Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; LOYER CONTROLE; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE - PRISE EN COMPTE DU LOYER RÉEL Afin de déterminer si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, le juge ne doit prendre en considération que le loyer réel fixé dans le précédent contrat de bail. Le fait que le locataire précédent était au bénéfice d'une aide sociale personnalisée, et de ce fait payait un loyer inférieur au montant réel, n'est pas pertinent.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.269c

Résumé : RABAIS SUR LE LOYER Il n'est pas arbitraire d'assimiler aux baux échelonnés ceux prévoyant un rabais temporaire sur le loyer convenu, hormis les cas où la réduction de loyer est consentie temporairement en raison d'un usage amoindri de la chose louée.

Remarques : RDP

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a; CO.270; CC.8

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS COMPARATIFS Dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire. Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - soit de 10% au moins - alors qu'une telle augmentation ne saurait se justifier à considérer la conjoncture économique, il a été admis que le loyer convenu est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs. En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales. En outre, le bailleur n'a pas à collaborer à l'administration des preuves puisqu'il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison.

Voir aussi : ATF 147 III 431(cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier); ATF 139 III 13

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; COMPETENCE

Normes : CO.253b.al.3; CO.269

Résumé : LOYER CONTRÔLE PAR L'ETAT - AUGMENTATION - LOYERS ABUSIFS - COMPETENCE Il n'est pas possible d'exclure les logements assujettis à la LDTR du champ d'application des article 269 à 270 e CO. En effet, en application de l'article 253b al. 3 CO combiné à l'article 2 al. 2 OBLF, qui impose l'application de l'article 269 CO y compris aux logements dont le loyer est contrôlé, l'autorité administrative chargée dudit contrôle doit également s'assurer, par des moyens appropriés, que le rendement obtenu de la chose louée n'est pas excessif. Le contrôle institué par la LDTR se distingue de celui visé à l'article 253b al. 3 CO, en ce sens que ce dernier contrôle s'inscrit dans un but de politique sociale tendant à protéger une certaine catégorie de la population et non à conserver un certain type de logements préexistants. Sous cet angle, la LDTR doit plutôt être rapprochée de législations qui tendent à maintenir des bâtiments d'intérêt historique ou patrimonial, et qui peuvent également, dans certaines conditions, faire l'objet d'une forme d'aide financière de la part de la collectivité publique, sans que l'article 253b al. 3 CO conduise à exclure l'application de certaines dispositions du Code des obligations. Pour ces raisons, on ne saurait considérer que les logements soumis à la LDTR subissent un véritable double contrôle de leurs loyers, les objectifs poursuivis par les deux législations en question ne se recoupant pas. La LDTR elle-même prévoit expressément que les dispositions du droit fédéral sur le bail à loyer demeurent applicables à " toute hausse admise par le département" (art. 14 al. 3 LDTR). Il s'ensuit que le Tribunal ne viole par l'article 253b al. 3 CO en se déclarant compétent pour statuer sur la contestation des loyers assujettis à la LDTR.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF; ADMINISTRATION DES PREUVES; STATISTIQUE

Normes : OBLF.11; CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PAS DE PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; NULLITE PARTIELLE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER DÉPASSANT LE MAXIMUM AUTORISÉ PAR LE DROIT CANTONAL La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat emporte nullité partielle du contrat de bail à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant fixé dans le contrat, de sorte que le locataire dispose d'une créance en remboursement fondée sur les dispositions relatives à l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJ n° 455 du 18.03.94 G.G. c/ P.S., consid. 4-6 p. 14 ss et les références (arrêt relatif à la LGZD avec référence à la jurisprudence du TF en matière de bail à ferme agricole)

TF

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270.al.2

Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p.425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR REMETTRE LA FORMULE OFFICIELLE AU LOCATAIRE - CONSÉQUENCES DU RETARD - NULLITÉ En principe, le bailleur doit remettre la formule officielle au locataire lors de l'entrée en possession au plus tard. Si le bailleur s'exécute dans les trente jours suivant la réception de la chose, le délai pour contester le loyer initial est prolongé et vient à échéance trente jours après la notification de la formule officielle. En revanche, une notification intervenant au-delà de l'échéance de ce délai équivaut à une absence de notification et conduit à l'application de la jurisprudence consacrée par l' ATF 120 II 341, soit la faculté pour le juge de fixer le loyer sans être limité à l'examen du caractère abusif ou non du loyer figurant sur la formule officielle.

Voir aussi : ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l'avis de fixation du loyer) ACJ n° 668 du 21.6.96 A. c/ D. F. ACJ n° 152 du 08.02.1999 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - INDICATION FAUSSE DU DERNIER LOYER Cas où l'avis de fixation du loyer initial notifié aux locataires est vicié dans l'indication du dernier loyer annuel (de l'ordre de Fr. 9'500.-- au bénéfice de X et non pas de Fr. 18'000.-- comme indiqué sur la formule). Cette indication fausse du dernier loyer annuel n'a pas permis aux locataires, dans le délai péremptoire de 30 jours prévu par la loi, d'apprécier si le loyer initial était abusif ou non. Ce n'est que lorsque ceux-ci ont pu se rendre compte de la quotité exacte du loyer antérieur que ledit délai doit commencer à courir.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.03.1995 SI C. c/ Epoux F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - IMPOT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - ABSENCE DE PIÈCES Cas où le montant de l'impôt immobilier complémentaire n'apparaît pas dans les comptes produits par le bailleur, ni même son paiement, et le locataire allègue l'insuffisance des pièces nécessaires. Dans un tel cas, le Tribunal est fondé à écarter ce poste de son calcul de rendement, conformément à la jurisprudence fédérale (ATF du 14.04.1997 G. c/ SI J.-R.).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p.75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS DE DEMOLITION; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRISE EN COMPTE DU COÛT DE LA DÉMOLITION DANS LE PRIX DE REVIENT Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer les coûts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des frais de démolition peuvent être pris en compte s'ils sont le préalable nécessaire à une construction ou une transformation (dans ce sens : Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO). Pour que des frais de démolition puissent être inclus dans la notion de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était nécessaire pour réaliser la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE - SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE A la sortie du contrôle étatique, l'impôt immobilier complémentaire constitue une charge nou­velle certaine et doit dès lors être répercuté sur le loyer. L'ATF 123 III 171 du 14.4.1997 ne saurait remettre en cause le principe de la prise en compte de l'impôt immobilier, dès lors que, dans cet arrêt, le TF n'a tranché qu'une question relative à la constatation du montant de l'impôt immobilier. L'impôt immobilier complémentaire doit donc être ajouté au montant des charges annuelles de l'immeuble selon un calcul effectué à partir de l'état locatif et en application des art. 48 et 76 de la loi sur les contributions publiques.

Voir aussi : ACJC/1332/1998 du 7.12.1998 J. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; RENDEMENT ADMISSIBLE; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET BASÉ SUR LE PRIX D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE AUX ENCHÈRES Le prix d'acquisition d'un immeuble sert de base de calcul du rendement admissible.

CJ , CABL

Publication SJ 1997 p.559

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TELECOMMUNICATION; FRAIS ACCESSOIRES; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.257a; CO.269d.al.3

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - FRAIS ACCESSOIRES - TÉLÉRÉSEAU La redevance de la télévision par câble peut être qualifiée de frais accessoire au sens de 257 a CO. L'introduction par le bailleur de nouveaux frais entraîne une modification unilatérale du contrat, et doit respecter la procédure de l'art. 269 d al. 3 CO.

TF

Publication CdB 2/97 p.42

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : LOYER FIXÉ CONFORMÉMENT À LA LDTR - APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE SELON LE DROIT FÉDÉRAL Dans le cadre du calcul du rendement admissible d'une chose louée effectué en application de l'art. 269 CO, le loyer fixé en application d'une législation cantonale, en l'occurrence la LDTR, n'est pas un élément pertinent. La LDTR ne saurait donc empiéter ici sur un domaine régi par le droit fédéral et en entraver l'application.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - TAUX HYPOTHÉCAIRE DES CHARGES FINANCIÈRES EFFECTIVES Ce sont les charges financières effectives qui doivent être prises en compte et il n'y a pas lieu de les déterminer par rapport à un taux théorique ni par référence au taux du marché ou à celui fixé par une autorité administrative (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 292 no 6.3).

Voir aussi : ACJ n° 1281 du 06.12.1999 Epoux B. et Epoux D. c/ F. SA

Remarques : Contra : ACJ n° 100 du 26.2.1996 Z. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; ETAT LOCATIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - AUTRES LOYERS DE L'IMMEUBLE La disparité de l'état locatif de l'immeuble ne suffit pas seule à justifier un calcul de rendement, sauf si le loyer en question est très largement supérieur aux autres loyers de l'immeuble.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.1992 B. c/ SA X

CJ , CABL

Publication SJ 1999 p. 375

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Cas d'une décision d'exécution de travaux avec incidence sur les loyers décidée par l'assemblée générale d'une coopérative d'habitation. Le TBL confirmera cette hausse si la décision de l'assemblée générale n'est pas attaquée en justice (art. 891 CO). De ce fait, la hausse entrera en vigueur même si les articles 269a lit. b CO, et 14 al. 1 et 2 OBLF, relatifs aux prestations supplémentaires du bailleur, ne sont pas respectés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR - DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : LA NOTION DE HAUSSE SENSIBLE Est considérée comme une hausse sensible une majoration supérieure à 10 % (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 260), même si ce pourcentage ne doit pas être pris comme une limite absolue.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.3.95 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.1

Résumé : MAJORATION DE LOYER OU CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL La notion de nouveau bail, telle que prévue à l'article 270 CO, doit être interprétée restrictivement, par rapport aux majorations de l'article 269d CO, (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259). Il arrive cependant que les fondements d'un bail liant deux parties se modifient à un point tel que l'on n'a plus affaire au même contrat, mais à un nouvel accord; tel peut être le cas d'un logement ou de locaux commerciaux qui sont l'objet de transformations lourdes, puis reloués au preneur qui les occupait précédemment (Communication de l'Office fédéral du logement fasc. 7 n° 11 p. 28; contra RVJ 1987 p. 251). Tel est également le cas d'un locataire qui, après avoir partagé une chambre meublée avec une autre personne, obtient la jouissance exclusive de la chambre et y installe sa famille.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSES ANNUELLES SUCCESSIVES Une adaptation se justifie lorsque le locataire a subi des hausses annuelles successives. Cependant, une telle adaptation ne doit pas conduire à prendre deux fois en considération les mêmes données.

Voir aussi : ACJ n° 296 du 4.12.92 SI X c/ V. ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X ACJ n° 63 du 17.1.2000 R. SA c/ époux A

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; LOYER CONTROLE; LOYER ABUSIF; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL PORTANT SUR LE MONTANT DU LOYER APRÈS TRAVAUX SANS AUTORISATION La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat en application de la LDTR ou de la LGZD entraîne la nullité partielle du contrat de bail. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur. Le fait que le bailleur ait fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer initial n'y change rien. Si le bailleur effectue des travaux sans solliciter d'autorisation et que l'autorité ne le découvre que plus tard, il doit assumer le fait que les mesures administratives visent aussi bien à rectifier les baux déjà conclus qu'à s'assurer que les logements touchés demeurent, pour l'avenir, compatibles avec les critères posés par la législation cantonale. Il s'expose ainsi à devoir restituer le trop-perçu de loyer portant sur une période antérieure à la décision de l'autorité.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_356/2018 du 10.12.2018

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 718

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269d

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE La fixation du loyer initial approprié selon la jurisprudence fédérale (ATF 120 II 341) ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer payé par le locataire précédent. Le juge partira du calcul de rendement de l'art 269 CO. Il peut ensuite comparer le résultat avec les loyers usuels du quartier: s'ils sont plus bas, le juge peut, ayant un pouvoir d'appréciation large en la matière, se fonder sur ceux-ci et fixer un loyer plus bas que le rendement ne le permettrait; dans le cas contraire en revanche, il ne peut fixer un loyer supérieur au résultat du calcul de rendement, car le loyer serait abusif au sens de l'art. 269 CO. Le loyer du précédent locataire ne joue pas de rôle, sauf si l'omission de la formule résulte d'un abus du bailleur, et n'est pris en compte que si le juge ne dispose pas des éléments nécessaires au calcul de rendement (sous réserve du cas de la sous-location, voir ATF 124 III 62).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE

Normes : CO.270; OBLF.11.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : LPC.435

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Le TBL doit examiner les allégués des parties, ordonner au besoin la production de pièces supplémentaires et inviter les parties à se déterminer. Le fardeau de la preuve quant au caractère abusif du loyer initial selon l'art. 15 AMSL incombe au locataire. Le bailleur peut quant à lui renverser la présomption du caractère abusif du loyer initial en démontrant que ce dernier ne lui procure pas un loyer abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : EXAMEN DES COMPTES DE CHARGES - LIMITES DE LA MAXIME D'OFFICE Etant donné que certaines charges, tels les frais de publicité pour la relocation de locaux vacants ou des honoraires d'avocat en rapport avec des litiges avec les locataires, ne peuvent pas être répercutés sur le loyer et que les charges d'entretien doivent être distinguées des travaux à plus-value, les pièces comptables remises par le bailleur doivent permettre au juge de distinguer avec certitude la nature des différentes charges de l'immeuble, faute de quoi il devra exclure les postes douteux de ses calculs. Un bailleur, requis de fournir le détail des postes "divers" et "entretien-travaux" avec calculs et explications, qui dépose en vrac d'innombrables copies de factures et autres courriers regroupés par années, sans expliquer comment étaient ventilées ces factures dans les divers postes des exercices comptables, doit s'attendre à ce que lesdits postes comptables soient exclus des calculs. Le Tribunal ne saurait se substituer à un comptable et tenter sans autres explications de reconstituer les comptes en question.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PAS D'AMORTISSEMENT DU CAPITAL INVESTI Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent être rentés sont déterminés en principe sur la base du coût de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dès lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce système exclut tout amortissement (cas où une des parties a demandé que l'on retienne un amortissement sur le coût de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide). Une provision pour des rénovations futures est également exclue.

TF

Publication CdB 2/99 p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATIONS UNILATERALES DU CONTRAT AU DETRIMENT DU LOCATAIRE En cas de modification du contrat au détriment du locataire (baisse de prestation, nouveaux frais accessoires, suppression de la sous-location), le bailleur doit agir au moyen d'une formule officielle. Il en va de même en cas de suppression du droit d'utiliser des locaux communs (buanderie, cave à vélo) ainsi que de locaux accessoires mis à disposition d'un seul locataire (cave, grenier ou garage).

Voir aussi : ACJ n° 712 du 31.05.2002 X c/ M.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 171

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269

Résumé : IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - PREUVE DU MONTANT ET DE SON PAIEMENT Le poste "impôt immobilier complémentaire", allégué mais non prouvé devant la juridiction cantonale, doit être rejeté in casu.

Voir aussi : ATF 114 II 289 consid. 2a

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DES CHARGES COURANTES Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement. Lorsque le propriétaire a assumé une dépense extraordinaire (par exemple remplacement d'une chaudière, de l'ascenseur etc.) ou des travaux importants correspondant à de l'entretien "différé", on procédera à un étalement sur plusieurs exercices, en fonction de la "durée de vie" des travaux. Au montant annuel, on ajoutera un intérêt compté au taux de 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie. En outre, il y a lieu d'établir des moyennes sur plusieurs années des charges d'entretien qui fluctuent d'un exercice à l'autre. Il faut éviter de calculer un rendement sur la base d'un exercice exceptionnel et de tenir compte des frais qui ne seront plus engagés dans la même mesure par la suite. Enfin, si le bailleur a procédé à des travaux de plus-value, il n'y a pas lieu de les inclure dans les charges (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 294 ch. 6.5; SJ 1979 p. 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAXIME DU PROCES; CALCUL; RENDEMENT NET; PRESOMPTION

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT L'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 359). Or, l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - LOYER FORTEMENT AUGMENTÉ LORS DU CHANGEMENT DE LOCATAIRE Le fait que le bailleur ait augmenté le loyer de 55 % lors du changement de locataire, sans que cela ait été justifié par des travaux ou des coûts, et que les loyers des autres logements de cinq pièces de l'immeuble soient moins élevés, constitue un indice d'abus.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.

TF

Publication SJ 1994 p. 487

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.270c

Résumé : CLAUSE D'INDEXATION DU LOYER - EXCLUSION DU CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE LORSQUE LE LOYER EST MODIFIÉ SUR LA BASE D'UNE TELLE CLAUSE Les adaptations de loyer fondées sur l'indexation, dans les contrats de bail de longue durée, ne consistent pas en des modifications unilatérales du contrat, les parties au contrat étant convenues de telles adaptations qui se révèlent justifiées en raison de la variation de l'indice choisi (Tobler, Der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen, in Das neue Mietrecht, p. 93/108). En cas de contestation portant sur l'augmentation ou la diminution du loyer, le juge n'examine que le calcul proprement dit du montant de l'adaptation (art. 270c CO). Le locataire ne peut opposer aucun motif de réduction lors d'une majoration opérée sur la base de l'indice suisse des prix à la consommation.

