinaire ou extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective du bailleur mais du respect des conditions légales régisssant les deux types de congé ; si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois mais pour le prochain terme contractuel en respectant le préavis, la 4e condition posée par l'art. 257f al. 3 CO, selon laquelle le maintien du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle est insupportable, n'est pas réalisée ; dans ces circonstances, le congé anticipé est inefficace et ne peut pas être converti en congé ordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL) ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT

Normes : CO.262; CO.257.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION - AUTORISATION GÉNÉRALE DONNÉE SANS CONDITIONS L'art. 262 CO est de droit semi-impératif, en ce sens que toute dérogation est nulle, à moins d'être favorable au locataire. Le contrat peut en revanche contenir une autorisation générale de sous-location "en blanc", donnée à l'avance, sans conditions. Dans ce cas, le bailleur n'a alors plus aucun droit de regard sur la sous-location, dont il ne peut en conséquence exiger à connaître les conditions. Le refus du locataire de communiquer les conditions en question ne peut ainsi en aucun cas justifier une résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257 f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.260a

Résumé : EXCEPTION À L'EXIGENCE DU CONSENTEMENT ÉCRIT DU BAILLEUR POUR LES TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE LOCATAIRE S'il est établi que les locaux étaient précédemment destinés à des bureaux et qu'ils sont donc impropres à la destination prévue dans le bail, il serait contraire à la bonne foi que le bailleur se prévale de l'absence d'un accord écrit de sa part, puisque des travaux apparaissent suffisamment nécessaires eu égard au changement de la destination des locaux. Dans ce cas, l'accord du bailleur est avéré.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juillet 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CURATELLE ; AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CC.416.al.1.ch.1; CO.266l

Résumé : RÉSILIATION PAR LE CURATEUR - CONSENTEMENT DE L'AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE Le consentement de l'autorité de protection de l'adulte est nécessaire lorsqu'un curateur - agissant au nom de la personne concernée - entend résilier le contrat de bail de cette dernière. L'APEA doit tenir compte des intérêts subjectifs de la personne concernée pour autant que sa situation financière et l'état du logement le permettent. La nécessité du consentement de l'APEA n'est pas absolue ; tel n'est en effet pas le cas si la personne concernée est capable de discernement, que l'exercice de ses droits civils n'est pas restreint par la curatelle et qu'elle donne son consentement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION SANS DEMANDE PRÉALABLE AU BAILLEUR - REFUS DE CE DERNIER Selon le TF, le caractère provisoire de la sous-location n'est pas une condition posée par l'article 262 CO. Cependant, le bailleur peut se prévaloir de cet élément pour refuser une sous-location sans limite définie dans le temps (SJ 1995, p. 227 et ss). Une telle sous-location s'apparente à un transfert de bail décidé sans le consentement du bailleur, inadmissible sur le plan contractuel.

TF

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CARACTÈRE PROVISOIRE DE LA SOUS-LOCATION PAS NÉCESSAIRE L'art. 262 CO, pose à son alinéa premier le principe de l'admissibilité de la sous-location. Il fixe, à l'alinéa 2, les limites étroites permettant au bailleur de refuser son consentement. Dès l'instant où les locataires n'ont pas refusé d'envisager de revenir dans les locaux loués, il n'est pas possible de prétendre qu'ils ont détourné la sous-location de son but.

Voir aussi : ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P. c/ Epoux R. ATF du 11.10.1994 SA x c/ E. = SJ 1995 p. 227

Richard BARBEY

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); FORME ECRITE

Normes : CO.260a

Résumé : Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire (art. 260a CO) in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - APPLICATION DE 262 CO À UN CONTRAT PASSÉ EN 1984 L'art. 262 CO est applicable à toutes les sous-locations existant après le 1er juillet 1990 quand bien même le contrat de bail passé en 1984 ne l'a pas prévu initialement. (ATF du 11 octobre 1994 dans la cause C. p. p. e. G. c/ E., publié in SJ 1995 p. 227 ss; Lachat, La sous-location, in SJ 1992 p. 469 ss, spéc, p. 473 et les références doctrinales). L'article 262 alinéa 2 lettre a CO permet au bailleur de refuser son consentement à la sous-location si le locataire refuse de lui en communiquer les conditions. Le bailleur est dès lors en droit de résilier le bail pour de justes motifs, selon l'art. 257f CO.

Voir aussi : ACJ n° 259 du 23.10.92 SI A. c/ F.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss