Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre le bailleur assume le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d CO s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n° 3.10, p. 207).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Si le locataire invoque la compensation, le juge doit entrer en matière pour peu que la créance compensante paraisse suffisamment vraisemblable. C'est le cas, même si le bailleur nie l'existence d'un arrangement, lorsque le locataire allègue avoir envoyé au bailleur un chèque et une facture du montant opposé en compensation du solde du loyer. En effet, d'une part, un congé signifié par les bailleurs en violation d'un tel accord serait annulable, car contraire à la bonne foi. D'autre part, le locataire peut éteindre sa dette de loyer en opposant à la créance de loyer une créance qu'il a lui-même contre le bailleur (art. 265 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CONGE DONNE AVANT L'ECHEANCE DU DELAI DE PAIEMENT Cas d'un congé notifié avant l'échéance du délai de paiement, qui était au 30 septembre à minuit, alors que le congé a été posté ce même jour à 18 heures. Ce congé ne respecte pas un impératif légal, ce qui le rend nul et pas simplement inefficace.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.e

Résumé : SORTIE DE CONTROLE OFFICIEL DES LOYERS - CALCUL DE L'ISPC LORSQUE L'IMMEUBLE EST VENDU EN COURS DE PERIODE DE CONTROLE S'agissant d'un immeuble sortant d'un contrôle officiel des loyers, la jurisprudence a admis que le bailleur peut se référer à l'indice en vigueur au début du contrôle de l'Etat, puisque pendant la période de contrôle, il n'a pas pu bénéficier d'une indexation du loyer (ACJ Senft du 12.11.1984 publié in SJ 1985 p. 81). Le fait que l'immeuble ait changé de propriétaire en cours de période de contrôle est sans pertinence. En effet, lors de l'acquisition d'un immeuble contrôlé, le bailleur reprend l'état locatif tel qu'il existe et n'a aucun droit d'adapter les loyers en tenant compte de l'évolution de l'ISPC depuis le début du contrôle jusqu'à la date d'acquisition. Le fait que le bailleur ait acquis l'immeuble pour un prix sensiblement supérieur au prix initial n'a aucun effet sur l'état locatif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.

Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

TF

Publication SJ 2000 p.78

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer de manière non équivoque son intention de compenser. La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne le précise pas, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT A EXAMINER Le fait que les conditions de l'art. 257d CO aient été respectées n'empêche pas de se demander si le congé ne constitue pas un abus de droit. En effet, lorsque le débiteur allègue avoir obtenu un sursis de la part de la bailleresse, ce qui n'a pas véritablement été contesté lors de la comparution personnelle, ce point mérite un examen plus approfondi, car de nature à fonder un reproche d'abus de la part de la bailleresse (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, p. 24).

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Aux termes de l'art. 265 CO, le locataire peut invoquer librement la compensation lorsque les créances respectives résultent du bail. La compensation peut intervenir en tout temps, même en cours de procès. En revanche, lorsque le locataire est en demeure dans le paiement de son loyer, il doit faire sa déclaration de compensation dans le délai comminatoire de l'article 257d al. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 206).

Voir aussi : ATF du 03.02.2000 C. c/ B. et V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR DÉFAUT - LOGEMENT OCCUPÉ SPORADIQUEMENT PAR LE LOCATAIRE Le défaut doit-il être objectivement une entrave à la jouissance de la chose ou faut-il en plus que le locataire ait, subjectivement, été entravé dans sa jouissance de la chose. La garantie des défauts de la chose louée est proche dans sa conception de la garantie des défauts en matière de vente (Engel, Contrat de droit suisse, p. 146; Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, n° 1069, 1070, p. 140 s). Le mode de calcul retenu pour opérer la réduction est calqué sur l'action minutoire du contrat de vente. Cette conception objective indique que, tout comme l'action minutoire, l'action en réduction de loyer tend à corriger le montant effectif du loyer en fonction de l'utilité réelle de la chose. On doit donc admettre que l'entrave à la jouissance de la chose est une condition objective et non pas subjective. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'occupation effective des locaux par le locataire pour déterminer si oui ou non ce dernier a droit à une diminution de loyer.

Voir aussi : ACJ n° 28 du 12.01.1998 M. c/ S.A. X ACJ n° 1100 du 09.10.2006 X S.A. c/ Y Sàrl ACJ n° 1421 du 11.12.2006 B. c/ F. S.A. ACJC/726/2008

Remarques : Contra : ACJ n° 1135 du 12.11.2001 J. c/ SI X

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 661

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER POUR DÉFAUT D'ORDRE ESTHÉTIQUE Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : CO.269a

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU Les investissements à plus-value représentent 50 % à 70% du coût des travaux, conformément à l'art. 14 al.1 OBLF. En fixant un taux compris dans cette fourchette, le juge devra le motiver. Dans le cas contraire, il violera la disposition susmentionnée par excès de pouvoir d'appréciation.

Voir aussi : Fiche 2309578

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Si les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s'appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257d CO. Les difficultés d'ordre physique, psychologique [ni celles consécutives à la privation de liberté] et financier du locataire, bien que documentées par un certificat médical, ne permettent pas de retenir qu'en requérant l'évacuation de ses locataires, la bailleresse détourne le but de la loi.