CJ , CABL

Publication CdB 1992 p. 122

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; LOYER ABUSIF; BAIL PRINCIPAL; LOYER

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : SOUS-LOCATION - REFUS DU BAILLEUR - CONDITIONS ABUSIVES - LOYER ABUSIF Cas où la cour de justice a admis un loyer de sous-location de 20% supérieur au loyer principal.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE : CASUISTIQUE Constituent des améliorations à plus-value : la création d'un chauffage central, d'un ascenseur, l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation phonique ou thermique (ACJC/1151/2015 du 28.09.2015). Installation d'une nouvelle chaufferie : Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 25 ans. ACJ n° 758 du 16.6.97 R. c/ M. Isolation des combles : Plus-value à raison de 70 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Toiture : Les travaux de rénovation de la toiture consistant dans le remplacement de l'étanchéité et de l'isolation d'origine avec pose d'un nouveau système d'écoulement d'eaux pluviales ne tendent pas uniquement au maintien de la valeur de la chose louée, mais assurent une amélioration de l'isolation et de l'étanchéité du bâtiment. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 25 ans. Façade : Ce taux ne saurait en revanche s'appliquer à la réfection des façades dont les travaux de maçonnerie, peinture, étanchéité et serrurerie relèvent essentiellement de l'entretien, le remplacement des vitrages n'ayant pas été exécuté en l'espèce. Taux forfaitaire retenu : 50 %. ACJ n° 321 du 17.3.1997 W. c/ C. Remplacement de tuyauteries, sanitaires, sol, ascenseur, fenêtres, parquets, électricité, réfection de la façade : Plus-value à raison de 60%. ACJ n° 487 du 21.4.1997 SI X c/ K. Traitement de la carbonatation, peintures extérieures des façades, travaux de chaufferie, installation de vannes thermostatiques et de décomptes individuels, renforcement de l'isolation, pose de nouveaux garde-corps et changement des fenêtres et des stores. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI C. c/ L. Toiture et façade: Réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, de la peinture extérieure des façades, remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 60 % ACJ n° 1148 du 7.10.2002 B. c/ V. de L. Remplacement complet des installations sanitaires (y compris colonnes), des meubles de cuisine et du carrelage des salles de bains, travaux de peinture et mise en conformité des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 50 %, à amortir sur 40 ans. ACJ n° 40 du 13.01.2003 D. c/ P. Toiture et façade : Ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement des fenêtres et des stores, ainsi que réfection des peintures, des sols et de l'éclairage de la cage d'escalier. Taux de plus-value retenu: 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJC/454/2009 du 20.04.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024; 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/06 p. 59 DB 2007 p. 28 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES ; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : IMMEUBLE ACQUIS À TITRE PRÉFÉRENTIEL - VALEUR FONDÉE SUR LE PRIX EFFECTIF DU MARCHÉ AU MOMENT DE L'ACQUISITION Le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6.12.1994 consid. 3a, approuvé par Beat ROHRER, MRA 2/95, p. 78). Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été accordée.

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; ACJC/740/2007 du 11.06.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.e

Résumé : SORTIE DE CONTROLE OFFICIEL DES LOYERS - CALCUL DE L'ISPC LORSQUE L'IMMEUBLE EST VENDU EN COURS DE PERIODE DE CONTROLE S'agissant d'un immeuble sortant d'un contrôle officiel des loyers, la jurisprudence a admis que le bailleur peut se référer à l'indice en vigueur au début du contrôle de l'Etat, puisque pendant la période de contrôle, il n'a pas pu bénéficier d'une indexation du loyer (ACJ Senft du 12.11.1984 publié in SJ 1985 p. 81). Le fait que l'immeuble ait changé de propriétaire en cours de période de contrôle est sans pertinence. En effet, lors de l'acquisition d'un immeuble contrôlé, le bailleur reprend l'état locatif tel qu'il existe et n'a aucun droit d'adapter les loyers en tenant compte de l'évolution de l'ISPC depuis le début du contrôle jusqu'à la date d'acquisition. Le fait que le bailleur ait acquis l'immeuble pour un prix sensiblement supérieur au prix initial n'a aucun effet sur l'état locatif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : CO.269a

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU Les investissements à plus-value représentent 50 % à 70% du coût des travaux, conformément à l'art. 14 al.1 OBLF. En fixant un taux compris dans cette fourchette, le juge devra le motiver. Dans le cas contraire, il violera la disposition susmentionnée par excès de pouvoir d'appréciation.

Voir aussi : Fiche 2309578

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRIX D'ACHAT; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269

Résumé : PRIX D'ACHAT MANIFESTEMENT EXAGÉRÉ Le prix d'achat d'un immeuble n'est pas manifestement exagéré lorsque la différence avec le prix de revient initial représente un pourcentage largement inférieur à l'évolution de l'ISPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - BAILLEUR INVOQUANT EN PARALLELE LES LOYERS USUELS ET LA HAUSSE DES CHARGES ET DE L'ISPC Dans le cadre d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, rien n'empêche la bailleresse d'invoquer parallèlement le critère absolu des loyers comparatifs d'une part, et de solliciter la compensation de la baisse du taux hypothécaire avec l'augmentation des charges d'exploitation d'une part et de l'ISPC, d'autre part.

Voir aussi : ACJ n° 208 du 12.03.2001 T. SA c/ B.-L.

TF

Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.270a

Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.

Voir aussi : Fiche 2309397

TF

Publication SJ 1996 p.180 = ATF 121 III 397 = JT 1996 I 255 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269a

Résumé : ACCORD ANTÉRIEUR SUR UNE MAJORATION ÉCHELONNÉE - DÉBUT DE LA PÉRIODE D'ÉVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE (nouvelle jurisprudence) En cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.

Voir aussi : art. 270 al. 1 let. b CO ATF non publié du 23.12.97 SI C. c/ P.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : HAUSSE DE LOYER DE L'IMMEUBLE À LA SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - RÉSERVE A la sortie de l'immeuble du contrôle étatique, il y a lieu de prendre en compte les motifs de hausse depuis le début du contrôle étatique. Le calcul du loyer se fait sur de nouvelles bases qui n'ont pas été - et ne peuvent être - prises en considération sous l'empire du contrôle étatique, de telle sorte qu'il n'était pas question de faire avant des réserves par rapport à des hausses qui ne pouvaient de toute façon pas être appliquées.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 32; newsletter bail.ch février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;LOYER INDEXÉ;MÉTHODE ABSOLUE;MÉTHODE RELATIVE;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269; CO.269b; CO.270a

Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE D'INVOQUER LA MÉTHODE ABSOLUE À L'EXPIRATION DE LA DURÉE INITIALE DU BAIL INDEXÉ Comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO (" rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais "), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue.