Voir aussi : ACJ n° 1269 du 18.11.1996 J.-P. Z. c/ P. (idem, mais instruction complémentaire nécessaire) ACJ n° 1092 du 09.10.2006 SI X. c/ A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : DISPOSITION CONTRACTUELLE PRÉVOYANT UN PRÉAVIS DE TROIS MOIS LORS D'UN CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT Le délai de trente jours de l'art. 257d al. 2 CO étant un minimum, les parties peuvent librement convenir d'un délai de résiliation plus long (Commentaire USPI, No 6 ad art. 257d) et leur convention l'emporte alors sur la disposition légale (Commentaire USPI, No 5 ad art. 266 a; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 423; Zihlmann, Das neue Mietrecht 1990 p. 93; Tercier, Les contrats spéciaux p. 224 no 1813). Le congé pour défaut de paiement devait être notifié pour la fin d'un mois moyennant préavis de trois mois. Le congé extraordinaire donné pour un terme prématuré n'en est pas moins valable mais ses effets seront reportés au prochain terme pertinent, en application analogique de l'art. 266a al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1074 du 11.09.1995

Pascal TERRAPON

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : aLOJ.56N.al.3

Résumé : BAIL RESILIÉ SELON L'ART. 266h CO - PROCÉDURE SELON 257d CO Cas du bailleur agissant sur la base de l'art. 266h CO et non sur la base de l'art. 257d CO pour résilier le bail, vu la faillite du locataire et le non-paiement du loyer. La voie de l'art 266h CO étant la seule ouverte, il serait abusif d'admettre une violation de l'art. 56 B LOJ (i.e. actuel 56N al. 3 LOJ) qui dispose que seules les demandes en évacuation fondées sur les art. 257d et 282 CO sont instruites et jugées par le Président d'une Chambre siégeant sans les assesseurs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; RENDEMENT ABUSIF; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : LPC.435

Résumé : NON-PRODUCTION PAR LE BAILLEUR DES PIÈCES COMPTABLES ORDONNÉE PAR LE TBL Si le bailleur néglige de produire les pièces comptables permettant au juge d'apprécier le litige, on peut en déduire qu'il cache un rendement abusif. Le juge devra en conséquence refuser la hausse réclamée (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284 ch. 2.5).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRIX D'ACHAT; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269

Résumé : PRIX D'ACHAT MANIFESTEMENT EXAGÉRÉ Le prix d'achat d'un immeuble n'est pas manifestement exagéré lorsque la différence avec le prix de revient initial représente un pourcentage largement inférieur à l'évolution de l'ISPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RENONCIATION À L'ÉVACUATION - ASSURANCES DONNÉES L'assurance donnée par le responsable du service du contentieux d'une régie que l'évacuation pour non-paiement du loyer ne serait pas requise vu le paiement de loyer effectué lie la régie et le bailleur, conformément à l'art. 33 al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : LPC.443

Résumé : DEMANDE EN PROLONGATION DE BAIL : RÉDUCTION DE SA DURÉE PAR APPEL INCIDENT Le locataire qui a obtenu une prolongation de bail devant le TBL et qui a entre-temps trouvé des locaux de remplacement pour une date antérieure à la prolongation peut, sur appel du bailleur, faire appel incident et demander que la prolongation soit ramenée à cette date. Rien n'empêche en effet un plaideur de renoncer pour partie à sa prétention. ACJ n° 17 du 22.02.87 SA X c/ B. En revanche, la partie qui a obtenu l'adjudication de ses conclusions devant le premier juge n'est pas recevable à appeler du jugement qui lui a donné gain de cause, même en cas de fait nouveau (SJ 1951 p. 561). Ainsi le locataire qui a obtenu une prolongation de son bail ne peut faire appel en concluant à une réduction de la prolongation parce qu'il a entre-temps trouvé un autre logement.

TF

Publication ATF 117 III 33 = JT 1993 II 104

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; POURSUITE EN REALISATION DE GAGE; LOYER; PAIEMENT

Normes : LP.151; CC.806

Résumé : GAGE IMMOBILIER - LOYER - POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE Sitôt après la notification du commandement de payer pour la poursuite en réalisation d'un gage immobilier, l'Office des poursuites doit inviter les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance. Ils seront avertis que sinon ils seront exposés à payer deux fois. L'Office doit pourvoir à leur encaissement, pour autant que le créancier gagiste poursuivant n'ait pas renoncé expressément ou tacitement à l'extension de la garantie immobilière.