Voir aussi : François BOHNET/Philippe CONOD, Modification du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail indexé, in DB n° 33/2021, p. 49ss

Remarques : Cet arrêt tranche pour la première fois la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); INTERET MORATOIRE

Normes : CO.270e; CO.104

Résumé : RESTITUTION DU TROP-PERCU - PAS D'INTÉRÊTS MORATOIRES Nonobstant le caractère formateur du jugement qui en admet le bien-fondé, la demande de diminution du loyer prend effet rétroactivement à la date pour laquelle elle a été valablement formulée. Cependant, en vertu de l'art. 270e let. b CO, la créance en restitution du trop-perçu ne devient exigible qu'au terme de la procédure judiciaire en diminution de loyer, plus précisément au moment de l'entrée en force du jugement formateur qui admet en tout ou en partie la réduction de loyer requise. La créance du locataire visant au remboursement de ce qu'il a payé en trop ne devient donc exigible qu'à ce moment-là. Faute d'exigibilité, il ne saurait donc y avoir de demeure du débiteur avant que la procédure en diminution du loyer ait pris fin (cf. art. 102 al. 1 CO). A défaut de demeure, le locataire ne peut dès lors pas réclamer l'intérêt moratoire au bailleur.

Voir aussi : ACJ n°74 du 30.03.1992 (idem suite à validation d'une hausse)

TF

Publication ATF 126 III 124 = SJ 2000 p. 483

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - METHODE RELATIVE - DERNIERE FIXATION DU LOYER Une demande de diminution de loyer formulée en cours de bail s'apprécie, conformément à la méthode relative, selon l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer ni, partant, un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.

Voir aussi : ACJ n° 1191 du 04.12.2000 SI G. c/ M.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 67 = SJ 1998 p.360 = JT 1999 I 112 CdB 2/98 p.54

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - DROIT DU LOCATAIRE À EXIGER UNE DIMINUTION PLUS ÉTENDUE En acceptant tacitement une diminution de loyer signifiée par le bailleur, le locataire ne renonce pas, en principe, au droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation et le preneur ne peut prétendre à une baisse plus importante, en dehors de la procédure de hausse, que lorsqu'il l'a demandée préalablement pour un terme de résiliation, en respectant le délai de congé.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 08.11.2004 E. et S. c/ SI X

TF

Publication ATF 124 III 62 = SJ 1998 p.305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); SOUS-LOCATION

Normes : CO.269d; CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - NON-REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE SOUS-BAILLEUR - PRISE EN COMPTE DE TOUTES LES CIRCONSTANCES POUR FIXER LE LOYER DE LA SOUS-LOCATION Cas d'une majoration de loyer acceptée par le locataire (sous-bailleur), et contestée par le sous-locataire. Le juge amené à déterminer le loyer adéquat applicable à un contrat de sous-location devra considérer les conditions de conclusion du contrat principal, ainsi que l'évolution du loyer de ce dernier. Peu importe que le locataire ne puisse plus contester le loyer que lui-même et le sous-bailleur versent au bailleur, étant entendu que le sous-locataire dispose d'autant de droits et d'obligations vis-à-vis du locataire, que celui-ci envers le bailleur principal. (Higi, op. cit., ad art. 262 CO n° 23; D. Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 382 ch.2.3.1; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 262 CO n° 34).

Voir aussi : ACJC/1079/2021

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - VALIDITÉ FORMELLE DE LA HAUSSE Cas du locataire qui conteste la validité formelle d'une majoration fondée sur les grands travaux sous prétexte que ce motif n'est pas couvert par la mention "augmentation des charges d'exploitation" et n'est pas invoqué valablement par un simple renvoi à l'art. 269a lit. b CO et à la lettre circulaire du bailleur. Le locataire, qui n'ignore pas l'accomplissement de grands travaux, sait que les motifs de hausse de son loyer ne se limitent pas à la variation des charges d'exploitation mais comprennent aussi la répercussion des coûts des grands travaux. Il ne peut donc pas contester la validité formelle de la majoration.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - LE NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION DOIT ÊTRE RELEVÉ D'OFFICE PAR LE JUGE Cas de tardiveté d'une demande en diminution de loyer, déposée plus de 30 jours après la réponse du bailleur. La demande est caduque et le locataire doit adresser une nouvelle requête de réduction pour le prochain terme de résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COLOCATAIRE; CONSORITE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE LA MAJORATION DU LOYER NOTIFIÉE AUX DEUX COLOCATAIRES - OBLIGATION DE SAISIR CONJOINTEMENT LA COMMISSION DE CONCILIATION Pour contester un avis de majoration, les colocataires doivent saisir de concert la Commission de conciliation. Le non-respect de ce principe de consorité nécessaire implique la nullité de l'action en baisse de loyer. (Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in SJZ 1991 p. 375; Wessner, Logement et famille, in Actes du 3e séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 13).

Voir aussi : ACJ n° 136 du 09.02.2004 Z. c/ SI X.

Remarques : Contra : ACJ n° 985 du 03.09.2007 S. c/ T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.269d.al.2.let.b

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - ABSENCE DE MOTIVATION NULLITÉ INVOQUÉE PAR LE LOCATAIRE - DÉLAI POUR CONTESTER La motivation d'une majoration de loyer ne peut pas être considérée comme constituant un élément formel de celle-ci. A l'instar du congé extraordinaire dont l'un des motifs n'est pas satisfait (par exemple, respect du délai de 30 jours dans un congé pour défaut de paiement ou congé donné pour de justes motifs alors que ceux-ci n'existent pas), le locataire qui veut contester la majoration ou la modification de son contrat doit agir dans le délai de 30 jours dès la réception de l'avis officiel (ATF 119 II 154 et ss.). Toute autre solution aboutirait à une insécurité juridique complète, dès lors qu'une motivation inadéquate devrait également pouvoir être attaquée, le cas échéant plusieurs années après qu'elle ait été employée, quand bien même entre-temps d'autres notifications auraient eu lieu et que les parties auraient fourni leurs prestations sans tenir compte de cette informalité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - SIMULTANÉITÉ Dans la mesure où les parties se trouvent au stade de la procédure contentieuse, après avoir passé le préalable obligatoire de la conciliation, il n'y a pas de sens d'exiger les démarches prévues à l'art. 270a al. 2 CO, plutôt que d'entrer en matière sur la demande reconventionnelle en diminution de loyer, solution qui ne s'oppose pas à la finalité de protection des locataires de la loi et qui épargne aux parties un procès ultérieur.