Giacomo RONCORONI

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : LPC.293

Résumé : LOCATAIRE RÉDUISANT SES CONCLUSIONS QUANT À LA DURÉE D'UNE PROLONGATION DE BAIL Jugement du TBL accordant une seconde prolongation. Suite à un appel du bailleur portant sur d'autres points, le locataire, qui a entre-temps trouvé un local de remplacement, conclut à la réduction de la durée de la prolongation. Il s'agit là d'un appel incident. Examinée sous l'angle de l'arbitraire, cette solution, quoique peu orthodoxe, n'est pas contraire à l'art. 293 LPC (art. 340 LPC ancien).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.427

Résumé : DEMANDE EN PROLONGATION DE BAIL : EXIGENCES PROCÉDURALES Cas de la désignation insuffisante des bailleurs dans la requête de prolongation alors que le bail n'indique pas l'identité précise des bailleurs. Les exigences procédurales relatives à l'assignation et la signification de celle-ci ne sont pas applicables devant la Commission de conciliation ni devant le TBL.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.271a.al1.lete; CO.271a.al3

Résumé : CONGE - PERIODE DE PROTECTION - EXCEPTIONS L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

Blaise CARRON

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 51 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME

Normes : CO.62; CO.63; CO.67

Résumé : L'ENRICHISSEMENT ILLEGITIME EN DROIT DU BAIL, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 51 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLEE Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SÛRETÉS

Normes : CO.271; CO.271a; CO.257e

Résumé : CONGE ORDINAIRE POUR REFUS DE FOURNITURE DE SÛRETES In casu, le locataire a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par le locataire. Une garantie de loyer a été constituée après la résiliation du bail, laquelle n'était motivée que par l'absence de constitution de sûretés. Le refus du locataire de constituer une garantie de loyer n'a pas été démontré, de sorte que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSTRUCTION MOBILIÈRE

Normes : CC.677.al1; CO.271

Résumé : QUALIFICATION D'UNE CONSTRUCTION (MOBILIERE OU IMMOBILIERE) L’art. 677 CC dispose que les constructions légères, telles que des chalets ou des baraques, élevées sur le fond d’autrui et érigées sans intention de les y établir de manière permanente, appartiennent aux propriétaires de ces choses. Selon la jurisprudence, une construction mobilière doit présenter deux éléments, soit l’intention des parties d’établir une relation temporaire entre la chose et le fond (élément subjectif) et un lien externe entre la chose et le fond qui doit être, dans une certaine mesure, reconnaissable extérieurement (élément objectif). L’intention des parties revêt une importance particulière. Il s’agit du premier critère qui doit être apprécié au moment de la date de la construction des installations litigieuses, les documents contractuels sont à cet égard déterminants. Ainsi, ce n’est que si la construction a été solidement liée au sol dès le départ, au point de devenir un élément essentiel selon l’usage local, que l’intention initiale des parties n’est pas décisive. En l’espèce, en se fondant sur l’intention des parties lors de la construction, le Tribunal fédéral estime que les chalets étaient des constructions mobilières. Il avait toujours été prévu que les chalets seraient enlevés en cas de résiliation des baux portant sur les terrains. Dans la mesure où il a été jugé que les contrats portaient sur des terrains uniquement, les règles de protection contre les congés abusifs des art. 271 ss CO n'étaient pas applicables puisqu’elles ne l'étaient que pour des baux d’habitations et des locaux commerciaux. Les locataires ne pouvaient donc pas prétendre à une protection contre les congés. Il n’y avait pas de place non plus pour une application par analogie des art. 271 ss CO, les contrats de bail des terrains prévoyant expressément qu’en cas de congé, les chalets devaient être enlevés.

Voir aussi : Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - GERANCE LIBRE L’article 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN

Normes : CO.266l.al2

Remarques : PLURALITE DE BAILLEURS - FORMULE OFFICIELLE - RENOUVELER RESILIATION En cas de pluralité de bailleurs, tous les cobailleurs doivent signer la formule officielle de résiliation du bail (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi la résiliation est nulle. Selon la jurisprudence, le bailleur peut renouveler en cours de procès une résiliation lorsque la précédente est affectée d’un vice de forme ; pour ce faire, il doit agir au moyen d'une formule officielle.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - FORME DE LA CONVENTION - DISTINCTION AVEC LES FRAIS DE CONSOMMATION Les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer. Pour la convention sur les frais accessoires, l’art. 257a al. 2 CO n’exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances. Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d’une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. On oppose aux frais accessoires les frais dits de consommation, qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût; il en va ainsi, par exemple, des frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité et qu’il doit payer directement à celui-ci. Ces frais de consommation ne tombent pas sous le coup des art. 257a et 257b CO. En l'espèce, les locataires étaient équipés, dès le début du bail, de leur propre installation de chauffage (chaudière) et d’eau chaude (boiler), fonctionnant au gaz, ils se sont vu facturer directement les frais de gaz par le fournisseur et ils s’en sont acquittés auprès de ce dernier depuis 1987, soit sur une période de plus de trente ans. Partant, ces frais devaient être assimilés à des frais de consommation et l'existence d'une convention implicite entre les parties prévoyant que les locataires paient leur propre consommation de gaz liée au chauffage et à l’eau chaude dans leur logement a été retenue.

Remarques : Sandra PEREIRA, Validité d’une convention tacite concernant le paiement de frais liés à l’usage de la chose louée et frais de consommation, in Newsletter bail.ch décembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 5 ss

David LACHAT

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;GESTION D'AFFAIRES

Normes : CO.419 ss

Résumé : LA GESTION D'AFFAIRES SANS MANDAT EN DROIT DU BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROLONGATION

Normes : CO.272; CO.272b

Résumé : PROLONGATION - DIFFICULTE A TROUVER DES LOCAUX DE REMPLACEMENT Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al2

Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.

Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT COMPLEXE

Normes : CO.253; CO.107

Résumé : CONTRAT MIXTE - RÈGLES APPLICABLES Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé) qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord. Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - VERSEMENT D'UN ACOMPTE Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé). Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord. Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées. Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure. En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve.

Isabelle SALOME DAÏNA

Publication CdB 1/2021, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : OBLF; CO.253a.al3

Résumé : L'OBLF comme ordonnance d'exécution - conformité au cadre légal, in CdB 1/2021, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

Patricia DIETSCHY-MARTENET

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.137ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT-CADRE

Normes : LCBD.1ss

Résumé : LES RÈGLES ET USAGES LOCATIFS DU CANTON DE VAUD (RULV) FACE AU CONTRAT-CADRE ROMAND ET AU CODE DES OBLIGATIONS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.137ss

Remarques : Doctrine

Xavier RUBLI

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION

Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf

Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Remarques : Doctrine

Anita THANEI

Publication MP 4/2019, p. 295ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271a.al3.leta; CO.261.al2.leta

Résumé : LE BESOIN PROPRE DANS LE DROIT DU BAIL, in MP 4/2019, p. 295ss

Remarques : Doctrine (texte en allemand)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.109

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS NÉGATIFS Les dommages-intérêts négatifs doivent principalement couvrir les dépenses faites par le créancier pour la négociation, la conclusion et la préparation de l'exécution du contrat devenu caduc, ou les dommages-intérêts dus à des tiers en raison de l'inexécution de ce contrat, ou encore le gain manqué sur d'autres affaires auxquelles le créancier a renoncé en raison dudit contrat. Il n'y a pas matière à réduire de tels frais au seul motif qu'ils auraient été engagés avant la conclusion du contrat.

François BOHNET, Pascal JEANNIN

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉBITEUR ; SOLIDARITÉ

Normes : CO.111; CO.493ss; CO.143; CO.257e; LGFL.1

Résumé : CODÉBITEURS SOLIDAIRES ET TIERS GARANTS EN DROIT DU BAIL, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Nicolas SAVIAUX

Publication in CdB 1/18, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE DU BAILLEUR, in CdB 1/18, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

Orlando Marguccio

Publication CdB 3/17, p. 65 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : AIRBNB ET LE DROIT DU BAIL, Extrait du mémoire de master en droit du 23 décembre 2016 d'Orlando Marguccio, in CdB 3/17, p. 65ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2018, p.11ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : VALIDITÉ D'UNE CLAUSE PORTANT SUR LES FRAIS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). L'accord des parties doit être suffisamment précis et détailler les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer. A défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont inclus dans le loyer. In casu, une clause se référant aux « frais de chauffage et de préparation d'eau chaude » permet au locataire d'aisément comprendre ce dont il s'agit, sans qu'il soit nécessaire de détailler spécifiquement ces frais. Il ne s'agit pas d'une notion générique dont un non‐juriste ne pourrait pas saisir les composants. Le fait que certaines des dépenses énumérées dans la clause ne concernent pas l'immeuble en cause n'y change rien, dans la mesure où elles n'empêchent pas le locataire de comprendre de bonne foi que les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude sont mis à sa charge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SUR LES FRAIS Le versement pendant dix ans de frais accessoires, insuffisamment clairement définis dans le contrat de bail écrit, ne saurait constituer une convention sur les frais à la charge du locataire, conclue par actes concluants.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_134/2009 du 10 juin 2009 (ATF 135 III 591)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT ; NOTION

Normes : CO.253a; CO.266l; CO.271

Résumé : NOTION D'HABITATION - EMPLACEMENTS NUS LOUÉS À DES GENS DU VOYAGE Par habitation au sens des articles 266l et 271 ss CO, il faut entendre un local loué pour y habiter et adapté à cet effet. Le local se définit comme un espace délimité horizontalement et verticalement, aménagé pour une certaine durée et protégeant contre les influences extérieures. In casu, les emplacements nus loués à des gens du voyage ne répondent pas à cette définition.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

Andreas FABJAN

Publication CdB 1/2014, p. 1 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257b

Résumé : LE CONTRAT D'OPTIMISATION ÉNERGÉTIQUE À LA LUMIÈRE DU DROIT DU BAIL, in CdB 1/2014, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 610 RSPC 1/2013 n° 1248

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI

Normes : CPC.63

Résumé : LITISPENDANCE EN CAS D'INCOMPÉTENCE DU TRIBUNAL Le délai de l'article 63 CPC commence à courir avec la notification de la décision d'incompétence et non à l'échéance du délai d'appel.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : INTENTION DU LOCATAIRE DE RÉINTÉGRER LES LOCAUX En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_316/2015 du 09.10.2015; 4A_35/2019 du 25.02.2019 (sous-location d'un appartement à des personnes pratiquant la prostitution)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RÉNOVATION D'ASCENSEUR Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu'elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l'installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 42 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SIMULATION; NULLITE

Normes : CO.18.al.1

Résumé : ACTES SIMULÉS - NULLITÉ ABSOLUE Les actes simulés (art. 18 al. 1 in fine CO), in casu résiliation du bail suivie de la conclusion immédiate d'un nouveau bail pour le même objet, dans le seul but de procéder à une augmentation de loyer, sont frappés de nullité absolue, ce que le juge peut constater d'office et en tout état de cause, même si la résiliation de bail n'a pas été contestée par la locataire dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE

Normes : CC.16; CC.18

Résumé : LOCATAIRE INCAPABLE DE DISCERNEMENT AU MOMENT DE LA RÉSILIATION - CONGÉ NUL Le congé donné à un locataire qui, au moment de la résiliation, était incapable de discernement car dépourvu de la faculté d'agir raisonnablement en raison d'un trouble affectant durablement sa personnalité, doit être déclaré nul et la demande d'évacuation subséquente refusée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.18; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

Charles JAQUES

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; GARANTIE BANCAIRE

Normes : CO.257e

Résumé : LA LIBÉRATION DES GARANTIES LOCATIVES DE L'ART. 257e CO in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 90

Remarques : Doctrine

Julien BLANC

Publication SJ 2005 II p. 105

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : La sous-location en pratique

Remarques : Doctrine

Fabienne BYRDE

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer : examen de la jurisprudence récente in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jacques MICHELI

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE

Normes : CO.254

Résumé : Les transactions couplées avec le bail in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

F. KNOEPFLER et P.-E. RUEDIN

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Regard circulaire sur le droit du bail commercial in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

François BOHNET

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI; TERME

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les termes et délais en droit du bail à loyer in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; LOYER; NOTION

Normes : CO.275

Résumé : GÉRANCE LIBRE - NOTION DE FERMAGE La notion de fermage englobe le loyer et la redevance de la gérance libre puisque les dispositions légales sur le bail à ferme ne distinguent pas spécialement le loyer dû pour la jouissance des locaux de la redevance due pour l'exploitation du commerce qui s'y exerce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : CO.274a; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN L'ABSENCE DE RAPPORT CONTRACTUEL DIRECT La compétence du Tribunal doit s'apprécier à la lumière de l'art. 274a CO, qui, compte tenu des spécificités de la procédure en matière de bail, s'interprète largement. Par conséquent, un rapport contractuel direct de bail entre les parties au procès n'est pas indispensable. Ainsi en est-il des demandes de dommages et intérêts fondées sur un rapport de bail, et des prétentions fondées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions générales du CO (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 97). En l'occurrence, les prétentions se fondent, au moins en partie, sur les règles relatives à la responsabilité contractuelle, le contrat de base étant un contrat de bail. La compétence du Tribunal doit donc être admise.

Voir aussi : ACJ n° 141 du 14.02.2005 H. c/ Coop. C. (constatation de l'existence d'un bail à loyer)

Philippe RICHARD

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMMISSION SOCIALE

Normes : LPC.439

Résumé : RENVOI À LA COMMISSION DES CAS SOCIAUX Selon la doctrine et la jurisprudence constantes, la décision du Tribunal des baux et loyers de transmettre, ou non, le dossier à la commission sociale n'a pas de portée juridictionnelle, de sorte que les parties ne peuvent pas faire appel de cette décision (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 439 n. 2).

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB 1/03 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RENONCIATION DES PARTIES AUX EFFETS DE LA RÉSILIATION ANTICIPÉE Les parties peuvent convenir d'annuler les effets d'une résiliation anticipée, si cet accord intervient avant l'échéance du terme pour lequel elle a été donnée, de sorte que le contrat primitif se poursuit. En revanche, si l'accord intervient après l'échéance de ce terme, c'est un nouveau contrat, identique au précédent, qui est conclu (WESSNER, L'extinction ordinaire du bail à loyer, in 7ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 27; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, pp. 32-33; ATF 63 II 369, JdT 1938 I 199).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : INCOMPÉTENCE DU TBL - ACTIONNAIRE D'UNE SIAL Si le montant du loyer, en tant qu'essentialia negotii du contrat de bail, n'a pas été convenu entre les parties, il en découle que celles-ci n'ont pas été liées par un contrat de bail. Dès lors, le Tribunal des baux et loyers doit se déclarer incompétent ratione materiae pour connaître du litige.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; REGISTRE FONCIER

Normes : CC.970a

Résumé : PUBLICATION PAR LES CANTONS DES NOUVELLES ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES L'art. 970a CC prévoit que les cantons publient dans un délai approprié les acquisitions de propriétés immobilières, sauf en cas de succession. Selon l'al.2 de cette disposition, la publication porte notamment sur les noms et les domiciles, ou le siège des personnes qui aliènent la propriété et de celles qui l'acquièrent (let. b). L'al. 3 laisse aux cantons la faculté de publier d'autres données, notamment la contre-prestation, et de renoncer à la publication des acquisitions de peu d'importance. La publication officielle des transactions portant sur un immeuble moyennant indication de certaines données, jugée contraire au droit fédéral, faute d'être justifiée par un intérêt légitime, est dès lors caduque (cf. ATF 114 II 40; 112 II 422; voir aussi FF 1988 III 208).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RECUSATION

Normes : aLOJ.85

Résumé : RÉCUSATION D'UN JUGE - DOUTES SUR SON IMPARTIALITÉ Pour rester impartial, un juge ne doit pas se trouver dans la sphère d'influence des parties. Suivant les circonstances, une relation particulière existant entre le juge et l'avocat de l'une des parties suffira pour justifier objectivement les appréhensions de l'autre partie quant à l'impartialité de ce magistrat. En l'occurrence, récusation d'un juge futur époux de l'avocate d'une tierce personne intéressée par l'issue de la procédure.