Voir aussi : ACJ n° 638 du 25.4.94 - SI X c/ C. ACJ n° 574 du 21.11.1994 Etat de X c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE - EXIGENCE DE CLARTÉ - PAS D'EXAMEN MATÉRIEL NI FORMEL D'UNE RÉSERVE FAITE À L'OCCASION D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE CONTESTÉE Succession de lettres circulaires que la Cour juge d'une trop grande complexité et incompréhensibles, le preneur le plus diligent n'étant pas en mesure de comprendre la portée exacte des réserves invoquées sur son loyer. Au stade actuel, la Cour n'a pas à se prononcer sur la réserve de hausse (ACJ Gaberell du 25.5.1987, cons. 9; SVIT-Kommentar, ad art. 270b nos 2-3; implicite Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 355). Compte tenu du texte de l'article 270b al. 1 CO, il est même exclu de se prononcer sur sa régularité formelle. La requête du bailleur demandant qu'il lui soit donné acte de sa formule de hausse doit être écartée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DROIT TRANSITOIRE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE : DROIT TRANSITOIRE La validité des réserves émises sous l'empire de l'ancien droit ne peut être examinée au regard de l'art. 18 OBLF, mais selon la jurisprudence applicable à l'époque.

Voir aussi : ATF 11.6.92 Ass. X c/ H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER ABUSIF; LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION Un loyer de sous-location représentant une majoration de 15 à 20 % par rapport au loyer principal n'est généralement pas considéré comme abusif. Tandis qu'un écart de 30 à 40 % est manifestement abusif (ATF 119 II 360-361). Le locataire principal ne peut que prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, des facteurs de réduction pouvant également être pris en considération tels que l'absence d'un lave-linge ou la jouissance très limitée de la cuisine. Le juge n'a pas à fixer le montant de la sous-location avec une rigueur mathématique et dispose d'une certaine marge d'appréciation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; ABUS DE DROIT

Normes : CO.269b

Résumé : INDICE DE RÉFÉRENCE Les parties peuvent choisir librement l'indice (mois) qui servira de référence. La stipulation d'un indice de base antérieur à la conclusion du bail a été jugée admissible s'agissant d'un bail commercial (ACJ du 24.11.83 S., G. et Cie c/ P.). Le choix d'une date trop ancienne, sans motifs particuliers, pourrait toutefois être interprété comme un abus de droit (Barbey, L'AMSL p. 109 note 362).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - CHANGEMENT DE BAILLEUR - NOMBRE D'ANNÉES POUR LA MOYENNE DES CHARGES Cas où le bailleur a acquis l'immeuble deux ans avant la demande de baisse. Prise en considération par le Tribunal d'une moyenne de deux années. Rien dans la loi n'impose au juge de retenir une moyenne de trois à cinq ans. Dès lors qu'il y a eu changement de propriétaire, il est parfaitement justifié de s'en tenir aux charges effectives postérieures à l'acquisition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - RENDEMENT NET OPPOSABLE À UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE DEMANDÉE PAR LE LOCATAIRE Le bailleur qui notifie un avis de baisse sur la base de critères relatifs conserve la possibilité de se prévaloir d'un calcul de rendement si le locataire introduit une demande de baisse plus importante.

Voir aussi : ACJ n° 752 du 23.06.2000 C. c/ W.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DE MOTIFS DIFFÉRENTS Le renvoi à des dispositions légales pêle-mêle n'est pas admissible et ne constitue pas une motivation suffisante. La référence à un courrier du 21 mars 1995 dans un avis de majoration du 11 janvier 1996 ne peut être qualifié de lettre d'accompagnement au sens de l'art. 19 al.1 bis OBLF. Il n'apparaît pas excessif d'exiger que le bailleur procède au calcul de la majoration de loyer en choisissant sans ambiguïté la méthode de calcul qu'il adopte, plutôt que de différer ce choix dans l'attente d'une éventuelle contestation, puis de le moduler en fonction des aléas de la procédure.

Voir aussi : ACJ n° 434 du 05.04.2004 B. c/ E.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE SUITE À UNE TRANSACTION - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Dans le cas d'un locataire en difficulté financière, le bailleur peut, d'un commun accord avec ce dernier, ne pas appliquer la majoration qu'il a précédemment notifiée. Dans le cas d'une demande de baisse de loyer, (en fonction des facteurs de baisse) faisant suite à cette transaction, le locataire commettra un abus de droit (art.2 al.2 CC) s'il argue de l'infime modification du loyer décidée d'un commun accord, et de l'absence de réserve explicite dans la transaction.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER NE RESPECTANT PAS LE DÉLAI DE RÉSILIATION - REPORT AU PROCHAIN TERME Il faut admettre en vertu du parallélisme qui a été instauré entre les procédures de hausse et de baisse de loyer, que la seule conséquence que peut entraîner une baisse de loyer tardive ou non conforme au délai de résiliation est le report de l'entrée en vigueur de celle-ci à la plus prochaine échéance utile.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 57 = SJ 1998 p. 276 = JT 1999 I 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : LES CLAUSES D'ÉCHELONNEMENT ET D'INDEXATION NE SONT PAS CUMULABLES Il est exclu, dans un contrat comportant un loyer indexé, de prévoir, en plus de l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation, d'autres facteurs de hausse, à moins que la hausse soit justifiée par des prestations supplémentaires correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait prévu expressément cette possibilité (ATF du 16.2.94, consid. 2d/bb = SJ 1994 p. 487). Il en résulte qu'un éventuel cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu. Si le contrat de bail est déjà muni d'une clause d'indexation et si le loyer a été adapté sur cette base, il ne reste en principe plus de place pour une convention additionnelle d'échelonnement, comme d'ailleurs pour d'autres facteurs de hausse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d.al.2.let.b

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION - MÉLANGE DES CRITÈRES FONDÉS SUR LES COÛTS ET SUR LES LOYERS DU MARCHÉ Lorsqu'un bailleur invoque plusieurs facteurs de hausse incompatibles et que l'un d'eux justifie la majoration, les autres perdent leur objet (cf. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Lausanne 1992, p. 245, note 9). L'incompatibilité des motifs reste donc ici sans effet. Cas d'une majoration fondée sur le rendement insuffisant après sortie du contrôle de l'Etat et sur les loyers usuels, la lettre d'accompagnement expliquant le calcul de rendement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DES MAJORATIONS DE LOYER PAR LE CONJOINT Le conjoint du locataire qui n'est pas partie au contrat de bail, ne peut exercer en son nom le droit de contester une hausse de loyer. Le conjoint peut initier une procédure (art. 4 LCCBL) pour autant qu'il soit légitimé à le faire (pouvoir de représentation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES NON ALLEGUÉE Le TBL n'a pas à rendre d'ordonnance sur des faits que les parties n'allèguent ou ne contestent pas.

Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2001 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : VARIATION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MODIFICATIONS ANTÉRIEURES EFFECTIVES DU LOYER L'art. 13 al. 4 OBLF peut être invoqué aussi bien par le bailleur que par le locataire (Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992 p. 9 n. 6; Jeanprêtre, Droit du bail no 6/1994 p. 19 note 10). Cette disposition n'est cependant qu'un instrument d'opposition à une demande en majoration ou en diminution de loyer, basée sur une variation du taux hypothécaire (Jeanprêtre, op. cit., n°5/1993 p. 16 note 7 et n°6/1994 p. 18 note 9). Le bailleur peut s'en prévaloir en opposant à une demande justifiée de diminution de loyer qu'il n'a pas précédemment répercuté, même partiellement, des hausses du taux hypothécaire. Le juge doit donc vérifier dans le passé si et dans quelle mesure les variations du taux hypothécaire ont influencé le loyer. Cet examen rétrospectif est limité aux variations effectives du loyer et porte sur chaque modification effective de celui-ci sans égard à la nature - absolue ou relative - des motifs la justifiant. Par dernière fixation du loyer il faut entendre la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure (ATF SI X c/ H. du 5.3.1985 publié in SJ 1985, 385 consid. 2b p. 389; ATF II 135 consid. 2a p. 138-139; ATF 111 201 consid. 1b p. 203).

Remarques : Arrêt isolé (ACJ n° 719 du 22.06.2001 C. c/ consorts G.) refusant de tenir compte d'une réserve valable (au sens de 18 OBLF) basée sur la hausse du taux hypothécaire dans le cadre d'une demande de baisse de loyer du locataire (peu clair).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - ISPC NON ALLEGUÉ PAR LE BAILLEUR Le TBL n'a pas à examiner dans quelle mesure la réduction de loyer fondée sur une baisse du taux hypothécaire peut être compensée par l'augmentation de l'ISPC ou par l'accroissement des charges, dès lors que ces facteurs ne sont pas allégués par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 930 du 09.09.1996 SI SA X c/ C. ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Les relations juridiques entre la coopérative et ses membres étant principalement régies par les art. 828 et ss CO, dans le cas d'une majoration de loyer conforme aux statuts et au bail, le sociétaire ne peut invoquer à son profit le chapitre II titre 8ème CO. Le contenu et la nature spécifique de ces relations excluent en effet leur soumission aux dispositions du CO protégeant le locataire contre les loyers abusifs (ACJ 24.06.1988 T. c/ SA X, publié in Mietrechtpraxis 1988 p. 149).

Remarques : Contra : ACJ n° 1603 du 17.12.2004 S. c/ S.; fiches de jurisprudence de la CVI No 22.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE DE L'EXERCICE NON BOUCLÉ AVANT LA NOTIFICATION DE HAUSSE Lorsque la date de l'avis de notification de la hausse contestée (in casu 7.12.92) est plus rapprochée du dernier état des charges (31.12.92) que de celui précédant l'avis de hausse (31.12.91), il se justifie, pour mieux cerner la réalité, de prendre en compte l'exercice non bouclé avant l'avis de hausse.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R.SA c/ époux A.

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 120 II 302 = JT 1995 I 562

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER FONDÉE SUR LE TAUX HYPOTHÉCAIRE À moins que les parties n'aient réservé expressément dans leur contrat ce motif de hausse, l'expiration de la durée d'une hypothèque à taux fixe ne justifie pas à elle seule une augmentation de loyer.

TF

Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Il faut tenir compte des éléments matériels qui ont motivé une majoration de loyer, aux dépens du critère temporel (date de notification de cette hausse). De ce fait, l'étude de l'admissibilité d'une hausse de loyer (cf. méthode relative) comprendra tous les facteurs de hausse qui n'auront pas été pris en considération lors de la dernière fixation de loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle. Ainsi devra-t-on prendre en considération une hausse du taux hypothécaire de référence qui était déjà annoncée lors de la notification, mais qui n'est intervenue qu'entre celle-ci et l'entrée en vigueur de la hausse.

Remarques : ATTENTION: rendu en application de l'AMSL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE CONTENUE DANS LE BAIL Dans le contrat de bail, la mention du calcul du loyer à un taux hypothécaire inférieur à celui de la B.C.G. lors de la conclusion du bail, ne peut constituer une réserve, le preneur ne pouvant pas conclure qu'il doit s'attendre à subir ultérieurement les conséquences de cette divergence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT BRUT

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT BRUT L'article 269a let. c CO (calcul de rendement brut de l'immeuble) ne peut être invoqué dans le cadre de l'article 270a CO.

TF

Publication ATF 118 II 45 = SJ 1992 p. 428 = JT 1993 I 153 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE Dans le cadre d'une hausse de loyer, les calculs relatifs à la variation du taux hypothécaire doivent être fondés exclusivement sur le taux pratiqué par la banque cantonale de crédit hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang, indépendamment du taux qui est réellement appliqué au prêt hypothécaire grevant l'immeuble en cause. Ce taux peut valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est généralement le cas des banques cantonales.