Voir aussi : ATF non publié du 25.04.2001 M. c/ P.

Philippe NORDMANN

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : La sous-location (questions choisies) in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE

Normes : LPC.136

Résumé : PLAIDOIRIE - DÉPÔT DE NOTES ÉCRITES NON ADMIS A teneur de la LPC, la plaidoirie est exclusivement orale et le dépôt de notes écrites n'est pas admis en procédure ordinaire (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire LPC, no 2 ad art. 136). Ce n'est qu'en procédure sommaire que le Tribunal peut autoriser les parties à joindre à leur dossier des notes de plaidoirie qu'elles doivent se communiquer avant de plaider.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE L'art. 264 al. 1 CO donne la faculté au locataire de renoncer en tout temps à l'usage des locaux, en les restituant au bailleur même sans donner un congé; pour qu'il soit libéré de ses engagements contractuels, il faudra toutefois qu'il trouve un nouveau locataire solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et que ce nouveau locataire soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RECUSATION

Normes : aLOJ.85

Résumé : DEMANDE EN RÉCUSATION D'UN JUGE ANCIEN AVOCAT DE L'ASLOCA On peut normalement présumer, de la part d'un magistrat exerçant parallèlement la profession d'avocat, qu'il s'élève au-dessus des amitiés ou inimitiés qu'il pourrait nourrir à l'égard de ses confrères, et fasse la distinction entre ses fonctions de juge et son activité professionnelle privée (ZBl 94/1993 p. 84 consid. 3c). Il en va a plus forte raison lorsque le magistrat a cessé toute activité d'avocat. Une telle récusation systématique ne devrait être admise que pour des motifs particulièrement graves. La précédente activité d'un juge au sein de l'Asloca ne constitue en l'espèce pas un tel motif.

CJ , CABL

Publication SJ 1998 p. 381

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONFLIT NÉGATIF DE COMPÉTENCE ENTRE LE TBL ET LE TPI Relèvent des juridictions des baux et loyers, en sus des problèmes de sous-location, les actions portant sur l'existence ou la validité d'un contrat de bail ou celles opposant un bailleur à un locataire à propos de la liquidation de rapports contractuels. Lorsqu'une prétention unique s'appuie sur des fondements juridiques divers qui, pris séparément, relèveraient de juridictions distinctes, la compétence ratione materiae se trouve dictée par le caractère prédominant du litige (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 9/d ad art.98 LPC). En l'espèce, la compétence du TBL a été admise sur la base de l'art. 56 A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ), le demandeur invoquant au premier chef des normes du droit du bail. En cas de conflit négatif de compétence entre le TBL et le TPI, le délai d'appel court du jour de la notification du dernier jugement. Annulation du premier jugement et renvoi de la cause au TBL.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 626

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RECUSATION

Normes : aLOJ.85

Résumé : RÉCUSATION DES JUGES - DOUTE LÉGITIME SUR L'IMPARTIALITÉ DU JUGE Pour se prononcer sur l'existence, dans une affaire donnée, d'une raison légitime de craindre chez un juge un défaut d'impartialité, l'optique de l'accusé entre certes en ligne de compte, mais ne joue pas un rôle décisif. L'élément déterminant consiste à savoir si les appréhensions de l'intéressé peuvent passer pour objectivement justifiées (ATF 120 Ia 82 consid. 2a p. 86, 184 consid. 2b p. 187; 120 V 357 consid. 3a p. 365; Cour EDH arrêt F. c. Etat X. du 24 février 1993, série A n° 255-A, par. 28). La loi a clairement limité l'obligation pour le juge de se récuser au cas où celui-ci est uni par des liens de parenté avec l'avocat plaidant d'une partie. Il n'y a aucune raison d'interpréter extensivement cette disposition et d'imposer la récusation lorsque le lien de parenté concerne un associé de l'avocat d'une des parties, en particulier lorsque celui-ci n'occupe plus, en raison de son âge, qu'une fonction honorifique au sein de l'étude (cf. ATF 92 I 271 consid. 5 p. 276).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.207

Résumé : REPRÉSENTATION - MAGISTRATS - FONCTIONNAIRES La règle de l'art. 207 al. 2 et 3 LPC, selon laquelle les organes d'une personne morale, les magistrats ou fonctionnaires d'une collectivité publique ne peuvent être entendus qu'à titre de renseignements dans une cause où la personne morale ou la collectivité publique figure comme partie, vaut exclusivement pour les organes, magistrats et fonctionnaires qui exercent encore leur mandat ou leurs fonctions. A l'expiration de celles-ci, l'intéressé peut déposer en qualité de témoin.

CJ , CABL

Publication SJ 1997 p. 237

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M; CO.253

Résumé : LEASING IMMOBILIER - REVENDICATION - INCOMPÉTENCE DU TBL Le TBL est incompétent pour statuer sur des litiges se rapportant au leasing immobilier, car ce dernier n'est pas considéré comme un contrat de bail.

Voir aussi : ACJC/1301/2016 du 03.10.2016 (qui retient que le leasing immobilier est un contrat mixte)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; NULLITE

Normes : aLOJ.103

Résumé : PRONONCIATION DU JUGEMENT EN AUDIENCE PUBLIQUE Selon l'art. 103 LOJ, les jugements sont prononcés publiquement, sauf les cas où la loi autorise la prononciation en Chambre du conseil. Le défaut de prononciation en audience n'est pas dommageable pour les parties en cause, mais la sanction en est la nullité, car l'art. 103 LOJ découle directement de l'art. 6 CEDH, qui est de droit fédéral constitutionnel. Ces articles sont assurément de droit public, et toute violation d'une règle d'ordre public doit être sanctionnée par la nullité. Jugement annulé, et la cause renvoyée pour prononcé en audience publique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : NOTION DE BAIL COMMUN - PLURALITÉ DE LOCATAIRES Un contrat de bail doit être qualifié de commun lorsqu'une pluralité de bailleurs, respectivement une pluralité de locataires l'ont conclu (SJ 1990 p. 53, 54). Selon la Cour, même dans l'hypothèse où la seconde personne cosignataire du bail n'occupe pas les locaux, elle doit être néanmoins considérée comme cotitulaire du bail. Le contrat ayant été conclu avec plusieurs locataires, il s'agit bel et bien d'un contrat de bail commun, de sorte que le concours de tous les locataires est nécessaire pour l'exercice des droits formateurs.

Voir aussi : ACJ n° 994 du 21.09.1998 F., P., C. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT MIXTE - TRAVAIL ET BAIL - COMPÉTENCE CLAIREMENT EXPRIMÉE DANS LE CONTRAT Les parties ont convenu sans ambiguïté de soumettre tout différend à la juridiction des Prud'hommes et reconnu l'aspect prépondérant du contrat de travail sur la mise à disposition des locaux. Dès lors, le TBL est incompétent à raison de la matière.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AVEU

Normes : LPC.187; LPC.189

Résumé : AVEU JUDICIAIRE ET RÉVOCATION Lorsqu'une partie reconnaît dans ses écritures n'avoir point payé ses arriérés de loyer dans le délai imparti par avis comminatoire, cette déclaration vaut aveu judiciaire au sens de l'art. 187 LPC (ATF non publié du 20.05.80 N. c/ SI X; ACJ 17.11.80 E. c/ B. et S.; ACJ n° 79 du 29.05.89 L. c/ A.). De même, la déclaration du locataire, enregistrée en audience du Tribunal, dans laquelle il reconnaît que le loyer qui lui était réclamé n'avait pas été payé dans le délai imparti a valeur d'un aveu judiciaire. S'agissant d'un incident de procédure ou d'une irrégularité influençant la décision à prendre, toute révocation d'aveu doit se faire dès réception du procès-verbal d'audition. A défaut, l'aveu est réputé n'être contesté in extremis que pour les besoins de la cause, Dans ce cas, il est considéré comme valablement recueilli.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; STATION-SERVICE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT INTITULÉ "CONTRAT DE LOCATION DE STATION ESSENCE ET DE BAIL À LOYER" - "LOYER" TERME GENERIQUE Qualification du contrat entre un garage et une compagnie pétrolière dont l'activité principale est la vente d'essence, avec mise à disposition de l'infrastructure nécessaire : il s'agit d'un contrat mixte dès lors que la contrepartie de la redevance payée par le garage n'est pas uniquement la cession de l'usage de la chose, mais englobe également la cession du matériel, la prise en charge par la compagnie de distribution pétrolière du rabais à la colonne, la participation aux frais d'électricité de la station, l'entretien du matériel, la gestion des cartes de crédit, la facturation et l'encaissement. Dans ce contexte, le terme de "loyer" utilisé dans le contrat est un terme générique qui, en l'espèce, n'a aucun rapport avec son sens usuel (Le TBL est incompétent).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION PENDANT LA DURÉE DE LA PROLONGATION DU BAIL Les travaux de rénovation ne sauraient en principe être imposés au locataire pendant la durée de la prolongation de bail qu'aux conditions admises pour le bail de durée déterminée. Il convient ainsi de tenir compte de l'urgence des travaux, de la durée du bail écoulée et de celle de la prolongation accordée, de la nécessité d'englober les travaux dans la réfection générale de l'immeuble, lorsque celui-ci comporte plusieurs appartements, ainsi que de leur importance et de leur part d'entretien.

Voir aussi : ACJ n° 27 du 12 janvier 1998 X. & Cie c/ S. de P. F.