Voir aussi : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL

Normes : CO.270b

Résumé : CALCULS SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (DEMANDE PRINCIPALE) ET SELON LA MÉTHODE RELATIVE (DEMANDE RECONVENTIONNELLLE) RECOUVRANT LA MÊME PÉRIODE Une fois un loyer fixé à partir d'une certaine date selon la méthode absolue, il ne saurait être question de remettre aussitôt en cause ce calcul en reconsidérant la même période selon la méthode relative, qui précisément a été écartée dans le calcul de rendement, pour en déduire d'autres conséquences. Dans ce cas, le montant du loyer ne peut pas être modifié et la demande reconventionnelle doit être rejetée.

Remarques : publié in : Office fédéral du logement, Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, vol. 39, juin 2005, p. 28

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 341 = SJ 1995 p. 237 = JT 1995 I 382

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FORMULE OFFICIELLE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCES Pour déterminer le loyer initial adéquat, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas : montant admissible (art. 269 CO), loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer du précédent locataire. Le loyer convenu entre les parties constitue toutefois la limite supérieure du loyer à fixer par le juge. Une augmentation sensible du loyer (art. 260 al.1 lit.b CO) peut justifier une fixation de loyer au montant du locataire précédent (art. 269d CO par analogie, cf. p. 16 de l'ATF). Ce cas s'applique notamment en cas d'omission du bailleur de notifier le loyer initial selon la formule prescrite, dans le but d'empêcher toute contestation du locataire. Il n'est en tous les cas pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties se sont entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.

Voir aussi : ACJ n° 740 du 19 juin 1995 SA X c/ époux R.

TF

Publication ATF 118 II 124 (all.) = SJ 1992 p. 595 (extrait)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.let.c

Résumé : RENDEMENT BRUT - RAPPORT AVEC LES AUTRES CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER L'article 269a lit. c CO peut être invoqué d'une part comme base de calcul pour la fixation du loyer initial, et, d'autre part, seulement si une réserve correspondante a été faite, pour une adaptation du rendement devant couvrir les frais, mais non pas pour fonder une hausse de loyer se rapportant à un changement des coûts ou au renchérissement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOUS-LOCATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.269; CO.269a; CO.262

Résumé : HAUSSE DE LOYER - SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER SUPÉRIEUR AU LOYER PRINCIPAL Le loyer de la sous-location doit certes être déterminé en comparaison avec le bail principal, et en cas de dépassement de plus 15 %, il devrait en principe être considéré comme étant abusif (SJ 1994 p. 1; CdB 1992 p. 122). Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que, au regard de l'art. 262 al. 2 litt. c CO, les conditions d'une sous-location considérée comme abusive peuvent uniquement fonder un refus du bailleur de consentir à la sous-location et, cas échéant, à procéder après mise en demeure à la résiliation du bail selon l'art. 266g CO. Une sous-location dont le loyer est de 150 % supérieur au loyer principal ne saurait en revanche fonder une augmentation du loyer en dehors du cadre prévu par les art. 269 et 269a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NOTION DE HAUSSE DONT L'AVIS EST PARTIELLEMENT VICIÉ QUANT À SON CONTENU Lorsqu'un avis de majoration est nul, le bailleur pourra notifier une majoration pour la prochaine échéance du bail prenant pour référence la date de la dernière fixation non contestée ou fixée judiciairement du loyer. Lorsqu'une partie seulement du contenu est nulle, l'acte lui-même est valide et seules les prétentions reconnues valables sont applicables. Ce cas comporte pour le bailleur des conséquences plus sévères que sa nullité totale. Il ne pourra en effet reprendre ultérieurement les facteurs écartés alors qu'il le pourrait si l'avis était radicalement nul. Le législateur n'a pas voulu un résultat aussi choquant. Comme en cas de nullité totale de l'avis de hausse, le bailleur doit pouvoir reprendre ultérieurement les facteurs de hausse jugée nuls. La conséquence en est une brèche dans le système de la méthode relative, puisque, s'agissant des facteurs de hausse jugés nuls, ce n'est pas le dernier loyer non contesté ou fixé judiciairement qui devra servir de référence à l'occasion d'une majoration ultérieure, mais l'avant dernière fixation de loyer.

TF

Publication ATF 124 III 245 = SJ 1999 p.17 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - CONSÉQUENCES DU NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS DE 274f CO Le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le délai de 30 jours ne peut plus majorer le loyer pour le même terme de résiliation, mais il a la possibilité de notifier une nouvelle majoration de loyer pour l'échéance contractuelle suivante, même s'il se prévaut, à l'appui de celle-ci, de motifs identiques à ceux qu'il a invoqués précédemment.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

TF

Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss; arrêt du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PIÈCES NON PRODUITES L'instruction d'office des faits à laquelle doit recourir le Tribunal des baux et loyers ne dispense pas les parties de formuler une offre de preuve claire et précise, à défaut de quoi l'on ne peut faire grief au Tribunal de n'avoir pas ordonné d'enquêtes sur ce point. Ainsi, des exemples fournis à titre comparatifs qui ne comportent aucune indication sur les caractéristiques de l'appartement litigieux, son année de construction, le confort, la surface et les rénovations entreprises ne sont pas considérés comme une offre de preuve suffisante. A plus forte raison il en va de même si les appartements soumis à titre de comparaison sont situés dans des quartiers différents de l'appartement dont le loyer est litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 325 du 17.03.1997 SI X c/ T

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : CALCUL DU RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE ET, SUBSIDIAIREMENT, LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE Si le bailleur peut choisir entre la méthode relative ou absolue, il ne peut invoquer deux méthodes différentes, comme en l'espèce celle du rendement et des loyers comparatifs; il doit choisir sa motivation, et s'y tenir. Le critère des loyers comparatifs n'est pas compatible avec celui d'un loyer fondé sur les coûts (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 347ss).

Voir aussi : ACJ n° 98 du 12.02.2001 G. et B. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.a; LPC.435

Résumé : LOYERS USUELS - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Si le bailleur fonde la hausse du nouveau loyer sur les loyers usuels du quartier, le TBL doit, en vertu de l'art. 435 LPC, interroger les parties et ordonner des enquêtes propres à établir ce point.