Philippe RICHARD

Publication CdB 1995 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le point sur la méthode absolue. La jurisprudence récente concernant l'application de la méthode absolue : examen, critique et suggestions in Cahiers du Bail 1995 p. 33

Remarques : Doctrine

Claudio ROLLINI

Publication CdB 1995 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : Le caractère provisoire de la sous-location et les limites imposées en la matière au locataire in Cahiers du Bail 1995 p. 14

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; ANNULABILITE

Normes : CO.25; CO.26

Résumé : RATIFICATION MALGRÉ UNE DÉCLARATION D'INVALIDATION DU CONTRAT Par application analogique des art. 25 et 26 CO, le cocontractant qui, connaissant le vice qui a affecté sa volonté, ratifie néanmoins le contrat, que ce soit de manière expresse ou par actes concluants, ne peut plus ensuite se prévaloir dudit vice (ATF 108 II 102ss, 105) et la preuve d'une telle ratification est à la charge de celui qui invoque celle-ci (Honsell, Vogt, Wiegand, Obligationenrecht, Bâle 1992, ad art. 31 n° 24). Une telle ratification existe lorsque, en dépit d'une déclaration d'invalidation, le cocontractant est d'accord sur le maintien du contrat, mais avec un contenu modifié.

TA

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : LOYER ABUSIF - COMPÉTENCE - LOYERS CONTRÔLES PAR L'ÉTAT Le TBL n'est pas compétent pour examiner un loyer contrôlé par l'Etat et le TA n'est pas compétent pour appliquer l'art. 269 CO.

Bernard CORBOZ

Publication CdB 1994 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in Cahiers du Bail 1994 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE L'ART. 260a AL. 3 CO Cas du bailleur autorisant le preneur à installer une nouvelle cuisine, sous réserve "qu'au moment du départ, l'installation précitée et ceci dans son intégralité, demeure partie intégrante de l'immeuble et devienne propriété de celui-ci sans aucune contrepartie de quelque nature que ce soit". L'art. 260 lit. a al. 3 CO est de droit dispositif(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 542). Ceci implique que faute de disposition impérative au sens de l'art. 3 du Titre Final du CCS, le principe général de non rétroactivité énoncé par l'art. 1er du Titre Final du CCS s'applique pleinement et le présent litige est soumis à l'ancien droit.

Voir aussi : ACJ n° 276 du 18.02.94 G. c/ C. D. C. ACJ n° 368 du 27.03.95 S. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; CAUTIONNEMENT

Normes : CO.143

Résumé : ENGAGEMENT SOLIDAIRE Contrat désignant, comme locataires, une SA et ses deux actionnaires, "conjointement et solidairement responsables". L'un des actionnaires, poursuivi pour le paiement de loyers, conteste son engagement solidaire, soutenant qu'il s'agit d'un contrat de cautionnement. Le contrat de bail doit être interprété selon le principe de confiance. Le texte clair d'un engagement solidaire exclut toute interprétation dans le sens d'un cautionnement, en l'absence de circonstances particulières (ATF 111 II 284 ss). De plus, le fait que le promettant a un intérêt propre et direct au contrat qu'il s'engage à exécuter constitue un indice sérieux qu'il s'agit d'une obligation indépendante, et non pas d'un cautionnement (ATF 101 II 323; JT 1976 p. 537).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.240

Résumé : RÉAUDITION D'UN TÉMOIN Une partie peut produire en prorogation un témoin ayant déjà déposé dans l'enquête (SJ 1962 pp. 539-540).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE MATÉRIELLE DU TBL : EXAMEN D'OFFICE Conformément au texte même de l'article 78 LPC, la compétence matérielle du Tribunal de première instance relève de l'ordre public et doit faire l'objet d'un examen d'office (SJ 1944 p. 346; 1968 p. 261). Pareil principe trouve une application analogique pour les causes relevant du TBL (ACJ du 28.09.79 D. c/ B. & M., p. 9). Le problème de la compétence ratione materiae doit être dissocié de celui de la compétence ratione loci et traité en priorité.

Voir aussi : JTB du 18.12.80 [D] No 130 P. c/ SA X ACJ du 05.10.87 Ass. X c/ SA X ACJ n° 26 du 27.02.89 R. c/ G. ACJ n° 94 du 19.06.89 G. c/ R.

Bénédict FOËX

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; CREDIT-BAIL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le leasing immobilier in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pierre-Robert GILLIÉRON

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.211

Résumé : TÉMOIN : AMI L'ami d'une partie n'est ni un parent ni un allié et peut donc être entendu comme témoin.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.259b

Résumé : DÉLAI CONVENABLE - MISE EN DEMEURE Selon l'article 259b lit. b CO, le locataire est tenu d'impartir préalablement au bailleur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui suppose donc une mise en demeure selon les articles 107 et suivants CO, sauf dans les cas prévus à l'article 108 CO (Zihlmann, Das neue Mietrecht p. 64, 67; Lachat, Le bail à loyer p. 165-166; SVIT - Kommentar, ad art 259b nos 13 et suiv.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; INSOLVABILITE

Normes : CO.24

Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 24 CO est normalement inapplicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 108 II 412 = JT 1983 I 491; Von Thur/Peter, All. Teil des schw. OR, Vol. I, p. 311-312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE BAIL ET DE TRAVAIL S'agissant d'un litige relatif à l'occupation du logement mis à disposition (art. 267-271 a CO), il relève de la compétence du TBL sans qu'il soit besoin de déterminer quel est l'élément du contrat qui prédomine. Cela ne préjuge en rien de l'admissibilité de la requête en prolongation de bail (ACJ du 1.10.90 M. c/ A.).

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Droit transitoire in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine